房地产估价 第二章 房地产价格.ppt

第二章第二章 房地房地产产价格价格第一节 房地产价格概述一、房地产价格的概念一、房地产价格的概念二、房地产价格的特征二、房地产价格的特征三、房地产价格体系三、房地产价格体系 一、房地产价格的概念一、房地产价格的概念 1、从现象上来定义、从现象上来定义 房房地地产产价价格格是是为为了了获获得得房房地地产产这这种种特特殊殊的的商商品品所所必须支付的货币的数量。必须支付的货币的数量。2、从本质上来定义、从本质上来定义 按按照照劳劳动动价价值值论论的的观观点点，房房地地产产价价格格可可表表述述为为：在在房房地地产产开开发发、建建设设、经经营营的的过过程程中中，所所耗耗费费的的社社会会必必要要劳劳动动形形成成的的价价值值与与土土地地所所有有权权价价格格综综合合的的货货币表现。币表现。按按照照效效用用价价值值论论的的观观点点，房房地地产产价价格格可可表表述述为为：房房地地产产的的效效用用、房房地地产产的的相相对对稀稀少少性性及及房房地地产产的的有有效效需需求求三三者者共共同同作作用用而而产产生生的的对对房房地地产产经经济济价价值值的的货币表现。货币表现。二、房地产价格的特征二、房地产价格的特征 首先单独介绍一下地价与一般物品价格的不同，首先单独介绍一下地价与一般物品价格的不同，然后再介绍房地产价格的特征。然后再介绍房地产价格的特征。房地产价格与一般物品的价格共同之处是：房地产价格与一般物品的价格共同之处是：（1）都是价格，用货币表示；）都是价格，用货币表示；（2）都有波动，受供求等因素的影响；）都有波动，受供求等因素的影响；（3）都是按质论价：优质高价，劣质低价。）都是按质论价：优质高价，劣质低价。房地产价格与一般物品价格的不同表现在房地产价格与一般物品价格的不同表现在6个方面：个方面：（1）生生产产成本不同。一般物品的价格必然含有生成本不同。一般物品的价格必然含有生产产成本因素，而地价不一定含有生成本因素，而地价不一定含有生产产成本因素。成本因素。（2）折旧不同。折旧不同。一般物品有折旧；土地不仅无折旧；一般物品有折旧；土地不仅无折旧；而且有增值。但是也有例外如开采后未利用的矿山而且有增值。但是也有例外如开采后未利用的矿山和有限期的出让土地使用权和有限期的出让土地使用权。（3）价格差异不同。一般物品价格较一致；而土地）价格差异不同。一般物品价格较一致；而土地具有独一无二性，基本上是一宗土地一个价格，不具有独一无二性，基本上是一宗土地一个价格，不同的土地之间价格差异较大。同的土地之间价格差异较大。（4）市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，）市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观；而土地市场为不完全市场，形形成的价格较客观；而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。成的地价受主观因素的影响较大。（5）形成时间不同。一般物品价格形成的时间通常）形成时间不同。一般物品价格形成的时间通常较短；而地价形成的时间通常较长。较短；而地价形成的时间通常较长。（6）供求变化不同。）供求变化不同。下下面面介介绍绍房房地地产产价价格格的的特特征征，主主要要四四个个方面：方面：（1）房房地地产产价价格格实实质质是是房房地地产产权权益益的的价价格格。房房地地产产由由于于不不可可移移动动，在在交交易易中中其其可可以以转转移移的的不不是是房房地地产产的的实实物物，而而是是房房地地产产的的所所有有权权、使用权和其他权益。使用权和其他权益。（2）房房地地产产价价格格既既有有交交换换代代价价的的价价格格，由由于于价价值值大大、寿寿命命长长，出出现现了了也也有有使使用用代代价价的的租租金金。房地产买卖和租赁两种方式并存。房地产买卖和租赁两种方式并存。（3）房房地地产产价价格格是是在在长长期期考考虑虑下下形形成成的的。房房地地产产价价格格是是在在考考虑虑该该房房地地产产过过去去如如何何使使用用，预预计计将将来来可可以以做做何何种种使使用用，总总结结这这些些考考虑虑结结果后才形成房地产的现在价格。果后才形成房地产的现在价格。（4）房房地地产产价价格格一一般般是是个个别别形形成成，容容易易受受交交易易者者的的个个别别因因素素（如如偏偏好好、讨讨价价还还价价能能力力、感情冲动）的影响。感情冲动）的影响。