综合体租金测算方案.pdf

购物公园购物公园租金测算方案租金测算方案一、租金体系设计：一、租金体系设计：（一）租金定价方法：（一）租金定价方法：租金水平类比法以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。（二）基准价格设定：（二）基准价格设定：1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。二、本项目租金水平分析：二、本项目租金水平分析：租金水平类比法租金水平类比法：1、某市区一层街铺的租金水平：1 层平均租金地点(元/平米/月)平均租金价格80120160301805080100（元/月）60-15080-20012028025-40150-25040-8070-130120-18020-4030-60（元/月）1 层街铺租金水平1 层内铺租金水平2、影响租金水平的关键因素包括：1、供求关系价格的决定因素2、销售业绩价格的支撑因素3、综合成本价格的成本因素可将上述 3 大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10 大要素，并作加权分析：文档项次要素分值评估标准1)城市核心商圈：20商圈类比商圈类比租赁项目类比租赁项目类比1.地位商圈202)城市主要商圈：153)正待形成商圈：510交通2.状况3)交通拥挤，停车不便：1客流3.数量3)客流量小：2消费4.层次3)消费能力较低：1铺位5.供求3)需求较弱：5硬件6.设施3)硬件较差，动线较差：1品牌7.实力3)实力、影响力较弱：1定位8.规划3)缺乏统一定位规划：2招商9.推广3)品牌商家意向进驻：2管理10.服务3)无统一管理或管理较差：2总计：100修正率各商圈一层街铺平均租金（元/月/）修正价格（元/月/）修正率*各商圈一层街铺平均租金本项目-租金（元/月/）修正价格合计/4本项目得分/其余项目得分*100%102)统一管理：61)统一专业管理和服务：10102)品牌商家部分进驻：61)品牌商家纷纷进驻：10102)定位规划特色比较清晰：61)定位清晰、规划特色鲜明：1052)实力、影响力一般：31)实力品牌商参与运营：552)硬件一般，动线一般：31)硬件完备，动线舒适：5202)表现一般：151)供不应求：2052)消费能力一般：31)消费能力强：5102)客流量一般：61)客流较大：1052)交通停车条件一般：31)交通便捷，停车便利：5101520552051531155151661022102635513533202020155201515333353533351555366102101066106102610662222106626685%807784.86784%1201008665%16010438147%3058569062%1505897%306093%50文档租赁项目类比价格：楼层凯达(修正率 62%)平均价格修正价格金旺旺（修正率 97%）平均价格修正价格新天地（修正率 93%)平均价格修正价格本项目租金（元/月/）（元/月/）（元/月/）（元/月/）（元/月/）（元/月/）（元/月/）一层租金（内铺）150933029504756.3结论结论：采用租金水平类比法，本项目采用租金水平类比法，本项目 1 1 层室内的套内面积租金水平为：层室内的套内面积租金水平为：楼层一层室内租金（元/月/套内面积）56.3二、本项目租金价格：二、本项目租金价格：（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的 50%，四楼为三楼的 75%，负一楼为一楼的 40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/月）纯租金均价楼层（元/月/套内面积）地下 1 层1 层街铺1 层室内2 层街铺2 层室内3 层街铺3 层室内4 层室内平均（二）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平文档22.584.856.355.136.642.428.221.243.4上下浮动 10 元/月/左右，厘定各楼层区间的租金价格带。（三）根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：（以实际面积计、单位：元/月）A 类商铺B 类商铺（中庭及主通道边租金均价楼层（元/月）租金均价+10 元地下 1 层1 层街铺1 层室内2 层街铺2 层室内3 层街铺3 层室内4 层室内平均22.584.856.355.136.642.428.221.243.494.866.365.146.652.438.2104.8（其他位置店铺）店铺）租金均价+20 元租金均价-10 元租金均价-20 元超市74.846.345.128.632.418.2在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格（详见附表）。根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中，租金在上表基础上会作出适当调整（提高或降低）（四）落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的 70。餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的70厘定价格；（五）由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所调整，不可能完全按照既定租金价格执行。因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格，在实际执行过程中将文档有部分调整（适当提高或降低）。（六）对于一个传统的市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽快吸引优质商家进驻，实现既定定位和规划，并在保持商家稳定经营的基础上，与商家一起共同做旺市场。本项目需要时间进行培育，在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下，商家业绩必定会受到很大限制，以至于对租金的承受能力比较有限。本项目应以相对较低的租金价格入市，可以采取“低开高走”的策略。文档某-招商部2017 年 5 月 13 日