专家深度解读新版《商品房买卖合同》.pdf
专家深度解读新版商品房买卖合同专家深度解读新版商品房买卖合同东江时报讯 合同分预售和现售两个版本，首次引入惩罚性赔偿金，开发商“一房二卖”须加倍赔偿买主昨日，市房管局举办新版商品房买卖合同知识讲座，邀请新版商品房买卖合同文本修订专家组成员、法学博士、清华大学法学院副教授程啸主讲，对新版商品房买卖合同示范文本的亮点进行了详细解读。新版合同分预售和现房两个版本新版合同分预售和现房两个版本今年，住建部和工商总局联合发布新版商品房买卖合同范本。记者看到，新版商品房买卖合同示范文本共有10 章,仅正文就有 26 页。新版合同文本从保护消费者利益角度出发,对期房、现房采用不同合同文本。新版购房合同中，不少内容是硬性规定,例如，出售商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于工程建设,并要求开发企业公布监管机构、监管账户和账号；楼盘公共服务及其他配套设施的交付条件和时间表明确写在合同中,包括公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校、绿地率、规划车位和车库等公共设施配套的交付时间、工程进度;增加了购房人有权对商品房查验的相关约定，明确规定要先验房,然后再交房；特别约定如果开发商不承担质量保修义务,必须由另一家单位来承担连带责任，这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司。新版合同一分为二，形成预售合同和现售合同两个版本。新版合同在“商品房基本状况”中增加“预售依据”一栏,注明该商品房由哪个单位批准预售、预售许可证号等。此外，还新增房屋“抵押情况”、“房屋权利情况”.“预售房具有更多的不确定性,这些措施完善了商品房交付条件和交付手续，从而完善现在的预售制度，防止开发商把已经卖给购房者的房子违规抵押给银行，同时督促开发商提高建房质量。程啸说。合同内容具有强制性合同内容具有强制性“新版商品房买卖合同最大的亮点，就是合同内容具有强制性.”程啸介绍，以往的旧版合同，房地产企业在和消费者签订合同时，往往在合同正本中只写一个大概情况，但在附件里却增加了很多有利于开发商的条约，消费者只能无奈接受。而新版的合同细化了很多内容，且不少是“必填项目，一旦合同内容与附件内容相冲突时,以合同内容为主。无论现售合同示范文本还是预售合同示范文本，都只是适用新建商品房的买卖，不适用存量房即二手房买卖。记者从市房管局了解到,由于使用新版商品房买卖合同前需要升级相关的信息网络平台，一旦系统调配完成后将使用新版商品房买卖合同。常见购房纠纷常见购房纠纷合同纠纷：如交房时间、购房定金、产权办理等方面的合同纠纷,常见的是开发商不按时交房、产权办理一拖再拖等。质量问题:主要有墙体空鼓、裂缝、倾斜、地面裂缝，墙面、下水管道及卫生间、厨房漏水、渗水，精装修不符合规范、装修材料价高质次等.虚假宣传：部分开发商在销售过程中夸大宣传,消费者付款买了房之后，才发现与当初开发商口头承诺的不一致等问题。不少人在购买商品房时，常常会遭遇霸王合同,但是面对财大气粗的开发商，却只能忍气吞声.那么，相比旧版的商品房买卖合同，新版商品房买卖合同有哪些亮点？如何更注重对购房者权益的维护？程啸向记者详解了新版合同文本.1 1 消费者可选择由谁监管预付款消费者可选择由谁监管预付款近两年来，房地产市场曾出现过开发商因资金断裂或其他原因，把购房者交的首付款卷走或挪作他用,购房者陷入“钱房两空”的困境.此外，买卖双方因违约经常发生矛盾，经常是买家违约按贷款利率履行，而卖家违约却按银行存款利率履行，形成了合同中不平等的霸王条款.解读：新版商品房买卖合同示范文本要求,新增商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户,用于工程建设,并要求开发企业公布监管机构、监管账户和账号。“监管的模式可以有好几种，可以是政府监管、房管局监管，也可以是银行协议监管，消费者可以选择。总之监管主体必须明确，确保资金监管落到实处。”程啸说，这样就加强了对开发企业使用预售资金的监管,让开发企业用钱有章可循,能有效避免烂尾楼、开发企业卷款跑路等现象.此外，新版本还规定,今后双方因违约发生违约金时，一律按中国人民银行公布的贷款基准利率作为利息计算的标准，并且对支付期限作了约定。2 2 配套设施要写进合同配套设施要写进合同“原本承诺是兴建九年制义务教育学校，现在怎么变成特殊学校？买房时说的一样，现在又是另外一样，开发商这是欺骗业主.”不少市民买房都遇到过这样的问题:买房前说的学校、医院、绿地等，最后却成了“空头支票,交房时要么没有实现，要么没有达标.而旧版合同对公共服务及其他配套设施的标准没有明示，业主在签约时若忽视相关约定，开发商交房时公共服务及其他配套设施未建成，无需承担违约责任。解读:新版合同将楼盘公共服务及其他配套设施的交付条件和时间表明确写在合同中，包括公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校、绿地率、规划车位和车库等公共设施配套的交付时间、工程进度。以学校为例，合同中约定了什么时间要达到怎样的标准，就必须在那个时间内交付。