三、房地产价格体系三、房地产价格体系（一）房地产价格体系的基本概念和构成（一）房地产价格体系的基本概念和构成 房地产价格形式应该包括三部分，一是土地价房地产价格形式应该包括三部分，一是土地价格，二是房屋价格，三是房地价格。格，二是房屋价格，三是房地价格。土地价格按交易权能分土地征购价格土地使用权出让价格按出让方式分协议价格招标价格拍卖价格按出让的期限分土地批租价格土地租赁价格土地使用权转让价格土地使用权抵押价格按交易管理层次分基准地价标定地价市场交易地价表2-1 我国房地产价格体系房屋价格房屋重置价格房地价格按销售对象分外销商品房内销商品房价格经济适用房价格廉租房价格按交货期限分期房价格现房价格按使用用途分工业用房价格商业用房价格住宅用房价格事业性用房价格军队用房价格按价值实现方式分买卖价格租赁价格典价抵押价格保险价格课税价格征用价格续上表（二）房地产价格体系的特点（二）房地产价格体系的特点 房地产价格体系有三个特点：房地产价格体系有三个特点：1具有统一性和不可分割性。房价和地价都是房具有统一性和不可分割性。房价和地价都是房地产价格链条中的一个环节，前导价格和后续价格地产价格链条中的一个环节，前导价格和后续价格之间是不可分割的。之间是不可分割的。2具有系列衔接性和连锁反应性。土地部门的基具有系列衔接性和连锁反应性。土地部门的基础性和房屋部门的连锁性使房地产价格体系呈现系础性和房屋部门的连锁性使房地产价格体系呈现系列衔接性和连锁反应性。列衔接性和连锁反应性。3具有竞争性和互相制衡性。地价与房价是直接具有竞争性和互相制衡性。地价与房价是直接存在连锁关系的两个价格，两者之间不仅存在统一存在连锁关系的两个价格，两者之间不仅存在统一性，更具对抗性。性，更具对抗性。（三）房地产价格体系的内在耦合（三）房地产价格体系的内在耦合 1比价。商品比价是指在同一市场、同一时间、不比价。商品比价是指在同一市场、同一时间、不同商品价格之间的比例关系。同商品价格之间的比例关系。房地产价格体系中的比价关系包括：房地产价格体系中的比价关系包括：（1）地价与房价之间的比价关系。地价与房价之间）地价与房价之间的比价关系。地价与房价之间的比价关系，经验数据为的比价关系，经验数据为20:100 。（2）不同用途土地之间的比价关系。农业用地、工）不同用途土地之间的比价关系。农业用地、工业用地、商业用地价格间的比例，经验数据为业用地、商业用地价格间的比例，经验数据为1:100:1000。（3）同一所住房出租和出售价格之间的比价关系。）同一所住房出租和出售价格之间的比价关系。租售价格之间的比价关系，若按月房租计算，经验数租售价格之间的比价关系，若按月房租计算，经验数据为据为1:100；若按年房租计算，经验数据为；若按年房租计算，经验数据为1:8。2差差价价。商商品品差差价价是是指指同同一一商商品品在在流流通通过过程程中中由由于于购购销销环环节节、购购销销地地区区、购购销销季季节节和和商商品品质质量量不不同同而形成的价格。而形成的价格。房地产价格体系中差价关系包括：房地产价格体系中差价关系包括：（1）同同一一用用途途的的土土地地或或相相同同质质量量的的商商品品房房在在不不同同的的地地区区价价格格也也不不同同，这这是是空空间间因因素素作作用用的的结结果果，是是地地区差价。区差价。（2）不不同同质质量量，不不同同标标准准的的商商品品房房的的价价格格要要保保持持合合理理的的差差价价关关系系，使使房房价价与与各各收收入入阶阶层层之之间间的的承承受受能能力相适应。力相适应。（3）同同一一块块土土地地、同同一一所所住住房房在在不不同同的的经经济济发发展展阶阶段段价价格格不不同同，这这是是时时间间因因素素在在起起作作用用，是是时时间间造造成成的差价。的差价。第二节第二节 房地产价格基本理论房地产价格基本理论 一、地租、地价理论一、地租、地价理论 二、区位理论二、区位理论 三、劳动价值论三、劳动价值论 四、供求理论四、供求理论 五、补偿理论五、补偿理论一、地租地价理论一、地租地价理论 A.马克思主义地租理论马克思主义地租理论 马克思主义的地租理论特点在于指出了资马克思主义的地租理论特点在于指出了资本主义地租的本主义地租的本质是剩余价值的转化形式本质是剩余价值的转化形式之一之一。阐明了资本主义地租的两种基本形式：阐明了资本主义地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。此外，还有垄断地级差地租和绝对地租。此外，还有垄断地租、矿山地租和建筑地段地租等形式。租、矿山地租和建筑地段地租等形式。