某房地产公司东莞中堂镇市场调查报告.pptx
中国东莞2007年9月东莞东莞 中堂镇市场调查中堂镇市场调查中堂镇地处东莞市西北部，扼穗、深咽喉要地，隔东江与增城市对望，地理条件得天独厚。面积60平方公里，常住人口6.5万人。下辖19个村委会和1个居民委员会。是著名的鱼米之乡。区位图 中堂镇基本情况中堂镇基本情况经济发展情况2006年中堂镇主要经济指标主要经济指标数量国内生产总值（万元）477219全社会固定资产投资总额（万元）220510社会消费与零售总额（万元）107440外贸出口总额（万美元）291039实际利用外资（万美元）17027各项税收总额（万元）86433金融机构各项存款余额（万元）786698全镇经济在持续多年快速发展、基数不断做大的基础上增长速度进一步加快,经济社会综合实力继续保持高速增涨，中堂经济正处于高速增长状态产业结构 三大产业比例从2000年的8.64：58.14：33.22调整到2005年的1.5：63.5：35中堂镇目前的第三产业档次较低，起点较慢中堂镇是一个以工业经济为主体的城镇。中堂镇基本情况4、民营经济日益壮大在民营经济方面，2005年，全镇私营企业及个体工商户5016户，比2000年2138户增长135；注册资金30531万元，比2000年9894万元增长209。民营经济实现工业总产值41.29亿元，占全镇工业总产值比重的37.43，民营资产总量居全市前列。成为中堂镇经济建设中的一支主力军人口发展中堂镇基本情况目前中堂镇有本地人口7万，外来人口7万多，外来人员中，在厂打工一族占了很大的比例。人文历史中堂镇基本情况中堂概况文化教育卫生近年来，中堂镇积极开展“三现代”和“爱国、守法、诚信、知礼”活动，大力开展群众性文体活动，使全镇的文教体育事业不断取得新进步。2004、2005年连续两年取得每万户籍人口升大学和升本科比例两项全市第一的好成绩，群英学校和潢涌小学被评为“省一级学校”，群英学校还获得“国家级绿色学校”荣誉称号。中堂潢涌黎氏大宗祠修缮竣工，获得“省级文物保护单位”和“东莞文物八景”称号。工业园北海仔造纸产业园四大园区：规划建设好北海仔造纸产业园、槎滘物流工业园、潢涌及南北路工业园、中堂农业生态园。第五节交通网络中堂镇交通区位优势明显，是东莞北大门，广深高速、107国道、北王公路贯穿镇内，广园快速、五环路接驳镇内交通网，距莞城20分钟车程，距广州40分钟车程，使中堂镇成为承接东莞和广州两大城市商贸物流的一个重要载体。同时东江支流环绕全镇，并一直延伸至珠江口，1500吨级船舶可在全段通行，内河运输发达，十分适合发展物流业。政府规划“一个中心，两个支点，三条商带，四大园区，五大行业一个中心，两个支点，三条商带，四大园区，五大行业”发展战略：发展战略：一个中心：指以现有中堂镇中心区为城市建设和商贸发展的重点，加快中心区的项目建设和中心区新区的建设，建设一批行政办公、酒店、商场、市场、房地产项目，把镇中心区建设成为行政、居住和商贸中心。两个支点：一是以中堂镇潢涌村为支点，继续加快潢涌的工业发展步伐，充分利用广园快速干线、北王路扩建升级的有利条件和台商子弟学校的优势，大力发展商贸和服务业，推动该片区形成二、三产业大发展的格局。二是以中堂镇槎滘村为支点，充分利用槎滘接近广深高速出入口和中麻路扩建为六车道及东江海岸线长的水陆交通优势，加上扶贫工业园的政策支持，大力推进槎滘工业的发展及沿江物流基地建设，把这个片区打造成新的经济增长点。三条商带：一是107国道五金物流带。加快107国道两旁改造，建设成为五金批发和饮食娱乐的商业大道和城市大道。二是北王路批发市场物流带。利用北王路的交通优势，积极建设建材、五金、服装、副食品等各类专业批发市场，形成专业市场物流带。三是沿江农副产品商贸物流带。充分发挥内河航运成本低的优势，在东江沿线上建设一批农副产品物流项目，以现有江南农批市场为基础，实行批发、仓储、采购、深加工配套一条龙，打造泛珠三角最大的农副产品商贸物流基地。