《用地取得》PPT课件.ppt

房地产开发房地产开发第四章第四章 房地产开发用地的取得房地产开发用地的取得第四章第四章 房地产开发用地的取得房地产开发用地的取得节节内内 容容讲讲 述述 内内 容容1房地产开发项目选址房地产开发项目选址项项目目选选址址管管理理、住住宅宅项项目目选选址址原原则则、申申领领建建设设项项目目选址意见书选址意见书2建设用地规划管理建设用地规划管理建建设设用用地地规规划划管管理理的的概概念念和和主主要要内内容容、申申领领建建设设用用地规划许可证地规划许可证3建设工程规划管理建设工程规划管理建建设设工工程程规规划划管管理理的的概概念念、建建设设工工程程规规划划管管理理的的内内容、容、申领建设工程规划许可证申领建设工程规划许可证4房房地地产产开开发发用用地地的的类类型及用地选择型及用地选择开开发发用用地地的的涵涵义义、房房地地产产开开发发用用地地的的类类型型、房房地地产产开发用地的来源、房地产开发用地的选择开发用地的来源、房地产开发用地的选择5房房地地产产开开发发用用地地的的取取得方式得方式土地使用权出让、土地使用权转让土地使用权出让、土地使用权转让6开开发发建建设设中中的的农农地地征征用用开发建设中的农地征用的特点、农地征用程序开发建设中的农地征用的特点、农地征用程序房地产市场的分级房地产市场的分级一级市场：一级市场：是国家垄断市场，国家作为特地所有者将是国家垄断市场，国家作为特地所有者将土地使用权土地使用权投入投入市场运行，其投入总量、地块价格和交易方式等均由政策根据市场运行，其投入总量、地块价格和交易方式等均由政策根据国家整体利益而确定。国家整体利益而确定。二级市场二级市场：是经营者与消费者之间进行房地产商品经营交易的市场，是经营者与消费者之间进行房地产商品经营交易的市场，如：城市土地使用权的转让、房地产开发公司的商品房出售等。如：城市土地使用权的转让、房地产开发公司的商品房出售等。三级市场：三级市场：是消费者进行房地产交易的市场，如私房出售、租赁等。是消费者进行房地产交易的市场，如私房出售、租赁等。房地产分级市场房地产分级市场一一级级市市场场（土地市（土地市场场）二二级级市市场场(房地房地产产增量市增量市场场)三三级级市市场场(房地房地产产存量市存量市场场)市市场场供供应应方方 政府政府房地房地产产开开发发商商业业主主市市场场需求方需求方房地房地产产开开发发商、商、投投资资者者业业主主业业主主市市场竞场竞争争供供应应方方垄垄断供断供给给，需求方需求方竞竞争争在特定物在特定物业类业类型型和特定区域内开和特定区域内开发发商商垄垄断断竞竞争争接近完全接近完全竞竞争市争市场场市市场场价格价格政府主政府主导导，开开发发商参与商参与开开发发商主商主导导定价定价双方双方协协定，定，自由自由议议价价各项开工手续各项开工手续 （一）（一）项目立项批文。项目立项批文。（二）取得该（二）取得该建筑工程建筑工程选址意见书选址意见书。（三）（三）办理该办理该建筑工程用地批准手续建筑工程用地批准手续。（四）取得（四）取得建设工程规划许可证建设工程规划许可证。（五）（五）拆迁安置手续拆迁安置手续。（六）施工招标。（六）施工招标。（七）施工图审查。（七）施工图审查。（八）保证工程质量和安全的具体措施：施工企业编制的施工组（八）保证工程质量和安全的具体措施：施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，并按照规定性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。办理了工程质量、安全监督手续。（九）委托监理。（九）委托监理。（十）提供银行出具的到位资金证明、银行付款保函或者其他第（十）提供银行出具的到位资金证明、银行付款保函或者其他第三方担保。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同三方担保。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的价的50，建设工期超过一年的，到位资金原则上不导少于工程合同，建设工期超过一年的，到位资金原则上不导少于工程合同价的价的30。（十一）办理（十一）办理施工许可证施工许可证。