（一）级差地租理论（一）级差地租理论 1 1、概念、概念级差地租是由经营较优土地而获得的归土级差地租是由经营较优土地而获得的归土地所有者占有的那一部分超额利润。地所有者占有的那一部分超额利润。2 2、形成原因、形成原因 （1）级差地租形成的自然条件（或自然基础）级差地租形成的自然条件（或自然基础）土地自然肥力的差异、地理位置的差异。土地自然肥力的差异、地理位置的差异。（2）级差地租产生的原因）级差地租产生的原因土地的有限性所引起的土地经营上的垄断。土地的有限性所引起的土地经营上的垄断。3 3、级差地租的两种形态、级差地租的两种形态（1）级差地租）级差地租级差地租级差地租是指投到相等面积、不同地块是指投到相等面积、不同地块的等量资本，由于土地肥沃程度和位置不同，的等量资本，由于土地肥沃程度和位置不同，所产生的超额利润转化的地租。所产生的超额利润转化的地租。（2）级差地租）级差地租级差地租级差地租是指在同一地块上连续追加投是指在同一地块上连续追加投资形成资形成不同劳动生产率不同劳动生产率所产生的超额利润转所产生的超额利润转化成的地租。化成的地租。（二）绝对地租（二）绝对地租 1 1、概念、概念由于土地所有权的垄断，不管租种任何等由于土地所有权的垄断，不管租种任何等级的土地都必须缴纳的地租就是绝对地租。级的土地都必须缴纳的地租就是绝对地租。2 2、形成原因、形成原因 （1）农业资本有机构成低于工业资本有机构）农业资本有机构成低于工业资本有机构成，是绝对地租形成的条件。成，是绝对地租形成的条件。（2）土地所有权的垄断，是绝对地租形成的）土地所有权的垄断，是绝对地租形成的根本原因。根本原因。（三）垄断地租（三）垄断地租 1 1、概念、概念垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润所形成的地租。利润所形成的地租。2 2、形成原因、形成原因 （1）土地所有权的垄断）土地所有权的垄断 （2）某些土地具有的特殊的自然条件。就）某些土地具有的特殊的自然条件。就农业而言，垄断地租不是来自于农业工业农业而言，垄断地租不是来自于农业工业创造的剩余价值，而是来自于社会其他部创造的剩余价值，而是来自于社会其他部门工人创造的价值。门工人创造的价值。（四）建筑地段地租（四）建筑地段地租 1 1、概念、概念是指工商业资本家和房地产业资本家为了是指工商业资本家和房地产业资本家为了获得建造各种建筑物所需的土地，而支付给获得建造各种建筑物所需的土地，而支付给土地所有者的地租。土地所有者的地租。2 2、特征、特征（相当于农业地租而言）（相当于农业地租而言）（1）是获得生产的场所和空间而支付的；）是获得生产的场所和空间而支付的；（2）建筑地段所处的位置对地租起着决定）建筑地段所处的位置对地租起着决定性的影响；性的影响；（3）垄断地租占有显著的优势。）垄断地租占有显著的优势。（五）地价理论（五）地价理论 1 1、概念、概念 马克思指出，土地价格的实质是地租的马克思指出，土地价格的实质是地租的资本化。资本化。2 2、地价的决定因素、地价的决定因素土地价格地租利息率土地价格地租利息率 B.现代西方经济学有关地租、地价理论的现代西方经济学有关地租、地价理论的研究研究古典经济学以及古典经济学以及19世纪上半叶有关地租的世纪上半叶有关地租的研究都是从生产关系的角度，主要对农业地研究都是从生产关系的角度，主要对农业地租进行深入研究。租进行深入研究。而现代西方经济学则主要采取均衡分析、而现代西方经济学则主要采取均衡分析、边际分析、供求分析和数量分析的方法。边际分析、供求分析和数量分析的方法。侧重研究地租量的形成、地租的作用等，侧重研究地租量的形成、地租的作用等，并从市场和制度两方面入手，主要研究城市并从市场和制度两方面入手，主要研究城市地租问题。地租问题。（一）胡佛的地租、地价理论（一）胡佛的地租、地价理论图2-1 胡佛的竞价曲线地价CBD距离（二）阿兰索的地租理论（二）阿兰索的地租理论图22 阿兰索竞价地租曲线距离价格竞价曲线地价曲线城市中心E（三）萨缪尔森的地租理论（三）萨缪尔森的地租理论土地价格的高低是由土地需求所决定的。土地价格的高低是由土地需求所决定的。PQSDDEE0图2-3 土地供求曲线二、区位理论二、区位理论 A.区位理论概述区位理论概述（一）区位概念及特征（一）区位概念及特征 1 1、区位概念、区位概念区位指某一经济事物或经济活动所占据的区位指某一经济事物或经济活动所占据的空间场所以及该场所与其周围事物之间的经济空间场所以及该场所与其周围事物之间的经济地理关系。