门店投资可行性分析报告课件.pptx
情境二情境二v门店投资可行性分析主要内容主要内容投资可行性环境分析2投资经济评价4投资可行性研究3 1投资构成分析3 3学习目标学习目标对门店投资开发可行性有全面认识对门店投资开发可行性有全面认识1能清晰描述投资开发可行性的主要研究内容能清晰描述投资开发可行性的主要研究内容2能够完成可行性分析报告能够完成可行性分析报告3能够进行门店开发的不确定性分析能够进行门店开发的不确定性分析4技能要点技能要点投资开发可行性研究技术投资开发可行性研究技术投资开发可行性研究技术投资开发可行性研究技术设计可行性环境分析的主要框架设计可行性环境分析的主要框架设计可行性环境分析的主要框架设计可行性环境分析的主要框架连锁门店开发的投资构成连锁门店开发的投资构成连锁门店开发的投资构成连锁门店开发的投资构成投资可行性的经济评价投资可行性的经济评价投资可行性的经济评价投资可行性的经济评价引导案例引导案例开店生财：市场调研应先行开店生财：市场调研应先行v认真阅读认真阅读;v仔细思考仔细思考;v结合学习过程。结合学习过程。要求要求门店开发投资可行性研究门店开发投资可行性研究 第一节一、概念和作用一、概念和作用v所谓门店投资项目的可行性研究就是指投资者拟投所谓门店投资项目的可行性研究就是指投资者拟投所谓门店投资项目的可行性研究就是指投资者拟投所谓门店投资项目的可行性研究就是指投资者拟投资开设一家门店，为使这一门店能够在激烈的市场资开设一家门店，为使这一门店能够在激烈的市场资开设一家门店，为使这一门店能够在激烈的市场资开设一家门店，为使这一门店能够在激烈的市场竞争中得以生存和发展，实现预期的经营目标，在竞争中得以生存和发展，实现预期的经营目标，在竞争中得以生存和发展，实现预期的经营目标，在竞争中得以生存和发展，实现预期的经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目有关的投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目有关的投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目有关的投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目有关的自然、社会、经济、技术资料；对诸如门店开设所自然、社会、经济、技术资料；对诸如门店开设所自然、社会、经济、技术资料；对诸如门店开设所自然、社会、经济、技术资料；对诸如门店开设所需的资金、商业业态的选择、建设规模、店址的确需的资金、商业业态的选择、建设规模、店址的确需的资金、商业业态的选择、建设规模、店址的确需的资金、商业业态的选择、建设规模、店址的确定等可能的投资方案进行全面的分析论证；预测、定等可能的投资方案进行全面的分析论证；预测、定等可能的投资方案进行全面的分析论证；预测、定等可能的投资方案进行全面的分析论证；预测、评价项目建成后的经济效益和社会效益。评价项目建成后的经济效益和社会效益。评价项目建成后的经济效益和社会效益。评价项目建成后的经济效益和社会效益。在此基础在此基础在此基础在此基础上，综合论证项目投资建设的必要性、财务上的盈上，综合论证项目投资建设的必要性、财务上的盈上，综合论证项目投资建设的必要性、财务上的盈上，综合论证项目投资建设的必要性、财务上的盈利性和经济上的合理性，从而为投资决策提供科学利性和经济上的合理性，从而为投资决策提供科学利性和经济上的合理性，从而为投资决策提供科学利性和经济上的合理性，从而为投资决策提供科学依据的工作。依据的工作。依据的工作。依据的工作。(P36)(P36)作用作用(P37)v作为投资项目投资决策的依据。作为投资项目投资决策的依据。v作为向银行等金融机构或金融组织申请贷款、筹集作为向银行等金融机构或金融组织申请贷款、筹集资金的依据。资金的依据。v作为编制设计和进行建设工作的依据。作为编制设计和进行建设工作的依据。v作为签订有关合同、协议的依据。作为签订有关合同、协议的依据。v作为项目进行后评价的依据。作为项目进行后评价的依据。v作为项目组织管理、机构设置、劳动定员的依据。作为项目组织管理、机构设置、劳动定员的依据。v作为环保部门审查项目环境影响的依据，也作为向作为环保部门审查项目环境影响的依据，也作为向项目所在地政府和规划部门申请建设执照的依据。项目所在地政府和规划部门申请建设执照的依据。