漫话偷面积房地产开发PPT学习教案.pptx

会计学1漫话偷面积漫话偷面积(min j)房地产开发房地产开发第一页，共65页。偷面积偷面积偷面积偷面积(min j)“(min j)“(min j)“(min j)“八八八八”式式式式第一式：第一式：“万科城万科城”半地下室半地下室第二式：第二式：“万科万科1717英里英里”半地下室半地下室第三式：第三式：“桂芳园桂芳园”可拆卸凸窗可拆卸凸窗第四式：第四式：“桂芳园桂芳园”隐藏式衣橱隐藏式衣橱第五式：第五式：“城市主场城市主场”可打掉步入可打掉步入(b r)(b r)式式凸窗梁凸窗梁第六式：第六式：“新天地新天地”6”6米高入户花园米高入户花园第七式：第七式：“新天地新天地”可延展客厅可延展客厅第八式：金众第八式：金众“香诗美林香诗美林”共享梯厅共享梯厅第1页/共65页第二页，共65页。第一第一(dy)式：万科城半地下式：万科城半地下室室第2页/共65页第三页，共65页。解解 密密n n万科的半地下室万科的半地下室“偷面积偷面积”，事实上其，事实上其层高多在层高多在2.22.2米以上，其钻的空子不是米以上，其钻的空子不是“低于低于2.22.2米的空间不计建筑面积米的空间不计建筑面积”条款条款(tiokun)(tiokun)，而是正负零以下结构空间，而是正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的不计入容积率面积（比如地下停车场的不计入建筑面积）。不计入建筑面积）。n n万科的半地下室的高明之处在于其万科的半地下室的高明之处在于其“半半”字，使得所送的空间可以自然通风和字，使得所送的空间可以自然通风和采光。采光。n n依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一楼住二楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点，使消费者尝到实惠。宅增加卖点，使消费者尝到实惠。第3页/共65页第四页，共65页。地下室室内地下室室内地下室室内地下室室内(sh ni)(sh ni)图图图图-1-1半地下室层净高半地下室层净高(jn o)(jn o)约约2.42.4米，估计层高在米，估计层高在2.62.6米米 第4页/共65页第五页，共65页。地下室室内地下室室内地下室室内地下室室内(sh ni)(sh ni)图图图图-2-2第5页/共65页第六页，共65页。地下室室内地下室室内地下室室内地下室室内(sh ni)(sh ni)图图图图-3-3宽景HOUSE的一楼单位(dnwi)140多平方米，送的半地下室约80多平方米 第6页/共65页第七页，共65页。地下室室外地下室室外地下室室外地下室室外(sh wi)(sh wi)图图图图-1-1由于室外架空由于室外架空1 1米左右，给采光窗创造了米左右，给采光窗创造了通通风采风采(fngci)(fngci)光的条件光的条件 第7页/共65页第八页，共65页。地下室楼梯地下室楼梯(lut)-1第8页/共65页第九页，共65页。地下室楼梯地下室楼梯(lut)-2“万科城”宽景HOUSE的一楼单位，由院子里下达(xid)半地下室的天井。第9页/共65页第十页，共65页。地下室楼梯地下室楼梯(lut)-3宽景宽景HOUSEHOUSE的二楼单位的二楼单位(dnwi)(dnwi)通过直下两层室内通过直下两层室内楼楼梯，到达被送的半地下室。梯，到达被送的半地下室。第10页/共65页第十一页，共65页。地下室景观地下室景观(jn un)-1第11页/共65页第十二页，共65页。地下室景观地下室景观(jn un)-2第12页/共65页第十三页，共65页。地下室天井地下室天井(tinjng)-1第13页/共65页第十四页，共65页。地下室天井地下室天井(tinjng)-2宽景HOUSE的一楼单位(dnwi)从天井看，每户就象是一楼的复式房 第14页/共65页第十五页，共65页。