项目经理开工前等等要做的事宜准备等.pdf

项目经理开工前等等要做的事宜准备等项目经理开工前等等要做的事宜准备等一个项目从考察到土地取得项目定位到获批开工，来之不易，从这个角度来讲，开工前的工程准备不容一丝一毫的马虎与懈怠。另外，现代企业管理的理论认为，企业管理的重点是生产经营，而生产经营的核心是决策。工程项目施工准备工作是生产经营管理的重要组成部分，是对拟建工程目标、资源供应和施工方案的选择，及其空间布置和时间排列等诸方面进行的施工决策。由此可见，项目开工前的准备工作更是至关重要。今天，我就项目开工前工程准备工作和大家进行交流。项目开工前工程方面应准备和完善的工作大致分为四个方面的准备工作：关键人员与技术准备基础施工现场准备保证合作单位准备保障物资材料准备第一部分人员与技术准备是项目运营关健1、人员准备：随着公司不断的发展壮大，项目一般都在 10 万以上建筑面积，面对日益竞争激烈的房地产市场，如何把产品做细做精显得优为重要，所以这就需要更加专业的人去完成，一般项目工程人员应配备专业要有：工民建专业、给排水与暖通专业、电器专业、造价员和材料员，更大的项目还需配备项目总工程师或技术负责人，资料员等人员。人员的基本条件应具备相关专业大专以上学历，助理工程师以上职称，5 年以上现场工作经验，综合协条管理能力强，目前咱们项目工程管理人员比较缺少，所以人员应配备齐全，本身每一个人都是在创造价值的。（比如碧水茗居接箱变事情）2、人员准备完成后要建立建全各项管理制度工程管理的各项管理制度是否建立建全，直接影响到开工后的管理工作。有章不循其后果是严重的，而无章可循更是危险的，所以要建立制度如工程质量进度的检查与控制制度、工程例会制度、奖罚制度、工程变更签证制度、工程结算制度、材料供应制度，图纸和资料管理等相关制度。3、技术准备：确定建筑设计研究院、景观设计单位和地质勘察单位。一般在项目定位完成后进入方案设计阶段，建筑设计院开始参与，在方案阶段设计主要以策划部为主，方案确定后进入施工图阶段以工程部门为主。在施工图设计前工程部门会同策划部门要编制详细的建筑设计任务书，明确户型配比、使用功能、施工技术措施和工艺选用各个专业要提出具体的要求，要结合在平时管理过程中的一些经验和以前项目的不足，在设计阶段一定要参与，不能由设计院去自行设计，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行这是保证设计质量、进度、控制成本的关健一步。因为设计阶段影响工程造价的程度为 35%，而至施工开始，通过技术措施节约工程造价的可能程度只有 510%，所以工程造价控制关健在设计，为此要抓好以下几方面工作：1）强化意识、增强观念施工图设计人员往往只关注技术、安全，设计保守、盲目加大安全系数，所以要多和设计人员沟通，让设计单位和人员必须树立经济核算的意识和观念。2）要重视资料的收集特别是一个新型建材的应用要反复论证，要有成功的案例方可实施，不能盲目使用，有的设计人员不坚守职业道德，极力推荐新材料应用这都是不可取的（举例伸缩缝作法）。3）积极推行限额设计在保证安全和使用功能前提下，应推行限额度，按专业、按含量的造价限额，比如根据多年施工经验和造价分析目前向 1826 楼在 7 度设防区大的主材平米含量应为钢材不应超 60kg，砼在0.45m3、水泥0.28kg，安装应控制在总价 20%以内，塑钢门窗（按阳台不封闭）考虑板式楼按应控制在 50 元/m2 以内点式楼控制在 40 元/m2。4）可实行设计的奖罚制度可在设计费中提出一部分资金，奖励那些方案设计优秀，工程造价节省的设计。在方案总平确定完后，设计院提出地基承载力要求后，选择地基勘察单位也非常重要，按这几年管理经验，在地基各种检查完成后，应增加一项现场载荷试验更应准确的提出地基承载力，这对确定合理的基础方案起着关健的作用。在施工图设计过程中景观公司也要提前介入方案设计，一是为项目宣传有实质性的内容，二是为在设计平面确定一些公建、道路、车库和管网提供依据。4、要确定相关的检测单位和图纸审查单位：相关的检测单位主要有桩基检测单位，房屋沉降检测单位，特殊材料的检测单位，同时图纸审查单位在施工图设计完成后也要确定下来，审查单位也要选择技术力量较强的单位他可以审查出图纸设计存在的一些问题，以便更好的改进。