商丘白云游乐园地区商业地产环境调查报告.pptx

商丘白云商圈商业地产项目调查报告商丘位于河南省东部，地处黄淮平原腹地，介于东经11449-11639、北纬3343-3452之间。全市东西横距168千米，南北纵距128千米，总面积10704平方千米（市区面积91.9平方千米）。俯瞰商丘：华夏腹地、中原要冲俯瞰商丘：文化名城、交通要冲商丘市是中国历史文化名城，东与江苏省相望、北与山东省接壤、南与安徽省相连，为中国东引西进、通达南北的桥头堡，亚欧大陆桥中国段六大中心城市之一、中原经济区“半小时紧密层”核心城市及对外开放前沿城市，豫鲁苏皖接合部区域性中心城市。全国主体功能区构建“两横三纵”为主体的国家级城市化战略格局中的“一横”亚欧大陆桥通道横轴贯穿商丘东西全境，为国家重点开发的城市化地区。俯瞰商丘：纵横交汇，通达全国商丘地处东部沿海发达地区和中部地区的过渡地带，是中原距离出海口最近的地级市，国家南北、东西交通大动脉陇海、京九、商杭高速铁路、徐兰高速铁路、连霍高速、济广高速、105国道、310国道等均在商丘市区纵横交汇，建设中的民航商丘机场通达全国主要城市，是国家促进中部地区崛起的“两纵两横”经济带的四大交汇城市之一，为我国重要的综合交通枢纽和国家东西南北经济联系的“十字路口”。商族的先族东夷人活动在商丘一带，商业起源于商丘。中国的商业始祖王亥是商丘人，因王亥是商族人，其活动的区域又在商丘，所以说，商丘是中国商业的起源地，久而久之人们就把从事贸易活动的商部落人称为“商人”，把用于交换的物品叫“商品”，把商人从事的职业叫“商业”，由此衍生的文化称为“商文化”。故称商丘为“三商之源华商之都”。俯瞰商丘：三商之源、华商之都据商丘市2010年第六次全国人口普查人口地区分布报告显示，商丘市常住人口数为7,362,472人，其中梁园区与睢阳区人口分别为787,931人、748,356人，市区人口占全市人口20.86%。俯瞰商丘：人口密集、分布均匀夏邑县，915,228永城市，1,240,296虞城县，954,720柘城县，778,107宁陵县，523,367睢县，711,088民权县，703,379睢阳区，748,356梁园区，787,931俯瞰商丘：单位与个体经营户的地区分布（以下摘自商丘市第二次全国经济普查报告）表表1 单位数与个体经营户数单位数与个体经营户数单位数单位数(个个)比重比重(%)法人单位法人单位1854718547100.0 100.0 企业法人1001154.0 机关、事业法人271314.6 社会团体和其他法人582331.4 产业活动单位产业活动单位2606026060100.0 100.0 第二产业755429.0 第三产业1848370.9 个体经营户个体经营户280353280353100.0 100.0 第二产业6542523.3 第三产业21492876.7 表表2 按登记注册类型分组的企业法人单位按登记注册类型分组的企业法人单位单位数（个）单位数（个）比比 重重(%)合计合计1001110011100.0 100.0 内资企业内资企业9983998399.8 99.8 国有企业3203.2 集体企业3203.2 股份合作企业680.7 联营企业160.2 有限责任公司5045.0 股份有限公司2392.4 私营企业820381.9 其他企业3133.1 港、澳、台商投资企业港、澳、台商投资企业13130.1 0.1 外商投资企业外商投资企业15150.1 0.1 表表3 单位与个体经营户的地区分布单位与个体经营户的地区分布法人单位法人单位产业活动单位产业活动单位个体经营户个体经营户数量数量(个个)比重比重(%)数量数量(个个)比重比重(%)数量数量(个个)比重比重(%)全全 市市18547100.0 26060100.0 280353100.0 梁园区199310.7 268710.3 2880510.3 睢阳区215511.6 293811.3 3816013.6 民 权219611.8 294211.3 2990710.7 睢 县210111.3 