新版河南省物业管理条例培训课件.ppt

新版河南省物业管理条例解读和昌物业风险控制部2017年10月26日1序言2017年9月29日，河南省第十二届人民表大会常务委员会第三十一次会议表决通过了新版河南省物业管理条例（以下简称新版条例），新版条例于2017年9月30日公布，自2018年1月1日起施行。与旧版条例相比，新版条例做了大幅度修订，修改部分达到100多处，和老条例相比，新条例新增内容达到一半以上，从原来的52条增至95条。2新版条例新增亮点新版条例修订后增加很多亮点，这些新增亮点毫无顺序地分布在新版条例的各个部分，为了便于大家理解，风险控制部按照如下顺序就新增亮点为大家做简要解读。第一章总则第二章物业管理区域及设施第三章业主、业主大会及业主委员会第四章物业服务企业第五章物业管理与服务第六章物业的使用和维护第七章监督管理第八章法律责任3第一章总则总则部分新增亮点主要有四处：总则物物业管管理方式理方式物物业管管理行政理行政部部门街道街道办 乡镇政政府府职责业主代主代表大会表大会4第一章总则1、物业管理方式：（1）前期物业管理；（2）业主选聘物业企业、其他管理人；（3）业主自治；第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。5第一章总则2、物业管理行政部门：（1）县级以上人民政府住房城乡建设部门；（2）县级以上人民政府房地产行政主管部门；第六条县级以上人民政府住房城乡建设或者房地产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。6第一章总则3、街道办、乡镇政府职责：（1）指导、协调辖区内成立业主大会等事宜；（2）调解物业管理中的纠纷；（3）协调监督老旧小区物业管理及与社区之间的关系；新版条例加强了街道办、乡镇政府的权力，不仅授予街道办、乡镇政府指导、协调辖区内成立业主大会的事宜，而且成立的业委会向街道办、乡镇政府备案后就可以持备案证明去公安部门刻制公章。第七条 街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会），选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。第二十九条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会持街道办事处、乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。7第一章总则4、业主代表大会：业主代表大会是新版条例新增的业主自治组织，也属于业主大会的一种类型。业主户数超过300户即可成立业主代表大会。业主代表大会与与业主大会职责相同。第七条 街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）成立业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会），选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。第十八条一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，由业主代表大业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。会履行与业主大会相同的职责。8第二章物业管理区域及设施旧版条例第二章内容为：“业主、业主大会及业主委员会”，新版条例对此进行了修改。新版条例第二章主要新增如下几处亮点：1、物业管理区域划分方面；2、物业管理用房方面；3、专业经营设备竣工验收方面；4、老旧小区改造方面；9第二章物业管理区域及设施物物业区区域划分域划分原原则物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域。新建未新建未售物售物业划分划分新建物业出售前，由建设单位划定的物业管理区域并向物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案，并且在商品房买卖合同中明示。已投入已投入使用未使用未划分划分物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后予以划定。已划定已划定的的调整整方法方法物业管理区域划定后确需调整的，应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。1、物业管理区域划分10第二章物业管理区域及设施2、物业管理用房方面（1）物业用房配置（单位：平方米）物业管理用房由建设单位无偿配置，新建的物业，建设单位按照总建筑面积一定比例配置物业用房，并且要符合以下要求：物业用房面积总建筑面积（Z）2万平的，物业用房80平2万总建筑面积（Z）20万部分的，物业用房=80+Z420万总建筑面积（Z）30万部分的，物业用房=80+Z3总建筑面积（Z）30万部分的，物业用房=80+Z211第二章物业管理区域及设施2、物业管理用房方面城乡规划行政主管部门核发建设工程规划许可证时，应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明并公示。建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时，应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积，不得将物业管理用房纳入可销售范围。（2）物业用房利用物业用房产权属全体业主共有，任何单位和个人不得买卖、抵押，未经业主大会同意，不得改变用途。12第二章物业管理区域及设施3、专业经营设备竣工验收方面在组织竣工验收时，建设单位应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加，专业经营单位应当参加。在组织竣工验收时，未通知专业经营单位参加竣工验收的，专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。竣工验收合格后，应当将供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及配套设施、地下管网工程图等资料无偿移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新，相关费用依法计入成本。13第二章物业管理区域及设施3、专业经营设备竣工验收方面专业经营单位拒不接收或者拒不履行承担运行、维修和更新责任的，由县级以上政府物业管理行政部门责令限期改正；逾期不改正的，处三十万元以上一百万元以下罚款。