5、购置相关的资料、图集、规范等用工具书。6、一定要做好图纸的熟悉和会审工作图纸设计中存在的问题，一定要在开工前发现并预以改正，避免过程中的损失和浪费，主要查看总平尺寸和实际地块是否相符，图纸中的几何尺寸、坐标、标高说明建筑和结施是否一致，安装各专业如水、电、暖、弱电、消防，闭路等到是否有打架现象，各节点的做法和标准图集是否一致等等一系列问题都要在熟悉图纸中发现。二、施工现场准备是顺利开工基础1、对宗地现状的了解1）四至范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较，根据现状确定?.00，并考虑土方平衡问题；3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；5）土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；6）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求，优先选择具有勘察大师的勘察单位进行，为设计院提供设计依据。（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等）2、现场开工准备1）对现有遗留问题的处理，如清苗、高压线迁移等，同时收集周边路网图纸及各种城市配套资源的接口位置标高等提供设计院。2）做好现场水、电、路、电话通讯网络等准备工作，特别是水、电的引入要考虑临时性和永久性问题。3）项目部办公地点的搭建工作。4）确定开工顺序、施工和销售一并考虑与准备。三、合作单位是过程实施保证现场和技主准备完成后选择优秀的合作单位是项目顺利实施的保证。合作单位主要为工程承包单位、监理单位和大型设备材料供应单位，这个阶段的工作也是最令项目管理头疼的事情，各种关系蜂拥而至，令项目部很难选择，我觉得这个阶段应抓好的主要工作：1、制定适合项目的招投标管理办法，组成由工程、财务等主要部门组成的招投标领导小组来统一实施。2、提高准入门槛，对投标单位的资质、业绩、管理和技术人员要做相应的要求。3、加强对合作单位的考察过程（所干工程、资料人员是否相符，可到建设单位了解配合情况）4、制定较为合理的承包价格（投标文件、计价标准的起草，可委托造价事务所做造价分析做到心中有数等）5、制定严谨的合同条文。其次要选择相对较专业的监理公司，最大限度的鼓励和发挥监理公司的作用。监理公司由于目前的市场不规范，没有按国家规定计取管理费用，所以整体的技术水平相对较差，人员大多来自厂矿企业基建部门和施工单位工长技术员退休居多，另外就是毕业的学生。同样的监理公司收费也不一样，一般从3元到 15 元每平米不等。尽管这样做为一个技术服务企业，项目在对监理的管理上应以如何发挥监理的工作积极性为主导思想。1、在选择监理公司时要看业绩和监理工程的现场，在现有的人员里要挑人，尽量挑技术能力较强的管理人员。2、在管理上有的项目是项目部直接管理，有的是工程部管理，无论谁管我认为首先在思想上要把监理公司当做一个对咱们进行技术服务的，不能当作一个下属单位去管理，在位置上是平等的，要互相尊重，尊重监理人格，最大程度的调动和激发监理的工作积极性。3、目前监理公司工资待遇偏低，所以有时候项目也可适当的进行奖励，比如一个季度无质量安全事故发生进行适当奖励以激发工作热情，过节发点礼品等都是很有效的办法。4、同时还要控制监理工程师的一些个人不当行为，如向施工单位索取财物，介绍供货料和小的分包队等一经发现要严肃处理。最后要理顺与当地村民的关系。四、材料物资准备是保障1、为了合理控制成本，工程在发包时可能将一些主要材料和市价格波动大的材料由甲方自已供应，在开工前做为甲供部分材料要做好市场调研，选择质优价廉与项目定位相匹配的材料，在开工前要一一落实。另外要分析材料市场价格的走势，在价格进入低谷时可相对多储备一些材料，由钢材、线缆等材料。2、要制定完善的材料供应办法和供应程序，特别是在产品的质量、数量、计划单的报送量的审核，采购过程出入库签字办法、进场后的材料验收、复试、资料收集等一定明确程序。3、在合同或招标文件中要约定对甲供材料的处置办法，按什么价计入预算、决算时按啥价格扣除，差价部分怎样处理，税金怎样处理，剩余材料怎样处理等等都有应约定清楚。