投资性房地产特征、成本模式核算(1).ppt

投资性房地产专题郑庆华 考情分析考点分析经典习题讲解投资性房地产考情分析 投资性房地产作为新准则出台后引进的新概念，在考试中处于较重要的地位，考试中以出客观题为主，有时可以作为主观题的一部分。2007年将投资性房地产与债务重组、非货币性资产交换结合，考了一道计算分析题，涉及投资性房地产内容考了约3分，2008年将投资性房地产与会计政策变更相结合来考，涉及投资性房地产约3分，2009年考了一道单选题3分，2010年以多选题形式考了2分。近四年考试具体情况如下：近四年投资性房地产试题统计表年份单选题多选题计算题综合题合计2007年 3分3分2008年 3分3分2009年3分3分2010年 2分 2分 投资性房地产考点分析 投资性房地产包括二个内容：一、投资性房地产特征与范围01 二、投资性房地产的核算02一、投资性房地产特征与范围 （一）投资性房地产的特征 房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征：1投资性房地产是一种经营性活动 投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为，属于一种经营性活动。因此，出租房地产的租金收入以及出售投资性房地产的价款都作为营业收入。2投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务。这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。3投资性房地产有两种后续计量模式 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。（二）投资性房地产的范围投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。在确定投资性房地产时应注意以下问题：1已出租的上地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。2持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。3已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物。企业在判断和确认已出租的建筑物，应当把握以下要点：（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。但有一个例外：对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。4下列项目不属于投资性房地产（1）自用房地产 自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如办公楼、宾馆饭店的建筑物应作为固定资产（建筑物）或无形资产（土地）。（2）作为存货的房地产 作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。（3）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。二、投资性房地产的核算投资性房地产的核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算，具体分析如下。（一）采用成本模式核算投资性房地产 采用成本模式核算投资性房地产，可以分为初始计量、后续计量和处置三个步骤：1投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。不同来源的房地产其成本构成不同：