地下室天井地下室天井(tinjng)-3第15页/共65页第十六页，共65页。第二第二(d r)(d r)式：万科式：万科1717英里半英里半地下室地下室第16页/共65页第十七页，共65页。n n依靠其得天独厚的悬崖建山体建筑，模糊其地面值做半地下室。依靠其得天独厚的悬崖建山体建筑，模糊其地面值做半地下室。n n这类做法对于坡地住宅这类做法对于坡地住宅(如万科东海岸如万科东海岸)的项目的项目(xingm)(xingm)具有借鉴意义具有借鉴意义,因为因为两者均为模糊地面值的特点两者均为模糊地面值的特点.解解 密密第17页/共65页第十八页，共65页。地下室室内地下室室内(sh ni)图图-1第18页/共65页第十九页，共65页。地下室室内地下室室内(sh ni)图图-2第19页/共65页第二十页，共65页。地下室室内地下室室内(sh ni)图图-3第20页/共65页第二十一页，共65页。地下室外观地下室外观(wigun)图图万科“17英里”TOWNHOUSE所送半地下室的层高，达到了2.8米，已经和住宅的标准层高相同，在使用上将与标准住宅楼层一样(yyng)便利。第21页/共65页第二十二页，共65页。第三第三(d sn)(d sn)式：式：“桂芳园桂芳园”可拆可拆卸凸窗卸凸窗第22页/共65页第二十三页，共65页。n n“可拆卸凸窗可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。n n其特点在于既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地其特点在于既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。n n这些这些(zhxi)“(zhxi)“可拆卸凸窗可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。解解 密密第23页/共65页第二十四页，共65页。可拆卸凸窗楼书介绍可拆卸凸窗楼书介绍(jisho)第24页/共65页第二十五页，共65页。可拆卸可拆卸可拆卸可拆卸(chixi)(chixi)凸窗拆卸凸窗拆卸凸窗拆卸凸窗拆卸(chixi)(chixi)前前前前-1-1业主(yzh)在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）。第25页/共65页第二十六页，共65页。可拆卸可拆卸可拆卸可拆卸(chixi)(chixi)凸窗拆卸凸窗拆卸凸窗拆卸凸窗拆卸(chixi)(chixi)前前前前-2-2第26页/共65页第二十七页，共65页。可拆卸可拆卸可拆卸可拆卸(chixi)(chixi)凸窗拆卸凸窗拆卸凸窗拆卸凸窗拆卸(chixi)(chixi)后后后后-1-1第27页/共65页第二十八页，共65页。可拆卸可拆卸可拆卸可拆卸(chixi)(chixi)凸窗拆卸凸窗拆卸凸窗拆卸凸窗拆卸(chixi)(chixi)后后后后-2-2第28页/共65页第二十九页，共65页。可拆卸可拆卸(chixi)凸窗拆卸凸窗拆卸(chixi)后后-3第29页/共65页第三十页，共65页。可拆卸可拆卸可拆卸可拆卸(chixi)(chixi)凸窗拆卸凸窗拆卸凸窗拆卸凸窗拆卸(chixi)(chixi)后后后后-4-4第30页/共65页第三十一页，共65页。可拆卸可拆卸可拆卸可拆卸(chixi)(chixi)凸窗拆卸凸窗拆卸凸窗拆卸凸窗拆卸(chixi)(chixi)后后后后-5-5第31页/共65页第三十二页，共65页。可拆卸凸窗外观可拆卸凸窗外观可拆卸凸窗外观可拆卸凸窗外观(wigun)(wigun)图图图图在其外立面是看不出是凸窗的外墙与外窗齐平(q pn)。第32页/共65页第三十三页，共65页。第四式：第四式：“桂芳园桂芳园”隐隐藏式衣橱藏式衣橱(y ch)第33页/共65页第三十四页，共65页。