14第二章物业管理区域及设施4、老旧小区改造方面（1）明确了县级以上人民政府及其规划、财政、住房城乡建设等有关行政主管部门支持对老旧小区改造事项。（2）物业服务企业应当配合县级以上人民政府对供水、供电等专业经营设施设备未实现分户计量、分户控制的老旧住宅小区的逐步改造。（3）老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按专业经营单位要求改造后，专业经营单位应当接收。15第三章业主、业主大会及业主委员会第三章主要内容是与业主及业主自治有关的规定，第三章主要新增亮点为以下几个方面：1、明确业主的定义；2、细化业主的权利义务；3、明确业主大会相关内容；4、明确业主委员会相关内容；16第三章业主、业主大会及业主委员会1、明确业主的定义房屋的所有权人为业主，尚未依法办理房屋所有权登记，符合下列情况之一的也视为业主：已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务，委托应当以书面形式提交。视为业主的情形序号情形1因法院、仲裁委的生效法律文书或者政府征收决定等取得房屋所有权的人2因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人3因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人4基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人17第三章业主、业主大会及业主委员会2、细化业主的权利义务序号业主权利1提议召开、参加业主大会，提出制定和修改业主公约、管理规约、业主大会议事规则的建议2选举业主委员会成员，并享有选举权和被选举权3监督业主委员会、物业企业工作4对物业共用部位、设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权5向业主委员会、物业企业提出建议6要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为7参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用8其他权利18第三章业主、业主大会及业主委员会2、细化业主的权利义务业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。序号业主义务1遵守业主公约或者管理规约、业主大会议事规则2遵守共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度3执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定4按照有关规定交纳专项维修资金5遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定6按时交纳物业服务费用7其他权利19第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容有关业主大会的相关规定，新版条例增加、修改很多内容，为了便于大家理解，将按照如下顺序做详细介绍：业主大会成立原则召开首次业主大会条件成立业主大会需报送的资料首次业主大会筹备组的规定业主大会的职责等规定业主委员会的相关规定20第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容（一）业主大会成立原则（1）一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由全体业主组成。（2）业主代表大会前文已讲述业主大表大会是新版条例的新增亮点之一，也属于业主大会的一种类型。业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。21第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容（二）召开首次业主大会条件符合如下条件之一的应当召开首次业主大会房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的22第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容（三）成立业主大会需报送的资料达到成立业主大会条件两个月内，建设单位向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送成立业主大会的文件资料：建设单位未及时报送文件资料的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十五万元以下罚款。序号文件名称1物业管理区域证明2业主名册3房屋及建筑物面积清册4建筑规划总平面图5交付使用共用设施设备的证明6物业管理用房配置证明7其他有关的文件资料23第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容（四）首次业主大会筹备组的规定（1）成立筹备组的相关规定符合成立业主大会条件的，由建设单位或10人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。物业所在街道办、乡镇政府应当在接到申请后30日内组织成立筹备组，幷自筹备组成立之日起60日内组织召开首次业主大会。（单位小区首次业主大会会议的筹备工作，由其所在单位发起，物业行政主管部门、街道办事处、社区配合。）24第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容（四）首次业主大会筹备组的规定（2）成立筹备组的组成及费用承担新建小区首次业主大会的筹备经费，由建设单位承担；单位小区首次业主大会的筹备经费，由所在单位承担；老旧小区、公租房小区首次业主大会的筹备经费，由县级人民政府承担。筹备组组成街道办事处、乡镇人民政府代表（组长）业主代表（比例不低于二分之一）建设单位代表社区居(村)民委员会代表25第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容（四）首次业主大会筹备组的规定（3）筹备组职责筹备组应当在首次业主大会召开15日前以书面形式在物业区域将下列事项予以公告，公告时间不得少于7日：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）拟定业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；（四）拟定首次业主大会会议表决规则；（五）拟定业主委员会组成人员候选人产生办法，确定业主委员会组成人员候选人名单，拟定业主委员会选举办法；（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。