二、可行性研究的基本内容二、可行性研究的基本内容(P39)v1总论总论v2宏观投资环境分析宏观投资环境分析v3地区行业概况分析地区行业概况分析v4地区市场需求情况调查和预测地区市场需求情况调查和预测v5地区主要门店的竞争状况调查分析地区主要门店的竞争状况调查分析v6门店业态选择和经营规模分析门店业态选择和经营规模分析v7门店选址分析门店选址分析v8门店卖场布局策划方案的分析门店卖场布局策划方案的分析v9门店经营策略分析门店经营策略分析v10投资估算和筹资方案分析投资估算和筹资方案分析v11经济评价经济评价v12.门店开发可行性结论门店开发可行性结论三、门店开发可行性结论架构三、门店开发可行性结论架构架构架构必要性必要性物质条件物质条件技术条件技术条件设备条件设备条件效益预测效益预测备选方案备选方案提出建议提出建议范例：范例：v某项目市场可行性分析报告某项目市场可行性分析报告 门店开发投资可行性环境分析门店开发投资可行性环境分析第二节一、门店开发投资环境概念一、门店开发投资环境概念v门店的投资环境就是指对在某一区域内的门店的投资环境就是指对在某一区域内的开设门店的投资这种经济活动所提供的一开设门店的投资这种经济活动所提供的一系列要素和生产条件及相互作用的统一体，系列要素和生产条件及相互作用的统一体，包括硬环境和软环境两个方面，并具有整包括硬环境和软环境两个方面，并具有整体性、开放性、动态性、区域性和层次性体性、开放性、动态性、区域性和层次性等特点。等特点。(P41)二、门店开发投资环境的类型二、门店开发投资环境的类型(P43)三种划分标准,分出不同类型v1按投资环境按投资环境存在的物质形态存在的物质形态进行划分进行划分v2按投资环境按投资环境存在的范围不同存在的范围不同进行划分进行划分v3按投资环境按投资环境存在的内容不同存在的内容不同进行划分进行划分三、三、门店开发投资环境分析的内容（门店开发投资环境分析的内容（P44）四、四、门店开发投资环境分析的方法门店开发投资环境分析的方法v“冷热冷热”因素分析法因素分析法v等级尺度法等级尺度法v多因素评估法多因素评估法v“四三三四三三”评估法评估法v系统功能评估法系统功能评估法v道氏评估法道氏评估法第三节 门店开发投资构成分析门店开发投资构成分析一、门店开发投资的构成一、门店开发投资的构成固定资产投资方向调节税投资固定资产投资方向调节税投资项目总投资项目总投资建设投资建设投资建设期利息建设期利息流动资金流动资金固定资产投资固定资产投资无形资产投资无形资产投资二、门店所需各类资产及其投资构成二、门店所需各类资产及其投资构成v固定资产固定资产v流动资产流动资产v无形资产无形资产v递延资产递延资产第四节门店开发投资经济评价门店开发投资经济评价一、经济评价的含义一、经济评价的含义(P57)v投资项目的经济评价是采用一定的方法和投资项目的经济评价是采用一定的方法和经济参数，对项目投资产出的各种因素进经济参数，对项目投资产出的各种因素进行研究、分析计算和对比论证的工作。行研究、分析计算和对比论证的工作。准备工作准备工作不确定性分析不确定性分析不确定性分析不确定性分析确定最佳方案确定最佳方案国民经济评价国民经济评价财务评价财务评价方案比较方案比较方案比较方案比较经济评价内容结构示意经济评价内容结构示意二、门店开发的财务评价二、门店开发的财务评价（一）概念(P58)门店开发财务评价是投资项目经济评价的门店开发财务评价是投资项目经济评价的重要组成部分，它是在国家现行财税制度重要组成部分，它是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，计算项目范围内的和价格体系的条件下，计算项目范围内的效益和费用，编制财务报表，计算评价指效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，分析项目的盈利能力、清偿能力等财标，分析项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，以考察项目在财务上的可行性。务状况，以考察项目在财务上的可行性。（二）门店开发财务评价的程序v分析财务数据分析财务数据v编制财务报表编制财务报表v计算财务效益指标计算财务效益指标v进行不确定性分析进行不确定性分析（三）门店开发财务盈利能力分析v投资利润率投资利润率v投资利税率投资利税率v资本金利润率资本金利润率v销售利润率销售利润率v投资收益率投资收益率v投资回收期投资回收期v财务净现值财务净现值v财务内部收益率财务内部收益率1、投资利润率v投资利润率（年利润总额或年平均利润总投资利润率（年利润总额或年平均利润总额额/项目总投资）项目总投资）100%v年利润总额年产品销售（营业）收入年年利润总额年产品销售（营业）收入年产品销售税金及附加年总成本费用产品销售税金及附加年总成