浦东塘桥酒店式公寓价格建议PPT学习教案.pptx

会计学1浦东塘桥酒店式公寓价格浦东塘桥酒店式公寓价格(jig)建议建议第一页，共35页。全市酒店式公寓(gngy)市场分析全市酒店式公寓市场(shchng)分析全市量价走势板块(bn kui)比较板块价格定位第1页/共35页第二页，共35页。全市酒店式公寓(gngy)市场分析2010全市酒店式公寓全市酒店式公寓(gngy)量价走势量价走势2010年全市酒店式公寓新增供应量约为81636平方米，累计成交(chng jio)95906平方米，供求比为1:1.17，供应相对不足。价格总体保持上扬态势第2页/共35页第三页，共35页。全市酒店式公寓市场(shchng)分析供应方面，10月、11月市场酒店式公寓出现一波集中推量，这主要于9月底新政的出台有关，由于新政的打击范围仅限于商品住宅市场，对商办性质的酒店式公寓是一波利好，投资酒店式公寓产品被看好。成交方面，成交起伏较大，成交主要集中在1月、3月和11月，特别是11月成交量达到一个高峰，一方面是由于下半年供应量的增加，另一方面酒店式公寓不在调控限购令打压的范围之内。价格方面，在4-5月以及8-9月有两次下降，前一次是由于4月新政的影响，全市楼市(lu sh)整体低迷；第二次主要是酒店式公寓后续供应不足，大部分楼盘属于尾盘销售造成的。第3页/共35页第四页，共35页。全市酒店式公寓市场(shchng)分析后市预计(yj)新增推量：天之骄子：90000平米东方蓝海国际广场：10000平米IMAGO我格广场：约30000平米天之骄子东方蓝海IMAGO我格广场短期来看，全市酒店式公寓产品后市推量并不大短期来看，全市酒店式公寓产品后市推量并不大预计预计(yj)供应总量在供应总量在130000平米左右平米左右第4页/共35页第五页，共35页。全市酒店式公寓(gngy)市场分析天之骄子所属板块：张江板块 主力户型：30-80平米 物业类型：酒店式公寓(gngy)建筑类型：小高层 所属板块：张江板块绿化率：35容积率：2.0产权年限：40年东方蓝海所属板块(bn kui)：五角场板块(bn kui)主力户型：80-150平米 物业类型：写字楼,酒店式公寓建筑类型：小高层、多层、高层所属板块(bn kui)：五角场板块(bn kui)绿化率：25容积率：3.5产权年限：50年IMAGO我格广场所属板块：武宁路板块楼盘位置：武宁路99号物业类型：写字楼,酒店式公寓 建筑类型：小高层、多层、高层所属板块：武宁板块第5页/共35页第六页，共35页。内环内酒店式公寓市场价格(jig)在30000-40000 元/平米板块价格比较(bjio)分析五角场板块铂宫：26000元/平米四川北路板块旭园：31000元/平米不夜城板块中心铂庭：28000元/平米陆家嘴板块东晶公寓：29000元/平米（简装）人民广场板块海怡大厦：36000元/平米（二手）高桥板块乐非天地：23000元/平米周康板块乐非天地：23000元/平米南翔板块骏丰嘉峰汇：19000元/平米南京西路板块骏豪国际：40000元/平米内环内区域徐家汇板块兆丰帝景苑：42000元/平米第6页/共35页第七页，共35页。板块价格比较(bjio)分析目前塘桥板块内酒店式公寓产品(chnpn)无供应、无成交；塘桥板块属于内环内板块，其酒店式公寓产品(chnpn)价格应在30000-40000元/平米之间；项目拥有无可复制的江景资源，区位优势明显，提升了板块产品(chnpn)价值；塘桥板块(bn kui)酒店式公寓：无供应、无成交第7页/共35页第八页，共35页。板块(bn kui)价格定位板块市场(shchng)比较不夜城板块南京西路板块人民广场板块四川北路板块徐家汇板块陆家嘴板块内环内板块酒店式公寓价格 30000-40000元/平米塘桥板块塘桥板块酒店式公寓的价格范围因确定(qudng)在30000-40000 元/平米之间第8页/共35页第九页，共35页。项目(xingm)价格建议第9页/共35页第十页，共35页。本案(bn n)价值属性地铁地铁(dti)沿线沿线（轨道交通四号线塘桥（轨道交通四号线塘桥站）站）稀缺地段稀缺地段(ddun)（浦东塘桥板块，内环（浦东塘桥板块，内环内）内）江景资源江景资源（紧邻黄浦江）（紧邻黄浦江）三大价值属性对本案酒店式公寓产品的价格确定具有重要影响三大价值属性对本案酒店式公寓产品的价格确定具有重要影响项目价格建议项目价值属性梳理第10页/共35页第十一页，共35页。