项目评估报告-房地产.pdf

名目名目*房地产开发集团房地产开发集团“*贷款评估报告贷款评估报告评估报告摘要评估报告摘要致：致：*房地产信贷处房地产信贷处受贵处的托付，依据贵处对贷款企业及名目贷款进行审查的要求，本着独立、客瞧、公正的原因此，我们对*房地产开发集团*名目进行了必要的名目评估调查工作，着重了解和评价*房地产开发集团*名目的合法性、借款人承贷能力、资金筹措和运用、贷款风险、担保、市场前景评价和财务效益。在对所猎取的资料进行了充分细致的分析研究后，我们形成了本次评估报告的结论，作为贵处对*房地产开发集团*名目贷款进行评审的参考资料。一、名目概况一、名目概况“*名目总体 为中高档居住社区，名目用地面积 37415 平方米，建筑占地面积 11700 平方米，设计总建筑面积 163566 万平方米，其中住宅建筑面积 130472平方米，商用建筑面积27454 平方米，地下建筑车库面积5640 平方米，居住户数 1238 户。名目绿化率32.8%、容积率4.372、建筑密度31.27%。小区有停车场车位 323 个，会所、儿童游乐场、游泳池、后山公园、健身馆以及智能化设施等配套设施。名目共 多层建筑 A-J 十幢，均为 16 层，建筑高度，一至三层为商业用房，四至十六层为住宅。住宅有 12 个户型，面积为 80180 平方米，平层错层风格各异，主力户型为 120 平米左右。二、评估报告要紧内容二、评估报告要紧内容1、承贷主体*房地产开发集团成立于 1999年3 月，公司位于*区渝东大花园，注册资本注册资本叁仟壹佰陆拾捌万柒仟元人民币。经营范围：房屋建筑工程；房屋销售；物业治理；建筑材料；装潢材料；建筑设备租赁；五金交电；家具；工艺美术品不含金银饰品；建筑模型制作；钢材冶炼销售。企业类型有限责任公司。房地产开发资质壹级资质。法定代表人：*。业主已成功开发了“*花园、“*翠园、“*雅园、“龙庭半岛不墅、“*天景园、“*购物广场、“*渝东大花园、“*美食城等名目，开发面积逾 800亩，建筑总面积近120万平方米。开发的“*渝东大花园楼盘被*建委评为“*十佳优秀住宅小区；“*龙庭半岛不墅荣获*人民政府“园林式住宅小区称号；“*翠园被*消费者协会评为“消费者满足楼盘；“*美食城被*人民政府评为“*十大餐饮名街。连续三届被评为“*房地产开发50 强企业。从上述情况瞧，业主有丰富的房地产开发经验。截至 2005 年 10 月 31 日，企业总资产 25796 万元，总负债 5717 万元，股东权益 20079 万元，资产负债率22.16%，流淌比率2.79，速动比率1.55，企业的资产质量较好，企业负债结构较为合理，资产负债率处于行业较低水平，偿债能力较强。*行 AAA 信用等级企业。2、名目根基要素名目报建手续与进度根基相符；建设必要性充分；建设条件成熟；参与建设单位符合资质要求。3、投资估算和资金筹措名目总投资13096万元，其中：名目资本金 6000 万元，占总投资%，自筹资金4296万元，占总投资%，银行贷款2800 万元，占总投资%。资本金全额到位并投进名目，自筹资金到位根基有保障依据财务测算，详见附表。4、名目市场前景业主有丰富的房地产开发经验和品牌优势，市场前景较好。5、名目财务效益经测算，本名目财务净现值2960 万元IRR=8%，其财务内部收益率为%，高于银行同期贷款利率和基准收益率折现率。其余财务指标如下：1、总投资：13096万元；总额6349万元，实现净利润4254万元；2、投资利润率32%；销售利润率23%；3、静态投资回收期：年；动态投资回收期：；4、贷款清偿期1.15 年评估中的贷款清偿期为理想状态下的期限，贷款行应与客户沟通，并依据名目的实际开发情况，在风险可控的情况下，确定合理的贷款期限。6、还贷能力分析在财务推测条件下名目具有相应的还款能力，但相关手续需进一步完善；同时，二线都市房地产市场本身开发的不屈定性和本名目建设周期较长，名目存在市场风险。7、担保能力分析担保方案可行，抵押物初步分析足值，银行在放款之前应再次聘请具有评估资质的评估机构对其资产进行具体评估，确定其资产价值。8、评估结论我们认为在高度关注报告中提及的咨询题和风险的情况下，银行对该名目进行贷款支持可行。报告人：*签发人：2005年11月28日第一章借款人资信评价第一章借款人资信评价第一节借款人概况第一节借款人概况*房地产开发集团成立于 1999年3 月，公司位于*区渝东大花园，注册资本注册资本叁仟壹佰陆拾捌万柒仟元人民币。经营范围：房屋建筑工程；房屋销售；物业治理；建筑材料；装潢材料；建筑设备租赁；五金交电；家具；工艺美术品不含金银饰品；建筑模型制作；钢材冶炼销售。企业类型有限责任公司。