1 1 房地产开发项目选址房地产开发项目选址1.1 1.1 1.1 1.1 项目选址管理项目选址管理项目选址管理项目选址管理 1.2 1.2 1.2 1.2 申领建设项目选址意见书申领建设项目选址意见书申领建设项目选址意见书申领建设项目选址意见书1.1 1.1 项目选址管理项目选址管理 国家对于建设项目，主要是通过计划管理和规划管国家对于建设项目，主要是通过计划管理和规划管理来实现的。理来实现的。城市规划法规定：城市规划法规定：“城市规划区内的建设工程城市规划区内的建设工程的的选址和布局选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”建设项目选址意见书的主要内容：建设项目的基本建设项目选址意见书的主要内容：建设项目的基本情况、建设项目规划选址的主要依据。情况、建设项目规划选址的主要依据。按建设项目计划审批权限实行按建设项目计划审批权限实行分级规划管理分级规划管理。项目选址的分级管理项目选址的分级管理县县人人民民政政府府计计划划行行政政管管理理部部门门审审批批的的建建设设项项目目，由由该该县县人人民民政政府府城城市市规划行政主管部门核发选址意见书。规划行政主管部门核发选址意见书。地地级级、县县级级市市人人民民政政府府计计划划行行政政管管理理部部门门审审批批的的建建设设项项目目，由由该该市市人人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。直直辖辖市市、计计划划单单列列市市人人民民政政府府计计划划行行政政管管理理部部门门审审批批的的建建设设项项目目，由由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。省省、自自治治区区人人民民政政府府计计划划行行政政管管理理部部门门审审批批的的建建设设项项目目，由由项项目目所所在在地地县县、市市人人民民政政府府城城市市规规划划行行政政主主管管部部门门提提出出审审查查意意见见，报报省省、自自治治区区人人民民政政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。府城市规划行政主管部门核发选址意见书。中中央央各各部部门门、公公司司审审批批的的小小型型和和限限额额以以下下的的建建设设项项目目，由由项项目目所所在在地地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。国家审批的大中型和限额以上的建设项目国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。主管部门备案。项目选址原则项目选址原则 住宅项目：住宅项目：住宅项目选址要以住宅项目选址要以城市总体规划城市总体规划为依据为依据住宅项目选址必须考虑市政公用基础设施的配套条件住宅项目选址必须考虑市政公用基础设施的配套条件住宅项目选址要与立体轨道交通发展情况相适应住宅项目选址要与立体轨道交通发展情况相适应住宅项目选址必须符合环境保护要求住宅项目选址必须符合环境保护要求住宅项目选址必须考虑周边设施的控制要求住宅项目选址必须考虑周边设施的控制要求 工业用地选址的依据工业用地选址的依据地质地形条件良好，利于工厂总平面的布置，且有足够的用地面积。地质地形条件良好，利于工厂总平面的布置，且有足够的用地面积。现状工业有一定基础，便于共同使用基础设施。现状工业有一定基础，便于共同使用基础设施。供水、供电、供热条件良好。供水、供电、供热条件良好。交通运输方便，有铁路、公路与城市相连。交通运输方便，有铁路、公路与城市相连。工业用地布局紧凑，便于生产协作，降低生产成本。工业用地布局紧凑，便于生产协作，降低生产成本。1.2 1.2 申领建设项目选址意见书申领建设项目选址意见书 1、书面申请报告；、书面申请报告；2、建设项目选址意见申请审批表；、建设项目选址意见申请审批表；3、计划部门的立项批复或有权部门批准的相关文件；、计划部门的立项批复或有权部门批准的相关文件；4、建建设设基基地地的的土土地地使使用用权权属属证证明明复复印印件件，联联建建项项目目应应附附原原用用地地单单位位与建设单位的合作协议；与建设单位的合作协议；5、改改、扩扩建建项项目目应应附附送送有有相相应应资资质质的的规规划划设设计计单单位位作作出出的的改改、扩扩建建总总平平图图，总总平平图图中中应应标标注注拟拟改改、扩扩建建建建筑筑与与周周围围现现有有建建筑筑的的间间距距，用用地边界坐标（实测）、建筑高度；地边界坐标（实测）、建筑高度；6、规规划划未未确确定定地地区区的的项项目目和和须须改改变变原原用用地地使使用用性性质质的的项项目目应应附附送送有有相应资质的规划设计单位作出的规划论证意见；相应资质的规划设计单位作出的规划论证意见；7、建建设设基基地地最最新新实实测测地地形形图图（指指：测测量量队队绘绘制制的的用用地地范范围围示示意意地地形形图，用铅笔划示用地边界及坐标，比例图，用铅笔划示用地边界及坐标，比例1：1000或或1：2000）；）；8、根据项目实际需要提供的其它文件；、根据项目实际需要提供的其它文件；“厦门市建设项目选址意见书厦门市建设项目选址意见书”申办程序申办程序 