地理关系。区位就是自然地理区位、经济地理区位和区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。现。2 2、区位的特征、区位的特征具有以下几个基本特征：具有以下几个基本特征：（1）区位概念的双重性。区位既是一个地理学）区位概念的双重性。区位既是一个地理学概念；又是经济学概念。概念；又是经济学概念。（2）区位的动态性。区位由于具有了经济学内）区位的动态性。区位由于具有了经济学内涵而处于动态变化之中，因为，构成区位的经涵而处于动态变化之中，因为，构成区位的经济性因子（如交通）一直处于变化之中。济性因子（如交通）一直处于变化之中。（3）区位的层次性。从区位的选择与设计的内）区位的层次性。从区位的选择与设计的内涵出发，可以将区位分为宏观区位和微观区位。涵出发，可以将区位分为宏观区位和微观区位。（4）区位的等级性（差异性），即区位质量的等）区位的等级性（差异性），即区位质量的等级性。在房地产经济学中常常用级差收益来衡级性。在房地产经济学中常常用级差收益来衡量这种区位效益。量这种区位效益。（5）区位的稀缺性。区位的稀缺性是指对某一类）区位的稀缺性。区位的稀缺性是指对某一类经济活动或是不同的经济活动而言，对优良区经济活动或是不同的经济活动而言，对优良区位的供给总是小于对它的需求，因而说它是稀位的供给总是小于对它的需求，因而说它是稀缺的。缺的。（6）区位的相对性。有两层涵义：对某一类经济）区位的相对性。有两层涵义：对某一类经济活动而言；对不同经济活动而言。活动而言；对不同经济活动而言。（7）区位的设计性。区位的设计性则是讲区位的）区位的设计性。区位的设计性则是讲区位的被动性，即区位具有典型的人为设计色彩。被动性，即区位具有典型的人为设计色彩。（二）区位的分类（二）区位的分类区位的产业分类法，即以人类主要的区位区位的产业分类法，即以人类主要的区位经济活动内容为标准作区位的分类。经济活动内容为标准作区位的分类。1、农业区位：、农业区位：2、工业区位：、工业区位：3、商业区位：、商业区位：4、住宅区位：、住宅区位：5、其他区位：包括金融业、保险业、通讯服、其他区位：包括金融业、保险业、通讯服务业、教育文化事业、政府服务业、交通运输务业、教育文化事业、政府服务业、交通运输业等经济性产业区位。业等经济性产业区位。（三）区位因子（三）区位因子所谓区位因子，是指构成区位或者影响区位经所谓区位因子，是指构成区位或者影响区位经济活动的诸种因素，又称作区位因素。济活动的诸种因素，又称作区位因素。主要的区位因子大致有以下几类：主要的区位因子大致有以下几类：（1）自然因子。指影响区位质量的自然资源或自）自然因子。指影响区位质量的自然资源或自然条件。然条件。（2）劳动因子。包括劳动力数量、质量、组合以）劳动因子。包括劳动力数量、质量、组合以及地区工资水平。及地区工资水平。（3）基础设施因子。包括电力的供应及其价格、）基础设施因子。包括电力的供应及其价格、供排水条件、交通运输便捷程度等。供排水条件、交通运输便捷程度等。（4）地价因子。）地价因子。（5）集聚因子。指产业布局的区域集聚规模及其）集聚因子。指产业布局的区域集聚规模及其发展趋势。发展趋势。（6）科学技术因子。）科学技术因子。（7）制度因子。包括经济制度、政治制度和法律）制度因子。包括经济制度、政治制度和法律制度等。制度等。（8）市场因子。包括决定区域市场规模、结构、）市场因子。包括决定区域市场规模、结构、分布及其发展潜力的诸多因素，特别是决定区分布及其发展潜力的诸多因素，特别是决定区域市场规模的居民收入水平及其分布特征。域市场规模的居民收入水平及其分布特征。（9）文化行为因子。指区域文化观念、风俗习惯）文化行为因子。指区域文化观念、风俗习惯和行为偏好。和行为偏好。（10）资金因子。指影响区位经济活动的资金供）资金因子。指影响区位经济活动的资金供给条件。给条件。（11）信息因子。搜集区位经济活动所需的各种）信息因子。搜集区位经济活动所需的各种信息的成本会直接影响区位经济效益，进而影信息的成本会直接影响区位经济效益，进而影响经济主体对区位质量的评价与选择。响经济主体对区位质量的评价与选择。（四）区位论（四）区位论 1 1、区位论的概念、区位论的概念区位论是关于人类社会经济活动的场所及其空区位论是关于人类社会经济活动的场所及其空间经济联系的理论。间经济联系的理论。