2017年上半年深圳房地产市场报告(终版).pptx

2017年上半年深圳房地产市场解读2017.71.宏观经济背景2.政策环境分析3.土地市场表现4.商品住宅市场表现5.商业市场表现6.办公市场表现7.下半年市场预判目录Content宏观经济背景1Part经济总体呈现稳中向好发展态势，金融去杠杆初见成效，居民收入结构进一步优化；上半年房地产行业对经济贡献度出现回落，政策调控效果显现，全国商品住宅市场增速放缓；热点城市需求外溢，周边三四线城市楼市升温，房地产行业整合趋势加快。【全国经济】上半年我国GDP同比增长6.9，经济总体呈现稳中向好发展态势数据来源：央行，统计局，wind2017年上半年我国GDP总量为38.15万亿元，同比增长6.9，比上年同期提高0.2个百分点。其中二季度，我国GDP同比增长6.9，增速与一季度持平，比去年同期加快0.2个百分点。2016.062016.072016.082016.092016.102016.112016.122017.012017.022017.032017.042017.052017.0648.549.049.550.050.551.051.552.050.049.950.450.451.251.751.451.351.651.851.251.251.72016.6-2017.6中国制造业PMI指数（经季节调整）(%)2017年 上 半 年 制 造 业PMI均 值 为51.5%，高于去年同期1.7个百分点，总体呈现稳中向好的发展态势。在GDP的三大产业构成中，第三产业是拉动经济增长的主要力量，继续保持对经济增长的较高贡献率。第一产业增加值21987亿元，同比增长3.5%；第二产业增加值152987亿元，同比增长6.4%；第三产业增加值206516亿元，同比增长7.7%。2013年1季度2季度3季度4季度2014年1季度2季度3季度4季度2015年1季度2季度3季度4季度2016年1季度2季度3季度4季度2017年1季度2季度6.06.26.46.66.87.07.27.47.67.88.07.97.67.97.77.47.57.17.27.07.06.96.86.76.76.76.86.96.9GDP季度同比涨幅（%）第一产业第二产业第三产业0500001000001500002000002500000123456789219871529872065163.56.47.7绝对额（亿元）比上年同期增长（%）2017年上半年三大产业增加值及同比涨幅【全国经济】M2同比增速连续5个月放缓，金融去杠杆初见成效2017年6月末，广义货币M2余额163.13万亿元，同比增长9.4%，增速连续两个月在10%以下运行，6月增速再创历史新低，分别比上月末和上年同期低0.2个和2.4个百分点，为连续第五个月放缓。随着稳健中性货币政策的落实，金融机构表外扩张速度有所放缓，由此派生的存款和M2增速相应下降，这是金融体系内部去杠杆的客观结果。2016.062016.072016.082016.092016.102016.112016.122017.012017.022017.032017.042017.052017.06140.00145.00150.00155.00160.00165.000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%149.05149.16151.10151.64151.95153.04155.01157.59158.29159.96159.63160.14163.1311.8%10.2%11.4%11.5%11.6%11.4%11.3%11.3%11.1%10.6%10.5%9.6%9.4%月末M2余额（万亿）M2同比增速2016.06-2017.06我国M2余额及其同比增长率数据来源：央行国际宏观经济【全国经济】上半年人民币个人中长期贷款增速明显放缓，占新增贷款总额35%2009年2011年2013年2015年2017年1-6月01000020000300004000050000600000%20%40%60%80%100%-20%-40%17,00019,60014,60013,30022,500 22,30030,50056,80028,20015.3%-25.5%-8.9%69.2%-0.9%36.8%86.2%7.6%居民户中长期人民币贷款（亿）同比（%，右轴）2009年至2017年6月我国居民户中长期人民币贷款情况2016.062016.072016.082016.092016.102016.112016.122017.012017.022017.032017.042017.052017.060.000.501.001.502.002.503.000.000.501.001.502.002.503.003.501.390.460.951.210.650.791.042.031.171.031.10 1.111.532.460.511.780.001.210.690.171.482.311.270.261.112.642.142.12 2.132.252.302.332.442.362.472.622.652.882.94当月新增人民币贷款（万亿）当月新增人民币存款（万亿）当月同业拆借加权平均利率（%）2016.06-2017.06我国信贷市场数据上半年人民币存款增加9.07万亿元，其中住户存款增加3.94万亿元。