从驱动力解读城市发展概述.pptx

从驱动力解读城市发展（以从驱动力解读城市发展（以营口城市为例）营口城市为例）世联研究案例分享人：赵朋、江培、杨顺、姚笛、廖旸本报告是严格保密的。从：从：现状工业城市现状工业城市未来的营口市未来的营口市将发展将发展成为经济社会繁荣、生活闲适成为经济社会繁荣、生活闲适便利、功能完善、独具魅力和便利、功能完善、独具魅力和活力的新都市活力的新都市营口未来将建设成为辽中地区经济强市及生态宜居新都市，成为营口未来将建设成为辽中地区经济强市及生态宜居新都市，成为对外吸引力强的国际化都市，实现由现状工业城市向新兴现代化对外吸引力强的国际化都市，实现由现状工业城市向新兴现代化宜居城市的转变宜居城市的转变本报告是严格保密的。未来城市发展需要两大驱动因素未来城市发展需要两大驱动因素寻找城市发展中存在的问题？寻找城市发展中存在的问题？R1R1外部驱动因素外部驱动因素R2R2内部驱动因素内部驱动因素城市的发展现状如何？城市的发展现状如何？存在哪些功能缺失？城存在哪些功能缺失？城市现状能否抓住外部驱市现状能否抓住外部驱动力实现城市的转型？动力实现城市的转型？城市的经济发展、产业结构的优化升级、城市消费结构的变革都可能成为驱动城市发展的内部动力城市未来的规划方向将会对城市的发展带来哪些外部驱动因素？城市的现有结构又能否支撑？本报告是严格保密的。作为传统的工业城市，营口产业结构以二产为主，作为传统的工业城市，营口产业结构以二产为主，高价值的生产性服务业相对缺乏高价值的生产性服务业相对缺乏产业仍以第二产业为主，且呈现以重工业和传统产业仍以第二产业为主，且呈现以重工业和传统工业为主的特征工业为主的特征传传统统产产业业新新型型产产业业轻工业轻工业重工业重工业行业行业沈阳沈阳大连大连 鞍山鞍山 抚顺抚顺 本溪本溪 丹东丹东 锦州锦州营口营口阜新阜新辽阳辽阳盘锦盘锦铁铁岭岭朝阳朝阳葫芦葫芦岛岛信息、计算机软件信息、计算机软件业业1005322 132 320 343 154 135 265 102 160 319165金融业金融业128587960141 370 534 429 275 311 87 169 548 482385房地产业房地产业12258840430 676 219 983 318 12 3363233 32639租赁和商务服务业租赁和商务服务业1662314 22201140 129 288 265 302 325057577文化体育娱乐业文化体育娱乐业419 146749214834229 165 44230 155 1263居住功能居住功能消费功能消费功能对外吸引对外吸引力力产业功能产业功能2008年辽宁省各城市第三产业主要行业的就业人数统计本报告是严格保密的。产业结构特征决定城市商务楼宇市场仍处于起步期，写字产业结构特征决定城市商务楼宇市场仍处于起步期，写字楼市场发展较慢，需求表现不足楼市场发展较慢，需求表现不足财富中心有两栋写字楼，总建面在15000平米，单间从40平米到上千平米，目前还有一些剩余，可选余地比较大 财富中心销售人员营口市的三产发展较慢，因此写字楼市场一直不是很旺盛，有些大型企业都选择自建的形式，小型办公企业又不多，因此对于写字楼的需求不是很大 财富中心销售人员位置位置渤海大街市府路1-1号（市政府东侧）规规模模15000平米，A、B两座，A座8-12层，B座7-11层，设备设设备设施施中央空调，A座为两部内乘电梯，B座为2部观光电梯客客户户贸易类企业、人寿，80-200平米租售状况租售状况A座装修好的2.1元/平米/天，未装修好的1.8元/平米/天，B座装修好1.6元/平米/天，B座2004年开始租售，入住率进100%，剩余11层200平米，入驻企业为贸易类企业、人寿；A座2008年开始招租，空置率超过60%，11-12层未开始出租（据说要整层出租），点点评评缺乏高档写字楼需求财富中心写字楼基本信息财富中心写字楼基本信息p营口市地区生产总值三产的贡献比例较一产二产呈现增长缓慢。