房地产估价方法之成本法课件.ppt

第六章第六章 成本法成本法 成本法的基本原理成本法的基本原理1操作步骤操作步骤2 成本法总结和运用举例成本法总结和运用举例3l搜集有关房地产开发建设的搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料成本、税费、利润等资料l测算重新构建价格测算重新构建价格l测算折旧测算折旧l求取积算价格求取积算价格l成本法的概念成本法的概念l的理论依据的理论依据l适用的对象和条件适用的对象和条件l的操作步骤的操作步骤重点掌握内容：重点掌握内容：重点介绍了成本法的基本原理，重新构建价格的概念、重点介绍了成本法的基本原理，重新构建价格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折旧的概念、原因和求取方求取思路、求取方法；建筑物折旧的概念、原因和求取方法。法。概念概念 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。导向求取估价对象的价值。第第1节节 成本法的基本原理成本法的基本原理理论依据：理论依据：生产费用价值论生产费用价值论：商品的价格是依据其生产所必需的：商品的价格是依据其生产所必需的费用前决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方费用前决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于甚过去的从卖方的角度来看，房地产的价格是基于甚过去的“生产生产费用费用”，重在过去的投入；，重在过去的投入；从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产生产费用费用”，类似于，类似于“替代原理替代原理”。由上可见，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的由上可见，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价代价(包含正常的费用、税金和利润包含正常的费用、税金和利润)。因此，估价人员可以。因此，估价人员可以根据重新开发建设估价对象所必需的支出和应获得的利润为根据重新开发建设估价对象所必需的支出和应获得的利润为基础来求取估价对象的价值。基础来求取估价对象的价值。适用对象和条件适用对象和条件适用对象：只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或适用对象：只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，均可以采用成本法估价。成本法者计划开发建设的房地产，均可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的估价，如学校、特别适用于那些既无收益又很少发生交易的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益性房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、公用、公益性房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个日用户的特殊需要而开码头、机场等有独特设计或只针对个日用户的特殊需要而开发建设的房地产、单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。发建设的房地产、单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。在房地产保险在房地产保险(包括投保和理赔包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，一般也及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价是采用成本法估价；此外，成本法可用于衡量房地产投资效益。此外，成本法可用于衡量房地产投资效益。运用成本法估价值得注意的是：现实中，房地产的价格运用成本法估价值得注意的是：现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增加一定要对直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增加一定要对效用增大有作用才能构成价格；换一个角度讲，房地产成本效用增大有作用才能构成价格；换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。明其价值不高。所以要求在运用成本法估价时注意所以要求在运用成本法估价时注意“逼近逼近”，其中最，其中最主要的是要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观主要的是要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的房地产开发商的实际花费，客成本。实际成本是某个具体的房地产开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本；二是要结合市在估价中应采用客观成本，而不是实际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价值；类似房地产市场供大于求时，场供求分析等来确定评估价值；类似房地产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于供时，应上调评估价值。应下调评估价值；求大于供时，应上调评估价值。成本法的操作步骤成本法的操作步骤运用成本法一般可以分为下列运用成本法一般可以分为下列4大步骤进行：大步骤进行：搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算重新购建价格；测算折旧；测算折旧；求取积算价格。求取积算价格。第第3节节 房地产价格构成房地产价格构成 运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚房地产价运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚房地产价格的构成。在实际运用成本法估价时，不论当房地产价格格的构成。在实际运用成本法估价时，不论当房地产价格的构成如何，首先最关键的是要调查、了解当地从取得土的构成如何，首先最关键的是要调查、了解当地从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程，以及该全过地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程，以及该全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对象的实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项象的实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额。目的金额。下面以下面以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度，来划分房地产价格构成。