2017年一季度货币政策收紧后，住户部门人民币中长期贷款增速明显放缓。上半年人民币贷款增加7.97万亿元，其中，以个人按揭房贷业务为主的中长期贷款增加2.82万亿元，占新增贷款总数的35%，低于去年全年45%左右的平均水平。数据来源：央行，统计局【全国经济】上半年CPI同比上涨1.4%，PPI同比上涨6.6%国家统计局数据显示，上半年CPI同比上涨1.4%，PPI同比上涨6.6%。其中，6月份CPI同比上涨1.5%，PPI同比上涨5.5%，两者同比涨幅均与5月持平，环比都较5月有所下降，降幅均为0.2%。从目前趋势来看，下半年CPI仍将延续平稳发展态势；而6月份PPI同比涨幅连续下降3个月后企稳，下半年或呈现继续回落态势。2016.062016.072016.082016.092016.12016.112016.122017.012017.022017.032017.042017.052017.060.00.51.01.52.02.53.0-0.51.91.81.31.92.12.32.12.50.80.91.21.51.5-0.1 0.20.10.7-0.10.10.21.0-0.2-0.30.1-0.1-0.2同比环比2016.06-2017.06 CPI 涨跌幅（）2016.062016.072016.082016.092016.12016.112016.122017.012017.022017.032017.042017.052017.060.02.04.06.08.010.0-2.0-4.0-2.6-1.7-0.80.11.23.35.56.97.87.66.45.55.5-0.20.20.20.50.71.51.60.80.60.3-0.4-0.3-0.2同比环比2016.06-2017.06 PPI 涨跌幅（）数据来源：统计局国际宏观经济【全国经济】经济仍处于中速增长，CPI仍处通缩区间5.006.007.008.009.0010.0011.0012.0013.000.02.04.06.08.010.0-2.0-4.008Q108Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q311Q412Q112Q212Q314Q214Q314Q416Q116Q216Q316Q417Q117Q210年：适度宽松的货币政策CPI3%，GDP增速3%，GDP增速8%高增长、高通胀（过热）CPI3%，GDP增速8%低增长、高通胀（滞涨）CPI%3%8%08年：从紧的货币政策11年：稳健的货币政策12年：稳健中微调预调14年：适度宽松货币政策GDP%15年：宽松的货币政策CPI8%高增长、低通胀（最优）16年：适度宽松货币政策17年：稳健偏紧货币政策数据来源：统计局，wind国际宏观经济【全国经济】上半年我国居民收入同比增长8.8%，跑赢GDP增速2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年2015上半年2015下半年2016上半年2016下半年2017上半年020004000600080001000012000140005225518657855636630861516846660974351600183517371995184821081999221921177047198047848828579639261056152115221698172818921920207821812324转移净收入财产净收入经营净收入工资性收入全国居民人均可支配收入（元）2017年上半年居民人均消费支出及构成居民收入结构进一步优化，财产收入和转移收入增长快于整个居民收入增长：2017年上半年，全国居民人均可支配收入12932元，比上年同期名义增长8.8%，扣除价格因素，实际增长7.3%。按收入来源分，上半年，全国居民人均工资性收入增长8.6%，占可支配收入的比重为57.5%；人均经营净收入增长5.9%，占可支配收入的比重为16.4%；人均财产净收入增长9.6%，占可支配收入的比重为8.2%；人均转移净收入增长11.9%，占可支配收入的比重为18.0%。居民商品消费支出增长平稳，服务消费支出继续快速增长：2017年上半年，全国居民人均消费支出8834元，比上年同期名义增长7.6%，扣除价格因素，实际增长6.1%。