受到城市产业结构的影响，营口办公市场需求量较小p营口市大型企业多选择自建的形式，如银行、电力及通讯类，对于办公物业的需求较少p君临天下项目规划写字楼办公物业，但选择在项目后期开盘财富中心写字楼入住企业：财富中心写字楼入住企业：营口市科光房地产开发有限公司SMC（中国）有限公司营口办事处营口铭誉塑业有限公司瑞士国际投资公司营口特易购置业有限公司广东发展银行营口分行沈阳用友软件有限公司辽宁兰陵市高有限公司居住功能居住功能消费功能消费功能对外吸引对外吸引力力产业功能产业功能本报告是严格保密的。营口总体经济实力排名辽宁省第四位，发展速度排名营口总体经济实力排名辽宁省第四位，发展速度排名第一，产生大量的财富人群第一，产生大量的财富人群ppGDPGDPGDPGDP：营口经济总量全省排名第四四位，增长速度全省排名第一一，经济发展迅猛，经济实力不断增强pp人均人均人均人均GDPGDPGDPGDP：营口近几年人均GDP增长速度在20%20%左右，房地产需求快速增长，逐步向改善型及品质型需求转变pp固定资产投资：固定资产投资：固定资产投资：固定资产投资：营口固定资产投资连续5年保持30%30%以上的高位增长pp人均可支配收入：人均可支配收入：人均可支配收入：人均可支配收入：09年城市人均可支配收入15940元，增长11%，辽宁省主要城市排名第一位，居民消费能力不断提升数述数述营口：营口：营口市场经济发展迅猛，城市综合竞争力显著增强营口市场经济发展迅猛，城市综合竞争力显著增强居住功能居住功能消费功能消费功能对外吸引对外吸引力力产业功能产业功能本报告是严格保密的。p营口市2000年GDP仅为170亿元，增长率10.7%，到2004年营口GDP增长速度已经提高了21.20%，总体经济发展迅猛，经济实力不断增强，2008年经济总量较2004年翻一番，2009年经济总量继续快速增长，城市综合竞争力显著增强沈阳大连鞍山锦州盘锦丹东营口抚顺GDP（亿元）435944101915790685655822707增长率14.1%15%18.5%16%4%16.2%19%12%20092009年辽宁省主要城市年辽宁省主要城市GDPGDP及增长率统计表及增长率统计表居住功能居住功能消费功能消费功能对外吸引对外吸引力力产业功能产业功能经济发展经济发展营口市国民生产总值年均增长率在营口市国民生产总值年均增长率在20%20%左右，左右，0909年继续高速增长，经济的发展迅猛为房地产市场打下良年继续高速增长，经济的发展迅猛为房地产市场打下良好基础好基础本报告是严格保密的。经济发展经济发展人均人均GDPGDP近几年增长速度在近几年增长速度在20%20%左右，房地左右，房地产处于高速发展的初期阶段，逐步开始向品质型需求转变产处于高速发展的初期阶段，逐步开始向品质型需求转变p2009年营口市人均GDP为34979元，同比增长16%，约合5143美元（按汇率6.8来计算），属于房地产高速发展的初期阶段，房地产需求快速增长，由刚性需求逐步发展为改善性需求，对居住品质的要求会逐渐提高沈阳大连鞍山锦州营口抚顺人均GDP（元）63426731348425837994349793419620092009年辽宁省主要城市人均年辽宁省主要城市人均GDPGDP统计表统计表居住功能居住功能消费功能消费功能对外吸引对外吸引力力产业功能产业功能本报告是严格保密的。经济发展经济发展营口固定资产投资连续五年保持营口固定资产投资连续五年保持30%30%以上的高以上的高位增长，位增长，0909年人均可支配收入持续两位数增长，居民消费能年人均可支配收入持续两位数增长，居民消费能力不断提升力不断提升p近几年营口固定资产投资额保持30%以上的增长速度，2009年固定资产投资额达到800亿元p2009年营口人均可支配收入达15940元，接近09年全国平均水平17175元，2009年营口人均可支配收入增长速度为11.1%，高于全国8.8%的增长速度，居民的消费能力不断提升数据来源：辽宁省统计局数据来源：辽宁省统计局居住功能居住功能消费功能消费功能对外吸引对外吸引力力产业功能产业功能本报告是严格保密的。