26第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容（五）业主大会的会议制度等规定业主大会分为定期会议和临时会议，定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开；业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，由街道办事处、乡镇人民政府责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的，由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。经20%以上业主提议，业主委员会应当召开临时会议。街道办、乡镇政府应当派员列席会议。业主大会应当有物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加方为有效。满足实名投票条件下提倡采用信息化技术手段表决方式。新版条例新增监事制度，新版条例规定业主大会可以设立业主监事会或者独立董事履行监督业委会工作等相应职责。27第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容（五）业主大会的职责及表决原则的规定（一）制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；（二）制定和修改业主大会会议表决规则；（三）选举、罢免或者更换业主委员会成员；（四）确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业；（五）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（六）听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；（七）决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配；（八）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（九）决定筹集和使用专项维修资金；（十）决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准；（十一）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（十二）决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第八、九项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。28第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容（六）业主委员会的相关规定（1）业主委员会会议规则业主委员会会议应当有过半数组成人员出席，作出的决定必须经全体组成人员半数以上同意。业主委员会作出决定的，应当自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告，并报社区居（村）民委员会。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况抄送县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门。业主委员会持街道办事处、乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会（每届任期不超过5年，可以连选连任，社区委员会成员可以兼任）主任副主任委员29第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容（六）业主委员会的相关规定（2）业主委员会职责（一）执行业主大会决定和决议，维护业主合法权益；（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作；（三）与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同；（五）督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约；（六）督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费，组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（七）配合街道办事处、乡镇人民政府、公安机关、社区居（村）民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作；（八）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。30第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容（六）业主委员会的相关规定（3）业主委员成员罢免的规定经业主委员会三分之一以上组成人员或20%以上业主提议，业主大会可以决定是否罢免有以下行为的业委会成员：（一）不履行业主委员会组成人员职责和业主义务的；（二）利用职务谋取私利的；（三）利用职务侵害他人合法权益的；（四）应当罢免的其他情形。（4）业主委员成员职务终止的规定（一）不再具备业主身份的；（二）丧失履行职责能力的；（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（四）任职期间被追究刑事责任的；（五）法律、法规、业主公约或者管理规约规定的其他情形。31第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容（六）业主委员会的相关规定（5）业主委员会的法律责任业主委员会作出的决定，违反法律、法规规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会成员承担民事责任；严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的，依法追究相关责任。