上半年，全国居民人均消费总支出中，食品烟酒和居住消费所占比例最高，分别占比30.3%和21.7%，消费额达到2678元和1919元，分别增长了5.6%和8.3%；医疗保健和教育文化娱乐消费的增长率最高，分别达到11.9%和10.0%。数据来源：统计局国际宏观经济【全国经济】我国外汇环比上升，美元加息对我国影响减弱数据来源：wind2015-12-012016-01-012016-02-012016-03-012016-04-012016-05-012016-06-012016-07-012016-08-012016-09-012016-10-012016-11-012016-12-012017-01-012017-02-012017-03-012017-04-012017-05-012017-06-012017-07-016.00006.20006.40006.60006.80007.00007.2000美元兑人民币汇率（日）美元第1次加息美元第2次加息美元第3次加息美元第4次加息2015-122016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-0628,000.0029,000.0030,000.0031,000.0032,000.0033,000.0034,000.00中国外汇储备（亿美元）北京时间6月15日，美联储公布将联邦基金利率提高25个基点，并维持2017年再加一次的预测。此次调整后的联邦基金利率上限为1.25%，下限为1%。算上2015年12月、2016年12月，以及今年3月份的加息，美联储已经累计加息4次。6月末，我国外汇储备规模为30568亿美元，环比增幅0.11%，自今年1月份跌破3万亿美元后连续第五个月出现回升，反映美联储加息对我国资本流出影响减弱。与2015年12月美联储首次加息相比，当前我国经济运行更加稳定，对于美联储加息，我国的应对能力和适应能力也大幅提升。总体来看，上半年我国跨境资金流动形势回稳向好，外汇市场供求趋向基本平衡。国际宏观经济【全国经济】进出口改善，经济温和筑底数据来源：wind出口投资消费GDPPMICPI1-6月出口金额累计同比上升8.5%，比去年底上升16个百分点；进口金额累计同比上升18.9%，比去年底上升24个百分点1-6月固定资产投资累计同比增长8.6%，比去年底上升0.5个百分点，增速（近十年均值约25%）1-6月社会消费品零售总额累计同比上升10.4%，与去年底持平（近十年均值约17%）2季度GDP累计同比6.9%，与一季度增速持平，经济增长呈现平稳走势6月PMI财新（汇丰）指数回升为50.4%，5月指数处于收缩区间，6月重回扩张区间；中采指数回升至51.7%，连续11个月处于扩张区间6月CPI指数为1.5%，连续五个月处于通缩区间，通缩风险预期上升2017年上半年国内宏观经济情况【行业经济】上半年我国房地产开发投资增长8.5%，中部地区二三线城市投资加码2016年1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月0.010.020.030.040.050.0-10.0-20.08.58.816.121.5全国房地产开发投资增速（%）全国房地产开发企业土地购置面积增速（%）全国商品房销售面积增速（%）全国商品房销售额增速（%）2017年上半年全国房地产开发投资和销售情况2017年上半年全国各大地区房地产开发投资与销售情况 东部地区中部地区西部地区东北地区050001000015000200002500030000350004000001020304050-10-20272521063110991173734695113981093021288.4166.8-1414.431.437.721.7投资额（亿元）商品房销售额（亿元）投资额同比增长（%）商品房销售同比增长（%）数据来源：统计局2017年上半年，房地产开发投资额超预期增长，其增速在2015年降至1%的“冰点”后，在2016年逐步回升，2017年上半年增速持续冲高，前4月累计增长9.3%，创近两年新高。上半年，全国房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%（其中住宅投资34318亿元，占比67.8%，增长10.2%）；房企土地购置面积10341万平方米，同比增长8.8%；商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%（其中住宅增长13.5%，办公增长38.8%，商业增长32.5%）；商品房销售额59152亿元，增长21.5%。从区域来看，东北区域房地产投资增速为负，且降幅扩大，与房企拿地不积极、库存较高不无关系，而中部地区增速仍然保持在16%以上，一定程度上得益于中部二三线城市土地市场的火热。此外，年初以来，受地产集中调控的东部地区核心城市地产销售增速继续回落，同时中西部地区地产销售增速明显提升，中部地区二三线城市房地产投资加码可能受核心城市限购后的溢出效应影响。