高度经济发展条件之下催生的营口商业未来将向综合性方向高度经济发展条件之下催生的营口商业未来将向综合性方向发展，体验式、主题化商业成为未来商业发展的重要趋势发展，体验式、主题化商业成为未来商业发展的重要趋势800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$传统商业发展传统商业发展传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间体验式的购物需求体验式的购物需求体验式的购物需求体验式的购物需求个性消费个性消费个性消费个性消费25%25%45%45%70%70%85%85%95%95%营口营口业态综合、自由的购物空间业态综合、自由的购物空间休闲娱乐、体验式的购物需求休闲娱乐、体验式的购物需求城市经济城市经济-商业发展模型商业发展模型经济发达城市的发展经验证明，当城市的人均经济发达城市的发展经验证明，当城市的人均GDPGDP达到达到40004000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人人均均GGD DP P城城市市化化率率+集购物、休闲、文化、娱乐等集购物、休闲、文化、娱乐等多功能多功能体验消费体验消费 2009年营口市人均年营口市人均GDP达到达到34979元元人民币，约合人民币，约合5143美元美元2008年营口市城市化率达年营口市城市化率达46%居住功能居住功能消费功能消费功能对外吸引对外吸引力力产业功能产业功能本报告是严格保密的。然而现实的商业状况不甚理想：现状老城区形成了市府路然而现实的商业状况不甚理想：现状老城区形成了市府路核心商圈及三大次级商圈，商业形式呈现差异化形态，商核心商圈及三大次级商圈，商业形式呈现差异化形态，商业中心处于探索阶段业中心处于探索阶段市府市府路核路核心商心商圈圈餐饮餐饮一条一条街街东升东升市场市场兴隆兴隆超市超市市府路核心商圈市府路核心商圈城市核心商圈，拥有新玛特、财富购物中心，商业街等形式，未来乐购将进入商业形式包括百货类、沿街商铺、初级的购物中心以及建设中的超市，商业类型较为丰富，成为城市的主要商圈。但缺乏高端形式，商业中心发展处于初步的探索阶段，未来急需业态综合、集购物、休闲、文化、娱乐等多功能体验式消费空间核心商圈次级商圈百货类商业百货类商业初级商业中心初级商业中心沿街底商沿街底商居住功能居住功能消费功能消费功能对外吸引对外吸引力力产业功能产业功能本报告是严格保密的。市府市府路核路核心商心商圈圈餐饮餐饮一条一条街街东升东升市场市场兴隆兴隆超市超市盼盼路餐饮一条街盼盼路餐饮一条街沿街底商形式，以餐饮类业态为主东升市场商圈东升市场商圈批发百货类业态，档次较为低端，人气较旺兴隆超市商圈兴隆超市商圈超市周边形成了商业街，底商形式，满足生活需求为主核心商圈次级商圈批发百货类批发百货类超市、商业街超市、商业街商业街商业街三大次级商圈三大次级商圈然而现实的商业状况不甚理想：现状老城区形成了市府路核然而现实的商业状况不甚理想：现状老城区形成了市府路核心商圈及三大次级商圈，商业形式呈现差异化形态，商业中心商圈及三大次级商圈，商业形式呈现差异化形态，商业中心处于探索阶段心处于探索阶段居住功能居住功能消费功能消费功能对外吸引对外吸引力力产业功能产业功能本报告是严格保密的。中高端消费外溢：现状的商业结构未能满足当地居民的消费中高端消费外溢：现状的商业结构未能满足当地居民的消费需求，高端消费功能缺失，导致城市的高端消费外溢需求，高端消费功能缺失，导致城市的高端消费外溢p营口居住人口消费力强，内部商业层次难以营口居住人口消费力强，内部商业层次难以满足其需求。区域内消费倾向于高端特色商业，满足其需求。