物业的租赁管理学习教案.pptx

物业的租赁物业的租赁(zln)管理管理第一页，共26页。目 录2023/2/72023/2/72 2物业(w y)租赁管理概述1物业(w y)的租约 2物业租赁管理(gunl)的程序3案例分析4第1页/共26页第二页，共26页。第一节 物业租赁管理(gunl)概述一、物业租赁的含义 通常意义(yy)的物业租赁指的是房屋租赁。它是指业主作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。物业租赁的含义包括以下2点：1.出租人必须是物业的所有权人；2.出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动。2023/2/72023/2/73 3第2页/共26页第三页，共26页。第一节 物业租赁管理(gunl)概述二、物业租赁的形式 物业租赁可以按物业租赁方式、租金支付方式和租赁管理模式进行划分。（一）按物业租赁方式划分 1.定期租赁 2.自动延期租赁 3.意愿(yyun)租赁 4.强制占据租赁2023/2/72023/2/74 4第3页/共26页第四页，共26页。第一节 物业租赁管理(gunl)概述（二）按租金支付（二）按租金支付(zhf)(zhf)方式划分方式划分 1.1.毛租毛租 2.2.净租净租 3.3.百分比租赁百分比租赁商业零售业物业商业零售业物业2023/2/72023/2/75 5第4页/共26页第五页，共26页。第一节 物业(w y)租赁管理概述（三）按租赁管理模式划分（三）按租赁管理模式划分(hu fn)(hu fn)1.1.包租转租模式包租转租模式 业主不承担风险业主不承担风险2.2.出租代理模式出租代理模式一定的风险一定的风险 3.3.委托管理模式委托管理模式全部的市场风险全部的市场风险2023/2/72023/2/76 6第5页/共26页第六页，共26页。第一节 物业租赁管理(gunl)概述三、物业租赁的登记备案 城市(chngsh)房屋租赁管理办法规定房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发房屋租赁证。房屋租赁登记备案制度的主要内容有：2023/2/72023/2/77 7第6页/共26页第七页，共26页。第一节 物业租赁(zln)管理概述 （一）房屋（一）房屋(fngw)(fngw)租赁登记备案的一般程序租赁登记备案的一般程序 申请申请 审查审查 颁证颁证 2023/2/72023/2/78 8第7页/共26页第八页，共26页。第一节 物业租赁管理(gunl)概述 （二）房屋租赁的条件（二）房屋租赁的条件 公民和法人公民和法人(frn)(frn)或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租（不包含某些特殊情况）。出租（不包含某些特殊情况）。2023/2/72023/2/79 9第8页/共26页第九页，共26页。第一节 物业(w y)租赁管理概述 （三）转租的规定（三）转租的规定（三）转租的规定（三）转租的规定 1 1、房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋、房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋、房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋、房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租再出租再出租再出租(chz)(chz)的行为。承租人经出租的行为。承租人经出租的行为。承租人经出租的行为。承租人经出租(chz)(chz)人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租转租给他人。出租转租给他人。出租转租给他人。出租(chz)(chz)人可以从转租中获得人可以从转租中获得人可以从转租中获得人可以从转租中获得收益。收益。收益。收益。2 2、转租合同的终止日期不得超过原租赁合、转租合同的终止日期不得超过原租赁合、转租合同的终止日期不得超过原租赁合、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租同规定的终止日期，但出租同规定的终止日期，但出租同规定的终止日期，但出租(chz)(chz)人与转租双人与转租双人与转租双人与转租双方协商约定的除外。方协商约定的除外。方协商约定的除外。方协商约定的除外。2023/2/72023/2/71010第9页/共26页第十页，共26页。第二节 物业(w y)的租约 一、物业租约的含义 物业租约，是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系(gun x)和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。2023/2/72023/2/71111第10页/共26页第十一页，共26页。第二节 物业(w y)的租约二、物业租约的组成内容 一个有效租约应该基本由以下部分组成：（一）签约双方的法定(fdng)签名及住所（二）物业的具体描述（三）限制租赁用途的条款（四）规定租期的条款（五）关于续租的条款（六）规定租金支付方式的条款（七）取得物业实际占有权的条款2023/2/72023/2/71212第11页/共26页第十二页，共26页。