【行业经济】一线城市价格上行趋势放缓，部分二三四线城市价格大幅上行固安香河惠州南京天津丽水沧州合肥中山石家庄杭州成都齐齐哈尔厦门北京珠海苏州贵阳宁波张家港无锡六安三亚芜湖昆明盐城焦作济南马鞍山赣州70000600005000040000300002000010000000.10.20.30.40.50.60.70.80.978%75%65%41%39%38%38%36%35%35%30%30%29%29%28%27%27%27%26%25%25%25%24%24%24%24%22%22%21%21%2017年1季度商品住宅成交均价（元/平米）同比固安韶关沧州石家庄盐城宁波香河芜湖惠州宜宾厦门成都杭州重庆常州太仓赣州济南上海大理珠海九江昆明马鞍山郑州肇庆南京天津襄阳阳江70000600005000040000300002000010000000.10.20.30.40.50.60.70.869%63%58%53%40%40%37%36%34%32%32%30%30%30%29%29%29%29%28%28%28%27%26%26%24%23%23%23%22%22%2017年2季度商品住宅成交均价（元/平米）同比数据来源：中国指数研究院数据【行业经济】成交金额排名前30的城市市场缩量趋势明显杭州上海成都天津北京广州青岛重庆武汉三亚南京西安苏州徐州沈阳济南成都温州深圳佛山长沙常州昆明珠海太原南昌淮安海口厦门郑州02004006008001000120000.511.52-0.5-115%25%22%106%53%147%26%65%22%15%25%58%24%22%47%86%2017年1季度商品住宅成交金额（亿元）同比上海杭州重庆成都北京武汉南京天津青岛广州沈阳深圳珠海苏州苏州宁波西安佛山徐州温州成都郑州东莞长沙常州济南汕头昆明长春烟台02004006008001000120000.511.522.53-0.5-198%7%42%46%64%16%32%256%38%9%80%2017年2季度商品住宅成交金额（亿元）同比数据来源：中国指数研究院数据成交金额排名前30的城市，1季度有一半成交同比下行；二季度有近七成同比出现下行，市场缩量趋势非常明显。【行业经济】开发投资、新开工、竣工指标增速回落，土地购置指标扩张2012-042012-062012-082012-102012-122013-022013-042013-062013-082013-102013-122014-022014-042014-062014-082014-102014-122015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-060200004000060000800001000001200000%5%10%15%20%25%房地产开发投资完成额（亿元）同比（%，右轴）2012-042012-062012-082012-102012-122013-022013-042013-062013-082013-102013-122014-022014-042014-062014-082014-102014-122015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-060200040006000800010000120000%10%20%30%40%50%-10%-20%-30%-40%土地成交价款（亿元）同比（%，右轴）2012-042012-062012-082012-102012-122013-022013-042013-062013-082013-102013-122014-022014-042014-062014-082014-102014-122015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-060500001000001500002000002500000%10%20%30%-10%-20%-30%房屋新开工面积（万平方米）同比（%，右轴）2012-042012-062012-082012-102012-122013-022013-042013-062013-082013-102013-122014-022014-042014-062014-082014-102014-122015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-060200004000060000800001000001200000%10%20%30%40%-10%-20%房屋竣工面积（万平方米）同比（%，右轴）数据来源：wind【行业经济】各类物业待售面积持续减少，库存呈现下行趋势2012-042012-062012-082012-102012-122013-022013-042013-062013-082013-102013-122014-