2《房地产成本全过程精细化管理三大管理宝典四大控制工.pptx

1房地产成本全过程精细化管理中房地产成本全过程精细化管理中三大管理宝典四大控制工具三大管理宝典四大控制工具操作实务操作实务朱曙东朱曙东住房与城乡建设部政策研究中心住房与城乡建设部政策研究中心特聘专家特聘专家中中国国房房地地产产及及住住宅宅研研究究会会专专家家中国建设工程造价管理协会专家委员会委员中国建设工程造价管理协会专家委员会委员北京大学房地产黄埔同学会专家委员会主任北京大学房地产黄埔同学会专家委员会主任2讲座总目录讲座总目录 第三部分第三部分 房地产全过程精细化成本四大控制工具操作房地产全过程精细化成本四大控制工具操作 第二部分第二部分 房地产开发项目工程成本失控的原因分析房地产开发项目工程成本失控的原因分析 第一部分第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作3 第一部分第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作第一部分第一部分分目录分目录 第二宝典第二宝典 价款支付管理宝典操作实务价款支付管理宝典操作实务 第一宝典第一宝典 工程合同管理宝典操作实务工程合同管理宝典操作实务第三宝典第三宝典 工程结算管理宝典操作实务工程结算管理宝典操作实务4 第一部分第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作 第一宝典第一宝典 工程合同管理宝典操作实务工程合同管理宝典操作实务房地产合同的精细化管理框架房地产合同的精细化管理框架一一二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理三三四四工程合同对成本的跟踪与控制工程合同对成本的跟踪与控制中海房地产工程合同管理分享中海房地产工程合同管理分享5房地产工程合同精细化管理框架房地产工程合同精细化管理框架一一1 1 合同管理概述合同管理概述1 11 1 工程合同的概念工程合同的概念 合同是平等主体的自然人、法人、其他合同是平等主体的自然人、法人、其他组织组织之之间设间设立、立、变变更、更、终终止民事止民事权权利、利、义务义务关系的关系的协议协议。建设工程合同建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同及材料设备采购合同。工程勘察、设计、施工合同及材料设备采购合同。1.2 1.2 合同管理的概念合同管理的概念 合同管理是对工程项目中相关合同的策划、签订、履行、变更、索赔和争议解决的合同管理是对工程项目中相关合同的策划、签订、履行、变更、索赔和争议解决的管理。它是工程项目管理的重要组成部分。管理。它是工程项目管理的重要组成部分。1.3 1.3 合同管理的目的合同管理的目的 合同管理是保证项目总目标和企业总目标的实现，具体目的包括：合同管理是保证项目总目标和企业总目标的实现，具体目的包括：（1 1）使整个工程项目在预定的成本）使整个工程项目在预定的成本(投资投资)、工期范围内完成，达到预定的质量和、工期范围内完成，达到预定的质量和功能要求，实现工程项目的三大目标。功能要求，实现工程项目的三大目标。（2 2）使项目的实施过程顺利，合同争议较少，合同各方面能互相协调，都能够圆）使项目的实施过程顺利，合同争议较少，合同各方面能互相协调，都能够圆满地履行合同责任。满地履行合同责任。（3 3）保证整个工程合同的签订和实施过程符合法律的要求。）保证整个工程合同的签订和实施过程符合法律的要求。（4 4）在工程结束时使双方都感到满意，开发商能按计划获得一个合格的工程，达）在工程结束时使双方都感到满意，开发商能按计划获得一个合格的工程，达到投资目的；承包商不但获得合理的利润，还赢得了信誉，建立双方友好合作关系。这到投资目的；承包商不但获得合理的利润，还赢得了信誉，建立双方友好合作关系。这是企业经营管理和发展战略对合同管理的双赢要求。是企业经营管理和发展战略对合同管理的双赢要求。