建设项目选址意见书建设项目选址意见书根据中华人民共和国城市规划法第三十条和国根据中华人民共和国城市规划法第三十条和国家的建设项目选址规划管理办法的规定，制定家的建设项目选址规划管理办法的规定，制定建设项目选址意见书。建设项目选址意见书。建设单位名称、建设项目名称、建设用地位置、建建设单位名称、建设项目名称、建设用地位置、建设工程性质、用地规划性质、建设用地面积。设工程性质、用地规划性质、建设用地面积。附件及附图名称：附件及附图名称：1、关于核发、关于核发建设项目选建设项目选址意见书的通知。址意见书的通知。2、核定设计范围图一份。、核定设计范围图一份。2 2 建设用地规划管理建设用地规划管理2.1 2.1 2.1 2.1 建设用地规划管理的概念和主要内容建设用地规划管理的概念和主要内容建设用地规划管理的概念和主要内容建设用地规划管理的概念和主要内容 2.2 2.2 2.2 2.2 申领建设用地规划许可证申领建设用地规划许可证申领建设用地规划许可证申领建设用地规划许可证 2.1 2.1 建设用地规划管理的概念和主要内容建设用地规划管理的概念和主要内容 2.1.1 2.1.1 2.1.1 2.1.1 概念概念概念概念 2.1.2 2.1.2 2.1.2 2.1.2 主要内容主要内容主要内容主要内容2.1.1 2.1.1 概念概念 建设用地规划管理：城市规划管理部门根据城市总体规划（包建设用地规划管理：城市规划管理部门根据城市总体规划（包括分区规划、专业系统规划、详细规划）对建设单位或个人申请的括分区规划、专业系统规划、详细规划）对建设单位或个人申请的建设项目用地进行审查，确定其建设项目用地进行审查，确定其建设地址，用地范围建设地址，用地范围建设地址，用地范围建设地址，用地范围，核定其核定其用地用地用地用地性质性质性质性质和和土地开发强度土地开发强度土地开发强度土地开发强度等规划要求，核发等规划要求，核发“建设用地规划许可证建设用地规划许可证”。我国现行的城市规划编制体系由我国现行的城市规划编制体系由3个层次的规划组成：个层次的规划组成：城镇体系规划城镇体系规划城镇体系规划城镇体系规划 城市总体规划纲要城市总体规划纲要城市总体规划纲要城市总体规划纲要 城市体系规划城市体系规划城市体系规划城市体系规划 ：城市总体规划城市总体规划城市总体规划城市总体规划 分区规划分区规划分区规划分区规划 控制性详细规划控制性详细规划控制性详细规划控制性详细规划 城市详细规划城市详细规划城市详细规划城市详细规划 ：修建性详细规划修建性详细规划修建性详细规划修建性详细规划经经 营营 城城 市市操作模式为，先由政府操作模式为，先由政府“做地做地”，推出一个概，推出一个概念，然后整理出一块土地拍卖，卖地所得再用于搞念，然后整理出一块土地拍卖，卖地所得再用于搞当地的建设。该区块经过建设后升值，带动地价上当地的建设。该区块经过建设后升值，带动地价上涨，政府又可以通过卖地获得更多的财政收入，由涨，政府又可以通过卖地获得更多的财政收入，由此形成此形成“良性循环良性循环”。“不花政府一分钱，万丈高不花政府一分钱，万丈高楼平地起楼平地起”，这一直是不少城市领导津津乐道的，这一直是不少城市领导津津乐道的“经营城市经营城市”之经验之经验。城市总体规划城市总体规划对对一一定定时时期期内内城城市市性性质质、发发展展目目标标、发发展展规规模模、土土地地利利用用、空间布局以及各项建设的综合部署和实际措施。空间布局以及各项建设的综合部署和实际措施。规划内容：规划内容：规划内容：规划内容：编制市域、县域城镇体系规划。编制市域、县域城镇体系规划。确定确定城市性质和发展方向城市性质和发展方向城市性质和发展方向城市性质和发展方向。确定城市建设与发展用地的确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区及空间布局、功能分区及空间布局、功能分区及空间布局、功能分区及 市中心、区中心的位置。