32第四章物业服务企业新版条列对物业企业的有关内容也做了很多修订，主要修订之处体现在以下几个方面：1、物业企业的资格方面；2、物业企业的权利义务方面；3、公共资源利用方面；4、物业企业公示义务；5、物业企业的安保责任；6、国家和省的优惠政策。33第四章物业服务企业1、物业企业的资格方面继2017年1月，国务院宣布取消物业服务企业二级以下资质认定后；2017年9月6日，国务院常务会议决定在更大范围内推进“证照分离”改革试点并再取消一批行政许可事项，其中包括取消物业服务企业一级资质核定。基于以上政策背景，新版条列删除了对物业企业资质要求的有关规定，只是要求物业企业应当具有独立法人资格、拥有相应的专业技术人员。但是这并不代表物业企业可以率性而为，在国家开放物业服务市场的同时，新版条列规定省物业管理行政部门制定物业服务市场和从业人员信用标准，建立全省统一的物业服务市场诚信体系和信用平台。届时可以会同相关部门及有关单位对失信物业服务市场主体进行联合惩戒。34第四章物业服务企业2、物业企业的权利义务方面（1）物业企业的权利物业企业权利方面最大的变动是：任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。供水、供电等专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用，但应当向物业服务企业支付报酬。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。35第四章物业服务企业2、物业企业的权利义务方面（2）物业企业的义务序号义务内容1提供物业管理服务2接受业主、业主大会、业主委员会的监督3建立和完善物业服务应急预案，做好应急工作4维护物业管理区域内的环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理5定期对物业的共用部位、共用设施设备进行巡查、养护、维修6发现违反法律、法规、业主公约或者管理规约的行为，及时制止并向有关行政主管部门报告7其他义务36第四章物业服务企业3、公共资源利用方面新版条例规定：未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动，擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。如果擅自开发利用公共资源的，县级以上政府物业管理行政主管部门会责令限期改正，给予警告，处5万以上20万元以下罚款。从新版条例第三章的有关规定来看是，新版条例是鼓励成立业主大会的，因此建议作为前期物业服务企业，在项目未成立业主大会的情况下开发利用公共资源时应当将公共资源收益独立列账、有关公共资源的经营收益的收支情况要具体明确，防止个别项目成立业主大会时要求物业企业返还公共资源收益。37第四章物业服务企业4、物业企业公示义务物业企业应当在物业区公示下列信息，未公示的县级以上政府物业管理行政主管部门会责令限期改正，逾期不改正的处1万以上3万元以下罚款，业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当答复。物业企业公示内容企业及其项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况电梯、水、电、气、暖等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式及维护保养情况业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况38第四章物业服务企业5、物业企业的安保责任物业企业应做好合同约定的安保义务，并协助公安等相关部门做好物业区域内的安全工作。物业区域内发生安全事故等突发事件时，物业企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，并协助做好救助工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。39第四章物业服务企业6、国家和省的优惠政策。新版条例规定：物业企业依法享受国家和省有关服务业规定的优惠政策。住宅小区内共用部位、共用设施设备运行、维护、保洁、绿化等物业公共服务过程中的用水、用电、用气价格，按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。40第五章物业管理与服务新版条例对本章做了很大修改变动，主要变动内容体现在一下几个方面：1、建设单位前期物业服务方面；2、物业承接查验方面；3、调整物业费收费方面；4、业主大会选聘物业企业方面；5、业主自治管理方面。41第五章物业管理与服务1、建设单位前期物业服务方面建设单位在办理预售许可或者现房销售备案前，应当按照划定的物业区域，通过招投标方式选聘物业服务企业。商品房买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容，并将临时管理规约和前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件。建设单位应当将前期物业服务企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准和物业服务合同期限等内容纳入商品房销售信息，并进行公示。42第五章物业管理与服务2、物业承接查验方面承接新建物业前，物业服务企业应当邀请县（市、区）政府物业管理行政部门、业主代表参加，共同对物业的共用部位、共用设施设备进行检查验收。物业承接查验应当可以聘请相关专业机构协助进行。物业服务企业应当自物业交接后三十日内，向物业所在地县（市、区）政府物业管理行政部门办理备案手续。建设单位将不符合交付条件的物业交付使用，因房屋质量、物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担赔偿责任。物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。43第五章物业管理与服务3、调整物业费收费方面物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的:确需调整物业费收费的成立业主大会的，应当与业主委员会协商，并经业主大会同意。未成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。