项目(xingm)价格建议类似(li s)属性案例价格系数得到本项目(xingm)价格系数项目静态价格项目静态价格注：塘桥板块内目前无在售可比较案例，所以无法用传统的市场比较法来定价。而本案价格的确定受自身注：塘桥板块内目前无在售可比较案例，所以无法用传统的市场比较法来定价。而本案价格的确定受自身三大价值属性影响较大，故采用价格系数法来定价。三大价值属性影响较大，故采用价格系数法来定价。价格系数法第11页/共35页第十二页，共35页。定价体系建立：定价体系建立：选取项目同为内环内项目；选取项目同为内环内项目；由于内环内项目均为轨道交通线网络所覆盖，因此由于内环内项目均为轨道交通线网络所覆盖，因此(ync)(ync)系数建立主要依据江系数建立主要依据江景资源；景资源；3000030000元元/平米为基数，选取拥有江景的旭园和远离江景的中心铂庭；平米为基数，选取拥有江景的旭园和远离江景的中心铂庭；4000040000元元/平米为基数，选取拥有江景的兆丰帝景苑和远离江景的骏豪国际；平米为基数，选取拥有江景的兆丰帝景苑和远离江景的骏豪国际；用板块内靠近公园项目和远离公园项目进行价格比较，从而找出一定的价格系用板块内靠近公园项目和远离公园项目进行价格比较，从而找出一定的价格系数，最终得出本项目与其他项目的价格系数，得出本项目的静态价格。数，最终得出本项目与其他项目的价格系数，得出本项目的静态价格。项目(xingm)价格建议第12页/共35页第十三页，共35页。项目(xingm)价格建议项目：旭园选取原则：拥有江景资源(zyun)价格：当前31000元/平米项目：中心铂庭选取原则：远离江景资源价格：当前(dngqin)28000元/平米靠近江景：31000元/平米远离江景：28000元/平米=1.1价格系数制定130000元元/平米基数档酒店式公寓产品的价格系数为平米基数档酒店式公寓产品的价格系数为1.1第13页/共35页第十四页，共35页。项目价格(jig)建议价格系数(xsh)制定2项目：兆丰帝景苑选取原则：拥有江景资源(zyun)价格：当前42000元/平米项目：骏豪国际选取原则：远离江景资源价格：当前40000元/平米靠近江景：42000元/平米远离江景：40000元/平米=1.0540000元元/平米基数档酒店式公寓产品的价格系数为平米基数档酒店式公寓产品的价格系数为1.05第14页/共35页第十五页，共35页。项目(xingm)价格建议价格(jig)系数制定本项目价格系数(xsh)得出：即 （1.1+1.05）/2=1.075本项目价格定位系数相成法本项目价格定位为：价格基数 X 价系数数，即本项目的静态价格为37500元/平米（精装）（30000+40000）1.0752=37625元元/平米平米第15页/共35页第十六页，共35页。市场数据(shj)附件全市成交活跃(huyu)热点项目浦东区域酒店式公寓(gngy)项目浦东区域办公市场成交情况中心铂庭、骏丰嘉峰汇乐非天地、万富汇、瑞景公寓塘桥板块住宅市场成交情况第16页/共35页第十七页，共35页。全市成交活跃(huyu)热点项目中心(zhngxn)铂庭楼盘名称中心铂庭位置闸北天目中路520号占地面积18622平方米建筑面积14000平方米均价28000元/平米容积率2.73绿化率17.3%主力户型37-90平方米开盘时间2010.03.06交房时间2010-12-31开发商上海北苑房地产开发有限公司物业管理公司上海建菱物业管理有限公司第17页/共35页第十八页，共35页。全市成交(chng jio)活跃热点项目建筑面积：97平方米户室功能间：一室两厅两卫户型(h xn)简评：独立套件设计，保证了主人的私密性；南向双阳台，拓展视野，增加房间采光面积建筑面积：46平方米户室功能间：一室两厅户型简评：各户室功能间之间分区明显，设计紧凑(jncu)；分布在楼层中部，无法实现南北通透50平方米的小户型和90平方米的中户型增加购买选择余地，满足不同购房者的需求第18页/共35页第十九页，共35页。