市中心、区中心的位置。市中心、区中心的位置。市中心、区中心的位置。编制编制专项规划专项规划专项规划专项规划：如园林绿地系统规划、道路交通规：如园林绿地系统规划、道路交通规划等。划等。编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署。施部署。进行进行综合技术经济论证综合技术经济论证综合技术经济论证综合技术经济论证，提出规划实施步骤、措施，提出规划实施步骤、措施的建议。的建议。厦门市总体规划厦门市总体规划一主两副三次一主两副三次一主（中心）：城市主中心，即厦门以本岛作为全市的政治、一主（中心）：城市主中心，即厦门以本岛作为全市的政治、经济和文化中心。经济和文化中心。两副（中心）：城市副中心具有承担城市中心功能作用，分别两副（中心）：城市副中心具有承担城市中心功能作用，分别为马銮城市副中心，岛外西部地区中心，同时起辐射漳州、长为马銮城市副中心，岛外西部地区中心，同时起辐射漳州、长泰方向作用；翔安城市副中心，岛外东部地区中心，同时起辐泰方向作用；翔安城市副中心，岛外东部地区中心，同时起辐射泉州、南安方向作用。射泉州、南安方向作用。三次（中心）：城市次中心（局部性中心），分别为海沧城市三次（中心）：城市次中心（局部性中心），分别为海沧城市次中心、杏林湾城市次中心、同安大同城市次中心。次中心、杏林湾城市次中心、同安大同城市次中心。厦门城市的性质定位仍将保持为：厦门城市的性质定位仍将保持为：我国经济特区，东南沿海重我国经济特区，东南沿海重要的中心城市，港口及风景旅游城市。要的中心城市，港口及风景旅游城市。厦门城市建设发展目标：按照厦门城市建设发展目标：按照“优化岛内、拓展海湾、扩充腹优化岛内、拓展海湾、扩充腹地、城乡互动地、城乡互动”的开发原则的开发原则,把形态开发、功能开发和生态开把形态开发、功能开发和生态开发有机结合起来，加快推进海湾型城市生态建设发有机结合起来，加快推进海湾型城市生态建设,加快推进两加快推进两大基地、四个中心建设大基地、四个中心建设,力争到力争到2010年年,基本建成海湾型城市框基本建成海湾型城市框架架,到到2020年年,全面建成国际性港口风景城市和区域性中心城市。全面建成国际性港口风景城市和区域性中心城市。城市详细规划城市详细规划以以城城市市总总体体规规划划或或分分区区规规划划为为依依据据，对对一一定定时时期期内内城城市市局局部部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。作用：作用：作用：作用：（1）承承上上启启下下。将将上上一一阶阶段段总总体体规规划划的的内内容容进进一一步步深深化化，同同时时对对修修建建设设计计、城城市市开开发发项项目目提提出出具具体体要要求求，起起到到深深化化前前者者控控制制引导后者的桥梁作用；引导后者的桥梁作用；（2）由由于于详详细细规规划划即即反反映映了了总总体体规规划划的的意意图图，其其内内容容、深深度度更更便便于于管管理理操操作作，并并具具有有法法律律效效力力，因因此此，它它又又是是城城市市规规划划管管理理的依据。的依据。分类：分类：分类：分类：控制性详细规划、修建性详细规划。控制性详细规划、修建性详细规划。城市详细规划城市详细规划控制性详细规划控制性详细规划控控控控制制制制性性性性详详详详细细细细规规规规划划划划：用用一一系系列列的的指指标标和和规规划划要要求求对对土土地地使使用用进进行行有有效效的的控控制制，并并指指导导修修建建性性详详细细规规划划的的编编制制。对地块的控制指标有对地块的控制指标有规定性指标规定性指标规定性指标规定性指标和和指导性指标指导性指标指导性指标指导性指标：规定性指标：规定性指标：规定性指标：规定性指标：用地性质、用地面积、建筑密度、用地性质、用地面积、建筑密度、建筑控制高度、建筑红线后退距离、容积率、绿地率、建筑控制高度、建筑红线后退距离、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其他需要配置的公共设交通出入口方位、停车泊位及其他需要配置的公共设施；施；指指指指导导导导性性性性指指指指标标标标：人人口口容容量量，建建筑筑形形式式、体体量量、色色彩彩、风风格格要要求，其他环境要求。求，其他环境要求。规规规规划划划划文文文文件件件件：土土地地使使用用与与建建筑筑管管理理规规定定细细则则、附附件件、图图纸纸（规划范围现状图、控制性规划图）。