在于测算各构成项目金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由如下这种情况下，房地产价格通常由如下7大项构成：大项构成：土地取得土地取得成本；成本；开发成本；开发成本；管理费用；管理费用；投资利息；投资利息；销售费用销售费用销售税费；销售税费；开发利润；开发利润；土地取得成本土地取得成本 指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。在完善、指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发商款和在购置时应由房地产开发商(作为买方作为买方)缴纳的税费缴纳的税费(如契如契税、交易手续费税、交易手续费)构成。在目前情况下，根据房地产开发用构成。在目前情况下，根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种：种：(1)通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。生的费用和土地使用权出让金等。(2)通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。(3)通过市场通过市场“购买购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地的熟地 开发成本开发成本 是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本主要包括下列几项：主要包括下列几项：(1)勘察设计和前期工程费；勘察设计和前期工程费；(2)基础设施建设费；基础设施建设费；(3)房屋建筑安装工程费；房屋建筑安装工程费；(4)公共配套设施建设费；公共配套设施建设费；(5)开发建设过程中的税费。开发建设过程中的税费。土地开发成本土地开发成本 取得土地后，对其开发的费用有三种：基础设施配套费、取得土地后，对其开发的费用有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费公共事业建设配套费和小区开发配套费。管理费用管理费用 是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比费等。可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本率。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。与开发成本之和乘以这一比率来测算。投资利息投资利息 即在评估土地或房地产时要考虑资金的时间价值，包括土即在评估土地或房地产时要考虑资金的时间价值，包括土地取得成本、开发成本和有关税费的利息，无论它们的来源地取得成本、开发成本和有关税费的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支是借贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。机会成本的考虑。（1）土地取得费用及其税费在土地开发动工前要全部付清，）土地取得费用及其税费在土地开发动工前要全部付清，经历整个开发期，因此，计息期为整个开发期；经历整个开发期，因此，计息期为整个开发期；（2）开发费用及其税费在开发过程中逐步投入，销售后方可）开发费用及其税费在开发过程中逐步投入，销售后方可收回，其计息方法有两种：一是以整个开发费用为基数，计收回，其计息方法有两种：一是以整个开发费用为基数，计息期为开发期的一半；二是以开发费一半为基数，计息期为息期为开发期的一半；二是以开发费一半为基数，计息期为整个开发期。整个开发期。销售费用销售费用 是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算来测算。销售税费销售税费 是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商(此时作为此时作为卖方卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：缴纳的税费，又可分为下列两类：(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加费附加(通常简称为通常简称为“两税一费两税一费”)。(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。开发利润开发利润 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价售价)减去减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价售价”是是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，因此，未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，因此，运用成本法估价需要先测算出开发利润。在估价中，测算开发运用成本法估价需要先测算出开发利润。在估价中，测算开发利润应掌握下列几点：利润应掌握下列几点：(1)开发利润是所得税前的；开发利润是所得税前的；(2)开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润；利润；(3)开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似房地产开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来测算。开发项目所要求的相应利润率来测算。计算基数土地取得成本计算基数土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销销售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即 成本利润率成本利润率 开发利润开发利润土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用1、适用于新开发土地的基本公式、适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格取得待开发土地的成本新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发成本土地开发成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售费用十销售税费销售费用十销售税费+开发利润开发利润 注意注意税费：税费：耕地占有税、新菜地开发建设基金、土地管理耕地占有税、新菜地开发建设基金、土地管理费费土地增值收益：土地增值收益：政府出让土地除收回成本外，还要使政府出让土地除收回成本外，还要使国家的土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的国家的土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。增值收益。