265610.2 270919.7 宁 陵13517.3 18727.2 123654.4 柘 城16769.0 23779.1 2828910.1 虞 城217311.7 316012.1 3802113.6 夏 邑255113.8 373714.3 3149411.2 永 城235112.7 369114.2 4622116.5 俯瞰商丘：个体经营户与从业人员行业分布表表5 个体经营户的行业分布个体经营户的行业分布 单位数（个）单位数（个）比重比重（%）合合 计计280353280353100.0 100.0 采矿业1330.05 制造业4973617.74 电力、燃气及水的生产和供应业770.03 建筑业154795.52 交通运输、仓储和邮政业4557716.26 信息传输、计算机服务和软件业6700.24 批发和零售业11990042.77 住宿和餐饮业167225.96 房地产业340.01 租赁和商务服务业24910.89 科学研究、技术服务和地质勘查业150.01 居民服务和其他服务业201877.20 教育3200.11 卫生、社会保障和社会福利业83012.96 文化、体育和娱乐业7110.25 表表6 单位人业人员的行业分布单位人业人员的行业分布从业人员从业人员(人）人）比重比重（%）合合 计计777697777697100.0 100.0 采矿业338574.4 制造业26562634.2 电力、燃气及水的生产和供应业78601.0 建筑业10821813.9 交通运输、仓储和邮政业268563.5 信息传输、计算机服务和软件业38310.5 批发和零售业368104.7 住宿和餐饮业95841.2 金融业79231.0 房地产业54690.7 租赁和商务服务业27110.3 科学研究、技术服务和地质勘查业23150.3 水利、环境和公共设施管理业40330.5 居民服务和其他服务业16230.2 教育10078213.0 卫生、社会保障和社会福利业289073.7 文化、体育和娱乐业29890.4 公共管理和社会组织12830316.5 表表7 单位从业人员学历、职称、技术等级情况单位从业人员学历、职称、技术等级情况从业人员从业人员(人人)比重比重(%)一、从业人员合计一、从业人员合计777697100 具有研究生及以上学历者55160.7 具有大学本科学历者725909.3 具有大专学历者16391921.1 具有高中学历者22564229.0 具有初中及以下学历者31003039.9 二、具有技术职称的人员合计二、具有技术职称的人员合计146290100 具有高级技术职称者126788.7 具有中级技术职称者5836739.9 具有初级技术职称者7524551.4 三、具有技术等级证书人员合计三、具有技术等级证书人员合计87110100 高级技师27463.2 技师77989.0 高级工2756531.6 中级工4900156.3 俯瞰商丘：从业人员学历职称情况法人单位（个）法人单位（个）从业人员（人）从业人员（人）主营业务收入（万元）主营业务收入（万元）合合 计计1341364622776418.7批发业批发业554138511948119.9农畜产品批发253488375382.0食品、饮料及烟草制品批发313654233501.3纺织、服装及日用品批发6813758.6文化、体育用品及器材批发63301314.1医药及医疗器材批发18735116050.1矿产品、建材及化工产品批发14526331437121.2机械设备、五金交电及电子产品批发66118571705.3贸易经纪与代理3311556.5其他批发263197730.8零售业零售业78722611828298.8综合零售33412611264820.9食品、饮料及烟草制品专门零售124296279.6纺织、服装及日用品专门零售61120315062.1文化、体育用品及器材专门零售35139821041.5医药及医疗器材专门零售67158774493.8汽车、摩托车、燃料及零配件专门零售1213312403716.4家用电器及电子产品专门零售70101324749.3五金、家具及室内装修材料专门零售325126931.3 