本费用v项目总投资固定资产投资投资方向调节项目总投资固定资产投资投资方向调节税建设期利息流动资金税建设期利息流动资金2、投资利税率v投资利税率（年利税总额或年平均利税总投资利税率（年利税总额或年平均利税总额额/项目总投资）项目总投资）100%v年利税总额年销售收入年总成本费用年利税总额年销售收入年总成本费用v年利税总额年利润总额年销售税金及附年利税总额年利润总额年销售税金及附加加3、资本金利润率v资本金利润率（年利润总额或年平均利润资本金利润率（年利润总额或年平均利润总额总额/资本金）资本金）100%4、销售利润率v销售利润率（年平均利润总额销售利润率（年平均利润总额/年平均销年平均销售收入）售收入）100%5、投资收益率v投资收益率年净收益投资收益率年净收益/投资总额投资总额v年净收益年利润额年折旧额年净收益年利润额年折旧额6、投资回收期v投资回收期是指一个建设项目从开始投入生投资回收期是指一个建设项目从开始投入生产年算起，到用每年的净收益将初始投资全产年算起，到用每年的净收益将初始投资全部回收时止所需要的时间，其单位通常用部回收时止所需要的时间，其单位通常用“年年”表示。表示。v当当TT0时，项目可行；反之，不可行。时，项目可行；反之，不可行。（四）门店财务清偿能力分析（四）门店财务清偿能力分析v固定资产投资国内借款偿还期固定资产投资国内借款偿还期v资产负債率资产负債率v流动比率流动比率v速动比率速动比率1、固定资产投资国内借款偿还期固定资产投资国内借款偿还期v固定资产投资国内借款偿还期是指在国家财政固定资产投资国内借款偿还期是指在国家财政规定及门店项目具体条件下，以项目投产后可规定及门店项目具体条件下，以项目投产后可用于还款的资金偿还固定资产投资国内借款本用于还款的资金偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息（不包括已用自有资金支付的金和建设期利息（不包括已用自有资金支付的建设期利息）所需要的时间。建设期利息）所需要的时间。v借款偿还期借款偿还后开始出现盈余年份数借款偿还期借款偿还后开始出现盈余年份数开始借款年份（当年偿还借款额开始借款年份（当年偿还借款额/当年可用当年可用于还款的资金额）于还款的资金额）2、资产负债率v资产负债率（负债合计资产负债率（负债合计/资产合计）资产合计）100%v一般来说，资产负债率一般来说，资产负债率100%时，说明项目时，说明项目资不抵债，视为已达到破产的临界值。资不抵债，视为已达到破产的临界值。3、流动比率v流动比率（流动资产总额流动比率（流动资产总额/流动负债总额）流动负债总额）100%v对于债权人来说，比率越高，债权人越有保对于债权人来说，比率越高，债权人越有保障；对于项目而言，比率过高不一定是好事。障；对于项目而言，比率过高不一定是好事。4、速动比率v速动比率（流动资产总额负债速动比率（流动资产总额负债/流动负债总流动负债总额）额）100%v速动比率是流动比率的补充，表明项目每百元速动比率是流动比率的补充，表明项目每百元流动负债有多少速动资产作为支付的保障。流动负债有多少速动资产作为支付的保障。三、门店开发的不确定性分析三、门店开发的不确定性分析v盈亏平衡分析盈亏平衡分析v敏感性分析敏感性分析v风险分析风险分析敏感性分析的程序v1、选择敏感性分析指标、选择敏感性分析指标 机会研究阶段多选用投资收益率和投资回机会研究阶段多选用投资收益率和投资回收期指标；可行性研究阶段多选用净现值收期指标；可行性研究阶段多选用净现值和内部收益率指标。和内部收益率指标。v2、计算项目的目标值、计算项目的目标值v3、选取不确定性因素、选取不确定性因素,设定变化范围设定变化范围v4、计算敏感性强弱程度，找出敏感性因素、计算敏感性强弱程度，找出敏感性因素敏感性分析表敏感性分析表5、计算敏感性指标、计算敏感性指标1）敏感度系数敏感度系数E=A/F E评价指标评价指标A对于对于不确定因素对于对于不确定因素F的敏感度系数的敏感度系数 F不确定因素不确定因素F的变化率（的变化率（%）A当发生当发生 F变化时，变化时，A的相应变化率的相应变化率E0，表示，表示A与与F同方向变化同方向变化E0，表示，表示A与与F反方向变化反方向变化数值越大，敏感率系数越高数值越大，敏感率系数越高2）绘制敏感性分析图，找出临界点）绘制敏感性分析图，找出临界点即不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值。即不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值。