它主要研究人类经济活动的空间选择与设计的它主要研究人类经济活动的空间选择与设计的基本法则，探索一定空间内经济活动分布、组合基本法则，探索一定空间内经济活动分布、组合以及区位演化的基本规律。以及区位演化的基本规律。2 2、区位论的类型、区位论的类型与区位的分类相对应，关于经济活动的区位理与区位的分类相对应，关于经济活动的区位理论主要有农业区位论、工业区位论、商业区位论、论主要有农业区位论、工业区位论、商业区位论、住宅区位论等。住宅区位论等。3 3、区位论的产生、区位论的产生按照产生的时间先后排列，依次为农业区位论按照产生的时间先后排列，依次为农业区位论工业区位论工业区位论商业区位论商业区位论住宅区位论。住宅区位论。三、劳动价值论三、劳动价值论（一）欧洲古典经济学劳动价值论（一）欧洲古典经济学劳动价值论（一）欧洲古典经济学劳动价值论（一）欧洲古典经济学劳动价值论 在经济学说史上，认为商品的价值是由劳动在经济学说史上，认为商品的价值是由劳动在经济学说史上，认为商品的价值是由劳动在经济学说史上，认为商品的价值是由劳动 创造创造创造创造的观点，是由在英国古典经济学家亚当的观点，是由在英国古典经济学家亚当的观点，是由在英国古典经济学家亚当的观点，是由在英国古典经济学家亚当 斯密斯密斯密斯密 AsmithAsmith，1723-17901723-1790以前早期的经济学家约翰以前早期的经济学家约翰以前早期的经济学家约翰以前早期的经济学家约翰 洛克和威廉洛克和威廉洛克和威廉洛克和威廉 配第等人提出来的。配第等人提出来的。配第等人提出来的。配第等人提出来的。威廉威廉威廉威廉 配第配第配第配第 WPettyWPetty，1623-16871623-1687是英国资是英国资是英国资是英国资产阶级古典经济学创始人，他认为在没有私有制的产阶级古典经济学创始人，他认为在没有私有制的产阶级古典经济学创始人，他认为在没有私有制的产阶级古典经济学创始人，他认为在没有私有制的初期野蛮社会，是劳动决定价值，而在出现资本积初期野蛮社会，是劳动决定价值，而在出现资本积初期野蛮社会，是劳动决定价值，而在出现资本积初期野蛮社会，是劳动决定价值，而在出现资本积累和土地私有的累和土地私有的累和土地私有的累和土地私有的“进步社会进步社会进步社会进步社会”，劳动产品不再全部，劳动产品不再全部，劳动产品不再全部，劳动产品不再全部属于劳动者，而是要与资本家和土地所有者共同分属于劳动者，而是要与资本家和土地所有者共同分属于劳动者，而是要与资本家和土地所有者共同分属于劳动者，而是要与资本家和土地所有者共同分配。因而配。因而配。因而配。因而“工资、利润、地租，是一切收入和一切工资、利润、地租，是一切收入和一切工资、利润、地租，是一切收入和一切工资、利润、地租，是一切收入和一切可交换的价值的三个根本源泉。可交换的价值的三个根本源泉。可交换的价值的三个根本源泉。可交换的价值的三个根本源泉。”李嘉图李嘉图李嘉图李嘉图RicardoRicardo，DavidDavid，1772-18231772-1823作为英作为英作为英作为英国资产阶级古典经济学的完成者，他的劳动价值国资产阶级古典经济学的完成者，他的劳动价值国资产阶级古典经济学的完成者，他的劳动价值国资产阶级古典经济学的完成者，他的劳动价值论是资产阶级发展所提供的可能的限度内做出的论是资产阶级发展所提供的可能的限度内做出的论是资产阶级发展所提供的可能的限度内做出的论是资产阶级发展所提供的可能的限度内做出的最好的分析。他始终坚持劳动时间决定商品价值最好的分析。他始终坚持劳动时间决定商品价值最好的分析。他始终坚持劳动时间决定商品价值最好的分析。他始终坚持劳动时间决定商品价值的原理，排除了斯密价值多元论的错误；提出了的原理，排除了斯密价值多元论的错误；提出了的原理，排除了斯密价值多元论的错误；提出了的原理，排除了斯密价值多元论的错误；提出了使用价值是交换价值的前提条件，将生产不同种使用价值是交换价值的前提条件，将生产不同种使用价值是交换价值的前提条件，将生产不同种使用价值是交换价值的前提条件，将生产不同种类商品的劳动之间质的差别归结为量的差别，指类商品的劳动之间质的差别归结为量的差别，指类商品的劳动之间质的差别归结为量的差别，指类商品的劳动之间质的差别归结为量的差别，指出商品价值量是由耗费在商品生产过程中的社会出商品价值量是由耗费在商品生产过程中的社会出商品价值量是由耗费在商品生产过程中的社会出商品价值量是由耗费在商品生产过程中的社会必要劳动时间所决定的。必要劳动时间所决定的。必要劳动时间所决定的。必要劳动时间所决定的。