无店铺及其他零售5554611203.9俯瞰商丘：批发和零售业企业法人单位和从业人员俯瞰商丘：住宿和餐饮业企业从业人员与主营收入情况法人单位（个）法人单位（个）从业人员（人）从业人员（人）主营业务收入（万元主营业务收入（万元）资产总计（万元）资产总计（万元）合合 计计242958469472.287174.5住宿业住宿业72375921279.739834.0旅游饭店23185210998.022418.9一般旅馆48189510132.717166.1其他住宿服务112149.0249.0餐饮业餐饮业170582548192.547340.5正餐服务145523044122.941411.1快餐服务184443081.94036.9饮料及冷饮服务165180.0960.2其他餐饮服务686807.7932.3道北片区：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场老城区：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态神火大道区：住宅集中开发区域，城市面貌较好经济开发区：轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套不足城西区：随着梁园区政府的西迁，周边小区初具规模，市政配套有待提高。总体来说商丘市的城市发展方向：“南扩东进西移”俯瞰商丘：城市发展格局与规划南扩东进西移 南扩东进 西移城市经济发展处于加速期，尽管目前人均收入偏低，但由于商丘市是一个工业过渡型城市，社会体系呈金字塔形结构，贫富差距较大。对于城市高收入群体来说，与城市发展相适应的时尚消费潜在需求极大。同时，从城市宏观发展与业态布局角度考虑，商丘市需要一个集休闲娱乐与时尚消费于一体的大型商业项目，以满足迫切的商铺投资与商业发展的需要。而处于高速发展态势中的商丘市商业产业，亦急需一个大体量的、与城市发展相适应的、能带动城市商业产业升级的大型商业地产项目。商圈研究：业态集中，铺面芜杂步行街商圈八一路商圈八一路商圈商丘市民人气最为集中的地段主要有团结路、向阳步行街、神火大道、民主路、归德路、丹尼斯周边。其中团结路、向阳步行街、神火大道构成了核心购物商圈。以团结路安奇乐易为中心的归德路团结路周边构成了以餐饮休闲为主题的区域商圈。以丹尼斯、天鸿电脑城、京九建材商城、梁园市场为主要构成的八一路商圈。再加上周边的凯旋路电动车市场、文化路与神火大道交口处的品牌店铺街、以中环广场为中心的凯旋路民主路交口的手机电器配件市场、站前路的美容美发用品一条街。平原路与民主路交口的汽车4S店一条街、以小商品批发零售为主题的市场街等等构成了商丘市的主体商业氛围。北北南南东东西西商圈研究：节次鳞比，一铺难求步行街商圈周边以时尚购物为主题，是商丘市民休闲娱乐的中心地区，步行街周边商铺节次鳞比，一铺难求，商业氛围已经颇具规模。其中，向阳步行街中段以运动品牌店铺为主，由于向阳路北段小吃街与凯旋东路段小吃街综合影响，该商业街区人气明显高过步行街其他路段。步行街南段由于受铺面条件影响，以时尚小商品为主的辅街人气最旺。神火大道及团结路上品牌店铺构成了步行街外围商圈，与步行街相互影响，已经成为商丘市民重要的时尚品牌消费目的地。团结路东段，以安奇乐易为中心的白云游乐园周边商圈，是商丘市民的休闲中心。北北南南东东西西商圈研究：半小时经济圈时尚消费时尚消费中心中心从城市功能区划定位角度考虑，中环广场以其针对年轻消费者引进的大地电影、阿香婆餐饮广场和月轩网络、海港城等构成了商丘的娱乐中心。向阳路步行街、团结路西段及神火大道合围成商丘市民的时尚消费中心，团结路东段白云游乐园周边，则已经形成了商丘市民集餐饮、购物、娱乐、宾馆等业态的生活休闲中心。