6房地产工程合同精细化管理框架房地产工程合同精细化管理框架一一2 2 房地产工程项目管理、成本管理与合同管理的关系房地产工程项目管理、成本管理与合同管理的关系工程项目管理工程项目管理进度管理进度管理成本管理成本管理质量管理成本的控制成本的控制成本的确定成本的确定成本目标进度目标质量目标合同管理工程项目目标工程项目目标手段和手段和工具工具方法和方法和保障保障7房地产工程合同精细化管理框架房地产工程合同精细化管理框架一一33房地产开发企业的合同体系房地产开发企业的合同体系房地产开发企业的合同体系房地产开发企业的合同体系业务类合同业务类合同建安工程合同材料设备采购合同咨询合同房屋销售合同商业运营合同广告宣传合同物业管理委托合同维修整改合同土地合同地勘测绘合同设计合同前期工程合同基础设施合同配套设施合同管理类合同管理类合同财 务、管 理财务合同财务合同人事、办公类合同人事、办公类合同8房地产工程合同精细化管理框架房地产工程合同精细化管理框架一一44房地产开发企业的合同关系与合同网络房地产开发企业的合同关系与合同网络房地产开发企业的合同关系与合同网络房地产开发企业的合同关系与合同网络咨询合同贷款合同勘察/设计合同监理委托合同采购供应合同工程保险合同材料设备运输合同材料设备采购合同流动资金贷款合同保险合同仓储保管合同设备租赁合同工程分包合同国际工程承包合同FIDIC运输合同土地征用与出让(成批/宗地)合同拆迁安置及拆迁承包合同供用水/电/气等合同房屋租赁与销售合同工程施工承包合同9房地产工程合同精细化管理框架房地产工程合同精细化管理框架一一（1 1）工程合同管理是工程项目管理、全过程成本管理的工具和手段；是全过程成本管理目标实现的）工程合同管理是工程项目管理、全过程成本管理的工具和手段；是全过程成本管理目标实现的重要保证；重要保证；（2 2）在全过程成本管理的合同网络关系中，业主和承包商是最重要的的两个合同节点，施工承包合）在全过程成本管理的合同网络关系中，业主和承包商是最重要的的两个合同节点，施工承包合同是所有合同中最重要的合同；同是所有合同中最重要的合同；（3 3）开发活动中有关各方之间的相互关系是合同关系，包括直接的和间接的合同关系，即建立在法）开发活动中有关各方之间的相互关系是合同关系，包括直接的和间接的合同关系，即建立在法律基础上的权利义务关系。要做好开发项目的全过程成本管理工作，关键是做好合同管理工作。律基础上的权利义务关系。要做好开发项目的全过程成本管理工作，关键是做好合同管理工作。44房地产开发企业的合同关系与合同网络房地产开发企业的合同关系与合同网络房地产开发企业的合同关系与合同网络房地产开发企业的合同关系与合同网络55房地产开发企业的合同管理职责房地产开发企业的合同管理职责房地产开发企业的合同管理职责房地产开发企业的合同管理职责合同承办部门：合同承办部门：负责本部门合同起草、会签、校稿、审核、负责本部门合同起草、会签、校稿、审核、批准、签章的过程管理批准、签章的过程管理 合同会签部门：合同会签部门：负责从本部门负责从本部门需求需求和和专业专业角度提出会签意见。角度提出会签意见。计划财务部（综合管理岗位：计划财务部合同管理员）计划财务部（综合管理岗位：计划财务部合同管理员）：负责对合同会签、执行过程进行动态监督管理负责对合同会签、执行过程进行动态监督管理 行政部门：行政部门：负责合同审核、用印、存档、查询工作负责合同审核、用印、存档、查询工作总结总结典型案例典型案例1 1龙湖地产合同管龙湖地产合同管理职责划分理职责划分66房地产开发企业的合同管理的内容和流程房地产开发企业的合同管理的内容和流程房地产开发企业的合同管理的内容和流程房地产开发企业的合同管理的内容和流程策划策划起草起草会签会签校稿校稿审核审核批准批准订立订立履行履行变更变更纠纷处理纠纷处理终止终止10 第一部分第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作 第一宝典第一宝典 工程合同管理宝典操作实务工程合同管理宝典操作实务房地产合同的精细化管理框架房地产合同的精细化管理框架一一二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理三三四四工程合同对成本的跟踪与控制工程合同对成本的跟踪与控制中海房地产工程合同管理分享中海房地产工程合同管理分享11二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理1.1 1.1 合同总体策划的基本概念：合同总体策划的基本概念：就是在工程项目的开始阶段，对整个工程、对整个合同的签订和就是在工程项目的开始阶段，对整个工程、对整个合同的签订和实施有重大影响的带根本性和方向性的问题进行研究的过程。实施有重大影响的带根本性和方向性的问题进行研究的过程。合同策划又叫合同规划。合同策划又叫合同规划。