（二）马克思价值理论的基本观点（二）马克思价值理论的基本观点 马克思价值论基本内容主要表现在对劳动马克思价值论基本内容主要表现在对劳动价值论中价值体、价值量和价值形式的分析。价值论中价值体、价值量和价值形式的分析。1关于价值体的分析关于价值体的分析（1）商品的两个因素：使用价值和价值）商品的两个因素：使用价值和价值 a)商品的使用价值商品的使用价值：能满足人的某种需要：能满足人的某种需要的属性，叫做使用价值。的属性，叫做使用价值。b)价值的内容或实质是凝结在商品中无差异价值的内容或实质是凝结在商品中无差异的人类劳动。的人类劳动。c)商品是使用价值与价值的辩证统一物。商品是使用价值与价值的辩证统一物。（2）劳动的二重性：具体劳动和抽象劳动）劳动的二重性：具体劳动和抽象劳动 a)具体劳动：生产使用价值的有用劳动。具体劳动：生产使用价值的有用劳动。b)抽象劳动：抽象劳动形成了商品的价值。抽象劳动：抽象劳动形成了商品的价值。c)生产商品的劳动是具体劳动与抽象劳动的对立统生产商品的劳动是具体劳动与抽象劳动的对立统一。一。2关于价值量的分析关于价值量的分析 马克思指出：形成价值的抽象劳动是抽去了个别马克思指出：形成价值的抽象劳动是抽去了个别劳动的特殊性的一般人类劳动，因而商品价值量由劳动的特殊性的一般人类劳动，因而商品价值量由社会必要劳动时间来决定；同时，由于形成价值的社会必要劳动时间来决定；同时，由于形成价值的抽象劳动，是用平均的简单劳动来衡量的，因而复抽象劳动，是用平均的简单劳动来衡量的，因而复杂劳动必须化为多倍的简单劳动。杂劳动必须化为多倍的简单劳动。3关于价值形式的分析关于价值形式的分析（1）商品的价值形式）商品的价值形式 马克思将资本主义生产方式生产出的商品的价值形马克思将资本主义生产方式生产出的商品的价值形式表示为：式表示为：W=c+v+m W商品的价值商品的价值 c生产商品的不变资本生产商品的不变资本 v可变资本可变资本 m剩余价值剩余价值 （2）价值形式分析的意义）价值形式分析的意义 马克思关于价值形式的分析，科学地分析了商品马克思关于价值形式的分析，科学地分析了商品的价值形式及其发展过程和结果，从而建立了科学的价值形式及其发展过程和结果，从而建立了科学的货币理论。的货币理论。四、供求理论四、供求理论（一）房地产市场供给（一）房地产市场供给 1供给与供给量供给与供给量 供给是指在某一特定的时间内和各种可能的价供给是指在某一特定的时间内和各种可能的价格区间内，市场价格与生产者所愿意提供的商品数格区间内，市场价格与生产者所愿意提供的商品数量之间的关系。量之间的关系。供给量指的是在某一特定的价格条件下，单位时间供给量指的是在某一特定的价格条件下，单位时间内市场上某种商品的供给总量。内市场上某种商品的供给总量。2影响供给的主要因素影响供给的主要因素 地产的供给量主要取决于租户的退租量、经营地产的供给量主要取决于租户的退租量、经营活动的预期利润和租金水平；新建房地产的供给量活动的预期利润和租金水平；新建房地产的供给量主要取决于预期的利润水平。主要取决于预期的利润水平。3供给价格弹性供给价格弹性 供给价格弹性是指商品价格每变动供给价格弹性是指商品价格每变动1所引起的所引起的商品供给量变动的百分比。它反映了商品供给量对商品供给量变动的百分比。它反映了商品供给量对于商品价格变动的敏感程度。于商品价格变动的敏感程度。假设假设P代表价格，代表价格，P代表价格的变动量，代表价格的变动量，S代表代表供给量，供给量，S代表供给的变动量，则供给价格弹性系代表供给的变动量，则供给价格弹性系数（数（ES）公式为：）公式为：Es=(S/S)/(P/P)=(S/P)（P/S）若某商品的若某商品的Es大于大于1，说明该种商品的供给富有弹，说明该种商品的供给富有弹性；性；若若Es小于小于1，则该种商品的供给缺乏弹性；，则该种商品的供给缺乏弹性；若若Es等于等于1，当该种商品的价格变化幅度与供给数，当该种商品的价格变化幅度与供给数量的变化幅度相等时。量的变化幅度相等时。4短期供给短期供给 在在房房地地产产市市场场上上，无无论论是是原原有有物物业业还还是是新新建建物物业业，短时间周期内它们都缺乏供给弹性。短时间周期内它们都缺乏供给弹性。由由于于短短期期内内房房地地产产市市场场上上的的房房地地产产商商品品供供应应量量不不能能得得到到较较快快的的调调整整，房房屋屋租租金金和和售售价价主主要要由由需需求求量量的变化所决定。的变化所决定。5长期供给长期供给 从从房房地地产产市市场场的的长长期期变变化化来来看看，房房地地产产供供给给价价格格弹弹性性系系数数趋趋于于增增大大。