一个项目从考察到土地取得项目定位到获批开工，来之不易，从这个角度来讲，开工前的工程准备不容一丝一毫的马虎与懈怠。另外，现代企业管理的理论认为，企业管理的重点是生产经营，而生产经营的核心是决策。工程项目施工准备工作是生产经营管理的重要组成部分，是对拟建工程目标、资源供应和施工方案的选择，及其空间布置和时间排列等诸方面进行的施工决策。由此可见，项目开工前的准备工作更是至关重要。今天，我就项目开工前工程准备工作和大家进行交流。项目开工前工程方面应准备和完善的工作大致分为四个方面的准备工作：关键人员与技术准备基础施工现场准备保证合作单位准备保障物资材料准备第一部分人员与技术准备是项目运营关健1、人员准备：随着公司不断的发展壮大，项目一般都在 10 万以上建筑面积，面对日益竞争激烈的房地产市场，如何把产品做细做精显得优为重要，所以这就需要更加专业的人去完成，一般项目工程人员应配备专业要有：工民建专业、给排水与暖通专业、电器专业、造价员和材料员，更大的项目还需配备项目总工程师或技术负责人，资料员等人员。人员的基本条件应具备相关专业大专以上学历，助理工程师以上职称，5 年以上现场工作经验，综合协条管理能力强，目前咱们项目工程管理人员比较缺少，所以人员应配备齐全，本身每一个人都是在创造价值的。（比如碧水茗居接箱变事情）2、人员准备完成后要建立建全各项管理制度工程管理的各项管理制度是否建立建全，直接影响到开工后的管理工作。有章不循其后果是严重的，而无章可循更是危险的，所以要建立制度如工程质量进度的检查与控制制度、工程例会制度、奖罚制度、工程变更签证制度、工程结算制度、材料供应制度，图纸和资料管理等相关制度。3、技术准备：确定建筑设计研究院、景观设计单位和地质勘察单位。一般在项目定位完成后进入方案设计阶段，建筑设计院开始参与，在方案阶段设计主要以策划部为主，方案确定后进入施工图阶段以工程部门为主。在施工图设计前工程部门会同策划部门要编制详细的建筑设计任务书，明确户型配比、使用功能、施工技术措施和工艺选用各个专业要提出具体的要求，要结合在平时管理过程中的一些经验和以前项目的不足，在设计阶段一定要参与，不能由设计院去自行设计，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行这是保证设计质量、进度、控制成本的关健一步。因为设计阶段影响工程造价的程度为 35%，而至施工开始，通过技术措施节约工程造价的可能程度只有 510%，所以工程造价控制关健在设计，为此要抓好以下几方面工作：1）强化意识、增强观念施工图设计人员往往只关注技术、安全，设计保守、盲目加大安全系数，所以要多和设计人员沟通，让设计单位和人员必须树立经济核算的意识和观念。2）要重视资料的收集特别是一个新型建材的应用要反复论证，要有成功的案例方可实施，不能盲目使用，有的设计人员不坚守职业道德，极力推荐新材料应用这都是不可取的（举例伸缩缝作法）。3）积极推行限额设计在保证安全和使用功能前提下，应推行限额度，按专业、按含量的造价限额，比如根据多年施工经验和造价分析目前向 1826 楼在 7 度设防区大的主材平米含量应为钢材不应超 60kg，砼在0.45m3、水泥0.28kg，安装应控制在总价 20%以内，塑钢门窗（按阳台不封闭）考虑板式楼按应控制在 50 元/m2 以内点式楼控制在 40 元/m2。4）可实行设计的奖罚制度可在设计费中提出一部分资金，奖励那些方案设计优秀，工程造价节省的设计。在方案总平确定完后，设计院提出地基承载力要求后，选择地基勘察单位也非常重要，按这几年管理经验，在地基各种检查完成后，应增加一项现场载荷试验更应准确的提出地基承载力，这对确定合理的基础方案起着关健的作用。在施工图设计过程中景观公司也要提前介入方案设计，一是为项目宣传有实质性的内容，二是为在设计平面确定一些公建、道路、车库和管网提供依据。4、要确定相关的检测单位和图纸审查单位：相关的检测单位主要有桩基检测单位，房屋沉降检测单位，特殊材料的检测单位，同时图纸审查单位在施工图设计完成后也要确定下来，审查单位也要选择技术力量较强的单位他可以审查出图纸设计存在的一些问题，以便更好的改进。5、购置相关的资料、图集、规范等用工具书。