（规划范围现状图、控制性规划图）。城市详细规划城市详细规划修建性详细规划修建性详细规划修修修修建建建建性性性性详详详详细细细细规规规规划划划划：以以城城市市总总体体规规划划、分分区区规规划划或或控控制制性性详详细细规规划划为为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。规规规规划划划划内内内内容容容容：建建设设条条件件分分析析和和综综合合技技术术经经济济论论证证；建建筑筑绿绿地地的的空空间间布布局局、景景观观规规划划设设计计、总总平平面面布布置置图图；道道路路系系统统规规划划设设计计；绿绿地地系系统统规划设计；工程管线规划设计等等。规划设计；工程管线规划设计等等。规规规规划划划划文文文文件件件件：规规划划设设计计说说明明书书、图图纸纸（规规划划范范围围现现状状图图、规规划划总总平平面面图图、各各专专业业规规划划图图、竖竖向向规规划划图图、透透视视图图），需需获获城城市市规规划划部部门门的的批准。批准。修建性详细规划包括的内容修建性详细规划包括的内容（一）建设条件分析及综合技术经济论证。（一）建设条件分析及综合技术经济论证。（二）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平（二）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。面图。（三）对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。（三）对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。（四）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。（四）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。（五）市政工程管线规划设计和管线综合。（五）市政工程管线规划设计和管线综合。（六）竖向规划设计。（六）竖向规划设计。（七）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。（七）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。2.1.2 2.1.2 建设用地规划管理的主要内容建设用地规划管理的主要内容 1）核定土地使用性质）核定土地使用性质 国国家家GBJ13790城城市市用用地地分分类类与与规规划划建建设设用用地地标标准准，城城市市用用地地划划分分为为大大类类、中中类类、小小类类三三级级。共共有有：10个个大大类类、46个个中中类类、73个个小小类类。包包括括：居居住住用用地地（R）；公公共共设设施施用用地地（C）；工工业业用用地地（M）；仓仓储储用用地地（W）；对对外外交交通通用用地地（T）；道道路路广广场场用用地地（S）；市市政政公公用用设设施施用用地（地（U）；）；绿地（绿地（G）；）；特殊用地（特殊用地（D）；水域和其他用地（）；水域和其他用地（E）；）；2）核定土地开发强度）核定土地开发强度 容积率容积率 建筑密度建筑密度 拟定土地使用的其他规划管理的要求拟定土地使用的其他规划管理的要求：关于沿街两侧建筑高度、沿街高层组合建筑高度、建筑退让关于沿街两侧建筑高度、沿街高层组合建筑高度、建筑退让、建筑、建筑间距、建筑高度、绿地率、基地标高等。间距、建筑高度、绿地率、基地标高等。关于沿街两侧建筑高度关于沿街两侧建筑高度 H1.5（W+S）WS2.2 2.2 申领建设用地规划许可证申领建设用地规划许可证 规规划划管管理理部部门门受受理理后后在在法法定定工工作作日内核发建设用地规划许可证日内核发建设用地规划许可证建建设设单单位位填填报报建建设设用用地地规规划划许许可可证申请表，并附送有关图纸文件证申请表，并附送有关图纸文件可行性研究调查批准文件可行性研究调查批准文件1:500或或1:1000地形图地形图x份份设计总平面图设计总平面图x份份建设工程设计方案建设工程设计方案x套套迁建单位原址地形图等迁建单位原址地形图等出让合同文本出让合同文本其他其他规规划划管管理理部部门门审审定定设设计计方方案案或或设设计计总平面图总平面图住住宅宅、环环保保、消消防防、防防疫疫、绿绿化化、交交通通等等管理部门意见管理部门意见“厦厦门门市市建建设设工工程程项项目目设设计计方方案案及及建建设设用用地地规规划划许许可可证证”申申办办程程序序“厦门市建设用地规划许可证（单独办理）厦门市建设用地规划许可证（单独办理）”申办程序申办程序 建设用地规划许可证是建设单位在向土建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件取房地产权属证件 。