区域内消费倾向于高端特色商业，区域内既有传统商业已经难以迎合其需求区域内既有传统商业已经难以迎合其需求“我比较喜欢的购物商业类型是有休息区域的，这个非常有必要，我不怎么喜欢逛街。要逛的话，喜欢逛一些家电类的。北京大悦城那种有咖啡的，有休息的那种我很喜欢。”营口市中行行长“现在营口基本上没有办法满足我和我那些姐妹的消费档次，我们买东西基本都去沈阳，大连。营口还是有很多消费力强的人的，很希望能有一个高端消费的场所，什么都有的那种最好。”营口高端消费者“目前营口娱乐休闲方面还是比较差，现在我们都苦于没有地方去娱乐。而且现在营口市场上商业里都没有特色的餐饮。我们这个圈子的年轻人希望有个高档点的健身娱乐场所。”营口市潜在客户数据来源：辽宁省统计局p2009年营口人均可支配收入达年营口人均可支配收入达15940元，元，接近接近09年全国平均水平年全国平均水平17175元，元，2009年营年营口人均可支配收入增长速度为口人均可支配收入增长速度为11.1%，高于，高于全国全国8.8%的增长速度，居民的消费能力不断的增长速度，居民的消费能力不断提升提升居住功能居住功能消费功能消费功能对外吸引对外吸引力力产业功能产业功能本报告是严格保密的。住宅市场尚处于发展阶段：营口市住宅市场目前仍处在发展住宅市场尚处于发展阶段：营口市住宅市场目前仍处在发展阶段，与高增长的经济发展水平仍存在一定的差距阶段，与高增长的经济发展水平仍存在一定的差距初级阶段初级阶段中级阶段中级阶段高级阶段高级阶段发展发展阶段阶段市场的产品同质化严重，产品品质不高市场主流为解决居隹问题的一次置业者投资者比例非常小 期房价格小于现房价格 价格上升速度较慢需求方存在较大盲目性 开发商开始注重产品的差异化与惟一性 需求方较理性二次置业比例提高投资客开始出现价格上升速度增快地价上升速度比楼价上升速度慢 市场处于客户导向型，开发商拥有高忠诚度及稳定性的客户群体 市场化程度高，市供需平衡需求方用真正理性的眼光来选择适合自己的产品人均人均GDPGDP与房地产市场发展阶段与房地产市场发展阶段居住功能居住功能消费功能消费功能对外吸引对外吸引力力产业功能产业功能本报告是严格保密的。未能满足居民的生活需求：市场现状在售项目未能满足未能满足居民的生活需求：市场现状在售项目未能满足当地居民的生活需求，市场迫切需要高品质住宅的出现当地居民的生活需求，市场迫切需要高品质住宅的出现p 老城区板块内项目的建筑风格多偏现代风格，风风格特征不够明显格特征不够明显p 整个板块内项目销售价格相差不大，在区位、产区位、产品、规模等方面都趋同品、规模等方面都趋同p 建筑类型多为小高层及高层产品，在整体的设计设计规划方面较为欠缺规划方面较为欠缺p 目前老城区板块内市场开发水平还有待提高开发水平还有待提高，立面多以涂料为主，园林风格不明显园林风格不明显，后期市场整体档次有待提升营口市老城区近几年开发了一些高端楼盘，但整体的开发水平还是有待提高，缺少整体的规划，园林什么的也没有明显的风格，现在很多客户在外面见多了，也希望产品上能有一些突破 营口房地产专业人士居住功能居住功能消费功能消费功能对外吸引对外吸引力力产业功能产业功能本报告是严格保密的。营口城市对外商、高端客户及旅游人士的吸引力不强，营口城市对外商、高端客户及旅游人士的吸引力不强，城市影响力不足城市影响力不足丹东丹东盘锦盘锦锦州锦州葫芦岛葫芦岛大大连连营口营口现在还是考虑在大连、沈阳发展，城市环境好，居住起来比较舒适。营口高端产业发展还不够强 辽宁籍高端客户 廖先生200620072008沈阳400036456013476357大连700032840032950045鞍山86246105700155055抚顺330976086977201丹东128000148624190762营口211092452749670营口市接待旅游人口数量明显小于辽宁省其他主要城市，城市对于旅游人口的影响力不足城市对外商及周边高端客户吸引力不强居住功能居住功能消费功能消费功能对外吸对外吸引力引力产业功能产业功能本报告是严格保密的。