人民币房地产股权私募基金简介.ppt
人民币房地产股权私募基金发展分析人民币房地产股权私募基金发展分析人民币房地产股权私募基金发展分析人民币房地产股权私募基金发展分析人民币房地产股权私募基金发展分析人民币房地产股权私募基金发展分析2010-05-202010-05-202主要内容及观点主要内容及观点11根据资金的来源和对回报的要求不同发展不同类型的基金；根据资金的来源和对回报的要求不同发展不同类型的基金；11将资金分布在不同类型的物业资产上，从而降低投资组合风险；将资金分布在不同类型的物业资产上，从而降低投资组合风险；11谨慎选择项目和所在城市，降低风险，寻求收益与风险的平衡；谨慎选择项目和所在城市，降低风险，寻求收益与风险的平衡；11房地产基金需拥有房地产开发经验及金融背景，以期使其不仅是一个房地产基金需拥有房地产开发经验及金融背景，以期使其不仅是一个财务投资者，且是集房地产实战及金融经验于一身的基金专业管理人。财务投资者，且是集房地产实战及金融经验于一身的基金专业管理人。1 1发展人民币房地产股权私募基金的机遇发展人民币房地产股权私募基金的机遇2 2发展人民币房地产股权私募基金的挑战发展人民币房地产股权私募基金的挑战3 3发展人民币房地产股权私募基金的未来发展模式发展人民币房地产股权私募基金的未来发展模式主要主要内容内容核心核心观点观点3一一.发展人民币房地产股权私募基金的机遇发展人民币房地产股权私募基金的机遇1)1)中国以及人民币在国际市场上长期的稳定表现中国以及人民币在国际市场上长期的稳定表现l中国房地产市场在2009年强劲的经济表现，其高企的回报率相当吸引投资者l2009年，人民币基金表现非常强劲，新募基金数和募资额双双超过美元基金首次主导市场。l受益于人民币升值预期，中国土地、房屋、商业地产等资产的国际价值将增加，外资机构撤出中国结汇时将从中分享人民币升值成果l金融危机后外资海外资本市场持续低迷，导致了海外基金境外投资大量萎缩,与此同时,来自欧美的一些长线资金严重缩水l中国及中国及人民币的人民币的绩优表现绩优表现42 2）在中国运作人民币基金更加方便、自由）在中国运作人民币基金更加方便、自由绕开政策障碍绕开政策障碍绕开政策障碍绕开政策障碍更大的利润空间更大的利润空间更大的利润空间更大的利润空间退出机制日益完善退出机制日益完善退出机制日益完善退出机制日益完善 相比投资受限的外币基金,人民币基金的投资没有任何限制，绕开了外资基金投资房地产在结汇、审批上的老大难症结，没有政策障碍，今后会有长足的发展 人民币基金的投资更加方便,并且境内募集,收益直接在境内分配,税费成本更低,利润空间也更大 由于拥有国内IPO重 启 退 出、或直接投资于房地产开发项目等多重优势，本土人民币基金发展更具优势53 3）中央及地方政府先后出台政策激励投资者创立人民币基金）中央及地方政府先后出台政策激励投资者创立人民币基金 2006年8月，全国人大通过了修改后的合伙企业法，并于2007年6月1日实施，这使私募股权基金的发展得到法律保障发改委出台了关于创业投资企业及其管理顾问企业登记备案有关问题的通知天津、上海、北京以及其他一些城市的地方政府陆续发布了各种政策文件和规定,允许设立股权投资基金和基金管理企业。64)4)房地产开发商的融资需求，政府的从严政策成为发展私募股权基金的契机房地产开发商的融资需求，政府的从严政策成为发展私募股权基金的契机1私募股权资金发展契机私募股权资金发展契机234现在土地资源越来越稀缺，开发商投资成本越来越大，拿地成本普遍超过30，在一线城市甚至接近50，信贷已经满足不了房地产投资的快速增长。在这种背景及地产商的扩张需求下，房地产基金大有机会。对于房地产股权私募基金而言，其他融资渠道收紧的时候，私募股权资金成为房地产行业融资的一个重要选择。一直以来,房地产企业融资结构就不合理,尤其表现在对银行依赖度过高。中国房地产市场的融资渠道中,银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款占到了房地产行业融资总量的60.0%-70.0%左右。受国家对房地产业的宏观调控政策影响，2010年，银行开始对房地产市场收紧信贷。据业内估计，银行对房地产的信贷政策还会越来越严厉。7二二.发展人民币房地产股权私募基金的挑战发展人民币房地产股权私募基金的挑战n发展人民币房地产股权私募基金机遇众多，但需要克服一些障碍发展人民币房地产股权私募基金机遇众多，但需要克服一些障碍政策风向风险政策风向风险发展障碍发展障碍发展障碍发展障碍BBE EC CDDAA国内国内PEPE市场不成熟市场不成熟募集渠道严重的不足募集渠道严重的不足竞争加剧，募集竞争加剧，募集资金成本增加资金成本增加国内投资观念相对不成熟国内投资观念相对不成熟8n国内国内PEPE市场不成熟市场不成熟1)中国社保基金是广受青睐的机构投资者,但其投资对象范围极其有限2)富有的个人投资者因出资规模等各种原因无法支持较大规模的人民币基金3)保险公司有望成为最成熟的机构投资人,但是险资投资不动产的相关条例还需要耐心等待。4)商业银行对商业化PE的投资还未放开n募集渠道严重的不足募集渠道严重的不足1)国外大的投资者如养老基金、保险机构等在中国运作还不成熟 2)国有企业资金充沛但面临国资委的监管3)私营企业会选择自己直接投资4)联合开发商资金，GP与开发商的目标可能并不一致9三三.人民币房地产股权私募基金未来发展模式人民币房地产股权私募基金未来发展模式增值基金增值基金持有收租物业同时也进行新的投资机会基金机会基金则主要投资开发领域或者公司上市前股权核心基金核心基金主要持有具有稳定租金收益的物业n 根据不同来源和对回报有不同要求的资金类型发展不同类型的基金；根据不同来源和对回报有不同要求的资金类型发展不同类型的基金；将资金分布在不同类型的物业资产上，从而降低投资组合风险将资金分布在不同类型的物业资产上，从而降低投资组合风险比较适用资金要求风险低回报相对稳定的投资 比较适用要求中等收益、中等风险的资金类型的投资比较适用资金能够承受较高风险，且有较高期望回报的投资，在中国，过去比较常见的做法类似于机会基金谨慎选择项目和所在城市，降低风险，寻求收益与风险的平衡点谨慎选择项目和所在城市，降低风险，寻求收益与风险的平衡点10n 房地产基金需要拥有房地产开发经验及金房地产基金需要拥有房地产开发经验及金融背景，以期使其不仅是一个财务投资者，融背景，以期使其不仅是一个财务投资者，且且是集房地产实战及金融经验于一身的基金是集房地产实战及金融经验于一身的基金专业管理人专业管理人1)1)外资基金操作者可把境外PE募集的规则、基金的管理模式、运作经验运用到国内人民币房地产基金的实践当中。2)2)房地产基金不应是一个简单的财务投资者，要对行业、项目有充分的了解，还要搭建好合作平台。3)3)在中国，发展房地产基金尤其需要有大型房地产集团运作及金融背景，这样便能够积极参与项目的所有阶段。