3 3 建设工程规划管理建设工程规划管理3.1 3.1 3.1 3.1 建设工程规划管理的概念建设工程规划管理的概念建设工程规划管理的概念建设工程规划管理的概念 3.2 3.2 3.2 3.2 建设工程规划管理的内容建设工程规划管理的内容建设工程规划管理的内容建设工程规划管理的内容3.3 3.3 3.3 3.3 申领建设工程规划许可证申领建设工程规划许可证申领建设工程规划许可证申领建设工程规划许可证 3.1 3.1 建设工程规划管理的概念建设工程规划管理的概念建设工程规划管理：根据城市规划管理的法规、规章，对建建设工程规划管理：根据城市规划管理的法规、规章，对建筑、管线、路桥和房屋等工程，由规划行政主管部门审核，并会筑、管线、路桥和房屋等工程，由规划行政主管部门审核，并会同相关专业管理部门协同审核意见，对拟建项目的同相关专业管理部门协同审核意见，对拟建项目的性质、规模、性质、规模、位置、密度、高度、体型、体量、建筑平面、空间位置、密度、高度、体型、体量、建筑平面、空间以及以及朝向、基朝向、基地出入口、基地标高、建筑色彩和风格地出入口、基地标高、建筑色彩和风格进行核定，并核发进行核定，并核发“建设建设工程规划许可证工程规划许可证”。建设单位或个人在取得建设工程规划许可证和其他有关标准建设单位或个人在取得建设工程规划许可证和其他有关标准文件后，方可申请办理开工手续。文件后，方可申请办理开工手续。建设规划许可证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门建设规划许可证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可建设各类工程的法律凭证审定，许可建设各类工程的法律凭证。3.2 3.2 建设工程规划管理的内容建设工程规划管理的内容 3.2.1 3.2.1 3.2.1 3.2.1 按土地来源不同对工程规划进行管理按土地来源不同对工程规划进行管理按土地来源不同对工程规划进行管理按土地来源不同对工程规划进行管理 3.2.2 3.2.2 3.2.2 3.2.2 按设计审核对工程规划进行管理按设计审核对工程规划进行管理按设计审核对工程规划进行管理按设计审核对工程规划进行管理 3.2.3 3.2.3 3.2.3 3.2.3 按配套对工程规划进行管理按配套对工程规划进行管理按配套对工程规划进行管理按配套对工程规划进行管理 3.2.1 3.2.1 按土地来源不同对工程规划进行管理按土地来源不同对工程规划进行管理 在行政划拨基地上建设在行政划拨基地上建设在行政划拨基地上建设在行政划拨基地上建设 1）单项建筑工程）单项建筑工程 核定设计范围核定设计范围提出规划设计要求提出规划设计要求审核建筑设计方案审核建筑设计方案核发核发“建设工程规划许可证书建设工程规划许可证书”2）地区性开发的建筑工程）地区性开发的建筑工程 审核修建性详细规划或建筑设计审核修建性详细规划或建筑设计审核单项工程、单项建筑的审核单项工程、单项建筑的设计方案设计方案核发核发“建设工程规划许可证书建设工程规划许可证书”在土地使用权有偿出让基地上建设在土地使用权有偿出让基地上建设在土地使用权有偿出让基地上建设在土地使用权有偿出让基地上建设 签订土地使用权出让合同签订土地使用权出让合同申领申领“建设用地规划许可证建设用地规划许可证”土地使用权初始登记并取得土地使用权初始登记并取得“土地使用权证土地使用权证”送审建筑设计方案送审建筑设计方案申领申领“建设工程规划许可证书建设工程规划许可证书”3.2.2 3.2.2 按设计审核对工程规划进行管理按设计审核对工程规划进行管理 