对外吸引力的不足导致酒店市场经营现状欠佳：规模档次普对外吸引力的不足导致酒店市场经营现状欠佳：规模档次普遍不高，以本地需求为主，高星酒店出租率较高，但价格无遍不高，以本地需求为主，高星酒店出租率较高，但价格无法得到提升法得到提升财富中心酒店旺季入住率能够达到财富中心酒店旺季入住率能够达到95%95%，春节淡季，春节淡季70%-70%-80%80%。客群以本地为主，主要为大公司商务型人居住。客群以本地为主，主要为大公司商务型人居住。财富中心大堂经理财富中心大堂经理星级酒店入住率比较星级酒店入住率比较名名 称称星级星级区域区域客房数量客房数量港丰大酒店5星经济开发区228红运大饭店准5星站前279国贸酒店4星站前97金都大酒店4星盖州市110万都酒店准4星西市200国际酒店准4星站前94中天万豪准4星站前96天辅兴酒店3星站前76格林酒店3星站前112华夏大酒店3星西市89裕龙阁饭店（一部）3星站前89营口市四星级以上酒四星级以上酒店店出租率较高出租率较高，但星级和价格未能成正比，平均房房价较低价较低，07-08年房价涨幅较高，达38.74%三星级酒店三星级酒店07-08年房房价出现上涨价出现上涨态势，但是近几年出租率呈现下降出租率呈现下降趋势，客房整体收入呈现下降趋势居住功能居住功能消费功能消费功能对外吸对外吸引力引力产业功能产业功能本报告是严格保密的。旅游者消费构成有历史古迹、温泉、海滩等旅游资源，但高端商务和高端旅有历史古迹、温泉、海滩等旅游资源，但高端商务和高端旅游需求较少，高端酒店需求有限游需求较少，高端酒店需求有限居住功能居住功能消费功能消费功能对外吸对外吸引力引力产业功能产业功能旅游者到访目的营口国内到访游客以观光休闲度假和观光休闲度假和商务活动和探亲访商务活动和探亲访友友为主，占总体的77.6%，但高端商务和高端旅游需求较少。金牛山古人遗址金牛山古人遗址西炮台遗址西炮台遗址愣严禅寺愣严禅寺望儿山望儿山本报告是严格保密的。小结：小结：营口目前城市功能存在一定程度上的缺失，城市发展内部驱动营口目前城市功能存在一定程度上的缺失，城市发展内部驱动力不足力不足营口在产业功能、居住及消费功能上存在一定程度上的缺失，城市对外吸引力不足，城市发展缺乏内部驱动力营口城市发展驱动力不足营口城市发展驱动力不足二产为主，高价值生产性服务二产为主，高价值生产性服务业相对缺乏业相对缺乏高端消费功能缺乏，城市高端高端消费功能缺乏，城市高端消费外溢消费外溢现状未能满足居民的生活需求现状未能满足居民的生活需求对外吸引力不强对外吸引力不强营口的城市功能缺失营口的城市功能缺失1）产业功能：）产业功能：二产为主，高价值生产性服务业相对缺乏，城市商务楼宇市场处于起步期2）消费功能：）消费功能：现状商业结构未能满足当地居民的消费需求，高端消费功能缺乏，城市高端消费外溢3）居住功能：）居住功能：现状未能满足居民的生活需求，市场需要高品质产品的出现4）对外吸引力：）对外吸引力：对外商、高端客户及旅游人士的吸引力不强，城市影响力不足，导致酒店市场以内生需求为主，经营状况不佳本报告是严格保密的。未来城市发展需要两大驱动因素未来城市发展需要两大驱动因素寻找城市发展中存在的问题？寻找城市发展中存在的问题？R1R1外部驱动因素外部驱动因素R2R2内部驱动因素内部驱动因素城市的发展现状如何？城市的发展现状如何？存在哪些功能缺失？城存在哪些功能缺失？城市现状能否抓住外部驱市现状能否抓住外部驱动力实现城市的转型？动力实现城市的转型？城市的经济发展、产业结构的优化升级、城市消费结构的变革都可能成为驱动城市发展的内部动力城市未来的规划方向将会对城市的发展带来哪些外部驱动因素？城市的现有结构又能否支撑？本报告是严格保密的。