（专业施工组织设计）21.5前期物业管理控制程序新.doc

前期物业管理控制程序章节号7.5.1.9版次第2版第0次修订1.目的通过对前期物业管理的控制，确保房屋保持正常的使用功能，为住户提供良好的居住环境，满足住户的需要。2.范围 本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。3.职责3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。4.控制程序4.1 策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作，掌握工程的基本情况和质量状况，根据物业的规模、设施、环境等具体情况，组织物业管理机构。4.2 接管验收4.2.1 由策划与营销中心根据物业管理移交的安排，组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。4.2.2 物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料，对检查验收中发现的问题，由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在“物业管理接管验收记录表”中进行记录。4.2.3 接管验收合格后，由参加验收各方在“物业管理接管验收记录表”中签署验收合格意见，办理工程项目的有关文件资料的移交工作，移交文件资料主要包括：a)工程项目的整套技术资料；b)工程质量保修书和工程使用说明书。4.3 由物业管理机构负责组织物业管理队伍，制定有关的管理制度：4.3.1 根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置，满足前期物业管理的要求。4.3.2 组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍，对招聘人员签定用工合同，作好岗前技能培训。4.3.3 制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度，并作好培训工作。4.4 联络、沟通社会有关部门，包括：街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门，建立代办服务项目的管理网络。4.5 办理前期物业管理的入伙手续4.5.1 及时向住户发送有关的入住函件，包括：“入伙通知书”、“入伙手续书”和“收费通知书”。4.5.2 做好住户入住的服务工作：a) 向住户介绍物业区域的情况，接收住户的咨询；b) 住户签定“管理公约”；c) 组织住户验收房屋，验收合格后进行房屋的移交；d) 根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求，制订“装修管理规定”，做好对住户装修的有关服务工作。4.6 由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作：4.6.1 保洁绿化工作，执行Q/TZH-WI-038环境卫生与绿化管理办法。4.6.2 治安保卫工作执行Q/TZH-WI-037前期物业安全管理办法。4.6.3 工程质量保修执行Q/TZH-WI-029工程质量保修管理制度。4.6.4 物业管理机构根据“管理公约”规定的收费标准和方法，收缴物业管理费。4.7依据Q/TZH-WI-041顾客满意度调查及投诉处理规定，做好顾客意见投诉的处理工作。5质量记录5.1 QR23-01 物业管理接管验收登记表5.2 QR23-02 入伙通知书5.3 QR23-03 入伙手续书 6支持性文件6.1 Q/TZH-WI-037前期物业安全管理办法。6.2 Q/TZH-WI-038环境卫生与绿化管理办法6.3 Q/TZH-WI-029工程质量保修管理制度6.4 Q/TZH-WI-041顾客满意度调查及投诉处理规定第 79 页 共 94 页