44第五章物业管理与服务4、业主大会选聘物业企业方面（1）选聘物业企业新版条例鼓励业主大会通过招投标方式选聘物业企业，选聘成功的，业主委员会应当与物业企业签订物业服务合同。物业企业应当自合同签订之日起15日内将合同报送物业所在地县（市、区）政府物业管理行政部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。45第五章物业管理与服务4、业主大会选聘物业企业方面（2）物业合同期限届满处理业主委员会在物业合同期限届满三个月前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业企业。（招投标方式续聘或者选聘）。物业企业决定不再续签的，应当在合同期限届满三个月前书面告知业主或者业主委员会，同时报告街道办事处、乡镇人民政府。物业合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人，并报街道办事处、乡镇人民政府。46第五章物业管理与服务4、业主大会选聘物业企业方面（3）业主大会解聘物业企业的业主大会解聘物业企业的，被解聘的物业企业应当按照规定办理移交手续，并在约定的时间撤出物业管理区域。物业企业未按照规定办理移交手续的，由县级以上政府物业管理行政部门责令限期改正；逾期不改正的，处二十万元罚款；物业企业未按照约定时间撤出物业区域的，由县级以上政府物业管理行政部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款；业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的，原物业企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业区域，原物业企业未在规定时间内退出物业区域的，县级以上政府物业管理行政部门自规定时间届满次日起对其处以每日一万元罚款。47第五章物业管理与服务5、业主自治管理方面业主实施自行管理的，应当对下列事项作出决定：（一）自行管理的执行机构、管理人；（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；（三）聘请专业机构的方案；（四）其他有关自行管理的内容。有特定要求的电梯等特种设备，应当委托专业性机构进行维修和养护。实施自行管理的小区，应当接受街道办事处、社区居民委员会的指导监督。无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自行管理。48第六章物业的使用和维护本章与旧版条例相比，不仅在条文数量上还是内容上都有很大变动，而且大部分变动内容与物业企业有关，下面逐一为大家解读一下有关变动内容：1、物业区域内禁止行为；2、电梯维保及加装；3、规划车位方面；4、公共资源利用方面；5、专项维修资金使用方面；49第六章物业的使用和维护1、物业区域内禁止行为（一）损坏房屋承重结构、主体结构；（二）侵占、损坏共用部位、共用设施设备；（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；（四）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观；（五）违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品；（六）擅自架设电线、电缆；（七）高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水；（八）在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电；（九）排放有毒、有害等污染环境的物质，露天烧烤、露天焚烧杂物；50第六章物业的使用和维护1、物业区域内禁止行为（十）制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风；（十一）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；（十二）占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面，损坏消防设施及器材；（十三）在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴，楼道、门厅、电缆井内堆放杂物；（十四）擅自改变房屋用途，将住宅变为非住宅，从事餐饮、生产加工、歌舞娱乐等经营活动；（十五）使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位，违反规定停放车辆；（十六）违反规定饲养动物，干扰他人正常生活；（十七）利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动；（十八）法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。51第六章物业的使用和维护1、物业区域内禁止行为禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬，具体规定由省公安机关会同省畜牧部门、省城市管理部门确定，并自本条例实施之日起一年内向社会公布。饲养烈性犬和大型犬的，公安机关或者城市管理行政执法权的部门没收犬只，并处五千元以上一万元以下罚款。业主、物业使用人在物业区域内饲养前款规定以外其他犬只的，应当束犬链牵引。携犬出户未束犬链牵引的，城市管理行政执法权的部门责令改正；拒不改正的，处五百元以上一千元以下罚款；情节恶劣或者造成严重后果的，没收犬只。犬只伤害他人的，养犬人应当依法承担相应的法律责任。52第六章物业的使用和维护违反禁止行为的法律责任1、损坏房屋承重结构、主体结构的，由县级以上政府住房城乡建设行政部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款；造成他人损失，应当依法赔偿。2、侵占、损坏共用部位、共用设施设备的，由县级以上政府物业管理行政部门或者其他依法行使监督管理权的部门，责令限期改正，恢复原状，并对个人处一千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上二十万以下罚款。3、违法搭建建筑物、构筑物、障碍物的，由县级以上政府城市管理执法部门责令限期拆除，视情节轻重，可以处二千元以上二万元以下罚款；逾期未拆除的，城市管理执法部门可以申请所在地县级以上人民政府组织强制拆除。4、违反其他禁止行为规定的，由依法行使监督管理权的部门依照相关法律法规给予行政处罚。