p海港交通：以辽河老港和鲅鱼圈新港为主，年吞吐量突破1.5亿吨，是东北第二大港、中国第十大港p陆路交通：以铁路和高速公路为主，目前铁路路网主要以中长铁路（大连满洲里）为主，高速公路以沈大高速、哈大高速为主，电气化高速铁路哈大客运专线，盘营客运专线也已开工建设，2011年有望建成p航空：暂无机场，乘坐飞机主要是前往大连周水子机场和沈阳桃园机场，新机场初步选址在营口产业基地三期用地与北海新城之间，正在建设过程当中营口市位于辽东半岛北部，西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海营口市位于辽东半岛北部，西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北距沈阳市相望；北距沈阳市166166公里，南距大连市公里，南距大连市220220公里；主要通过海港公里；主要通过海港与陆路交通与其它城市连接与陆路交通与其它城市连接大连大连满洲里铁路满洲里铁路沈大高速沈大高速盘海高速盘海高速202202国道国道305305国道国道营口营口至锦州至锦州6666海里海里至葫芦岛至葫芦岛6666海里海里至秦皇岛至秦皇岛135135海里海里至大连至大连226226海里海里鲅鱼圈鲅鱼圈至天津至天津246246海里海里本报告是严格保密的。营口历史悠久，人文、自然景观丰富，生态环境优越营口历史悠久，人文、自然景观丰富，生态环境优越营口旅游资源风富，生态环境优越营口旅游资源风富，生态环境优越,南部地区地热资源丰富，温泉众多地热资源丰富，温泉众多；中外驰名的望儿山中外驰名的望儿山、东北地区发现最早的旧石器时代遗址营口金牛山猿人洞穴遗址营口金牛山猿人洞穴遗址；辽南最大的寺院营口楞严禅寺营口楞严禅寺；辽宁省最多的海水浴场辽宁省最多的海水浴场：月牙湾浴场、金沙滩海滨浴场、仙人岛海滨浴场、白沙湾海滨浴场、北海浴场正在全力打造“北方亚龙湾”旅游区营口市世纪广场夜景营口市世纪广场夜景望儿山望儿山金牛山猿人洞穴遗址金牛山猿人洞穴遗址楞严禅寺楞严禅寺温泉温泉海水浴场海水浴场本报告是严格保密的。营口资源丰富，矿产储备量大，带动矿产开采及加工业的发营口资源丰富，矿产储备量大，带动矿产开采及加工业的发展，大型企业纷纷落户展，大型企业纷纷落户p辽宁省唯一探明储量的砷矿床p全国最大的菱镁矿p东北最大的花岗岩生产基地p辽宁省唯一的钴矿产地丰丰富富的的矿矿产产资资源源p丰富的矿产资源带动矿产开采及加工业的发展p中国五矿、中冶京诚、营口青花集团等大中型矿产企业纷纷进入大大型型企企业业纷纷纷纷落落户户白云岩白云岩菱镁矿菱镁矿 本报告是严格保密的。城市定位城市定位在辽宁省战略规划中，营口是辽宁省中部城市群规划中重在辽宁省战略规划中，营口是辽宁省中部城市群规划中重点建设的三大都市区之一，未来将成为辽东半岛重要的现代化港口城市，点建设的三大都市区之一，未来将成为辽东半岛重要的现代化港口城市，物流中心和临港工业基地物流中心和临港工业基地辽宁中部城市群将沿“哈大”发展轴，构筑“一核、四带、六群”的区域产业空间发展新格局，以沈阳特大城市区为核心，辽宁中部城市群规划为沈抚本铁大都市区、鞍辽都市区、营沈抚本铁大都市区、鞍辽都市区、营口都市区三大组织空间。口都市区三大组织空间。沈阳将修建直达营口港的出海大通道，这条路虽然也是高速路，但却不收费，预计全长为140公里，部分地段将达到一级路的标准，建成双向6车道。届时，沈阳将成为一座沈阳将成为一座“港口港口”城市，与营口渐成一体。城市，与营口渐成一体。沈阳作为东北三大都市区的核心城市存在，营口作为三大都市区中的一个，将充当：东北东北地区重要的现代化港口城市，辽宁省地区重要的现代化港口城市，辽宁省精品钢材基地。精品钢材基地。重点拓展区域发展空间，高标准建设沿海产业基地，大力发展临港经济。沈抚本铁沈抚本铁大都市区大都市区鞍辽都鞍辽都市区市区营口都营口都市区市区沈抚产业经济带沈抚产业经济带 沈铁工业经济带沈铁工业经济带 沈本工业经济带沈本工业经济带 通海产业通海产业大道经济带大道经济带 本报告是严格保密的。