休闲中心休闲中心娱乐中心娱乐中心北北南南东东西西商圈研究：团结路周边商圈店铺商圈名称商圈名称经营品类经营品类经营品牌经营品牌主力户型主力户型其他其他京港百货京港百货一层珠宝、首饰、眼镜、运动品牌周大生珠宝、商丘百文钟表、上海亚一珠宝、艾米奇女鞋、金利来皮具等2-502006年开业，经营面积15000，商场位置毗邻神火大道，客流量大，肯德基进驻并刚刚开业。每月5日领租金，10%年回报，10年包租，10年回购；二层品牌服饰红人服饰、歌蒂诗女装、欧尚尼服饰、莱茨服饰、声雨竹服饰等20-50三层品牌服饰九牧王男装、三利男装、百斯盾、洛兹、典雅家居等20-50负一层超市、国美电器团结路西段团结路西段品牌服饰、快餐、内衣专卖店、药店、文具、运动品牌、家纺、鞋、仓买、百货、发型设计、银行、蛋糕店、KTV等德克士、特步、安踏、红蜻蜓、大光明眼镜店、天博大药房、虹佳布艺、啄木鸟、奥康、361、白雪美容美发、探路者、雪奥羽绒服、乔丹、千百度、三彩、秋水伊人、双星、艾迪莱恩、百斯盾、木林森、恒源祥、猫人、莎莲妮、达芙妮、李宁、谭木匠、雪中飞、KAMA、劲霸男装等5-50向阳路步行街向阳路步行街品牌服饰、小吃、运动品牌、鞋、银行等安踏、森马、旭泰、自由天空、流行色、福太太、太平鸟、红豆、包酷、乔丹、真维斯、以纯、361、美特斯邦威、耐克、双星、阿迪达斯、雅戈尔、红蜻蜓、唐狮、木林森、海澜之家、婷美、希努尔、报喜鸟、鄂尔多斯、金利来、利郎、劲霸、IAM27、贵人鸟等2-200正街租金价格为月3000-8000元不等，转兑好处费10-20万向阳路步行街经向阳路步行街经典广场典广场时尚小店、布绒玩具、文具、化妆品、服饰小百货等正弘洋货等临街小铺、露天摊位正弘洋货等临街小铺、露天摊位5-50租金价格为月3000-5000元不等，转兑好处费为10-16万神火大道一侧神火大道一侧品牌服饰、运动品牌李宁、歌蒂诗、秋水伊人、李宁、歌蒂诗、秋水伊人、20/9020/90、奥康、柒牌男装、浅秋、奥康、柒牌男装、浅秋、AOGOAOGO、艾格、百丽、菲姿、艾格、百丽、菲姿、LOVEUPLOVEUP、奥伦、婉甸、戈洛瑞丝、奥伦、婉甸、戈洛瑞丝、DESIGNICEDESIGNICE、名典屋、衫国演义、金利来、影儿、敦奴、玖姿、哥弟等名典屋、衫国演义、金利来、影儿、敦奴、玖姿、哥弟等50-120商圈研究：中环广场周边商圈店铺商圈名称商圈名称经营品类经营品类经营品牌经营品牌主力户型主力户型其他其他中环广场中环广场1号楼底商（含二楼）快餐、运动品牌肯德基、李宁、NIKE、阿迪达斯、欧时力、森马50-2001号楼负一层海港精品商城时尚百货、饰品、布绒玩具、小商品12试营业中，2011年10月正式开业，已经进驻136家店铺，租金价格为80元/，管理费用为8元/1号楼三层餐饮阿香婆麻辣涮、豪享来1号楼四层月轩网络1号楼五层电影院大地影院2、3、4号楼餐厅、健身会所、快捷酒店、婚纱摄影、精品百货、电脑城亚洲商贸城、苏宁电器、诺基亚、三星、OPPO等正在招商中，大部分铺面空置。其中中环电脑城计划9月开业。旺角步行街旺角步行街品牌店铺乔丹体育 爱博尔 雪奥 卓玛诗 众邦 波司登 金羽杰 干仞港 爱都等80由于缺乏大型商场或超市，无法有效导入人流，尽管铺面租金价格在4000-13000元不等，仍然出现了近50%的空置状况。凯旋路站前路凯旋路站前路交口南段交口南段手机专卖店、手机配件、家用电器八方电器、百盛电器、诺基亚、摩托罗拉、天翼手机大卖场、迪信通手机连锁、金洲通讯等20-2000街道两旁店铺林立，人气火爆，与站前路、民主路相互呼应。但铺面过长增加了消费者购物成本。商圈研究：丹尼斯周边商圈店铺商圈名称商圈名称经营品类经营品类经营品牌经营品牌主力户型主力户型其他其他丹尼斯丹尼斯一层珠宝、首饰、眼镜、运动品牌、品牌服饰、快餐CK 接吻猫 CEE 达芙妮 雅戈尔 啄木鸟 浪莎 稻草人 梅花 自然堂 老银匠 kapa 多喜爱 富安娜 Jeep 拉裴尔 博洋 Zolle 播 Ochivig Zippo 德克士等30丹尼斯地理位置优越，与天鸿电脑城、京九建材商城共同形成了集商超、百货、IT、电器、建材于一体的大型商圈。由于其相对优秀的商超管理、招商规划，商丘市民已经认可丹尼斯为最佳商场。