6、一定要做好图纸的熟悉和会审工作图纸设计中存在的问题，一定要在开工前发现并预以改正，避免过程中的损失和浪费，主要查看总平尺寸和实际地块是否相符，图纸中的几何尺寸、坐标、标高说明建筑和结施是否一致，安装各专业如水、电、暖、弱电、消防，闭路等到是否有打架现象，各节点的做法和标准图集是否一致等等一系列问题都要在熟悉图纸中发现。二、施工现场准备是顺利开工基础1、对宗地现状的了解1）四至范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较，根据现状确定?.00，并考虑土方平衡问题；3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；5）土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；6）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求，优先选择具有勘察大师的勘察单位进行，为设计院提供设计依据。（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等）2、现场开工准备1）对现有遗留问题的处理，如清苗、高压线迁移等，同时收集周边路网图纸及各种城市配套资源的接口位置标高等提供设计院。2）做好现场水、电、路、电话通讯网络等准备工作，特别是水、电的引入要考虑临时性和永久性问题。3）项目部办公地点的搭建工作。4）确定开工顺序、施工和销售一并考虑与准备。三、合作单位是过程实施保证现场和技主准备完成后选择优秀的合作单位是项目顺利实施的保证。合作单位主要为工程承包单位、监理单位和大型设备材料供应单位，这个阶段的工作也是最令项目管理头疼的事情，各种关系蜂拥而至，令项目部很难选择，我觉得这个阶段应抓好的主要工作：1、制定适合项目的招投标管理办法，组成由工程、财务等主要部门组成的招投标领导小组来统一实施。2、提高准入门槛，对投标单位的资质、业绩、管理和技术人员要做相应的要求。3、加强对合作单位的考察过程（所干工程、资料人员是否相符，可到建设单位了解配合情况）4、制定较为合理的承包价格（投标文件、计价标准的起草，可委托造价事务所做造价分析做到心中有数等）5、制定严谨的合同条文。其次要选择相对较专业的监理公司，最大限度的鼓励和发挥监理公司的作用。监理公司由于目前的市场不规范，没有按国家规定计取管理费用，所以整体的技术水平相对较差，人员大多来自厂矿企业基建部门和施工单位工长技术员退休居多，另外就是毕业的学生。同样的监理公司收费也不一样，一般从3元到 15 元每平米不等。尽管这样做为一个技术服务企业，项目在对监理的管理上应以如何发挥监理的工作积极性为主导思想。1、在选择监理公司时要看业绩和监理工程的现场，在现有的人员里要挑人，尽量挑技术能力较强的管理人员。2、在管理上有的项目是项目部直接管理，有的是工程部管理，无论谁管我认为首先在思想上要把监理公司当做一个对咱们进行技术服务的，不能当作一个下属单位去管理，在位置上是平等的，要互相尊重，尊重监理人格，最大程度的调动和激发监理的工作积极性。3、目前监理公司工资待遇偏低，所以有时候项目也可适当的进行奖励，比如一个季度无质量安全事故发生进行适当奖励以激发工作热情，过节发点礼品等都是很有效的办法。4、同时还要控制监理工程师的一些个人不当行为，如向施工单位索取财物，介绍供货料和小的分包队等一经发现要严肃处理。最后要理顺与当地村民的关系。四、材料物资准备是保障1、为了合理控制成本，工程在发包时可能将一些主要材料和市价格波动大的材料由甲方自已供应，在开工前做为甲供部分材料要做好市场调研，选择质优价廉与项目定位相匹配的材料，在开工前要一一落实。另外要分析材料市场价格的走势，在价格进入低谷时可相对多储备一些材料，由钢材、线缆等材料。2、要制定完善的材料供应办法和供应程序，特别是在产品的质量、数量、计划单的报送量的审核，采购过程出入库签字办法、进场后的材料验收、复试、资料收集等一定明确程序。3、在合同或招标文件中要约定对甲供材料的处置办法，按什么价计入预算、决算时按啥价格扣除，差价部分怎样处理，税金怎样处理，剩余材料怎样处理等等都有应约定清楚。