酒店式公寓运营方案.pdf

-酒店式公寓管理案公寓是一个综合性商住工程，其交通便捷，边商业气氛之浓厚，工程自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质工程，面对这样一个品质优秀的工程，作为物业管理公司管理者我想从以下几个面浅谈一下对酒店式公寓工程的管理设想。一、工程的开办期1.确定人员组织架构：根据该工程总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。2.进展科学的财务预算：根据工程的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制本钱，增加经营收入。3.制定工程各项管理制度：在制定工程管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理效劳。4.进展工程上系统的设计：为表达公寓高档工程的品质，应对工程各类标识进展统一的规划设计，加强工程对外整体效果的感观。5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘完毕前1 个半月全部上岗，进展岗上业务培训，以便后期进展规的人员管理。二、工程部装修期1对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。三、工程入住期1.现场摸拟演练：在工程正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进展 23 次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好根底。2.做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展示。3.建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与效劳的根本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。四、工程正常期1.与入住业主/住户进展沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有方案的效劳，所以物业公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式，收到业主/住户反响的信息，为下一步效劳提供必要的参考依据。.z.-2.开展金钥匙管家效劳：根据工程入住业主/住户的比率，逐步对其重点业主/住户开展金钥匙管理效劳，力求以点到面的扩大物业公司的影响。3.根据工程情况可举办丰富多彩，形式多样的商务咨询活动。比方：最新政策法规宣传等。五、公寓工程总体设想1人力资源管理工作员工队伍的组织，确立工程部组织，认真做好员工定编、定岗、定职工作，引进工程部所需人员进展培训、员工考核鼓励、员工的劳动报酬和福利等。2物业财务、物资采购及出入库管理工作3物业及管理物业档案资料的收集管理工作4根据公司贯彻的规化酒店式效劳标准，对各部门的日常工作实施情况进展监视、检查。对不符合标准的行为和工作及时指正，并协同人事管理工作对事件负责人进展行政处分六、工程运行维修管理1根据工程先进的硬件设施，应具备有相关证书、并从事本行业 2 年以上的专业人士。2接收验收：根据物业公司的物业接收验收程序，由公司总部组织相关人员和部门组织进展接收验收工作。以此来发现原来设计中不利于和不便于物业管理的容，及时协调解决，防止再进展二次改造。3接收验收后检查：接收验收后的工程检查是物业公司实施工程管理的一项重要工作容，根据我们公司的工程验收实践，虽然工程经过相关政府部门验收通过，甚至是优质工程，但也存在着不平安隐患和施工遗留问题。主要检查容包括平安面，电气安装面和设备安装面，接收后的检查工作我们公司将组织全公司的技术力量进展，确保不留任问题死角。4接收后的保养：接收后检查的处理完善工作，是彻底保证工程的正常功能发挥的一次性进展的根底性保养工作，保养的容包括全部工程动力系统的设备设施，因为在施工其间，施工单位不会按规定保养设施设备，所以接收后进展一次彻底的保养是很有必要的。5接收后的日常保养：接收后日常保养维修表达预防管理的思想，将按照各部门的管理工作手册和作业手册程序进展，通过我们格的操作和管理，能保证工程设备设施时时处于完好的正常工作状态，能把维修问题处理在发生之前，尽量做到主动维修保养，减少业主/住户投诉报修。七、平安管理1为了保证业主/住户有一个平安、文明、整洁、舒适的环境，在平安面我们会重点做好以下工作。1密的组织机构和高素质保安人员是为业主/住户提供保安效劳的前提。.z.-由于该工程是综合性商住两用的楼宇，所以我们对平安工作要求分外格，通过建立密的组织机构来实现管理，具体落实岗位的设置及人力的调整，来保证不因管理漏洞而引发重大刑事案件和交通事故。