二层超市百货、家居、文具三层超市生鲜、食物天鸿电脑城天鸿电脑城负一层电脑配件市场各种电脑外设、键盘、鼠标、光盘等摊位一层笔记本、外设专卖店、餐饮店联想、惠普、三星、东芝、宏基、豪享来中西餐等30-200二层台式机组装店、电器商城苏宁电器二层以苏宁电器为主，台式机组装店经营面积仅占30%。三层电器商城苏宁电器京九建材商京九建材商城及周边城及周边厨具、建材、布艺、洁具、油漆、地板、灯具等东鹏瓷砖、圣象地板、飞雕灯饰、苏泊尔厨卫专卖店、生活家巴洛克地板、肯迪亚地板、欧派橱柜、桑乐太阳能等30-100以京九建材商城为核心向周边辐射，数百家各种专业店铺共同构成了商丘市最大的建材集散市场。梁园市场梁园市场家饰、布艺、箱包、小商品、日化用品、批发零售计258户开业经营10-50铺位拥挤、规划杂乱，租金价格主干道区域在5000-7000元/月之间。东北区域铺面300-500元/月之间，其他区域在1200-2000元/月之间。仓库价格为50-90元/月。商丘市商圈集中，人气街区一铺难求，因为缺乏适合的大型商业项目承载，品牌店铺呈散射状分布，团结路、向阳路步行街、神火大道团结路段等业态繁复，店铺混杂，区域商业亟待升级。从商丘市主体商圈结构上来看，能够收纳团结路与步行街周边人气，延续浓厚商业气氛的商业地块，非白云游乐园地块莫属。地区聚焦：白云国际项目位于商丘市中心区域白云国际项目所在地地区聚焦：区域商业价值备受瞩目白云游乐园地处商丘市中心区域，团结路与归德路的交叉口。是团结路核心商圈的辐射延伸，多年以来，已经成为商丘市民休闲娱乐的中心地区，周边铺位节次鳞比一铺难求，餐馆、小吃、蛋糕店、家纺、网吧、时尚摄影、发型设计等等扎堆经营，晚上的白云游乐园周边更是热闹，归德路上档口全开，小吃、小商品摊贩、露天娱乐项目等吸引了大量市民。目前，白云游乐园的改造工程备受市民瞩目和期待。白云国际项目所在地地区聚焦：业态构成繁复，餐饮店铺集中上图为白云游乐园周边团结路东段与归德路中段的店铺分布情况，从店铺数量来看，白云游乐园周边店铺种类丰富，且以餐饮为主，小吃摊位、露天烧烤、大排档、快餐、饭店一应俱全，全面满足商丘市民的吃喝玩需求。地区聚焦：白云国际周边住宅小区及楼盘白云国际项目周边住宅小区众多，白云公馆、都会国际、罗马风情、牡丹花苑、时代广场、绿苑新村、商丘市中医院家属大院、白云小区、天伦小区、天朝家园、工行新苑、哈森新苑、白云公寓、京港花园、桂园新村、铁路新村、团结新苑、农银馨苑、一中家园、天伦华府、祥和居苑等数十中高端住宅小区分布周边，形成了异常火爆的区域商业氛围，又因归德路中段及团结路东段集中了大量的餐饮小吃饭店，又吸引了来自全市的饕餮客并形成了具有鲜明特色的城市立体饮食文化。地区聚焦：周边人群消费习惯、特点商丘午休时间有3个小时，这使得商丘人的工作时间被割裂为上下午两个时段，跟踪观察发现，下午2点半开始，团结路东段与归德路中段的人流有明显增加。由于该地区周边餐馆、小吃众多，17时开始，白云游乐园方向的人流开始明显增加，商丘市民有吃宵夜的习惯，这让该地区周边的餐馆饭店一直可以持续经营到翌日凌晨。同时，入夜的白云游乐园周边的露天KTV、露天台球等娱乐项目吸引了众多前来休闲的市民，更有各种经营小商品的商贩扎堆跳蚤市场，形成了商丘中低端休闲消费的集散市场。目标消费者文化因素文化因素文化亚文化社会阶层主流时尚上等中层人家庭/社会的中坚社会因素社会因素参照群体家庭角色与地位个人决策型小康阶级个人因素个人因素人生阶段青壮年追求品质生活方式个性/自我观念个性/自主/时尚/品质心理因素心理因素动机亲情关怀/自我实现/社会尊重关注对生活、时尚等较关注 信念与态度个性的张扬自主的生活白云国际都市文化地区聚焦：周边人群写真白云国际商业广场得到了商丘全市人民的殷切关注，其地区商业价值与时尚休闲消费中心地位被一致认可，周边商铺一铺难求，各种业态店铺甚至遍布辅街，白云国际项目的火爆人气已经可以预见！项目展望：白云国际商业广场经营品类主力店示意：xx电影院主力店示意：时尚街铺主力店示意：品牌服饰期待与您合作！