全市成交活跃(huyu)热点项目中心(zhngxn)铂庭量价走势中心铂庭3月开盘，共推出 356套，去化352套，去化率高达 98.9中。目前尾盘在售。热卖原因：市场紧缺；投资(tu z)增值保值；不在调控限购范围之内。中心铂庭成交价量一览表面积（平方米）均价（元/平方米）第19页/共35页第二十页，共35页。全市成交活跃热点(r din)项目骏丰嘉峰汇楼盘名称骏丰嘉峰汇位置嘉定沪宜公路139号占地面积68377平方米建筑面积186078平方米均价18964元/平米容积率1.80绿化率40%主力户型1房63平，2房76平开盘时间2010-10-10交房时间2011-12开发商骏丰嘉房地产开发公司物业管理公司主恩物业第20页/共35页第二十一页，共35页。全市成交活跃热点(r din)项目 10月开盘，10月新增供应量26843平米，其中10月推出56套，去化56套，去化率100；二期推出58套，目前尾盘在售，仅剩余2套左右大户型房源。之所以出现热卖，一方面由于价格较低，另一方面是由于酒店式公寓(gngy)不在限购令范围内，投资客户增加。骏丰嘉峰汇量价走势第21页/共35页第二十二页，共35页。浦东区域(qy)酒店式公寓项目乐非天地(tind)楼盘名称乐非天地位置浦东杨高北路528号占地面积3552平方米建筑面积14902平方米均价23000元/平米容积率4.40绿化率23%主力户型38-80平方米开盘时间2010.11.13交房时间2011年9月开发商上海通豪置业发展有限公司物业管理公司上海福诺物业管理有限公司外高桥，双轨，外高桥，双轨，4.5米挑高米挑高38-80平方米精装平方米精装(jngzhung)复式酒店公寓复式酒店公寓第22页/共35页第二十三页，共35页。浦东区域(qy)酒店式公寓项目突出了酒店式公寓户型面积小，设计紧凑的特点但楼层的整体设计使户室无法实现南北(nnbi)通透建筑面积：38平方米户室功能间：1室1厅1卫1厨（A户型）户型分析：各功能间分布合理，设计紧凑，达到空间利用最大化；位于建筑中间位置，无法实现南北通透，采光(cigung)效果差。建筑面积：80平方米户室功能间：3室2厅2卫1厨(B户型)户型分析：80m2做三房已相当紧凑，双卫生间的设计更使得空间利用得到最高效率；虽然双阳台设计，但楼层的整体设计使其无法实现南北通透。BAA第23页/共35页第二十四页，共35页。浦东区域(qy)酒店式公寓项目41.8776.4195.93286.98327.59237.37124.0137.342072123932207842170021404214612128721842面积均价2010/11/162010/11/172010/11/182010/11/192010/11/202010/11/212010/11/232010/11/2605010015020025030035019000200002100022000230002400025000乐非天地成交价量一览表表面积面积（平方米）均价（元/平方米）11月开盘至今(zhjn)，推出约203套房源，销售29套，去化率为14.3，销量极佳。第24页/共35页第二十五页，共35页。浦东区域(qy)酒店式公寓项目万富汇楼盘名称万富汇位置浦东板泉路1567号占地面积16221平方米建筑面积31345平方米均价23000元/平米容积率1.23绿化率23%主力户型38-80平方米开盘时间2010.10.16交房时间2010年12月开发商上海恒大集团物业管理公司锦之嘉酒店管理公司城市核心，世博三林，城市核心，世博三林，6号线直达号线直达(zhd)45-51平方米精装小户型平方米精装小户型第25页/共35页第二十六页，共35页。浦东区域酒店式公寓(gngy)项目客厅卧室阳台卫生间厨房厨房卫生间客厅卧室户型面积(min j)分为43平方米和45平方米两类户型单一，选择余地不足第26页/共35页第二十七页，共35页。