022014-042014-062014-082014-102014-122015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-060500010000150002000025000300003500040000450005000001020304050-10-20-30商品住宅待售面积(万平方米)商品住宅待售面积(%，右轴）2012-042012-062012-082012-102012-122013-022013-042013-062013-082013-102013-122014-022014-042014-062014-082014-102014-122015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-06050001000015000200002500030000350000.000.050.100.150.200.250.300.350.40非商品住宅待售面积（万平方米）非商品住宅待售面积:同比（%，右轴）截至2017年6月，商品住宅待售面积3.52亿平方米，同比下降19.3%，商品住宅待售面积连续10个月出现负增长。截至2017年6月，非商品住宅待售面积2.94亿平方米，同比上升0.06%，非商品住宅待售面积增长趋势连续11个月放缓。数据来源：wind2009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-082012-102012-122013-022013-042013-062013-082013-102013-122014-022014-042014-062014-082014-102014-122015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-0600.20.40.60.81-0.2-0.417.9%商品住宅销售面积累计同比（%）商品住宅销售金额累计同比（%）商品住宅销售均价同比（%）2009.04-2017.06全国房地产市场商品住宅销售情况【行业经济】全国商品住宅市场呈增速放缓趋势数据来源：wind2017年6月住宅销售面积、金额、均价，分别累计同比上升13.5%、17.9%、3.9%；与2017年3月比，增长速度分别为-3.4%、-2.3%、1.1%，市场表现为“量跌价平”。总体而言，市场自2016年4月同比增速达到顶峰55.9%后阶段性下滑，至年末回落至34.8%，但仍然惊人，进入2017年以来继续下行态势，至5月同比增速降为18.6%，6月稍有回调，但仍处于震荡下行通道，市场增速有望进一步缓慢下降。【行业经济】上半年房地产行业对经济贡献度出现回落1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年1-6月0.020.040.060.080.10.120.140.160.183.3%3.9%4.4%5.0%5.8%6.4%9.4%9.5%11.1%7.8%12.7%12.8%12.0%11.9%13.7%11.8%12.7%15.8%15.5%国内房地产收入对GDP的贡献度走势情况商品房销售收入/中国国民生产总值Poly.(商品房销售收入/中国国民生产总值)数据来源：wind【行业经济】上半年房地产开发资金贷款创三年新高2012/012012/032012/052012/072012/092012/112013/012013/032013/052013/072013/092013/112014/012014/032014/052014/072014/092014/112015/012015/032015/052015/072015/092015/112016/012016/032016/052016/072016/092016/112017/012017/032017/052017/072017/092017/112018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/010100200300400500600信托规模（亿元）偿还规模（亿元）我国房地产信托发行规模与偿还规模情况2015年上半年发行997亿元2016年上半年发行1107亿元2017年上半年发行1776亿元2012-032012-052012-072012-092012-112013-012013-032013-052013-072013-092013-112014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-0505000100001500020000250000%10%20%30%40%-10%-20%房地产开发资金国内贷款（亿）累计同比（%，右轴）我国房地产开发资金国内贷款走势情况2017年上半年，全国房地产开发资金贷款6月累计同比达到22.1%，创三年新高；2017年上半年信托发行规模同比上升六成，2017年下半年房企资金流动性呈偏紧趋势。