申领申领“建筑工程规划设计要求通知单建筑工程规划设计要求通知单”申领申领“建筑工程设计方案审核意见单建筑工程设计方案审核意见单”建设项目设计方案审核意见单项目名称项目名称经济适用房（康南片区）一期住宅楼建设单位建设单位西宁市房产集团有限公司设计单位设计单位青海大学设计所建设地点建设地点南绕城路建筑性质建筑性质住宅建筑面积建筑面积层数层数6层编编号号2008-（东）-152（立）项项目目设设计计方方案案审审核核意意见见经研究，同意你单位报送的由青海大学设计所编制的经济适用房（康南片区）一期住宅楼效果图，规划审查意见如下：严格按批准编号2008-（东）-152（立）的立面效果图编制施工图，不得擅自修改；建筑立面色彩应按中国建筑色彩标准执行，建筑主墙面色彩为GB1.9YR4/40234和的高档外墙防水涂料，装饰色为正白，裙楼色彩为GBN51264的高档外墙防水涂料，在外立面装饰前须将外装饰材料样板报送我局认定后方可实施；要求一次性完成外部管线的衔接、协调，并应与项目建设同步实施，完成配套。2008年8月8日备备注注:未按批准的规划设计方案编制施工图设计的，我局不予核发建设工程规划未按批准的规划设计方案编制施工图设计的，我局不予核发建设工程规划许可证副本。未按规划批准的建筑性质、总图（含竖向）、立面（含色彩、材料）许可证副本。未按规划批准的建筑性质、总图（含竖向）、立面（含色彩、材料）、建筑高度进行建设的，我局不予核发建设工程规划许可证正本，并按照西、建筑高度进行建设的，我局不予核发建设工程规划许可证正本，并按照西宁市规划管理条例的有关规定进行处罚。确需调整规划设计方案的，应及时将调宁市规划管理条例的有关规定进行处罚。确需调整规划设计方案的，应及时将调整方案报送我局重整方案报送我局重新审批。本方案审核意见有效期为新审批。本方案审核意见有效期为6个月，在此期间内须按规定个月，在此期间内须按规定办理下阶段审批手续，否则该审批内容自行失效。办理下阶段审批手续，否则该审批内容自行失效。3.2.3 3.2.3 按配套对工程规划进行管理按配套对工程规划进行管理 大市政配套大市政配套大市政配套大市政配套 必须按规定缴纳必须按规定缴纳大市政配套费大市政配套费（按规划核定的住宅建（按规划核定的住宅建筑面积缴纳）筑面积缴纳）街坊配套街坊配套街坊配套街坊配套 必须由开发单位办理各类配套申请，委托配套设计，必须由开发单位办理各类配套申请，委托配套设计，交纳相关费用，经电路、燃气、通讯、自来水等审核，住交纳相关费用，经电路、燃气、通讯、自来水等审核，住宅管理部门综合平衡，决定配套计划。宅管理部门综合平衡，决定配套计划。3.3 3.3 申领建设工程规划许可证申领建设工程规划许可证 需需改改变变土土地地使使用用性性质质或或征征用用划划拨拨土土地地或有偿使用土地的建设工程或有偿使用土地的建设工程在在原原址址上上不不改改变变土土地地使使用性质的建设工程用性质的建设工程建设单位向市测绘院晒印地形图建设单位向市测绘院晒印地形图建建设设单单位位申申请请、核核定定设设计范围和规划设计计范围和规划设计建设用地规划管理过程建设用地规划管理过程规规划划管管理理部部门门核核定定设设计计范范围提出规划设计要求围提出规划设计要求建设单位送审设计方案建设单位送审设计方案住住宅宅、环环保保、消消防防等等部部门门意见意见规规划划管管理理部部门门核核定定设设计计方案方案设设计计单单位位进进行设计行设计建设单位申请建设工程规划许可证建设单位申请建设工程规划许可证规划管理部门核发建设工程规划许可证规划管理部门核发建设工程规划许可证设设计计单单位位进进行行施工图设计施工图设计向向市市测测绘绘院院申申请请定定立立道路红线界限道路红线界限建设单位委托施工单位放样建设单位委托施工单位放样规规划划管管理理监监督督检检查队复验灰线查队复验灰线建筑工程施工建筑工程施工建设工程规划许可证建设工程规划许可证 building permit building permit城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。划要求的法律凭证。建设工程规划许可证包括下列内容：建设工程规划许可证包括下列内容：（1 1）许可证编号；）许可证编号；（2 2）发证机关名称和发证日期；）发证机关名称和发证日期；（3 3）用地单位；）用地单位；（4 4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；数、层数、结构类型；（5 5）计容积率面积及各分类面积；）计容积率面积及各分类面积；（6 6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。