2形成平安防网络通过门卫治安管理、巡逻治安管理这二道防线形成平安防网络。特别是巡逻治安管理，使其成为治安工作的重心，以防突发事件的发生。3为此要制定出紧急事故应急处理案和火灾应急处理案，制定的处理案是必须切实可行的。4科学的管理手段和各项规章制度的建立是为业主/住户提供保安效劳的保证。2治安管理治安管理的根本原则：A 坚持预防为主，防治结合的治安管理针B 坚持物业部的治安管理与社会治安相结合的原则C 坚持用户至上，效劳第一的效劳宗旨。D 坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则。八、车辆管理搞好车辆管理，防止车辆乱停乱放和车辆被盗。关键是搞好停车场建立和建立健全车辆管理制度。搞好停车建立：保证经济、便管理、规划好停车场的区位布置，保持车场清晰，明亮，有清晰的指示标志，配备足够的防设备。建立健全车辆管理制度1车辆保安员岗位责任制2收费岗保安员的岗位职责3带车岗保安员的岗位职责4车辆管理规定5停车场的配置九、消防管理1建立消防组织、明确其职责2贯彻落实谁主管，谁负责的消防原则3建立健全消防平安制度A动用明火管理制度B二次装修施工防火平安制度及二次施工审批程序.z.-C重点部位防火制度，建立消防档案D消防平安检查制度E疏散示意图F火灾应急处理案G消防人员应定期业务培训十、保洁的管理1电梯保洁规程2电梯间保洁规程3洗手间保洁规程4公共通道保洁规程5垃圾的收集处理6外墙清洗：每年 2 次7灭蟑灭虫：每年 4 次，根据卫生防疫部门要求8材保养：大堂地面、外墙每年 2 次除以上常规保洁外，还将根据业主/住户需求提供以下效劳1室吸尘2室玻璃清洁，室保洁3垃圾清运：办公垃圾无偿效劳、施工垃圾有偿效劳十一、绿化管理外围绿化及大堂绿色植物的设计、摆放水平关系到工程的整体形象和档次，赏心悦目的室外园林设计与摆设会大大提高招商环境气氛，将会直接影响到业主/住户的入住心理建议应聘请专业有经历的室外园林设计专家进展设计实施。十二、销售与客服的管理销售部的效劳好与坏直接影响到日后的管理和效劳，所以须全力以赴作好经营工作。做好市场筹划、经营及市场信息的搜集，分析和利用，根据市场的动态开展需要，制定销售方案及市场推广方案，采取有效措施搞好业主/住户效劳工作，树立全局意识，搞好全程效劳并制定切实可行的实施细则及操作程序，负责房屋租赁合同的生成及落实，保证整体市场营销工作的顺利完成。十三、如做好日后的客服工作1使业主/住户在入住时就有一种在家的温馨感受。2急业主/住户所需之需，想业主/住户所想之想。3为业主/住户提供全程高效的效劳。建立和保持与业主/住户的经常不断的沟通和联系，做.z.-好业主/住户的意见征询和业主/住户的回访工作。4对于业主/住户所提出的意见应及时反响到有关部门领导，并制定解决案，将处理完的结果及时给业主/住户答复，到达满足业主/住户要求的目的。5业主/住户效劳肩负着为业主/住户创造一个轻松、愉快的办公和居住的环境。如：每逢重大节假日可根据业主/住户的需求组织一些各种形式的联谊会，丰富业主/住户的业余生活，到达加深与业主/住户的沟通和理解。十四、如经营在确保正常费用的收取工作的同时，我们也可以开展特约效劳也就是说有偿效劳。可以利用空置的房间对外招租，同时也可以引进一些便业主/住户在生活中必备的如：无水洗车、代售车、船、机票，洗衣中心等多项效劳设施。可以代业主/住户出租房屋，代业主/住户办理一些日常没有时间办理的事情。十五、商场的管理因为我们的工程处在商业气氛较浓的环境，所以在业主/住户入住上存在着不太便因素，所以建议商场应以大型超市为主，因为超市包括的物品较全，从而能够提供业主/住户在生活面的必须品。十六、工服配置根本标准1 经理男纯毛蓝西服 2 套，白色长袖衬衫 2 件，皮鞋 1 双。领带 2 条，袜子 3 双。夏季：白色短袖衬衫 2 件，纯毛薄料西裤 2 条。2 经理女纯毛蓝西服 2 套，白色长袖衬衫 2 件，皮鞋 1 双，西服裙 2 条，马甲 2 件，领结2 个。夏季：长筒袜 6 双，白色短袖衬衫 2 件。3 部门主管女灰色西服 2 套，白色长袖衬衫 2 件，皮鞋 1 双，西服裙 2 条，马甲 2 件，领结 2 个。夏季：长筒袜 6 双，白色短袖衬衫 2 件。4文员服装：红色西服2 套，白色长袖衬衫 2 件，皮鞋 1 双，西服裙 2 条，马甲 2 件，领结2个。夏季：长筒袜 6 双，白色短袖衬衫 2 件。5保安服装男保深草绿色西服上衣 2 件，黑色长裤 2 条，白色衬衫 2 件，皮鞋 1 双，领带 2 条，袜子 2 双。6工程服装冬季：外衣1 件，长裤1 条，白色衬衫2 件，皮鞋1 双，袜子2 双。夏季：短袖衬衫 2 件，长裤 2 条。7保洁员工服装冬季：上衣应为黄色，长裤 2 条，白色衬衫 2 件，布鞋 2 双。.z.