城市定位城市定位辽宁沿海经济带规划中，营口定位为辽宁沿海经济带规划中，营口定位为 “一核、一轴、两一核、一轴、两翼翼”中中“一轴一轴”发展带上的重要城市，发展带上的重要城市，未来将成为未来将成为继沈阳，大连之后继沈阳，大连之后的第三级的第三级国务院常务会议国务院常务会议20092009年年7 7月月1 1日讨论并通过的辽宁沿海经济带发日讨论并通过的辽宁沿海经济带发展规划展规划“一核、一轴、两翼”，强化主轴强化主轴，壮大两翼，强化核心、主轴、两翼之间的有机联系营口市位于辽东半岛北部，大辽河入海口左岸，市域总面积5365平方公里，海岸线长96公里营口营口一核一核：大连：大连一轴一轴：沈阳：沈阳盘锦盘锦营口营口两翼两翼：渤海翼（盘锦：渤海翼（盘锦-锦州锦州-葫芦岛）葫芦岛）黄海翼（大连黄海翼（大连-丹东）丹东）丹东丹东盘锦盘锦锦州锦州葫芦岛葫芦岛大连大连营口营口辽宁沿海经济带定位辽宁沿海经济带定位：立足辽宁，依托环渤海，服务东北，面向东北亚，建设成为东北地区对外开放的重要平台、东北亚重要的国际航运中心、具有国际竞争力的临港产业带、生态环境优美和人民生活富足的宜居区具有国际竞争力的临港产业带、生态环境优美和人民生活富足的宜居区，形成我国沿海地区新的经济增长极本报告是严格保密的。交通利好交通利好未来的城市交通体系的不断完善，将会进一步加强营口与未来的城市交通体系的不断完善，将会进一步加强营口与其他城市的联系，加快营口市经济发展起到重要的作用，大大提升营口其他城市的联系，加快营口市经济发展起到重要的作用，大大提升营口城市竞争力城市竞争力新建盘锦营口高铁，2009年5月开工，沿途经过锦州、盘锦和鞍山市，西接京哈线秦沈通道即将开工的京沈客运专线，东连在建的哈大客运专线。正线全长89.422公里，此客运专线为双线电气化铁路，设计行车速度每小时350公里，机车类型为动车组。全线初步设计概算总额为115亿元，全线施工总工期为36个月。计划修建一座民用机场，以改变营口市没有机场导致与外地城市之间的联系受阻的情况。新建营口民用机场性质为国内小型机场，可满足波音737系列等机型的使用。该机场主要服务于营口及周边的中南部地区的公务、商务及旅游等方面的航空运输需求，并可兼顾航空应急救援功能。新机场初步选址在营口产业基地三期用地与北海新城之间，正在建设过程当中。辽河特大桥是辽宁省滨海公路工程中的一座大型桥梁，跨越大辽河，连接营口、盘锦两市。采用六车道一级公路技术标准结合城市道路功能设计，大桥全长4.44公里,其中桥梁全长3.326公里,设计车速为80Km/h。计划于2010年底竣工，建成后将成为辽宁省标志性建筑之一，缩短营口之盘锦和京沈高速车程至少40分钟。营口高铁营口高铁辽河大桥辽河大桥营口机场营口机场本报告是严格保密的。未来营口沿海经济区的打造将推动营口向现代化港口城市发展，物流业未来营口沿海经济区的打造将推动营口向现代化港口城市发展，物流业的发展将带来大量的外来人口，由此将产生大量的居住、贸易、商业娱的发展将带来大量的外来人口，由此将产生大量的居住、贸易、商业娱乐等消费需求乐等消费需求如何抓住城如何抓住城市的规划利市的规划利好，实现城好，实现城市的成功转市的成功转型？型？蛇口城市的发展给了我们很好的启示蛇口港周边形成了很多港口产业，带来了大量的国际人群，产生了大量的居住、贸易、商业娱乐需求港口港口产业产业高端居住及高端居住及消费需求消费需求随着沿海经济区的发展将催生大量的外来人口，带随着沿海经济区的发展将催生大量的外来人口，带来大量的居住、贸易、商业娱乐消费需求。能否抓来大量的居住、贸易、商业娱乐消费需求。能否抓住规划调整带来的需求增长，把握城市外在驱动力，住规划调整带来的需求增长，把握城市外在驱动力，实现城市成功的转型？实现城市成功的转型？在周边交通便利的区域形成了集酒吧、购物中心、国际学校及高端居住区为主的国际区域中心本报告是严格保密的。