四大园区：指规划建设好北海仔造纸产业园、槎滘物流工业园、潢涌及南北路工业园、中堂农业生态园。五大行业：一是大力发展农副产品批发加工物流业，二是大力发展五金批发加工物流业，三是整合提高造纸业，四是大力发服务业，五是大力发展房地产业。总结及发展展望（房地产发展趋势）高速发展的镇区经济加速了中堂的城市化进程，为房地产市场培养了一批具 有较强购买能力的置业群体。与其高速发展的镇区经济相比较，中堂房地产发展起步较晚 便利的交通环境，为吸引周边镇区及城区、深圳等外地客户到中堂置业奠定了基础。中堂镇采取近期、中期和远景规划相结合的开发原则，促进了中堂房地产市 场发展，带动本地居民对居住观念的转变，将促进新一轮的居住消费。中堂镇目前的第三产业档次较低，起点较慢，但是其区位优势没有体现处来，未来发展有着广阔的空间。当地已形成一定的财富积累，藏富与民，消费潜力较大；不断发展的产业经济带来更大的居住消费潜力，区域内房地产新增消费需求将不断增长第二篇中堂镇房地产市场情况第一节总体情况中堂在两年前还是一块地产开发的“处女地”，随着当地水泥业退出市场，城镇环境面貌日趋转好，而中堂毗邻东江的南国水乡特色正在逐步显现出来，从去年开始吸引了众多地产商进入中堂发展住宅、商业和酒店等项目。在中堂镇新一轮的“十一五”规划中，发展当地房地产业是中堂着手打造新城市中心区、加快城市建设发展步伐、改善城市环境和民众整体素质面貌的一个相当关键的“助推器”，房地产业也连同农副产品批发加工物流业、五金批发加工物流业、造纸业和服务业等四大产业成为该镇“十一五”期间重点扶持发展的五大产业之一2007年，有更多的房地产项目被纳入到中堂镇政府的规划内容中，目前中堂镇新城规划区区内在建、在售的有东港城商住区、莞都国际化城、中天南国雅苑、江畔豪庭和鸿富广场花园等5个房地产项目，其中东港城商住区、莞都国际花城、中天南国雅苑等三大楼盘近期都先后入市开卖，以上三大楼盘的用地建筑规模都在20万平方米以上，进入市场总户数近6000套。江畔豪庭作为中堂首个江景别墅大盘目前正处于先期的规划筹备中。各物业类型情况住宅部分:项目地段建筑类型建筑面积主力户型套数售价销售率中堂中堂东港城一期107国道及新兴路旁小高层、高层高尚住宅 28万2-4房85-180共1700一期419360090%南国雅苑振兴路小高层住宅23万 2-4房75-170共1300300098%莞都国际花城 斗郎大道（江南农批对面）小高层、高层 高尚住宅53万 1-3房40-130 一期5003000合计104万周边镇区望牛墩镇四季名苑小高层商住8.3万 3房104-1188343673万江区风临美丽湾一期小高层、高层商住13万 2-4房90-120850640060%中堂镇及周边镇区商品房项目一览表小结:目前市场供应多以小高层为主。户型面积普遍较大，三房多在130-160平方米为主。从今年在售的活力粤港等项目来看，镇区商品房户均面积有逐渐较少的趋势，以活力粤港为例，其主力户型三房在100-110平方米之间，两房为80-85平方米之间，并在当地首次出现小户型单元，面积为50平方米一房，市场销量较好。就镇区的商品房价格来说，别墅在7000元/平方米左右，普通住宅价格只有3100元/平方米左右，相比东莞大部分镇区价格较低。商业部分:中堂镇商业落后周边其他镇区，2000年以前，2001年万和超级广场落户中堂，是当时最大的综合性超级商场。2004年开发的“江南农批市场”经营情况非常乐观，在2005年的农产品交易会成交总额达15.5亿元。区域租金（元/月/平方米业态面积区间（平方米）层高（米）经营状况免租期（月）新兴路东侧60中堂市场40-50农副产品、皮具、服装15000共2层，首层高6米送夹层一般万和广场120-150真功夫、服饰、皮具、珠宝精品20000共三层，1层百货，2层服装皮具、三层娱乐城。