《房地产经济学》第4章房地产市场.ppt

东北财经大学出版社第4章 房地产市场 4.1 房地产市场概述 4.2 房地产市场需求与供给 4.3 房地产市场的均衡 4.1 4.1 房地产市场概述房地产市场概述4.1.1房地产市场的定义4.1.2房地产市场划分 4.1 4.1 房地产市场概述房地产市场概述4.1.3房地产市场特点与功能1）房地产市场的特点美国不动产学术界在分析不动产市场特性时，认为不动产市场不像其他商品市场那么有效率。其特点如下：（1）一般商品市场，交易的商品或劳务本质上是同质产品，彼此可容易替代；（2）一般商品市场，市场参与者众多，自由竞争充分，较难形成垄断；（3）一般商品市场，价格相当一致且稳定，商品价格经常是买卖双方决策的主要依据；4.1 4.1 房地产市场概述房地产市场概述（4）一般商品市场，自我规范，公平竞争，限制很少；（5）一般商品市场，因竞争而易形成均衡；（6）一般商品市场，买卖双方对市场和商品有较充分的了解；（7）一般商品市场，商品易被消费，也易迅速供给和运送；4.1 4.1 房地产市场概述房地产市场概述结合我国房地产市场现状分析，我国房地产市场与一般商品市场相比有如下鲜明特征：（1）竞争不充分。（2）供给调节滞后。（3）区域性。（4）交易的复杂性。（5）与金融市场的关联度高。（6）政府干预性强。4.1 4.1 房地产市场概述房地产市场概述2）房地产市场的功能（1）资源配置功能。（2）信息传递功能。（3）价值实现和价值评价功能。4.2 4.2 房地产市场需求与供给房地产市场需求与供给4.2.1房地产市场的需求分析1）房地产市场需求的概念2）房地产市场需求的特性（1）大众性。（2）多样性。（3）连续性和间断性。（4）需求弹性的差异性。3）潜在需求和有效需求的矛盾与统一（1）房地产市场潜在需求与有效需求的矛盾。（2）房地产市场潜在需求与有效需求的统一。4.2 4.2 房地产市场需求与供给房地产市场需求与供给4.2.2市场性需求和非市场性需求4.2.3影响房地产市场需求的因素1）城市化水平和社会经济发展状况2）城市人口结构及增长状况3）国民收入水平和就业状况4）房地产产业政策5）经济运行周期6）心理预期 4.2 4.2 房地产市场需求与供给房地产市场需求与供给4.2.4房地产市场的供给1）房地产市场供给主体的构成2）房地产市场供给的含义3）房地产市场供给的性质和类型4）房地产市场供给的特性（1）一级市场具有垄断性。（2）供给的多样性。（3）供给具有刚性。（4）供给的滞后性和风险性。4.2 4.2 房地产市场需求与供给房地产市场需求与供给4.2.5影响房地产市场供给的因素1）可供城市房地产开发使用的土地数量2）城市经济发展水平3）建筑业和建筑技术的发展4）资金、建材和房屋设备供给能力5）非市场性供给对市场供给的影响6）有关房地产开发、建设及相关经营活动的政策法规 4.2 4.2 房地产市场需求与供给房地产市场需求与供给4.2.6我国房地产市场供给的现状1）房地产商品的供给主体之一房地产开发企业仍处于较低发展阶段2）房地产商品的供给结构不合理3）房地产供给仍为双轨制 4.2 4.2 房地产市场需求与供给房地产市场需求与供给4）房地产市场供给价格居高不下（1）地价上涨过快。（2）开发建设成本过高。（3）税费和贷款利息过重。（4）利润率过高。5）房地产经营的风险管理不足 4.3 4.3 房地产市场的均衡房地产市场的均衡1）完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件2）深化住房制度改革，积极推进住房分配货币工资化3）着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡4）以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调东北财经大学出版社专业性、开放式、国际化的财经教育出版机构