城市规划城市规划“改造老城区、建设新城区改造老城区、建设新城区”，拉大城市骨架，拉大城市骨架，打造沿海经济区打造沿海经济区老城区的“南进”，是将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间的部分用地作为制造业新区新城区的“南进”，是将熊岳河以南的部分用地作为仙人岛能源化工区南进南进西扩西扩老城区至新城区，依托滨海大道，包括营口高新技术开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区组成沿海经济带从营口高新技术产业开发区，经北部城区至大石桥城区，连接海花工业区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带东拓东拓主城区主城区营口市城市规划区范围站前区、西市区、老边区和鲅鱼圈区实施实施“南进南进”、“西扩西扩”、“东拓东拓”近期重点发展一带五区一带五区：即发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。将城市发展所涉及的区域有机地组成一个统一的整体，逐步形成分散组团式城市发展格局，将市域范围内最核心的经济能量整合将市域范围内最核心的经济能量整合为一体，进行优势互补为一体，进行优势互补，最大限度地发挥城市的规模经济效益营口市在2008年以来大力调整城市规划，由背靠大辽河发展向面向百里渤海发展，确立了“改造老城区、建设新城区改造老城区、建设新城区”的战略构想，努力打造百里沿海经济区、百里滨海生态城未来营口市的城市功能不断完善，各区域职能更加明确，未来营口市的城市功能不断完善，各区域职能更加明确，城市人口和城市规模不断扩大，对外来投资吸引力增强城市人口和城市规模不断扩大，对外来投资吸引力增强本报告是严格保密的。而营口城市的发展目前正处在由单中心向多中心过度的阶段，而营口城市的发展目前正处在由单中心向多中心过度的阶段，中心区承载着城市政治经济文化中心的职能中心区承载着城市政治经济文化中心的职能单中心城市阶段单中心城市阶段多中心城市形成多中心城市形成网络化都市体系形成网络化都市体系形成副城2副城1副城3副城4单中心发展阶段，中心-腹地关系，中心区城市价值凸显多中心开始形成，城市功能出现外溢，疏解中心城市功能，城市中心区土地价值凸显，功能实现再升级城市格局网络化、体系化，形成合理分工（以东京为例）本报告是严格保密的。城市中心区作为城市价值的至高点，更承担着提升城市形象，增城市中心区作为城市价值的至高点，更承担着提升城市形象，增加城市影响力，实现城市升级的重任加城市影响力，实现城市升级的重任城市中心区承担的功能城市中心区承担的功能1、拉动经济增长并实现土地价值的增值；2、成为理想的文化休闲和居住地；3、成为城市的价值中心，城市的形象标杆经济经济功能功能形象形象功能聚焦功能聚焦经济经济形象形象功能功能城市标杆城市标杆本报告是严格保密的。现状中心区区域价值未得到充分挖掘现状中心区区域价值未得到充分挖掘发展不足发展不足目前定位目前定位城市功能城市功能老城发展定位老城发展定位老城是营口市旧的行政中心，也是营口市现在的居住、商贸和娱乐中心居住：老城主要提供居住功能交通：城市内部的路网较为完善商业：生活型的商业（传统百货），形成了几大商圈行政办公：尚处于发展阶段高端住宅未能满足高端居住需求，未能真正挖掘区域价值商业功能出现分化，但尚未出现高端体验式消费场所，消费出现外溢公建设施缺乏，缺乏标杆性设施，城市发展升级受限老城老城本报告是严格保密的。功能定位发展方向本项目核心设施核心设施商务港高星级酒店都市生活区购物中心通过城市新型综合通过城市新型综合体的打造，成为城体的打造，成为城市新中心市新中心商务功能公共配套居住功能购物功能、消费功能作为城市中心区具备先天优势的项目，有义务承担补足城市驱动力、推动作为城市中心区具备先天优势的项目，有义务承担补足城市驱动力、推动营口向新兴现代化宜居城市转型的责任，为城市的升级带来动力营口向新兴现代化宜居城市转型的责任，为城市的升级带来动力关键词：新型综合体关键词：新型综合体关键词：新型综合体关键词：新型综合体 城市新中心城市新中心城市新中心城市新中心本报告是严格保密的。The End