1.2 合约规划的编制：合约规划的编制：项目启动阶段编制合约规划，将项目各成本费项对应分解成未来可执行的合项目启动阶段编制合约规划，将项目各成本费项对应分解成未来可执行的合同，明确合同招标方式、时间，合同计价方式标准，随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和同，明确合同招标方式、时间，合同计价方式标准，随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价。（合同造价。（案例：案例：龙湖地产项目合同管理规划龙湖地产项目合同管理规划）1.3 1.3 合同规划的内容合同规划的内容典型案例典型案例2 2龙湖地产项目合龙湖地产项目合同管理规划同管理规划3 3万科地产标准合万科地产标准合同范本目录同范本目录4 4龙湖地产工程合龙湖地产工程合同需求单同需求单（1 1）合同范围、合同界限、衔接关系规划）合同范围、合同界限、衔接关系规划（2 2）委托方式和承包方式规划）委托方式和承包方式规划（3 3）招标方式的确定）招标方式的确定（4 4）合同类型策划）合同类型策划（4 4）合同条件的选择）合同条件的选择（建议尽快建立并优先采用）（案例：（建议尽快建立并优先采用）（案例：万科地产标准合同范本目录万科地产标准合同范本目录）（5 5）合同体系的协调：）合同体系的协调：目的使项目所涉及的各合同之间关系得到目的使项目所涉及的各合同之间关系得到恰当的安排与协调。包括的恰当的安排与协调。包括的内容：内容：工作上的协调工作上的协调技术上的协调技术上的协调价格上的协调价格上的协调 时间上的协调时间上的协调合同管理的组织协调合同管理的组织协调11合同策划（合同规划）合同策划（合同规划）合同策划（合同规划）合同策划（合同规划）2 2 2 2 提交合同需求提交合同需求 在项目进行过程中，项目公司要把握好招投标及合同进度，及在项目进行过程中，项目公司要把握好招投标及合同进度，及时提出合同需求。时提出合同需求。内容如下（内容如下（案例：案例：龙湖地产工程合同需求单龙湖地产工程合同需求单）工作范围、工作内容、技术要求、验收标准、中间交接工作范围、工作内容、技术要求、验收标准、中间交接验收时间、开工时间、完成时间、场地情况、配合工作等验收时间、开工时间、完成时间、场地情况、配合工作等12二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理3 3 确定招标小组成员、考察入围单位、招标确定招标小组成员、考察入围单位、招标注：表中标有注：表中标有“”的为必须参加人员，标有的为必须参加人员，标有“”的成员可视招标的具体内容选择性参与的成员可视招标的具体内容选择性参与 招标小组是根据每项招标工作的具体内容成立的临时团队。招标小组是根据每项招标工作的具体内容成立的临时团队。龙湖的做法如下：龙湖的做法如下：13二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理4 4 合同的起草、审查、会签、审批合同的起草、审查、会签、审批4.1 4.1 合同的起草：合同的起草：合同要自己单位起草，把相关的管理要求灌输进去。注意事项：合同要自己单位起草，把相关的管理要求灌输进去。注意事项：（1 1）注意合同名称：）注意合同名称：合同名称要明确公司、项目、事项。按合同名称要明确公司、项目、事项。按“地区地区+公司公司+项目名称项目名称+事项事项”的原则命名合同。的原则命名合同。(2)(2)注意合同正文：注意合同正文：建议在本公司合同范本的基础上，根据以上合同策划的内容以及建议在本公司合同范本的基础上，根据以上合同策划的内容以及提交的合同需求，依据本工程项目实际情况，针对性地对专用条款进行完善即可。提交的合同需求，依据本工程项目实际情况，针对性地对专用条款进行完善即可。(3)(3)注意合同结尾：注意合同结尾：双方都必须使用合法的印章（公章或合同专用章），不得使用财双方都必须使用合法的印章（公章或合同专用章），不得使用财务章或业务章等不合法印章。务章或业务章等不合法印章。4.2 4.2 合同审查：审查的工具合同审查：审查的工具合同审查表合同审查表(1)(1)合同审查表的作用：合同审查表的作用：用合同审查表可以系统地进行合同文本中的问题和风险分析，用合同审查表可以系统地进行合同文本中的问题和风险分析，提出相应的对策。作用有：提出相应的对策。作用有：将合同文本将合同文本“解剖解剖”开，使它开，使它“透明透明”和易于理解，使合同主谈人对合同有一个全面和易于理解，使合同主谈人对合同有一个全面了解。了解。检查合同内容的完整性。用标准合同结构对照该合同文本，即可发现它缺少哪些必需检查合同内容的完整性。