土地价格的修正土地价格的修正第第3节节 成本法基本公式成本法基本公式2、适用于新建房地产的基本公式、适用于新建房地产的基本公式 新建房地产价格土地取得成本土地开发成本建筑新建房地产价格土地取得成本土地开发成本建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润。税费开发利润。3、在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：、在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：旧房地产价格房地的重新购建价格一建筑物的折旧旧房地产价格房地的重新购建价格一建筑物的折旧 或者或者旧房地产价格土地的重新购建价格建筑物的重新购旧房地产价格土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧建价格一建筑物的折旧概念概念 重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。把握重新购建价格的概念，还应特别注意下列把握重新购建价格的概念，还应特别注意下列3点：点：(1)重新购建价格是估价时点的价格；重新购建价格是估价时点的价格；(2)重新购建价格是客观的价格；重新购建价格是客观的价格；(3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。建价格是估价时点状况下的价格。第第4节节 重新购建价格重新购建价格重新购建价格的求取思路重新购建价格的求取思路 1、求取房地的重新购建价格有两大路径：一是模拟房地产开、求取房地的重新购建价格有两大路径：一是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在本章第发商的房地产开发过程，在本章第2节房地产价格构成的基础节房地产价格构成的基础上，采用成本法来求取；二是将该房地分为土地和建筑物两个上，采用成本法来求取；二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。的重新购建价格，然后将两者相加来求取。2、求取土地的重新购建价格，通常是假设该土地上的建筑物、求取土地的重新购建价格，通常是假设该土地上的建筑物不存在，然后采用市场法、基准地价修正法等求取该土地的重不存在，然后采用市场法、基准地价修正法等求取该土地的重新购置价格。新购置价格。这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地。重新开发成本的土地。求取土地的重新购建价格，也可以采用求取土地的重新购建价格，也可以采用成本法求取其重新开发成本。因此，土地的重新购建价格可以成本法求取其重新开发成本。因此，土地的重新购建价格可以分为重新购置价格和重新开发成本。分为重新购置价格和重新开发成本。3、求取建筑物的重新购建价格，是假设该建筑物所占用的土、求取建筑物的重新购建价格，是假设该建筑物所占用的土地已经取得，并且该土地为空地，除了建筑物不存在之外，其地已经取得，并且该土地为空地，除了建筑物不存在之外，其他状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与该建筑物相同他状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与该建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润；或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润；也可以设想将该全新建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承也可以设想将该全新建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，这种情况下发包商将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，这种情况下发包人应支付给建筑承包商的全部费用包人应支付给建筑承包商的全部费用(即建筑工程价款或工程即建筑工程价款或工程承发包价格承发包价格)，再加上发包人所必需的其他支出，再加上发包人所必需的其他支出(如管理费、投如管理费、投资利息、税费等资利息、税费等)。建筑物重新购建价格的求取方式建筑物重新购建价格的求取方式 1、重置价格又称重置成本重置价格又称重置成本，是指，是指采用估价时点的采用估价时点的建筑材料、建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。2、重建价格又称重建成本、重建价格又称重建成本，是指，是指采用与估价对象建筑物相同采用与估价对象建筑物相同的的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。可将这筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。可将这种重新建造方式形象地理解为种重新建造方式形象地理解为“复制复制”。注意：注意：有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。重置格的建筑物，适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。重置价格通常要比重建价格低。价格通常要比重建价格低。建筑物重新购建价格的求取方法建筑物重新购建价格的求取方法 建筑物的重新购建价格可以采用市场法；成本法求取；也建筑物的重新购建价格可以采用市场法；成本法求取；也可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。求取建筑物重新购建价格的具体方法，有单位比较法、分求取建筑物重新购建价格的具体方法，有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。部分项法、工料测量法和指数调整法。（1）单位比较法）单位比较法（单位面积法（单位面积法、单位体积法）；、单位体积法）；（2）分部分项法；）分部分项法；（3）工料测量法）工料测量法；（4）指数调整法）指数调整法。概念概念 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即价格的差额，即 建筑物折旧建筑物重新购建价格一建筑物市场价值建筑物折旧建筑物重新购建价格一建筑物市场价值 建筑物的重新购建价格表示建筑物在全新状况下所具有的建筑物的重新购建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值，将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整，其所得的结价值，将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整，其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。第第5节节 建筑物的折旧建筑物的折旧建筑物折旧的原因建筑物折旧的原因 根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类旧、功能折旧和经济折旧三大类：（1）物质折旧）物质折旧 物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是指建筑物在实体上物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。