申领建设用地规划许可证申领建设用地规划许可证 “厦厦门门市市建建设设工工程程项项目目规规划划许许可可证证”申申办办程序程序”申办程序申办程序4 4 房地产开发用地的类型房地产开发用地的类型4.1 4.1 开发用地及我国现行的土地制度开发用地及我国现行的土地制度 4.2 4.2 房地产开发用地的类型房地产开发用地的类型4.3 4.3 房地产开发用地选择房地产开发用地选择 4.1 4.1 开发用地及我国现行的土地制度开发用地及我国现行的土地制度概念：概念：房地产开发用地必须是位于规划区内的房地产开发用地必须是位于规划区内的国有土地国有土地。土地所有权不准通过买卖或以其他形式非法转让。土地所有权不准通过买卖或以其他形式非法转让。开发用地的开发用地的使用权使用权是一个有偿、有期限的使用权。是一个有偿、有期限的使用权。开发用地使用年限的规定。开发用地使用年限的规定。城市规划区城市规划区城市规划区：指城市市区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。市区近郊区远郊区城市市区城市规划区城市行政区国有土地国有土地国有土地的范围：国有土地的范围：国有土地的范围：国有土地的范围：1、城市市区的土地；、城市市区的土地；2、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；土地；3、国家依法征用的土地；、国家依法征用的土地；4、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；土地；5、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；成员集体所有的土地；6、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国土地管理法实施条例农村集体所有的土地农村集体所有的土地农民集体的范围：农民集体的范围：农民集体的范围：农民集体的范围：1、村农民集体；、村农民集体；2、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；3、乡（镇）农民集体。、乡（镇）农民集体。农民集体所有的土地管理农民集体所有的土地管理农民集体所有的土地管理农民集体所有的土地管理 ：1、属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会、属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；经营、管理；2、已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所、已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；3、已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体组、已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体组织经营、管理。织经营、管理。十七届三中全会发布的关于推进农村改革发展若干重大问题的决定十七届三中全会发布的关于推进农村改革发展若干重大问题的决定在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。权益。文件指出，改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩文件指出，改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同地同价原小征地范围，完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。社会保障。文件还提到，逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集文件还提到，逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。该文件中指出，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、该文件中指出，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。转让、股份合作等形式