5米层高一般新兴路西侧50餐饮、数码、电讯60-1004.5-6一般鸿富商业街25-30服装、礼品30-455差24莞都国际花城60随意30-60南国雅苑60随意中堂东港城30-45规划中4目前,中镇商业网点主要分布在老城区和伴随房地产建设而发展的新中心区，其他街道商业都比较分散。其中老城区商业主要分布在横流大道两侧，设有银行、超市、便利店、菜场等，是沙田传统的商业中心。老城区现存最大型商场为步步高综合商场,经营面积7000平方米，其内有成衣、鞋业、小百货、水果、肉菜等摊档。但业态组合混乱，档次比较低，主要以满足当地消费群需求为主。至于新开发区主要以东港城购物广场为主，经营面积多达10000平方米。由于为新开发区，居住人口及流动人口都较少，现阶段除了临街商铺经营较好外，其内铺经营并不理想，空置率也较高。但是随着政府规划的有意倾斜，以及市政配套和大型房地产住宅区的落成，必将带旺该片区的商业氛围，未来的市场一片看好。小结：供需情况住宅：住宅：2003年中堂房地产发展纳入政府规划中，预计三年内，中堂房地产市场将全面发展，市场供应量开始增加。预测在未来两年内的市场总供应量为60-80万平方米。中堂房地产市场的需求也将得到大批量释放。商业：商业：早期中堂中心区商业主要以中堂市场、万和广场及集中在新兴路一带的街铺为主，近年随着老城区商业改造，大型购物中心中新广场的兴建，中堂老城区霸主地位得到巩固，由于东莞本地人对于“一铺养三代”认识较早，对于商铺有较强的投资需求。主流产品和客户住宅：住宅：早期中堂楼宇主要为村民自建房和单位自建房及大量的厂房，镇区面貌较差，一直到2005年才开始有真正意义上的房地产物业，目前主流产品以2-3房为主，物体类型多为小高层建筑。多层、洋房、别墅在中堂房地产市场尚处于空白期。商业：商业：早期的产品以临街商铺为主，近年出现统一经营和规划主题商场，未来中堂商业将出现大型和综合型的购物中心，商业开始升级。客户基本特征：客户基本特征：p大部分为在中堂工作或中堂居住。p年龄主要集中在2540岁之间，正处于事业的高峰期。p大部分为首次置业，而且购房用途多为自住。p多为生意人，或在中堂工作有一定时期，是中堂收入较高的人群。p以私营业主、企业中的中高层管理人员、行政事业单位人员为主。1、来中堂的投资者以及在中堂工作的白领、管理层越来越多，这一块是住房消费的生力军2、邻近中堂的广州新塘、增城等区域的居民3、本土居民的换房需求客户特征描述：客户特征描述：p置业观念较为传统，希望一次到位。p诚意度高p购房缺乏理性，喜欢群居和跟风购买。p喜欢贪小便宜，对于优惠和折扣较为敏感。p较为务实，对于生活的品质和要求较低。p对于精神层面的要求较少，满足于物质的享受。寮步房地产住宅市场客户特征分析寮步房地产住宅市场客户特征分析 莞都国际花城莞都国际花城楼盘位置：中堂镇中心位置开发商：东莞市综艺集团有限公司销售代理：东莞市世联地产顾问占地面积：180758.39平方米销售率：二期已售完、三期90左右住宅档次：洋房分期开发：共4期，1、2期已售罄，3期剩第9座即将推出，4期尚未开发总户数：4166户户型及其比例：三房二厅：113.01、176套；复式：3房、175.64、48套户型创新：9米超阔观景窗销售均价：3600元/工程进度：在售现楼卖点：9米超阔观景窗，顶级空中花园电梯洋房；10000平方米豪华私人会所；亚洲人居设计创意奖中堂镇房地产市场情况南国雅苑南国雅苑楼盘位置：中堂镇中心位置开发商：东莞市综艺集团有限公司销售代理：东莞市世联地产顾问占地面积：180758.39平方米销售率：二期已售完、三期90左右住宅档次：洋房分期开发：共4期，1、2期已售罄，3期剩第9座即将推出，4期尚未开发总户数：4166户户型及其比例：三房二厅：113.01、176套；复式：3房、175.64、48套户型创新：9米超阔观景窗销售均价：3600元/开盘时间：2005年10