n n“桂芳园桂芳园”、“可园可园”在卧室内设有外凸的壁柜空间，由于其高度为在卧室内设有外凸的壁柜空间，由于其高度为2.12.1米（钻了米（钻了“低于低于2.22.2米米层高不计入建筑面积层高不计入建筑面积”的规定空子），不计入建筑面积，也属的规定空子），不计入建筑面积，也属“偷面积偷面积”的行为。的行为。n n卧室壁柜空间高度为卧室壁柜空间高度为2.12.1米，由于低于米，由于低于2.22.2米而不计入建筑面积，被称为米而不计入建筑面积，被称为(chn wi)“(chn wi)“隐藏隐藏式衣橱式衣橱”。解解 密密第34页/共65页第三十五页，共65页。隐藏式衣橱隐藏式衣橱(y ch)楼书介绍楼书介绍第35页/共65页第三十六页，共65页。隐藏式衣橱隐藏式衣橱隐藏式衣橱隐藏式衣橱(y ch)(y ch)图图图图第36页/共65页第三十七页，共65页。第五第五第五第五(d w(d w)式：式：式：式：“城市主场城市主场城市主场城市主场”可打掉步入式凸窗梁可打掉步入式凸窗梁可打掉步入式凸窗梁可打掉步入式凸窗梁第37页/共65页第三十八页，共65页。n n步入式凸窗在今年深圳的小户型住宅中大行其道，是其直接增加了小户型的室内面积步入式凸窗在今年深圳的小户型住宅中大行其道，是其直接增加了小户型的室内面积（又由于其低于（又由于其低于2.22.2米层高，可以米层高，可以(ky)(ky)不计入建筑面积）。不计入建筑面积）。n n“城市主场城市主场”的创新点，并不完全在于其步入式凸窗的进深之大，关键在于其步入式的创新点，并不完全在于其步入式凸窗的进深之大，关键在于其步入式凸窗的上梁可以凸窗的上梁可以(ky)(ky)打掉，直接成为有效的室内空间。打掉，直接成为有效的室内空间。解解 密密第38页/共65页第三十九页，共65页。可打掉步入可打掉步入可打掉步入可打掉步入(b r)(b r)式凸窗梁平面图式凸窗梁平面图式凸窗梁平面图式凸窗梁平面图-1-1窗口位置(wi zhi)后标注了进深有1.5米的虚线 第39页/共65页第四十页，共65页。可打掉步入可打掉步入可打掉步入可打掉步入(b r)(b r)式凸窗梁平面图式凸窗梁平面图式凸窗梁平面图式凸窗梁平面图-2-2第40页/共65页第四十一页，共65页。可打掉步入可打掉步入可打掉步入可打掉步入(b r)(b r)式凸窗梁平面图式凸窗梁平面图式凸窗梁平面图式凸窗梁平面图-3-3第41页/共65页第四十二页，共65页。可打掉步入可打掉步入可打掉步入可打掉步入(b r)(b r)式凸窗梁平面图式凸窗梁平面图式凸窗梁平面图式凸窗梁平面图-4-4第42页/共65页第四十三页，共65页。可打掉步入可打掉步入可打掉步入可打掉步入(b r)(b r)式凸窗梁样板房式凸窗梁样板房式凸窗梁样板房式凸窗梁样板房-1-1在样板房中展示了可打掉部分(b fen)的上梁（顶柜）。第43页/共65页第四十四页，共65页。可打掉步入可打掉步入可打掉步入可打掉步入(b r)(b r)式凸窗梁样板房式凸窗梁样板房式凸窗梁样板房式凸窗梁样板房-2-2据现场销售代表说，在1.5米的步入式凸窗中，可以(ky)打掉0.9米，其0.6米是真实的步入式凸窗的上梁结构。第44页/共65页第四十五页，共65页。可打掉步入可打掉步入可打掉步入可打掉步入(b r)(b r)式凸窗梁样板房式凸窗梁样板房式凸窗梁样板房式凸窗梁样板房-3-3第45页/共65页第四十六页，共65页。可打掉步入可打掉步入(b r)式凸窗梁样板式凸窗梁样板房房-4第46页/共65页第四十七页，共65页。可打掉步入可打掉步入(b r)式凸窗梁样板式凸窗梁样板房房-5第47页/共65页第四十八页，共65页。第六式：第六式：“新天地新天地”6”6米高入户米高入户(r(r h)h)花园花园第48页/共65页第四十九页，共65页。n n“新天地新天地”的的“6“6米高入户花园米高入户花园(huyun)”(huyun)”采用左右错层设计，将入户花园采用左右错层设计，将入户花园(huyun)(huyun)设计成两层设计成两层高度，可以高度，可以100%100%的的“偷面积偷面积”。