数据来源：wind【行业经济】上半年全国土地成交TOP10城市成交额同比增速有所放缓从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企拿地投资的主战场，部分三线城市土地市场有所升温。2017年1-6月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交5798亿元，同比增长22.8%，同比增速有所放缓；TOP20城市成交总额为8312.3亿元，同比增长20%。规划建筑面积TOP10城市成交12616万平方米，同比增长21.8%。数据来源：中国指数研究院数据注：以公开招拍挂市场成交数据为准，城市下辖区县不纳入统计范围。排名城市成交总价（亿元)同比1北京1006185%2武汉743141%3杭州645-21%4重庆639239%5广州514156%6南京511-35%7上海489-20%8佛山42334%9合肥4222%10苏州406-45%上半年全国土地成交城市排行榜TOP10排名城市规划建筑面积(万)同比1武汉1832-3%2重庆174746%3郑州145925%4徐州1326266%5广州1203115%6西安115011%7潍坊1132-33%8昆明939110%9唐山92562%10南京903-37%较去年同期，北京、广州排名均有攀升，北京半年度收金突破千亿元，已超去年全年收金总额，同比上涨185%。二线城市则仍为榜单主力，武汉、重庆、杭州收金超600亿元，入围前五，仅杭州收金同比下滑。三线城市中徐州与潍坊的土地成交规划建筑面积进入前十，佛山以较高的成交总价进入前十，成为诸多大型房企争相布局的城市。【行业经济】上半年热点城市需求外溢，周边三四线城市升温数据来源：中国指数研究院数据城市类别指标推出面积(万)成交面积(万)出让金(亿元)楼面均价(元/)溢价率一线城市绝对量126711352370927922%同比42%71%55%-15%-40%二线城市绝对量16792139197591287632%同比-7%-9%15%22%-17%三线城市绝对量27908231415094133651%同比-3%1%77%79%35%各线城市上半年土地指标对比2017年上半年，一线城市明显加大土地供应，节奏加快，二线重点城市秉持“分类调控，因城施策”，制定了土地调控政策，土地市场趋稳。一二线城市调控不断深化，热点城市需求外溢引周边三四线城市升温，上半年三四线城市成交楼面均价领涨，平均溢价率较去年同期有明显上扬。从城市群拿地城市情况来看，一二线热点城市溢出效应加速显现，TOP10房企逐渐将更多的目光投向了热点城市周边的三四线城市，如环渤海城市群的沧州、唐山、菏泽、潍坊等，长三角城市群的徐州、嘉兴、滁州、阜阳等，受重点中心城市的辐射带动，城市土地热度明显升温。【行业经济】上半年房企集中度大幅提升，行业整合趋势加快从开发商上半年销售情况来看，前三强碧桂园、万科、恒大上半年销售额合共8055亿元、同比增速达76.1%，远高于第二梯队4-10名开发商的7402亿元、同比增速43.5%。从市场占有率来看，Top50开发商销售额总计达2.8万亿、占市场总量的47.1%，巨头的市场占有率在今年明显提升，同时30-50名的中型开发商占有率略有下滑。大型开发商销售增速明显，既是规模效益也是资源集中使然。数据来源：中国指数研究院数据排名公司名称销售金额（亿元）金额同比1碧桂园2842127%2万科地产277246%3中国恒大244172%4保利地产146032%5绿地集团134322%6中海地产117446%7融创中国108894%8龙湖地产923139%9华夏幸福71120%10金地集团70360%排名公司名称建筑面积（万）成交总价（亿元）1碧桂园21338282保利地产10467243龙湖地产4786094万科7675985中国恒大16965356中海地产4965187首开股份2004918华润置地5403809中国金茂20832810招商蛇口189280上半年TOP10房企排行榜上半年新供住宅用地中，一线近七成的建面、二线近五成的建面掌握在前20开发商手中。此外，上半年大型开发商并购金额屡创新高、范围迅速扩大，大型开发商仍在加速前冲。在目前各项金融政策收紧的背景下，房企资金链向紧，大开发商仍然留有余地，中小型开发商谋求弯道超车，弯道的超车与翻车只在一线之间，行业并购洗牌无疑将继续白热化。宏观环境小结u经济总体呈现稳中向好发展态势，金融去杠杆初见成效，居民收入结构进一步优化。上半年我国GDP同比增长6.9，制造业PMI均值为51.5%，经济总体呈现稳中向好发展态势。随着稳健中性货币政策的落实，M2同比增速连续5个月放缓，金融去杠杆初见成效。上半年我国居民收入同比增长8.8%，财产收入和转移收入增长快于整个居民收入增长，居民收入结构进一步优化。