主主要要是是通通过过改改变变原原有有土土地地的的利利用用性性质质和和房房屋屋的的用用途途，以以及及增增加加新新的的房房地地产产开开发发项项目目，以以适适应应房房地地产产市市场场价价格格的的变变化化。但但是是，土土地地由由于于空空间间位位置置的的固固定定性性、数数量量的的有有限限性性和和稀稀缺缺性性，其其长期供给也缺乏弹性。长期供给也缺乏弹性。（二）房地产市场需求（二）房地产市场需求 1需求与有效需求需求与有效需求 房地产市场需求主要是指人们在一切生产和生活房地产市场需求主要是指人们在一切生产和生活过程中对地产和房产的需求和消费量。过程中对地产和房产的需求和消费量。有效需求须具备两个条件：有效需求须具备两个条件：第一，消费者有购买房地产的意愿。第一，消费者有购买房地产的意愿。第二，消费者能承受并支付得起房地产价格。第二，消费者能承受并支付得起房地产价格。2需求与价格需求与价格 商品的需求量随商品价格的上升而减少，随商品价商品的需求量随商品价格的上升而减少，随商品价格的降低而增加，即人们对某种商品的需求量与该格的降低而增加，即人们对某种商品的需求量与该商品的价格呈负相关关系。商品的价格呈负相关关系。3需求弹性需求弹性 （1）需求价格弹性）需求价格弹性 需求价格弹性又称需求价格弹性系数。它是指商需求价格弹性又称需求价格弹性系数。它是指商品的价格变化所引起相应的需求量变化的程度，即品的价格变化所引起相应的需求量变化的程度，即商品价格每变动商品价格每变动1所引起的需求量变动的百分比。所引起的需求量变动的百分比。需求价格弹性等于需求量变化的百分比除以价格变需求价格弹性等于需求量变化的百分比除以价格变化的百分比。化的百分比。需求量和价格的变化方向总是相反的，需求价格需求量和价格的变化方向总是相反的，需求价格弹性系数一般为负数。但在实际分析中，通常不考弹性系数一般为负数。但在实际分析中，通常不考虑负号。虑负号。假设假设P代表价格，代表价格，P代表价格的变动量，代表价格的变动量，Q代代表需求量，表需求量，Q代表需求的变动量，则需求价格弹代表需求的变动量，则需求价格弹性系数（性系数（EP）公式为：）公式为：Ep=(Q/Q)/(P/P)=(Q/P)（P/Q）同供给价格弹性系数一样，需求价格弹性系数越同供给价格弹性系数一样，需求价格弹性系数越大，需求量对价格变化的敏感程度就越高。若某大，需求量对价格变化的敏感程度就越高。若某商品的商品的Ep大于大于1，则该种商品富有弹性；，则该种商品富有弹性；Ep小于小于1，则该种商品缺乏弹性。，则该种商品缺乏弹性。（2）需求收入弹性）需求收入弹性 需求收入弹性是指人们的收入水平每变化需求收入弹性是指人们的收入水平每变化1所所引起的商品需求量变化的百分比，它等于商品需引起的商品需求量变化的百分比，它等于商品需求量变化的百分比除以收入水平变化的百分比。求量变化的百分比除以收入水平变化的百分比。需求收入弹性反映的是商品需求量对收入水平变需求收入弹性反映的是商品需求量对收入水平变化的敏感程度化的敏感程度。需求收入弹性系数总是正的，即人们收入的增需求收入弹性系数总是正的，即人们收入的增加将引起住房需求的增加。假设加将引起住房需求的增加。假设M代表收入，代表收入，M代表收入的变动量，代表收入的变动量，Q代表需求量，代表需求量，Q代表需求代表需求的变动量，则需求收入弹性系数（的变动量，则需求收入弹性系数（Em）公式为：）公式为：Em=(Q/Q)/(M/M)=(Q/M)（M/Q）（三）房地产市场供给与需求平衡（三）房地产市场供给与需求平衡 供给与需求的相互作用结果是引起商品价格的供给与需求的相互作用结果是引起商品价格的变化和均衡。所谓商品的均衡价格，是指某种商变化和均衡。所谓商品的均衡价格，是指某种商品的需求价格与供给价格相一致时的价格，如图品的需求价格与供给价格相一致时的价格，如图所示。所示。SHDQQQQOSDEPPPMP五、补偿理论五、补偿理论 （一）补偿理论的内涵（一）补偿理论的内涵（一）补偿理论的内涵（一）补偿理论的内涵 有关文献中所述的有关文献中所述的有关文献中所述的有关文献中所述的“补偿理论补偿理论补偿理论补偿理论”可分为三大类：可分为三大类：可分为三大类：可分为三大类：（1 1）经济角度的：为保持经济正常持续的发展，）经济角度的：为保持经济正常持续的发展，）经济角度的：为保持经济正常持续的发展，）经济角度的：为保持经济正常持续的发展，而需对经济运行过程中，所耗费的经济要素进行补而需对经济运行过程中，所耗费的经济要素进行补而需对经济运行过程中，所耗费的经济要素进行补而需对经济运行过程中，所耗费的经济要素进行补偿。