佛山市物业服务收费管理办法.pdf

佛山市物业服务收费管理办法佛山市物业服务收费管理办法佛山市物业服务收费管理办法佛山市物业服务收费管理办法（佛价（佛价20061102006110号）号）各区物价局、建设局，各有关单位：各区物价局、建设局，各有关单位：我市关于公布佛山市物业服务政府指导价及管理办法的通知（佛价我市关于公布佛山市物业服务政府指导价及管理办法的通知（佛价20042004171171 号）已试行期满。我们对试行期间出现的问题进行了认真的研究，号）已试行期满。我们对试行期间出现的问题进行了认真的研究，并广泛听取各方意见后重新制定了佛山市物业服务收费管理办法，现发给并广泛听取各方意见后重新制定了佛山市物业服务收费管理办法，现发给你们，请结合本区实际情况制定具体管理实施细则。你们，请结合本区实际情况制定具体管理实施细则。以上通知请遵照执行。以上通知请遵照执行。二六年六月二十六日二六年六月二十六日佛山市物业服务收费管理办法佛山市物业服务收费管理办法为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院物业管理条例、国家发展改革委、建设部物业服务收费管理办法务院物业管理条例、国家发展改革委、建设部物业服务收费管理办法和广东省物价局、建设厅关于贯彻实施国家发展改革委、建设部物业服务和广东省物价局、建设厅关于贯彻实施国家发展改革委、建设部物业服务收费管理办法的通知（粤价收费管理办法的通知（粤价200420042222 号）的规定，结合我市实际制定本号）的规定，结合我市实际制定本管理办法。管理办法。一、物业管理服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对一、物业管理服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收的费用。境卫生和秩序，向业主所收的费用。二、政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企二、政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。费通过市场竞争形成。三、根据国家和省的政策规定，住宅（不含别墅，下同）物业服务收费列三、根据国家和省的政策规定，住宅（不含别墅，下同）物业服务收费列入政府指导价管理范畴。其他类别的物业服务收费实行市场调节价，报当地价入政府指导价管理范畴。其他类别的物业服务收费实行市场调节价，报当地价格行政主管部门和房地产行政主管部门备案。格行政主管部门和房地产行政主管部门备案。四、住宅物业服务收费政府指导价由基准价和浮动幅度组成。市价格主管四、住宅物业服务收费政府指导价由基准价和浮动幅度组成。市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准制定全市各类、各部门会同市房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准制定全市各类、各等级物业管理服务的基准价。各区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门等级物业管理服务的基准价。各区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据佛山市公布的基准价，根据佛山市公布的基准价，结合本地实际，结合本地实际，在上下不超过在上下不超过 30%30%的幅度内制定本区的幅度内制定本区具体浮动幅度后向社会公布，并抄送市价格主管部门和房地产行政主管部门备具体浮动幅度后向社会公布，并抄送市价格主管部门和房地产行政主管部门备案。案。五、物业管理企业应认真执行全市统一规定的基准价，在本区价格主管部五、物业管理企业应认真执行全市统一规定的基准价，在本区价格主管部门公布的上下浮动幅度内，根据所提供的服务内容、设施配置、成本支出及合门公布的上下浮动幅度内，根据所提供的服务内容、设施配置、成本支出及合理利润等情况，采取包干制或酬金制等形式与业主在物业服务合同中约定收费理利润等情况，采取包干制或酬金制等形式与业主在物业服务合同中约定收费标准；包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏标准；包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式；酬金制是指在预收的损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式；实行包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导业服务计费方式；实行包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价；经双方约定后的收费标准应抄送本区价格主管部门和房地产行政主管部门价；经双方约定后的收费标准应抄送本区价格主管部门和房地产行政主管部门备案。备案。六、实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、六、实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。实行酬金制的可按合同约定，资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。实行酬金制的可按合同约定，每年聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行每年聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审核。审核。