53第六章物业的使用和维护2、电梯维保及加装（1）电梯维保单位电梯维保单位应加强电梯日常运行的检查、保养和维护。电梯维保单位接到通知后，未及时抢修导致电梯事故的，由县级以上政府特种设备安全监督管理部门处五万元以上二十万元以下罚款。54第六章物业的使用和维护2、电梯维保及加装（2）物业企业电梯维护未立即采取措施，致使乘客滞留电梯轿厢，情节严重的，由县级以上政府特种设备安全监督管理部门处五千元以上一万元以下罚款。电梯存在故障或其他安全隐患电梯达到安全技术规范规定的报废条件，物业企业未及时公示并报告业主，未积极协调办理报废事宜的，由县级以上政府特种设备安全监督管理部门责令立即改正，并处一万元以上五万元以下罚款。电梯存在严重安全隐患、无改造、维修价值或达到报废条件55第六章物业的使用和维护2、电梯维保及加装（3）老旧小区加装电梯新版条例鼓励老旧小区业主加装电梯，加装电梯由老旧小区主管单位或者业主委员会负责组织，需经单元（栋）三分之二以上业主同意。相关业主应当配合，不得阻拦，有关行政部门应当支持。56第六章物业的使用和维护3、规划车位方面新版条例对小区车位问题除了做出一般性规定外，而且还有更为明确细致的要求：建设单位不得将物业区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的其他人。业主要求承租未处置的空置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余规划车位、车库的，建设单位可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。57第六章物业的使用和维护3、规划车位方面建设单位违反新版条例关于规划车位规定的法律责任：县级以上政府物业管理行政部门责令限期返还；逾期不改正的，没收违法所得，每违规出售一个车位、车库，处五万元以上十万元以下罚款1、出售给本区域业主以外的其他人的县级以上政府物业管理行政部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款2、业主要求承租的车位、车库只售不租的县级以上政府物业管理行政部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款3、将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主或者将多余车位、车库出租给本物业区域外使用人租赁期限超过六个月的58第六章物业的使用和维护4、公共资源利用方面（1）利用物业区域内公共道路、场地划定车位停放车辆的（车位划定、分配方式、服务费、收益分配方式等）：（2）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会或者相关业主的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。在业主大会成立前应当征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意业主大会成立后业主大会按照法律、法规、管理规约等要求决定59第六章物业的使用和维护5、专项维修资金使用方面（1）专项维修资金普通使用程序专项维修资金属于业主共有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照相关规定以及业主大会的决定续筹专项维修资金。物业所有权发生转移时，交存的专项维修资金一并转移给物业买受人。经业主大会依法决定1、可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决；2、可以采取异议表决，即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过；60第六章物业的使用和维护5、专项维修资金使用方面（1）专项维修资金特别使用程序（绿色通道）物业区域内公共部位、公用设施设备出现如下紧急情况时，物业企业应当立即组织应急维修：出现上述紧急情形的，物业管理行政部门接到申请后，应当即时核准并拨付专项维修资金。应急维修费用应当向业主公示。供水供气供热管道等专业经营设施设备发生故障或者损坏时，业主、业主委员会、物业服务企业应当及时报告。专业经营单位应当及时维修、养护、更新。1、电梯、消防等共用设施设备故障损坏，无法正常使用的2、屋面、外墙渗漏的3、楼体外墙墙面有脱落危险的4、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的5、公共护栏（围）破损严重的6、其他紧急情况61第七章监督管理本章属于新增法律条款，新版条例在本章内除明确相关政府部门的监督管理职责外，又增加了两个突出亮点：1、物业服务诚信体系和信用平台；2、联席会议及投诉登记制度。62第七章监督管理1、物业服务诚信体系和信用平台省物业管理行政部门制定全省物业服务市场信用标准，建立全省统一的物业服务市场诚信体系和信用平台，公开物业服务项目信息和信用信息，并会同相关部门及有关单位对失信物业服务市场主体实施联合惩戒。县级以上物业管理行政部门负责本行政区域内物业服务市场主体信用信息采集和诚信档案管理工作。63第七章监督管理2、联席会议及投诉登记制度（1）物业管理联席会议街道办、乡镇政府建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办、乡镇政府召集，物业管理、派出所、城市管理等部门和社区居（村）民委员会、业主委员会（业主代表）、物业服务企业、专业经营单位等各方参加。联席会议协调解决本辖区内物业管理中的重要问题。64第七章监督管理2、联席会议及投诉登记制度（2）投诉登记制度县级以上政府规划、公安、环保、城市管理、工商、人防、质监等有关部门，建立违法行为投诉登记制度，并在物业区域内显著位置公布联系单位、举报电话，依法处理物业管理区域内的违法行为。任何单位和个人对违反本条例规定的行为，可以向物业管理行政部门、街道办、乡镇政府及其他有关部门投诉举报，有关单位应当及时调查核实，并依法处理。行政执法单位进入物业区域开展执法工作的，业主、业主委员会、物业服务企业应当提供便利。65第八章法律责任权利义务是相辅相成的，新版条例在增加权利的同时也规定了义务。风控部在制作课件时已经分别将具体的法律责任内容添加在前述各章节相应的解读内容之后。除此之外，新版条例在催缴物业费方式方面增加了新的亮点：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内公示等形式督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。6667