月23日卖点：9米超阔观景窗，顶级空中花园电梯洋房；10000平方米豪华私人会所；亚洲人居设计创意奖中堂东港城中堂东港城楼盘位置：中堂镇中心位置开发商：东莞市综艺集团有限公司销售代理：东莞市世联地产顾问占地面积：180758.39平方米销售率：二期已售完、三期90左右住宅档次：洋房分期开发：共4期，1、2期已售罄，3期剩第9座即将推出，4期尚未开发总户数：4166户户型及其比例：三房二厅：113.01、176套；复式：3房、175.64、48套户型创新：9米超阔观景窗销售均价：3600元/开盘时间：2005年10月23日卖点：9米超阔观景窗，顶级空中花园电梯洋房；10000平方米豪华私人会所；亚洲人居设计创意奖项目点评：项目依靠优越的天然景观资源，档次定位较高，吸引了比较多外企高管客户。在未来的四期中，户型逐渐向中小户型发展。鸿富花园鸿富花园楼盘位置：中堂镇中心位置开发商：东莞市综艺集团有限公司销售代理：东莞市世联地产顾问占地面积：180758.39平方米销售率：二期已售完、三期90左右住宅档次：洋房分期开发：共4期，1、2期已售罄，3期剩第9座即将推出，4期尚未开发总户数：4166户户型及其比例：三房二厅：113.01、176套；复式：3房、175.64、48套户型创新：9米超阔观景窗销售均价：3600元/开盘时间：2005年10月23日卖点：9米超阔观景窗，顶级空中花园电梯洋房；10000平方米豪华私人会所；亚洲人居设计创意奖项目点评：项目依靠优越的天然景观资源，档次定位较高，吸引了比较多外企高管客户。在未来的四期中，户型逐渐向中小户型发展。江畔豪庭江畔豪庭开发商：三阳集团，鸿富集团楼盘位置：中堂镇中堂大桥下沿江边占地面积：113340平方米建筑面积：116485平方米住宅档次：别墅物业现状：前期规划筹备中江畔豪庭作为中堂首个江景别墅盘目前正处于前期的规划筹备中。小结：小结：中堂房地产的市场发展呈现出以下几个特征：区域差异化明显，中心区在迁移，房地产开发重心也在迁移新中心区高端市场活跃，目前老城区中档市场出现供应空挡本地户籍居民购房热情不高，外来常住人口及外地投资者表现活跃中档市场产品差异化不强，产品普通，单一，创新品种稀缺区域新问题1.寮步原居民自建房较多，而且由于靠近东城，有较强的城区置业观念，在寮步购房置业较少。随着东莞城区的转移，寮步市场上优质产品的开发，而且农民自建房的问题的进一步严重，该类客户将逐渐接收环境优美、户型舒适的商品房；2.随着寮步房地产市场的发展，产品同质化问题将加剧，市场竞争在所难免，因此必须打造符合客户喜好的产品占领市场；3.寮步城市配套设施缺乏，完善速度较慢，区域价值和升值前景尚未完全被周边镇区客户认知。在房地产开发销售当中，加强对区域价值和升值前景的推广和炒作，使区域成为房地产市场关注的热点。中堂镇房地产市场起步较晚，目前尚处于启动阶段，楼盘主中堂镇房地产市场起步较晚，目前尚处于启动阶段，楼盘主要集中在靠近东城的良横片区和镇新中心区。要集中在靠近东城的良横片区和镇新中心区。随着万科、三正、美丽等品牌开发商的进入，随着万科、三正、美丽等品牌开发商的进入，2006年万科四年万科四期、三正项目等开发销售，将大大促进寮步房地产市场的发期、三正项目等开发销售，将大大促进寮步房地产市场的发展。展。预计寮步房地产市场在未来两年内的市场总供应量为预计寮步房地产市场在未来两年内的市场总供应量为60-80万平方米，市场竞争不可避免，而寮步房地产市场的需求也万平方米，市场竞争不可避免，而寮步房地产市场的需求也将得到大批量释放，住宅整体市场供不应求，寮步房地产市将得到大批量释放，住宅整体市场供不应求，寮步房地产市场进入快速发展期。场进入快速发展期。地产市场处于初级阶段、发展空间大、但需要有效挖掘；总结Thank 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