浦东区域酒店式公寓(gngy)项目8652177 392 492 746 1375 358 138 215 258 400 43132 86172 42474343129 228 45176 42864785428925418 28499 28275 24726 27806 25667 26074 27299 25584 24405 28264 23040 25175 27227 27164 24549 26956 42117 26390 26807 24927 26993 22511 30097 25982 27789 41032 25542 23959 33604面积均价10.1710.1810.1910.2010.2110.2210.2310.2410.2510.2610.2710.2810.2910.3010.3111.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.0811.0911.1011.1111.1211.1311.1411.1502004006008001000120014001600050001000015000200002500030000350004000045000万富汇日成交价量一览表面积均价面积（平方米）均价（元/平方米）10月开盘，推出约200套房源，截止(jizh)11底销售141套，去化率为70.5，短短一个多月内销量极佳。第27页/共35页第二十八页，共35页。浦东区域(qy)酒店式公寓项目瑞景(ru jn)公寓楼盘名称瑞景公寓位置浦东康士路1弄占地面积17939平方米建筑面积31345平方米均价20000元/平米容积率2.35绿化率28.9%主力户型71245平方米开盘时间2010.10.30交房时间现房开发商上海周康房地产有限公司瑞物业管理公司景商务苑物业有限公司周浦核心周浦核心(hxn)地段，现房销售，菜单式装修地段，现房销售，菜单式装修第28页/共35页第二十九页，共35页。浦东区域酒店式公寓(gngy)项目转角为轴外楼梯凸显半围合感以转角为轴，连接(linji)建筑，在整体布局上呈现一定的围合感；外楼梯的设计虽然节省了空间，但安全系数较低第29页/共35页第三十页，共35页。浦东区域(qy)酒店式公寓项目77.06192.1270.09364.41192.19170.771.3978984999285571743618559778718032建筑面积成交均价2010/11/42010/11/52010/11/92010/11/112010/11/152010/11/242010/11/26050100150200250300350400050001000015000200002500030000瑞景公寓成交价量一览表建筑面积成交均价均价（元/平方米）10月底开盘至今，销售(xioshu)情况良好。第30页/共35页第三十一页，共35页。浦东区域办公市场成交(chng jio)情况板块成交面积()成交套数成交价格陆家嘴4664638套42540金桥1652226218269外高桥23883115312洋泾板块1777611728365花木197828932812浦东办公(bn gng)市场(2010.1-11 月成交数据)第31页/共35页第三十二页，共35页。浦东区域办公市场(shchng)成交情况板块楼盘面积开盘时间成交套数成交价格陆家嘴太平金融大厦1716010-02-102437000二十一世纪中心大厦395809-12-31219828浦江双辉大厦2150709-12-31847748高宝金融大厦402109-05-16460687金桥禹洲燕海国际大厦640308-12-1711220980金桥中环大厦516206-07-127419175森晟世洋国际大厦324306-01-12;5515254洋泾证大源深金融大厦1599209-01-1410029556花木证大五道口大厦1613207-02-158335155证大立方大厦120006-10-18535642信息大厦A楼245005-08-24115999浦东办公市场成交(chng jio)明细第32页/共35页第三十三页，共35页。塘桥板块(bn kui)住宅市场成交情况塘桥住宅2010年以来无新增供应量，一手住宅无成交(chng jio)二手住宅的成交(chng jio)均价在21600元/平方米(2010年10月成交(chng jio)数据)，品质较好价格一般在22000-23000 元/平方米，价格最高为27000元/平方米.塘桥住宅(zhzhi)市场第33页/共35页第三十四页，共35页。THANK YOU第34页/共35页第三十五页，共35页。