是不确定因素的极限变化，其高低与设定的是不确定因素的极限变化，其高低与设定的基准收益率基准收益率有关。有关。6、综合评价，选择可行方案、综合评价，选择可行方案v根据敏感度系数及临界点数据，按不根据敏感度系数及临界点数据，按不确定因素的敏感程度进行排序；确定因素的敏感程度进行排序；v根据临界点分析不确定因素变化发生根据临界点分析不确定因素变化发生的可能性；的可能性；v通过分析结论，找出最敏感的一个或通过分析结论，找出最敏感的一个或几个关键因素，粗略预测项目可能的几个关键因素，粗略预测项目可能的风险。风险。案例案例v假设某企业正在进行项目可靠性研究，假设某企业正在进行项目可靠性研究，该项目期初投资该项目期初投资210万元，预计项目服万元，预计项目服务期为务期为6年，采用直线折旧，每年收入年，采用直线折旧，每年收入与成本均衡，企业所得税税率为与成本均衡，企业所得税税率为30%，资金成本率为，资金成本率为10%，各项财务指标，各项财务指标见下表。见下表。现金流量计算表现金流量计算表净现值净现值NPV79.62万元、内部收益率万元、内部收益率IRR22.12%单因素分析：单因素分析：v1、每年营业收入下降、每年营业收入下降10%：NPV33.89万元内部收益率万元内部收益率IRR15.3%v2、每年营业成本上升、每年营业成本上升10%：NPV58.25万元内部收益率万元内部收益率IRR19.01%v3、每年资金成本率上升、每年资金成本率上升11%：NPV71.33万元内部收益率万元内部收益率IRR22.12%v4、项目服务周期下降、项目服务周期下降1年：年：NPV50.05万元内部收益率万元内部收益率IRR18.95%本章小节本章小节v可行性研究是任何投资所必需的一项内容可行性研究是任何投资所必需的一项内容,作为连锁门店的开发作为连锁门店的开发,虽然有标准店铺可虽然有标准店铺可以借鉴以借鉴,但鉴于各地不同的影响因素但鉴于各地不同的影响因素,这项这项工作同样是必经环节工作同样是必经环节.思考题思考题v1门店投资开发项目可行性研究的作用有哪些？门店投资开发项目可行性研究的作用有哪些？v2门店投资项目可行性研究包括哪些基本内容？门店投资项目可行性研究包括哪些基本内容？v3门店投资开发环境分析的内容应包括哪些内容？门店投资开发环境分析的内容应包括哪些内容？v4门店开发应包括哪些项目投资？门店开发应包括哪些项目投资？v5门店开发财务盈利能力分析有哪些财务指标？门店开发财务盈利能力分析有哪些财务指标？v6门店开发财务清偿能力分析包括哪些财务指标？门店开发财务清偿能力分析包括哪些财务指标？v7试述盈亏均衡点分析法。试述盈亏均衡点分析法。9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。1月-231月-23Saturday,January 28,202310、人的志向通常和他们的能力成正比例。06:24:3806:24:3806:241/28/2023 6:24:38 AM11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。1月-2306:24:3806:24Jan-2328-Jan-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。06:24:3806:24:3806:24Saturday,January 28,202313、志不立，天下无可成之事。1月-231月-2306:24:3806:24:38January 28,202314、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London.It was the first time that I had seen the Tower or any of the other famous sights.If Id gone alone,I couldnt have seen nearly as much,because I wouldnt have known my way about.。28一月20236:24:38上午06:24:381月-2315、会当凌绝顶，一览众山小。一月236:24上午1月-2306:24January 28,202316、如果一个人不知道他要驶向哪头，那么任何风都不是顺风。2023/1/286:24:3806:24:3828 January 202317、一个人如果不到最高峰，他就没有片刻的安宁，他也就不会感到生命的恬静和光荣。6:24:38上午6:24上午06:24:381月-23谢谢观看THE END