第二节 物业(w y)的租约（八）调整租价的条款（八）调整租价的条款（九）承担不可预见费的条款（九）承担不可预见费的条款（十）规定转租和分租的条款（十）规定转租和分租的条款（十一）承担灾祸损失的条款（十一）承担灾祸损失的条款（十二）租户责任条款（十二）租户责任条款（十三）租户对物业改造的条款（十三）租户对物业改造的条款（十四）规定保证金的条款（十四）规定保证金的条款（十五）规定业主职责（十五）规定业主职责(zhz)(zhz)的条款的条款（十六）关于索赔的规定条款（十六）关于索赔的规定条款2023/2/72023/2/71313第12页/共26页第十三页，共26页。第二节 物业(w y)的租约 三、租约中租赁双方(shungfng)的权利与义务（一）出租方的权利与义务1.出租人的权利（4个）2、出租人的义务（4个)(二)承租方的权利与义务1、承租人的权利（5个）2、承租人的义务（4个）2023/2/72023/2/71414第13页/共26页第十四页，共26页。第二节 物业(w y)的租约四、物业租赁合同的终止(zhngzh)（一）自然终止(zhngzh)（4种情形）（二）人为终止(zhngzh)（8种情形）2023/2/72023/2/71515第14页/共26页第十五页，共26页。第二节 物业(w y)的租约五、其他注意事项1.房屋租赁合同(h tong)时租赁关系正式建立的凭证。2.租赁合同(h tong)要统一按规定填写，不得擅自涂改更改。3.租赁合同(h tong)一式两份，双方各执一份，双方签字盖章后生效。2023/2/72023/2/71616第15页/共26页第十六页，共26页。第三节 物业租赁管理(gunl)的程序 物业物业(w y)(w y)租赁管理的程序一共有九步。租赁管理的程序一共有九步。一、捕捉潜在租户一、捕捉潜在租户（一）通过广告捕捉潜在用户（一）通过广告捕捉潜在用户（二）适当使用（二）适当使用“免费免费”噱头捕捉潜在租户噱头捕捉潜在租户（三）引导潜在租户参观（三）引导潜在租户参观（四）建立租售中心捕捉潜在租户（四）建立租售中心捕捉潜在租户2023/2/72023/2/71717第16页/共26页第十七页，共26页。第三节 物业(w y)租赁管理的程序二、租户资格审查（一）潜在(qinzi)租户的登记（二）潜在(qinzi)租户的身份证明（三）租赁经历（四）资信状况2023/2/72023/2/71818第17页/共26页第十八页，共26页。第三节 物业租赁(zln)管理的程序三、租约条款谈判 谈判的目标就是要签署租赁双方都满意的、公平合理的租约，物业服务企业往往(wngwng)要监控谈判的全过程。（一）控制签约进程（二）利用经纪人（三）谈判妥协（四）租期的确定（五）关于物业改造的谈判（六）扩租权的谈判（七）限制竞争租户条款的谈判2023/2/72023/2/71919第18页/共26页第十九页，共26页。第三节 物业(w y)租赁管理的程序四、缔约技巧 面对(min du)租户的迟疑，物业管理者可以采用单刀直入式和总结式的缔约技巧。2023/2/72023/2/72020第19页/共26页第二十页，共26页。第三节 物业租赁管理(gunl)的程序 五、检查物业 租用签订就意味着租赁业务的开始(kish)。在租赁开始(kish)，物业管理者应陪同租赁人检查物业，检查所租物业是否符合租赁条款中的条件。2023/2/72023/2/72121第20页/共26页第二十一页，共26页。第三节 物业租赁(zln)管理的程序六、提供租赁服务 一旦双方签署了租赁合同，租赁关系即告成立。租户搬进，物业管理者就要与租户建立良好的关系。一方面，与租户建立良好的关系有利于对物业的维修和管理；另一方面，租户如果满意物业管理的服务，一般多数(dush)都愿意续签合同。2023/2/72023/2/72222第21页/共26页第二十二页，共26页。第三节 物业租赁(zln)管理的程序七、收缴租金（一）租金缴纳时间(shjin)的管理（二）滞纳金的管理（三）收费通知单的管理2023/2/72023/2/72323第22页/共26页第二十三页，共26页。第三节 物业租赁(zln)管理的程序八、续签租约（一）宏观经济对租赁条款更改的影响 1、宏观经济对租期条款的影响 2、宏观经济对维修、更换(gnhun)与装修条款的影响（二）租金调整条款 1、影响租金提高的因素 2、租金增加对空置率的影响 3、租金增加对租户关系的影响2023/2/72023/2/72424第23页/共26页第二十四页，共26页。第三节 物业租赁管理(gunl)的程序九、租赁(zln)终止（一）租赁(zln)终止的种类（二）租赁(zln)终止的程序2023/2/72023/2/72525第24页/共26页第二十五页，共26页。第四节 案例(n l)分析案例案例1-租户欠交物业服务费怎么办？租户欠交物业服务费怎么办？案例案例2-物业服务企业该听开发商的，物业服务企业该听开发商的，还是该听租户的？还是该听租户的？案例案例3-物业服务企业能指定物业服务企业能指定(zhdng)装修吗？装修吗？2023/2/72023/2/72626第25页/共26页第二十六页，共26页。