物质折旧可进一步从的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。物质折旧可进一步从如下如下4个方面来认识和把握：个方面来认识和把握：自然经过的老化；自然经过的老化；正常使用正常使用的磨损；的磨损；意外破坏的损毁；意外破坏的损毁；延迟维修的损坏残存。延迟维修的损坏残存。(2)功能折旧功能折旧 功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。(3)经济折旧经济折旧 经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足如市场供给过量或需求不足)、区位因素区位因素(如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素，也可能是其他因素(如政府政策变化如政府政策变化等等)。建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法 求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、实际观察法法和成求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、实际观察法法和成新折扣法。新折扣法。（1）年限法）年限法 年限法又称年龄一寿命法，是根据建筑物的经济寿命、月效年限法又称年龄一寿命法，是根据建筑物的经济寿命、月效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。有关年限的概念有关年限的概念 1）建筑物的自然寿命和建筑物的经济寿命）建筑物的自然寿命和建筑物的经济寿命建筑物的自然寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要建筑物的自然寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏，而不能继续保证建筑物安全结构构件和设备的自然老化或损坏，而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。使用为止的时间。建筑物的经济寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对建筑物的经济寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。房地产价值不再有贡献为止的时间。建筑物的经济寿命通常短于其自然寿命，它是由市场决定建筑物的经济寿命通常短于其自然寿命，它是由市场决定的，相同类型的建筑物不同地区的经济寿命可能不同。的，相同类型的建筑物不同地区的经济寿命可能不同。2）建筑物的实际经过年数和建筑物的有效经过年数）建筑物的实际经过年数和建筑物的有效经过年数建筑物的实经过年数：是指从建筑物竣工之日开始到估价时建筑物的实经过年数：是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数。点为止的日历年数。建筑物的有效经过年数：是指估价时点时建筑物状况和效用建筑物的有效经过年数：是指估价时点时建筑物状况和效用所显示的经过年数。所显示的经过年数。建筑物的有效经过年数可能短于也可能长于其实际经过年建筑物的有效经过年数可能短于也可能长于其实际经过年数。数。3）建筑物的剩余自然寿命和建筑物的剩余经济寿命）建筑物的剩余自然寿命和建筑物的剩余经济寿命建筑物的剩余自然寿命：是其自然寿命减去实际经过年数之建筑物的剩余自然寿命：是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命。后的寿命。建筑物的剩余经济寿命：是其经济寿命减去有效经过年数之建筑物的剩余经济寿命：是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命，即后的寿命，即 剩余经济寿命经济寿命一有效经过年数剩余经济寿命经济寿命一有效经过年数 如果建筑物的有效经过年数比实际经过年数少，就会延长如果建筑物的有效经过年数比实际经过年数少，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。命。总结：总结：利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。只有这样，求出的建筑物折旧，进而求出的建筑物价值，才能只有这样，求出的建筑物折旧，进而求出的建筑物价值，才能符合实际。符合实际。年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单和迄今应用年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等一直线法的年折旧额计算公式为：年的折旧额相等一直线法的年折旧额计算公式为：式中：式中：Di第第i年的折旧额，或称做第年的折旧额，或称做第i年的折旧年的折旧;C 建筑物的重新购建价格建筑物的重新购建价格;S 建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。N 建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命;R 建筑物的净残值率建筑物的净残值率;(CS)称为折旧基数称为折旧基数;C-SNDi=D=C(1-R)N=（2）实际观察法）实际观察法 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。建筑物的损耗可以分为可修复和不可修复的损耗：建筑物的损耗可以分为可修复和不可修复的损耗：修复是指恢复到新的或相当于新的状况，有的是修理，有的修复是指恢复到新的或相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。预计修复所必需的费用小于或等于修复所能带来的房是更换。预计修复所必需的费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，反之，是不可修复的。即地产价值增加额的，是可修复的，反之，是不可修复的。即 修复所必需的费用修复所必需的费用修复后的房地产价值修复后的房地产价值 修复前的房地产价值修复前的房地产价值 对于可修复项目，估算采用最优修复方案使其恢复到新的对于可修复项目，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况下所必需的费用作为折旧额。或相当于新的状况下所必需的费用作为折旧额。对于不可修复项目，根据估价时点时的剩余使用寿命是否短对于不可修复项目，根据估价时点时的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经项目两类。短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至可能更换多次。长寿命项目是剩余使用间迟早需要更换，甚至可能更换多次。长寿命项目是剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。