偿。偿。偿。（2 2）法律角度的：是从法律公正、公平的角度，）法律角度的：是从法律公正、公平的角度，）法律角度的：是从法律公正、公平的角度，）法律角度的：是从法律公正、公平的角度，某一利益主体在行使自身利益时，对他方合法造成某一利益主体在行使自身利益时，对他方合法造成某一利益主体在行使自身利益时，对他方合法造成某一利益主体在行使自身利益时，对他方合法造成利益损害，而需进行的补偿。利益损害，而需进行的补偿。利益损害，而需进行的补偿。利益损害，而需进行的补偿。（3 3）资源利用角度：补偿原理的一种发展，主）资源利用角度：补偿原理的一种发展，主）资源利用角度：补偿原理的一种发展，主）资源利用角度：补偿原理的一种发展，主要用来为确定资源价值提供理论依据，用于解决资要用来为确定资源价值提供理论依据，用于解决资要用来为确定资源价值提供理论依据，用于解决资要用来为确定资源价值提供理论依据，用于解决资源的保护、开发。源的保护、开发。源的保护、开发。源的保护、开发。在房地产价格中，引入补偿理论，是为了在在房地产价格中，引入补偿理论，是为了在特定况下，为确定房地产价格提供理论依据。特定况下，为确定房地产价格提供理论依据。从保证房地产经济顺利运行的角度，补偿理从保证房地产经济顺利运行的角度，补偿理论要求房地产价格可以补偿在房地产开发过程论要求房地产价格可以补偿在房地产开发过程中的各种耗费，以维持房地产的再生产；中的各种耗费，以维持房地产的再生产；从公平的角度，房地产价格要补偿房地产提从公平的角度，房地产价格要补偿房地产提供者的由于失去房地产产权所带来的损失。供者的由于失去房地产产权所带来的损失。（二）补偿理论在房地产价格中的运用（二）补偿理论在房地产价格中的运用（二）补偿理论在房地产价格中的运用（二）补偿理论在房地产价格中的运用 1 1成本法估价成本法估价成本法估价成本法估价 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新构建成本法是求取估价对象在估价时点时的重新构建成本法是求取估价对象在估价时点时的重新构建成本法是求取估价对象在估价时点时的重新构建价格，然后扣除折旧，以此估算对象的客观合理价价格，然后扣除折旧，以此估算对象的客观合理价价格，然后扣除折旧，以此估算对象的客观合理价价格，然后扣除折旧，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法。格或价值的方法。格或价值的方法。格或价值的方法。2 2房屋拆迁估价房屋拆迁估价房屋拆迁估价房屋拆迁估价 在房屋拆迁活动中，对所拆迁房屋及其占用土地在房屋拆迁活动中，对所拆迁房屋及其占用土地在房屋拆迁活动中，对所拆迁房屋及其占用土地在房屋拆迁活动中，对所拆迁房屋及其占用土地进行评估，以确定对原房地产所有者的补偿标准。进行评估，以确定对原房地产所有者的补偿标准。进行评估，以确定对原房地产所有者的补偿标准。进行评估，以确定对原房地产所有者的补偿标准。现有的拆迁估价主要包括两部分：房屋成本价格、现有的拆迁估价主要包括两部分：房屋成本价格、现有的拆迁估价主要包括两部分：房屋成本价格、现有的拆迁估价主要包括两部分：房屋成本价格、土地区位价格（基准地价）。其中对房屋成本价格土地区位价格（基准地价）。其中对房屋成本价格土地区位价格（基准地价）。其中对房屋成本价格土地区位价格（基准地价）。其中对房屋成本价格的估价，就体现了补偿原理的运用。的估价，就体现了补偿原理的运用。的估价，就体现了补偿原理的运用。的估价，就体现了补偿原理的运用。第三节第三节 房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素一、房地产价格的形成条件一、房地产价格的形成条件二、房地产价格的影响因素二、房地产价格的影响因素一、房地产价格的形成条件一、房地产价格的形成条件 房地产价格形成的前提条件有下列房地产价格形成的前提条件有下列3个：个：（）房地产的有用性（）房地产的有用性 （）房地产的稀缺性（）房地产的稀缺性 （3 3）房地产的有效需求房地产的有效需求 二、房地产价格的影响因素二、房地产价格的影响因素 要要把把握握影影响响房房地地产产价价格格的的因因素素，首首先先应应该该在在观观念念上上具具备下列备下列4点认识：点认识：1.各各种种影影响响房房地地产产价价格格的