用标准合同结构对照该合同文本，即可发现它缺少哪些必需条款。条款。分析评价每一合同条文执行的法律后果，将给开发商带来的问题和风险挖掘出来，为分析评价每一合同条文执行的法律后果，将给开发商带来的问题和风险挖掘出来，为合同谈判和签订提供决策依据。合同谈判和签订提供决策依据。通过审查对发现的以下问题及时进行修正和完善：通过审查对发现的以下问题及时进行修正和完善：l)l)合同条款之间的矛盾性，即不同合同条款之间的矛盾性，即不同条款对同一具体问题的规定或要求不一致；条款对同一具体问题的规定或要求不一致；2)2)对开发商不利甚至有害的条款，如过于苛对开发商不利甚至有害的条款，如过于苛刻、责权利不平衡、单方面约束性条款；刻、责权利不平衡、单方面约束性条款；3)3)隐含着较大风险的条款；隐含着较大风险的条款；4)4)内容含糊，概念内容含糊，概念不清或自己未能完全理解的条款。不清或自己未能完全理解的条款。14二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理4 4 合同的起草、审查、会签、审批合同的起草、审查、会签、审批4.2 4.2 合同审查的工具合同审查的工具合同审查表合同审查表(2)(2)合同审查表的格式合同审查表的格式15二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理4.3 4.3 合同的会签与审批：合同的会签与审批：不同合同要由不同部门按不同合同要由不同部门按主次会审签发。主次会审签发。4.4 4.4 案例案例 ：龙湖合同会签审批权限表龙湖合同会签审批权限表 万科地产合同评审表万科地产合同评审表 万达合同审批与管理全套流程万达合同审批与管理全套流程 万科审批权限授权及流程表万科审批权限授权及流程表典型案例典型案例5 5龙湖合同会签审批权龙湖合同会签审批权限表限表6 6万科地产合同评审表万科地产合同评审表7 7万达合同审批与管理万达合同审批与管理全套流程全套流程8 8万科审批权限授权及万科审批权限授权及流程表流程表5 合同的交底合同的交底p合同内部交底合同内部交底 由合同签订人组织，向项目管理团队交底。陈述合同形成由合同签订人组织，向项目管理团队交底。陈述合同形成背景、合同结构、主要条款解读、执行要点及特殊情况处理，背景、合同结构、主要条款解读、执行要点及特殊情况处理，并解答项目管理团队提出的问题，最后形成书面合同内部交并解答项目管理团队提出的问题，最后形成书面合同内部交底记录。底记录。p合同外部交底合同外部交底 由项目公司经理组织，项目管理团队参加，向监理单位、由项目公司经理组织，项目管理团队参加，向监理单位、施工单位项目班子交底。主要是合同中对施工单位的要求及管施工单位项目班子交底。主要是合同中对施工单位的要求及管理规定，对材料设备管理（由材料设备组主讲）要求进行交底理规定，对材料设备管理（由材料设备组主讲）要求进行交底，最后形成书面外部交底纪录。，最后形成书面外部交底纪录。9 9龙湖总包合同交龙湖总包合同交底记录表底记录表典型案例典型案例典型案例典型案例4 4 合同的起草、审查、会签、审批合同的起草、审查、会签、审批16二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理6 6 签约及后续工作签约及后续工作最主要是范围界定已定和未定最主要是范围界定已定和未定施工组织设计内容施工组织设计内容如施工管理人员如施工管理人员有些特殊费用处理有些特殊费用处理暂定价暂定价有些需要现场核量暂定量有些需要现场核量暂定量材料品牌材料品牌/样板管理要求样板管理要求节点工期控制重点节点工期控制重点其他其他:签证签证,结算时限等结算时限等关注以下合同交底的内容关注以下合同交底的内容5 合同的交底合同的交底合约洽谈合约洽谈合同会签及审批合同会签及审批/盖章过程盖章过程有关保证手续落实有关保证手续落实合同交底及信息录入合同交底及信息录入资料归档及样板移交资料归档及样板移交督促及时履约：预付款，提交资料（施工组织，场地，督促及时履约：预付款，提交资料（施工组织，场地，报建手续）报建手续）17 第一部分第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作 第一宝典第一宝典 工程合同管理宝典操作实务工程合同管理宝典操作实务房地产合同的精细化管理框架房地产合同的精细化管理框架一一二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理三三四四工程合同对成本的跟踪与控制工程合同对成本的跟踪与控制中海房地产工程合同管理分享中海房地产工程合同管理分享18三三1 1 建立合同实施保证体系建立合同实施保证体系为了使工作有秩序、有计划地进行，必须建立工程合同实施的保证体系：为了使工作有秩序、有计划地进行，必须建立工程合同实施的保证体系：（1 1）进行）进行“合同交底合同交底”，落实合同责任，实行目标管理。