七、部分较为特殊的小区可参照以下方式约定服务收费标准：小区已实行七、部分较为特殊的小区可参照以下方式约定服务收费标准：小区已实行全封闭智能化管理，设施配置先进，档次较高的，若该小区业主要求提供更高全封闭智能化管理，设施配置先进，档次较高的，若该小区业主要求提供更高服务，物业管理企业按一级基准价上浮后仍未能补偿管理成本支出和取得合理服务，物业管理企业按一级基准价上浮后仍未能补偿管理成本支出和取得合理报酬的，可按优质优价原则，经该小区业主同意后与物业管理企业商定服务内报酬的，可按优质优价原则，经该小区业主同意后与物业管理企业商定服务内容和收费标准。容和收费标准。八、物业管理服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：八、物业管理服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1 1、管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费等；、管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费等；2 2、物业共用部位、共用设备的日常运行、维护费用；、物业共用部位、共用设备的日常运行、维护费用；3 3、物业管理区域清洁卫生费用；、物业管理区域清洁卫生费用；4 4、物业管理区域绿化养护费用；、物业管理区域绿化养护费用；5 5、物业管理区域秩序维护费用；、物业管理区域秩序维护费用；6 6、办公费用；、办公费用；7 7、物业管理企业固定资产折旧；、物业管理企业固定资产折旧；8 8、物业共用部位、共用设备及公众责任保险费用；、物业共用部位、共用设备及公众责任保险费用；9 9、经物业服务企业与业主协商同意后的其它费用。、经物业服务企业与业主协商同意后的其它费用。物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造费用，必物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造费用，必须按佛山市物业管理维修基金收集使用操作程序的规定，通过专项维修资须按佛山市物业管理维修基金收集使用操作程序的规定，通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。金予以列支，不得计入物业服务成本。九、物业管理企业必须严格自律。与业主约定收费标准要体现“按质论价、九、物业管理企业必须严格自律。与业主约定收费标准要体现“按质论价、优质优价、质价相符”的原则，并切实执行国家和省的有关政策，严格履行物优质优价、质价相符”的原则，并切实执行国家和省的有关政策，严格履行物业服务合同，量化服务项目，并每半年向业主公布上列业服务合同，量化服务项目，并每半年向业主公布上列 1-91-9 项的成本支出和物项的成本支出和物业服务收费、车辆保管、康乐设施出租等收入及水、电公摊费用情况。不得以业服务收费、车辆保管、康乐设施出租等收入及水、电公摊费用情况。不得以虚高成本、降低服务质量等形式损害业主合法权益。严格按照政府价格主管部虚高成本、降低服务质量等形式损害业主合法权益。严格按照政府价格主管部门的规定，实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置将服务内容、服务标门的规定，实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，自觉接受业主和物价、物业准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，自觉接受业主和物价、物业管理主管部门的监督检查。对违反规定、收费标准不合理等行为，物价部门应管理主管部门的监督检查。对违反规定、收费标准不合理等行为，物价部门应及时纠正，情节严重的按照有关法规予以查处。及时纠正，情节严重的按照有关法规予以查处。十、此前经各级政府价格主管部门审批的物业服务收费标准，没有签订服十、此前经各级政府价格主管部门审批的物业服务收费标准，没有签订服务合同期限的可参照新的政策由双方协定；已签订物业管理服务合同期限的，务合同期限的可参照新的政策由双方协定；已签订物业管理服务合同期限的，在执行期内原则上应相对稳定，如双方认为确有必要调整的，可参照本办法双在执行期内原则上应相对稳定，如双方认为确有必要调整的，可参照本办法双方协定。方协定。十一、已售车位的管理费按基准价加浮动幅度计收。具体为：每月每平方十一、已售车位的管理费按基准价加浮动幅度计收。具体为：每月每平方米建筑面积的基准价为米建筑面积的基准价为 1 1 元。首层架空的不高于基准价；半沉、地下式的（按元。首层架空的不高于基准价；半沉、地下式的（按基准价，下同）上浮基准价，下同）上浮 60%60%；二楼及以上封闭式的上浮；二楼及以上封闭式的上浮 40%40%；上盖为非永久性棚架；上盖为非永久性棚架式的下浮式的下浮 20%20%；露天停放的下浮；露天停放的下浮 40%40%；已售独立车房（有墙分隔），按车房所在；已售独立车房（有墙分隔），按车房所在楼宇住宅物业管理费的楼宇住宅物业管理费的 50%50%内计收；内计收；各区价格主管部门会同同级房地产行政主管各区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门可在此基准价和上浮幅度内（下浮不限）及有关规定作出具体规定。物业部门可在此基准价和上浮幅度内（下浮不限）及有关规定作出具体规定。物业管理企业应根据有关规定，结合本小区停车设施条件、管理成本等与业主约定管理企业应根据有关规定，结合本小区停车设施条件、管理成本等与业主约定具体收费标准，并抄送本区价格主管部门和房地产行政主管部门备案；若购房具体收费标准，并抄送本区价格主管部门和房地产行政主管部门备案；若购房合同中的建筑面积已含车房（车位），并约定按购房总面积计收物业管理费的合同中的建筑面积已含车房（车位），并约定按购房总面积计收物业管理费的