u上半年房地产行业对经济贡献度出现回落，政策调控效果显现，全国商品住宅市场增速放缓。上半年我国房地产行业对经济贡献度出现回落，成交金额排名前30的城市市场缩量趋势明显，一线城市价格上行趋势放缓，受地产集中调控的东部地区核心城市地产销售增速继续回落，政策调控效果显现，全国商品住宅市场增速放缓，市场表现“量跌价平”。u热点城市需求外溢，周边三四线城市楼市升温，房地产行业整合趋势加快。上半年一二线城市调控不断深化，一二线热点城市溢出效应加速显现，周边三四线城市升温，平均溢价率较去年同期明显上扬。巨头房企市场占有率显著提升，行业并购洗牌继续白热化，全国房地产行业整合趋势加快。政策环境分析22017年我国经济继续推进供给侧结构性改革，房地产政策整体延续分类调控、因城施策的主基调；上半年地方城市政策收紧范围扩大，40多个城市先后发布140多个调控政策，北上广深商办物业限购政策持续跟进；深圳继续推进“强区放权”改革，城市更新核心权力下放。Part【全国政策】2017年政府工作报告：坚持稳中求进总基调，推进供给侧结构性改革GDP增长目标下调经济增长目标至6.5%左右，主要为防控风险留出余地M2增长目标下调M2增速目标至12%，进一步明确货币政策稳健中性的基调财政赤字目标财政赤字率持平，但赤字规模扩大2000亿元，同时深入推进减税费“三去一降一补”目标去产能、因城施策去库存、去杠杆、降成本、补短板金融体制改革目标防风险、降杠杆、防止脱实向虚，深化多层次资本市场改革国企改革目标加快推进国企国资改革，深化混合所有制改革3月5日，在第十二届全国人民代表大会第五次会议开幕式上，李克强总理作政府工作报告，指出，2017年政府工作总基调为稳中求进，供给侧改革仍是当前及未来一段时间内的工作主线。【全国政策】两会定调2017年房地产市场以平稳发展为主两会政府工作报告：2017年房地产的6个发展方向对于大部分一二线城市来说，棚户区改造是政策红利区域，房企积极介入这部分业务有政策红利2017年的信贷政策将以稳健为主，整体2017年房地产市场的发展也将逐渐平稳2017年房地产去库存依然是最重要的任务，全国三四线城市房地产政策依然会以宽松去库存为主以长效机制引导市场稳预期核心城市增加土地供应难度大，这些区域的发展主要在辐射区，包括北京、上海、深圳周围未来2017年房地产政策的主要特征将是托底盖帽，三四线刺激有效需要，一二线抑制投资需求2017年楼市政策的主要特征依然是稳定为主去库存分类调控增加住宅用地加快棚户区建设信贷政策长效机制两会期间，住建部部长及银监会主席均表示，将抑制投资性需求，引导市场平稳发展。房地产市场仍以因城施策去库存为调控主基调，整体调控基调以平稳发展为主，调控目标为防止房价大起大落。【全国政策】2017年楼市调控方向：因城施策，加强热点城市分类调控去库存与新型城镇化紧密结合l三四线城市房地产库存仍然较多，坚持因城施策去库存l推进新型城镇化，释放新市民为主的新需求，促进库存去化房地产市场分类调控，用行政手段维护房价稳定l热点城市限购限贷等短期政策持续发力l支持居民自住购房，注重抑制投资投机性需求l差别化信贷政策对稳定市场发挥重要作用2017年上半年，房地产行业政策整体延续分类调控、因城施策的主基调，一方面继续支持高库存的二线和三四线城市落实各种措施去库存，并支持居民自住及农民工购房需求；另一方面，一线城市和热点二、三线城市密集出台以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施。与此同时，金融去杠杆影响房地产行业信贷政策调整，严禁银行信贷资金违规流入房地产领域。【全国政策】央行提出将进一步强化房地产市场的“逆周期调节”深入推进“三去一降一补”去产能：继续推动钢铁、煤炭行业化解过剩产能去库存：坚持分类调控，因城因地施策去杠杆：降低企业杠杆率降成本：减税、降费、降低要素成本补短板：推动精准扶贫、精准脱贫各项政策强化房地产市场“逆周期调节”完善因城施策的差别化住房信贷政策，督促商业银行调整优化信贷结构，加强审贷管理，将“首付贷”等房地产场外配资行为纳入互联网金融风险专项整治；要求商业银行严格执行差别化住房信贷政策，加强审贷管理，杜绝价格恶性竞争和“首付贷”等违规行为；做好房地产领域流入资金的管控和清理整治。对信托、理财、债券、资管计划、保险资金等投向房地产领域资金予以清理规范，引导资金更多流向实体经济。7月4日，中国人民银行发布中国金融稳定报告（2017），报告认为，2016年，面对日趋复杂的国内外经济金融形势，我国金融业运行总体稳健。2017年我国将继续坚持稳中求进的工作总基调，全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作；继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，坚持汇率市场化改革方向，保持人民币在全球货币体系中的稳