，落实合同责任，实行目标管理。（2 2）建立合同管理工作程序）建立合同管理工作程序（案例：（案例：万科合同管理程序万科合同管理程序）。（3 3）制定合同管理实施细则。）制定合同管理实施细则。（案例：（案例：万科合同管理实施细则万科合同管理实施细则）（4 4）建立）建立合同台账合同台账等文档系统。等文档系统。（案例：（案例：万达合同管理台帐万达合同管理台帐）（5 5）工程过程中严格的检查验收制度）工程过程中严格的检查验收制度（6 6）建立报告和行文制度）建立报告和行文制度2 2 通过合同实施成本控制通过合同实施成本控制建立有效地合同跟踪机制建立有效地合同跟踪机制 2.1 2.1 建立工程量跟踪控制系统建立工程量跟踪控制系统建立计量控制台账建立计量控制台账 工程量是价款支付的基础，开发商要对工程量进行跟踪控制。工程量是价款支付的基础，开发商要对工程量进行跟踪控制。每个付款周期末，计量结束后，应及时建立每个付款周期末，计量结束后，应及时建立工程计量台账工程计量台账，动态跟，动态跟踪控制已完工程量，为及时动态监控成本偏差提供有力依据。同时踪控制已完工程量，为及时动态监控成本偏差提供有力依据。同时为相关部门成本动态精细化控制和过程评价考核提供有力支持。为相关部门成本动态精细化控制和过程评价考核提供有力支持。2.2 2.2 建立工程变更跟踪控制系统建立工程变更跟踪控制系统工程变更控制台账工程变更控制台账 每次工程变更结束后每次工程变更结束后应及时建立工程变更应及时建立工程变更台账台账，实时监控工程，实时监控工程变更对于工程成本和工期的影响并及时采取相应措施，月末汇总形变更对于工程成本和工期的影响并及时采取相应措施，月末汇总形成成本月报，以此进行成本动态实时精细化控制，并以此作为对相成成本月报，以此进行成本动态实时精细化控制，并以此作为对相关部门进行责任成本过程评估考核的依据。关部门进行责任成本过程评估考核的依据。典型案例典型案例1818合同计量跟踪台账合同计量跟踪台账2020合同变更跟踪台账合同变更跟踪台账2121合同签证跟踪台账合同签证跟踪台账2222合同索赔跟踪台账合同索赔跟踪台账2323价款调整跟踪台账价款调整跟踪台账1919合同付款跟踪台账合同付款跟踪台账2424成本（合同）台账成本（合同）台账工程合同对成本的跟踪与控制工程合同对成本的跟踪与控制192.3 2.3 建立现场签证跟踪控制系统建立现场签证跟踪控制系统现场签证控制台账现场签证控制台账 每次签证结束后应及时建立现场签证台账，实时监控现场签证对于成本和工期的影响并及时采每次签证结束后应及时建立现场签证台账，实时监控现场签证对于成本和工期的影响并及时采取相应措施，对现场签证进行动态实时精细化控制同时，同时以此作为对相关部门进行责任成本过取相应措施，对现场签证进行动态实时精细化控制同时，同时以此作为对相关部门进行责任成本过程评估考核的依据。程评估考核的依据。2.4 2.4 建立价款调整跟踪控制系统建立价款调整跟踪控制系统价款调整控制台账价款调整控制台账 每次价款调整完成要及时建立每次价款调整完成要及时建立价款调整控制台账，价款调整控制台账，实时监控价款调整对于对于成本的影响并及时实时监控价款调整对于对于成本的影响并及时采取纠偏措施。采取纠偏措施。2.5 2.5 建立工程索赔跟踪控制系统建立工程索赔跟踪控制系统工程索赔控制台账工程索赔控制台账 建立工程建立工程索赔台账索赔台账，实时监控工程索赔对于工程造价和工期的影响，及时采取相应措施，开发商，实时监控工程索赔对于工程造价和工期的影响，及时采取相应措施，开发商要善于利用索赔权与反索赔权控制成本保证质量目标与工期目标。要善于利用索赔权与反索赔权控制成本保证质量目标与工期目标。2.6 2.6 建立进度付款跟踪控制系统建立进度付款跟踪控制系统进度付款控制台账进度付款控制台账 每个月末，依据以上每个月末，依据以上计量、变更、签证、价款调整和索赔五计量、变更、签证、价款调整和索赔五大台账大台账及时建立及时建立进度付款台账进度付款台账，以，以进度付款控制台账进度付款控制台账实时动态实时动态掌握工程造价控制偏差，防止超付工程款而导致工程管理失控，掌握工程造价控制偏差，防止超付工程款而导致工程管理失控，或防止工程款支付不及时进而引起承包方索赔，同时以此作为或防止工程款支付不及时进而引起承包方索赔，同时以此作为对相关部门进行责任成本过程评估考核的依据。