短寿命项目采用年限法计算折旧额。短寿命项目采用年限法计算折旧额。长寿命项目，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的长寿命项目，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命，采用年限法计算折经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额。旧额。例子：某建筑物的重置价格为例子：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为万元，经济寿命为50年，有效年，有效经过年数为经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰万元；装饰装修的重置价格为装修的重置价格为30万元，平均寿命为万元，平均寿命为5年，经过年数为年，经过年数为3年；设年；设备的重置价格为备的重置价格为60万元，平均寿命为万元，平均寿命为15年，经过年数为年，经过年数为10年。残年。残值率假设均为零。试计算该建筑物的物质折旧额。值率假设均为零。试计算该建筑物的物质折旧额。15115150解解 该建筑物的物质折旧额计算如下：该建筑物的物质折旧额计算如下：门窗等损坏的修复费用门窗等损坏的修复费用2(万元万元)装饰装修的折旧额装饰装修的折旧额30 X X3 18(万元万元)设备的折旧额设备的折旧额60 X X1040(万元万元)长寿命项目的折旧额长寿命项目的折旧额(180-2-30-60)X X10 176(万元万元)该建筑物的物质折旧额该建筑物的物质折旧额2+18+40+176 776(万元万元)（3）成新折扣法）成新折扣法 根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。这种方法被称为成新折扣法，计算公式接求取建筑物的现值。这种方法被称为成新折扣法，计算公式为：为：V=C X q式中式中 V建筑物的现值；建筑物的现值；C建筑物的重新购建价格；建筑物的重新购建价格；q建筑物的成新率建筑物的成新率()。这种成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时这种成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是开展大范围的建筑需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是开展大范围的建筑物现值摸底调查。物现值摸底调查。在实际估价中，成新率是一个综合指标，可按下列在实际估价中，成新率是一个综合指标，可按下列3个步骤进个步骤进行计算：行计算：用年限法计算成新率；用年限法计算成新率；根据建筑物的建成年代对上述计算结果做初步判断，看是否根据建筑物的建成年代对上述计算结果做初步判断，看是否吻合；吻合；采用实际观察法对上述结果做进一步的修正。并说明修正的采用实际观察法对上述结果做进一步的修正。并说明修正的理由。理由。求取建筑物折旧应注意的问题求取建筑物折旧应注意的问题1 1、求取建筑物折旧应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区求取建筑物折旧应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。别。估价上的折旧与会计上的折旧的区别估价上的折旧与会计上的折旧的区别：估价上的折旧：估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧折旧”，而，而是是“减价调整减价调整”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。补偿或回收。注意：注意：在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧问题都是估在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，如在收益法求取土地价格中需要扣除的建筑物价上的折旧，如在收益法求取土地价格中需要扣除的建筑物折旧费就属于会计上的折旧折旧费就属于会计上的折旧 2 2、土地使用年限对建筑物经济寿命的影响土地使用年限对建筑物经济寿命的影响(1)建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。物的经济寿命计算建筑物的折旧。(2)建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。旧。注意：土地使用年限的新规定注意：土地使用年限的新规定v物权法第一百四十九条物权法第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。明确的，依照法律、行政法规的规定办理。成本法应用中的相关规定成本法应用中的相关规定v商品住宅价格构成的有关规定商品住宅价格构成的有关规定 成本。包括：成本。包括：征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行；征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行；勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算；勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算；住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算；住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算；住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；划定额指标执行；管理费：以上述管理费：以上述至至项之和为基数的项之和为基数的1%3%计算；计算；贷款利息：计入成本的贷款利息，根据当地建设银行提供的本地区商贷款利息：计入成本的贷款利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。体情况确定。利润。以上述成本中利润。以上述成本中至至项之和为基数核定。项之和为基数核定。税金。按国家税法规定缴纳。税金。按国家税法规定缴纳。地段差价。其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民地段差价。其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。政府根据国家有关规定制定。下列费用不计入商品住宅价格：下列费用不计入商品住宅价格：非住宅小区级的公共建非住宅小区级的公共建筑的建设费用；筑的建设费用；住宅小区内的营业性用房和设施的建设住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。费用。根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。零。v经济适用住房价格构成的有关规定经济适用住房价格构成的有关规定 开发成本。包括：开发成本。包括：按照法律、法规规定用于土地征用和房屋拆迁等所支付的征地和拆迁按照法律、法规规定用于土地征用和房屋拆迁等