如果开发商未按合同约定建设和交付公共配套设施，应按买卖双方合同约定，买受人可以拒绝收房，由此产生的逾期交付责任由开发企业承担。“比如按照原来的约定,小区内是建一所小学，然而现在改为其他用途，这就是开发商违约。当然,假如是由于政府规划调整,那开发商则需要对业主进行公示；假如业主不同意，业主有权要求退房。”程啸说,这意味着开发商在做广告时，需要三思而后行。3 3 先验房然后再交房先验房然后再交房房屋交接前,要想检查质量,必须先交契税，很多买房人曾有过这样的经历。此外，有的开发商还要求先收房，再进行验房。如果购房者因房屋质量问题不愿意收房，导致了延期交付，购房合同中也没有约定谁来承担责任.这种霸王条款让购房者维权无门。解读：新版合同增加了购房人有权对商品房查验的相关约定.房企在交房之前，买受人(购房者或业主）有权对该商品房进行查验，出卖人(房企及房产销售代理公司)不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件.商品房达到交付条件后，房企应当在交付日期届满前（不少于10 日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。若房屋验收过程中发现质量问题，买受人可要求出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起某日内负责修复,并承担修复费用，修复后再行交付。“新的合同文本对验房收房的顺序作了调整,规定要先验房，然后再交房，这就可以保证业主不会收到有问题的房子，在维权中占据主动.”程啸说。4 4 增加购房者信息保护条款增加购房者信息保护条款“我昨天刚收楼,今天就接到不少装修公司的电话,是不是开发商把我们信息卖了出去？”刚买了房子不久，就接连接到各种装修电话,这也是不少购房者头疼的问题。解读：新版合同增加了购房人信息保护条款,明确开发企业对购房人的信息负有保密义务,非经购房人书面同意，不得披露购房人信息或者将购房人信息挪作他用。“这就是新文本要保证的业主信息安全，开发商泄露购房者信息要承担责任，合同中都有明确规定。这也可有效遏制买受人个人隐私不受披露或者非法使用，最大限度保护买受人的合法权益。”程啸说。不过，也有房企营销人员不看好这项条款的效果。惠州一家在售楼盘置业顾问说，从买房到入住，购房者的个人信息需要无条件地转出多次，水、电、气的初装都需要开发商提供户主个人信息，业主购买装修材料时也可能留下联系方式，“仅约束开发商，恐怕管不了购房者信息被泄露的事儿”.5 5 一房多卖要加倍赔偿一房多卖要加倍赔偿2012 年底，大亚湾区澳头一家名为菁华园的楼盘曾一度引起关注。此前不相识的业主，发现彼此竟然重复购买了数套房子。经调查,菁华园重复销售的楼房有 120 套。最后，开发商被刑拘，理由是涉嫌非法吸收公众资金,和“一房多卖”无关。解读：新版合同明确了解除合同的条件、程序以及利息计算方式，引入惩罚性赔偿金内容,对存在“一房多卖、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，出卖人除退还买受人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款1 倍或者买受人全部损失的赔偿金.举个例子,一套商品房价格 70 万元,开发商“一房两卖”导致购房者办不了房产证，购房者可以依据此条款主张退房、要求开发商支付 140 万元，再加上 70 万元本金部分的利息损失。6 6 水电气未通禁交付使用水电气未通禁交付使用“都交楼了，怎么燃气还通不了？”市民林小姐在惠城区小金口购买了一套商品房,然而在入住时却发现小区管道煤气未通,无奈之下，她只能买瓶装燃气来做饭。解读：新版合同关于交付时必须具备的配套设施设备的约定中，提出了比原来更明确、更高的要求，不但开发商要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好,还要实际与市政管网连接，确保供应。程啸解释，这个规则的变化，意味着开发商绝不能再去拿市政配套不全的边郊项目,否则就是等着赔钱了.此外，新版合同还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中。前两项如果不达标，给开发商一次整改的机会；再不达标的，购房者直接有权退房。而这三项措施，恰恰是现在开发商比较不重视的内容，特别容易构成违约.7 7 着重解决商品房“养老问题”着重解决商品房“养老问题”林先生在市区东平某小区购买了房子，入住仅一年多,却发现小区外墙已经出现剥落的现象。经调查,开发商曾就维修问题与施工方进行协商，但后因资金链出现问题迟迟未落实。解读：新版合同中,预售合同第十八条及附件八特别约定：如果开发商不承担质量保修义务，必须由另一家单位来承担连带责任,这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司。程啸认为，这一方面强化了开发商的质量责任,更具现实意义的是,目前国内房地产开发中普遍采用项目公司开发制，而项目公司一旦开发结束就离开或被注销，造成商品房有人卖、无人修的现状，所以此条款着重解决的是商品房的“养老问题”，即开发项目的项目公司注销后的商品房质量责任承担问题.