对相关部门进行责任成本过程评估考核的依据。2.7 2.7 依据以上六类台账最终建立起成本（合同）台账依据以上六类台账最终建立起成本（合同）台账 为了对合同实施情况进行跟踪、及时纠正偏差，采取处理措为了对合同实施情况进行跟踪、及时纠正偏差，采取处理措施。施。依据以上六类台账及时建立起成本（合同）台账依据以上六类台账及时建立起成本（合同）台账。以。以成本成本（合同）（合同）台账作为成本管理的工具和手段进行精细化管理。台账作为成本管理的工具和手段进行精细化管理。典型案例典型案例1818合同计量跟踪台账合同计量跟踪台账2020合同变更跟踪台账合同变更跟踪台账2121合同签证跟踪台账合同签证跟踪台账2222合同索赔跟踪台账合同索赔跟踪台账2323价款调整跟踪台账价款调整跟踪台账1919合同付款跟踪台账合同付款跟踪台账2424成本（合同）台账成本（合同）台账三三工程合同对成本的跟踪与控制工程合同对成本的跟踪与控制2 2 通过合同实施成本控制通过合同实施成本控制建立有效地合同跟踪机制建立有效地合同跟踪机制 20 第一部分第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作 第一宝典第一宝典 工程合同管理宝典操作实务工程合同管理宝典操作实务房地产合同的精细化管理框架房地产合同的精细化管理框架一一二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理三三四四工程合同对成本的跟踪与控制工程合同对成本的跟踪与控制中海房地产工程合同管理分享中海房地产工程合同管理分享21四四中海房地产工程合同管理案例中海房地产工程合同管理案例一一.合约管理原则合约管理原则1.1.体制上：采用的决策、管理、操作三个环节相对独立；体制上：采用的决策、管理、操作三个环节相对独立；2.2.程序上：通过文件、规程等形式事先对某一项工作程序有一个明确的、定性的、定量的标准和尺度程序上：通过文件、规程等形式事先对某一项工作程序有一个明确的、定性的、定量的标准和尺度例如：后面讲到的定标原则；例如：后面讲到的定标原则；3.3.合约上：采用公认的合约上：采用公认的FIDICFIDIC条款，并明确规定投诉机制；条款，并明确规定投诉机制；4.4.工程管理过程中：规范每一个环节，保持公平、公正、透明的原则。工程管理过程中：规范每一个环节，保持公平、公正、透明的原则。二二.合约管理主控部门合约管理主控部门1.1.营销策划部：是市场调研、市场定位、广告媒体、销售合约的主控部门；营销策划部：是市场调研、市场定位、广告媒体、销售合约的主控部门；2.2.设计部：是规划（方案）设计、施工图设计合约的主控部门；设计部：是规划（方案）设计、施工图设计合约的主控部门；3.3.合约部：是工程招投标合约管理的主控部门，负责编制各个阶段的建安成本目标；合约部：是工程招投标合约管理的主控部门，负责编制各个阶段的建安成本目标；4.4.物资部：是工程甲供物资合约管理的主控部门。物资部：是工程甲供物资合约管理的主控部门。三三.中海对合约管理人员的素质要求中海对合约管理人员的素质要求1.1.有计算工程量的能力；有计算工程量的能力；2.2.有对主材料价格的了解，对劳动定额的认识、对劳动力市场价格的认识、对施工企业管理费用的判有对主材料价格的了解，对劳动定额的认识、对劳动力市场价格的认识、对施工企业管理费用的判断、对行业社会利润研究的能力；断、对行业社会利润研究的能力；3.3.有法律、税务方面的知识；有法律、税务方面的知识；4.4.要有文字功夫。能够起草合同文件，起草往来函，做到内容全面、逻辑严密、无漏洞；要有文字功夫。能够起草合同文件，起草往来函，做到内容全面、逻辑严密、无漏洞；5.5.注意注意“德德”的修养。对公司有责任心；能够和谐地与其他部门同事相处，建立良好的工作关系。工的修养。对公司有责任心；能够和谐地与其他部门同事相处，建立良好的工作关系。工作既要有原则，也要有灵活性；作既要有原则，也要有灵活性；6.6.要能能动地对设计和施工环节提出建议，达到降低工程成本的目的；要能能动地对设计和施工环节提出建议，达到降低工程成本的目的；7.7.对已完成程的合约管理工作要有分析、总结能力；对已完成程的合约管理工作要有分析、总结能力；8.8.培养对成本的敏感性；培养对成本的敏感性；9.9.