解解 密密第49页/共65页第五十页，共65页。6 6米高入户米高入户米高入户米高入户(r h)(r h)花园平面图花园平面图花园平面图花园平面图-1-1第50页/共65页第五十一页，共65页。6 6米高入户米高入户米高入户米高入户(r h)(r h)花园平面图花园平面图花园平面图花园平面图-2-2第51页/共65页第五十二页，共65页。6 6米高入户米高入户米高入户米高入户(r h)(r h)花园样板房花园样板房花园样板房花园样板房-1-1第52页/共65页第五十三页，共65页。6 6米高入户米高入户米高入户米高入户(r h)(r h)花园样板房花园样板房花园样板房花园样板房-2-2“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至(shnzh)可以再作一层阁楼。第53页/共65页第五十四页，共65页。6米高入户米高入户(r h)花园样板房花园样板房-3第54页/共65页第五十五页，共65页。第七式：第七式：“新天地新天地”可延展可延展(yn zhn)客厅客厅第55页/共65页第五十六页，共65页。n n“客厅偷面积客厅偷面积”又被称为又被称为“可延展可延展(yn zhn)(yn zhn)客厅客厅”,”,指的是将原设计的两户之间的管道井面积，两指的是将原设计的两户之间的管道井面积，两家各分一半（据说每家有家各分一半（据说每家有9 9平方米）。在样板房中明显地将平方米）。在样板房中明显地将“偷的面积偷的面积”用红色墙面表示。用红色墙面表示。n n经与销售员确认，在竣工验收时该红白墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，发展商会组织重经与销售员确认，在竣工验收时该红白墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，发展商会组织重n n新隔墙，按照样板房样式向业主交楼。新隔墙，按照样板房样式向业主交楼。解解 密密第56页/共65页第五十七页，共65页。可延展可延展可延展可延展(yn zh(yn zh n)n)客厅样板房客厅样板房客厅样板房客厅样板房第57页/共65页第五十八页，共65页。第八第八第八第八(d b)(d b)式：金众式：金众式：金众式：金众“香诗美林香诗美林香诗美林香诗美林”共享梯厅共享梯厅共享梯厅共享梯厅第58页/共65页第五十九页，共65页。n n电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30403040平方米的露台，形平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用成了可供两层业主共同使用(shyng)(shyng)梯厅花园。梯厅花园。n n由于电梯厅露台是两层高度，按照建筑面积计算有关规定，不属于计容积率部分，可由于电梯厅露台是两层高度，按照建筑面积计算有关规定，不属于计容积率部分，可以不计入容积率，也属于以不计入容积率，也属于“偷面积偷面积”部分。部分。n n这部分建筑面积，并没有计入公摊面积，可以给业主带来了额外的实惠。这部分建筑面积，并没有计入公摊面积，可以给业主带来了额外的实惠。解解 密密第59页/共65页第六十页，共65页。共享梯厅外观共享梯厅外观共享梯厅外观共享梯厅外观(wigun)(wigun)图图图图-1-1第60页/共65页第六十一页，共65页。共享梯厅外观共享梯厅外观共享梯厅外观共享梯厅外观(wigun)(wigun)图图图图-2-2第61页/共65页第六十二页，共65页。共享梯厅外观共享梯厅外观共享梯厅外观共享梯厅外观(wigun)(wigun)图图图图-3-3第62页/共65页第六十三页，共65页。共享梯厅外观共享梯厅外观(wigun)图图-4第63页/共65页第六十四页，共65页。谢谢谢谢(xi xie)聆听聆听!第64页/共65页第六十五页，共65页。