树立自已的专业荣誉感，培养自已的专业精神。树立自已的专业荣誉感，培养自已的专业精神。22 第一部分第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作第一部分第一部分分目录分目录 第二宝典第二宝典 价款支付管理宝典操作实务价款支付管理宝典操作实务 第一宝典第一宝典 工程合同管理宝典操作实务工程合同管理宝典操作实务第三宝典第三宝典 工程结算管理宝典操作实务工程结算管理宝典操作实务23工程价款工程价款结算与支结算与支付付工程工程预付款预付款工程竣工工程竣工结算款结算款工程质量工程质量保证金保证金工程工程进度款进度款工程预付工程预付款的限额款的限额工程预付工程预付款的扣回款的扣回工程量的工程量的计量与确计量与确认认工程进度工程进度款的支付款的支付竣工决算竣工决算编制和审编制和审查查竣工结竣工结算价款算价款缺陷缺陷责任期责任期保证金的保证金的预留与返预留与返还还保证金保证金的管理的管理初始合初始合同收入同收入调整调整收入收入变更变更调整的调整的价款价款索赔调整索赔调整的价款的价款奖励调整奖励调整的价款的价款合同外零合同外零星项目星项目材料价差材料价差的调整的调整1、施工阶段工程价款的构成 第二宝典第二宝典 价款支付管理宝典操作实务价款支付管理宝典操作实务242.1 2.1 工程预付款概念及其法律性质：工程预付款概念及其法律性质：工程预付款是建设工程施工合同订立后由发包人按照合同的约定，在正式开工前预工程预付款是建设工程施工合同订立后由发包人按照合同的约定，在正式开工前预先交付给承包人的工程款。它是施工准备和所需采购主要材料、结构件等流动资金的先交付给承包人的工程款。它是施工准备和所需采购主要材料、结构件等流动资金的主要来源。其法律性质为：主要来源。其法律性质为：发包人为帮助承包人顺利启动项目而提供的一笔无息贷款。发包人为帮助承包人顺利启动项目而提供的一笔无息贷款。当合同对工程预付款的支付没有约定时，就按以下法定（当合同对工程预付款的支付没有约定时，就按以下法定（369369号文件号文件）办理：）办理：1.1.工程预付款的额度：工程预付款的额度：原则上预付比例不低于合同金额（应扣除暂列金额）的原则上预付比例不低于合同金额（应扣除暂列金额）的10%10%，不高，不高于合同金额（扣除暂列金额）的于合同金额（扣除暂列金额）的30%30%。2.2.工程预付款的支付时限工程预付款的支付时限：在具备施工条件的前提下，发包人应在双方签订合同后的一：在具备施工条件的前提下，发包人应在双方签订合同后的一个月内或不迟于约定的个月内或不迟于约定的开工日起前的开工日起前的7 7天内天内预付工程款。预付工程款。3.3.若发包人未按合同约定预付工程款，若发包人未按合同约定预付工程款，承包人应在预付时间到期后承包人应在预付时间到期后1010天内天内向发包人发出向发包人发出要求预付的通知，发包人收到通知后仍不按要求预付，承包人可在发出通知要求预付的通知，发包人收到通知后仍不按要求预付，承包人可在发出通知1414天后天后停止停止施工施工，发包人应从约定应付之日其按同期银行贷款利率计算向承包人支付应付预付款的，发包人应从约定应付之日其按同期银行贷款利率计算向承包人支付应付预付款的利息，并承担违约责任。利息，并承担违约责任。2.2.工程预付款的支付工程预付款的支付2.2 2.2 新新规范规范下预付款支付的操作：下预付款支付的操作：新新规范规范对预付款的基本规定：对预付款的基本规定：4.5.1 4.5.1 发包人应按照发包人应按照合同约定合同约定支付工程预付款。支付工程预付款。支付的工程预付款，按照支付的工程预付款，按照合同约定合同约定在工程进度款中抵扣。在工程进度款中抵扣。（注意：新（注意：新规范规范重点强调重点强调了合同约定了合同约定)第二宝典第二宝典 价款支付管理宝典操作实务价款支付管理宝典操作实务25工程工程进度进度款支款支付时付时间及间及比例比例要求要求 新新规范规范4.5.64.5.6规定：规定：当发、承包双方在合同中未对工程进度款支付申请的核对时间以当发、承包双方在合同中未对工程进度款支付申请的核对时间以及工程进度款支付时间及比例的约定时，按下图规定办理：及工程进度款支付时间及比例的约定时，按下图规定办理：第二宝典第二宝典 价款支付管理宝典操作实务价款支付管理宝典操作实务3 3 进度款支付的程序进度款支付的程序1414天内核对完毕天内核对完毕从第从第1515天起，工程进天起，工程进度款申请视为被批准度款申请视为被批准承包人可停止施工承包人可停止施工发包人承担违约责任发包人承担违约责任264 4 开发商规避支付不及时承包商的两类停工开发商规避支付不及时承包商的两类停工（1 1）第一类可停工的时间点：）第一类可停工的时间点：承包人应在预付时间到期后承包人应在预付时间到期后1010天内天内向发包人发出要求预付的通知，发包人收到通知后向发包人发出要求预付的通知，发包人收到通知后仍不按要求预付，承包人可在发出通知仍不按要求预付，承包人可在发出通知1414天后天后停止施工停止施工，发包人应从约定应付之日其按同，发包人应从约定应付之日其按同期银行贷款利率计算向承包人支付应付预付款的利息，并承担违约责任。期银行贷款利率计算向承包人支付应付预付款的利息，并承担违约责任。（2 2）第二类可停工的时间点：）第二类可停工的时间点：承包人没能在约定或法定的时间内支付进度款，并未能与承包人达成付款协议，此时承包人没能在约定或法定的时间内支付进度款，并未能与承包人达成付款协议，此时承包人可以停工，发包人承担违约责任。承包人可以停工，发包人承担违约责任。5 5 标杆房企价款支付管理节点、流程、程序集指引标杆房企价款支付管理节点、流程、程序集指引万科价款支付管理的节点及规定万科价款支付管理的节点及规定 付款方案选择：进行对比测算付款方案选择：进行对比测算（典型案例：（典型案例：24 24 万科付款方案对比图万科付款方案对比图）预付款支付：配合现金流，现值计算；预付款支付：配合现金流，现值计算；进度款支付：按程序支付进度款支付：按程序支付（典型案例：（典型案例：2525万科付款管理程序万科付款管理程序2626万科付款作业指引万科付款作业指引）甲供材付款的控制：按实施进行甲供材付款的控制：按实施进行（典型案例：（典型案例：27 27 万科甲供材结算实施细则万科甲供材结算实施细则）支付手续要求：合同约定清楚，避免扯皮和索赔支付手续要求：合同约定清楚，避免扯皮和索赔 防止超付的要点：以支付台账实时监控防止超付的要点：以支付台账实时监控（典型案例：（典型案例：1919工程价款支付台帐工程价款支付台帐）结算款与保修金的支付：按程序支付结算款与保修金的支付：按程序支付（典型案例：（典型案例：2828万科保证金办理细则万科保证金办理细则.）第二宝典第二宝典 价款支付管理宝典操作实务价款支付管理宝典操作实务276.6.开发商加强对工程价款支付控制的对策开发商加强对工程价款支付控制的对策6.1 6.1 加强对计量数据库（台账）的动态管理。加强对计量数据库（台账）的动态管理。对每期工程量计量统计后，将全对每期工程量计量统计后，将全部工程数据录入数据库。在计量中及时更新，审核时就可以做到一目了然，不部工程数据录入数据库。在计量中及时更新，审核时就可以做到一目了然，不遗漏，不重复。既加快了审核速度，保证了审核质量，又可实时监控成本。遗漏，不重复。既加快了审核速度，保证了审核质量，又可实时监控成本。6.2 6.2 注重对工程计量支付的审核。每期计量时要注重对工程计量支付的审核。每期计量时要综合审查各种变更的处理程序综合审查各种变更的处理程序的合理性和完整性，计量与支付的正确性和准确性，及时扣除或扣留各种应扣的合理性和完整性，计量与支付的正确性和准确性，及时扣除或扣留各种应扣款项。以每期审核后准确无误的计量台账为依据形成本期价款支付台账款项。以每期审核后准确无误的计量台账为依据形成本期价款支付台账6.3 6.3 加强变更、签证、索赔及价款调整四类台帐动态管理，实时更新支付台账。加强变更、签证、索赔及价款调整四类台帐动态管理，实时更新支付台账。每期的工程变更、现场签证、工程索赔及价款调整在工程建设中属于动态管理，每期的工程变更、现场签证、工程索赔及价款调整在工程建设中属于动态管理，需及时更新，经过批准并下发指令的项目才可以列入台账，同时记录批准文号、需及时更新，经过批准并下发指令的项目才可以列入台账，同时记录批准文号、批准日期等，以方便查验。依据以上审核后的四类台账，对本期价款支付台账批准日期等，以方便查验。依据以上审核后的四类台账，对本期价款支付台账进行实施更新，以最终价款支付台账控制进度款支付，进而达到控制成本的目进行实施更新，以最终价款支付台账控制进度款支付，进而达到控制成本的目的。的。6.4 6.4 建立与承包人的信息共享系统。建立与承包人的信息共享系统。利用现代网络方便快捷的特点，建立信息利用现代网络方便快捷的特点，建立信息共享系统，保证双方之间的及时沟通，对变更、索赔、工程量调整等事项的详共享系统，保证双方之间的及时沟通，对变更、索赔、工程量调整等事项的详细资料进行共享，双方同时审查，