房地产开发资质壹级资质。法定代表人：*。业主已成功开发了“*花园、“*翠园、“*雅园、“龙庭半岛不墅、“*天景园、“*购物广场、“*渝东大花园、“*美食城等名目，开发面积逾 800亩，建筑总面积近120万平方米。开发的“*渝东大花园楼盘被*建委评为“*十佳优秀住宅小区；“*龙庭半岛不墅荣获*人民政府“园林式住宅小区称号；“*翠园被*消费者协会评为“消费者满足楼盘；“*美食城被*人民政府评为“*十大餐饮名街。连续三届被评为“*房地产开发50 强企业。从上述情况瞧，业主有丰富的房地产开发经验。截止2005年10月，总资产为25796万元，总负债为5717万元，所有者权益为20079万元。2004年实现销售收进为34376万元。第二节经营者素养第二节经营者素养法定代表人*，男，汉族，现年 37岁，大专学历，高级工程师职称，*区人大代表，*房产协会副会长，*区商会副会长。曾任*区再生资源回收经理、*区茂兴钢厂厂长、*房地产开发集团董事长兼总经理。从事治理工作二十余年，有着丰富的治理经理。名目负责人*，男，汉族，现年 34岁，大专学历，工程师职称。1995年至1996年任*区君宅房地产开发总经理秘书；1996年至1997年任*区君宅房地产开发副总经理；1997年至2001年任北京名亨投资开发副总经理；2001年至今任*房地产开发集团副总经理。*同志从事房地产开发工作近 10年，历任销售副总经理等职，曾参与居宅小区和名亨小区的开发和销售。于 2001年进进*房地产开发集团，先后任公司宣传编辑室主任，编辑副总，销售副总等职务，现任*名目总经理，全面负责*名目的开发、营销。财务负责人*，男，汉族，现年38 岁，经济师职称，中共 D 员，大学本科学历，毕业于四川大学经济治理专业。1984 年 12 月考进*行*分行，历任会计员、业务经理、信贷科长；2002 年 11 月从*行辞职，任*房地产开发集团公司财务总监至今，负责整个集团公司对内对外财务治理及协调工作。从经营者的经历和业主近几年取得的业绩瞧，具备使名目顺利实施的根基条件。第三节借款人财务状况及偿债能力评估第三节借款人财务状况及偿债能力评估（一）根基情况企业 2005 年 10 月 31 日资产负债表单位：万元序号123456789101112131415161718192021222324252627282930323334资产资产流淌资产：货币资金短期投资应收票据应收股利应收利息应收账款预付货款应收补贴款其他应收款存货年初数1808353412002068034期末数581807613501915727110序号35363738394041424344454647484950515253545556575859606162636465666768负债及股东权益流淌负债：短期借款应付票据应付账款预收帐款应付工资应付福利费应付股利应交税金其他应交款其他应付款其他流淌负债年初数2136123124063233412686期末数761145324066133514687流淌资产合计流淌资产合计长期投资：长期股权投资长期债权投资14782147821592515925流淌负债合计流淌负债合计长期负债：长期借款应付债卷长期应付款专项应付款其他长期负债6837683761557175717长期投资合计长期投资合计固定资产：固定资产原价减：累计折旧固定资产净值工程物资在建工程固定资产清理11619864110110132797211102511048长期负债合计长期负债合计递延税款：递延税款贷项6156150 0负债合计负债合计股东权益：实收资本其中：法人股资本公积金盈余公积金其中：公益金本年净利润未分配利润外币报表折算差额745274529685641571757179688086固定资产合计固定资产合计无形资产及其他资产：986498644097219721401062511025无形资产：长期待摊费用原值减：累计摊销长期待摊费用净值其他长期资产递延税项：递延税款借项31无形资产及其他资产合计40404040股东权益合计股东权益合计17234172342007920079资产合计资产合计24686246862579625796负债及股东权益总计负债及股东权益总计 24686246862579625796（二）资产质量状况分析截至 2005 年 10 月 31 日，企业总资产 25796 万元，总负债 5717 万元，股东权益 20079 万元，资产负债率22.16%，流淌比率2.79，速动比率1.55，企业的资产质量较好，企业负债结构较为合理，资产负债率处于行业较低水平，偿债能力较强。资产质量状况如下：1、流淌资产截至 2005 年 10 月 31 日，企业流淌资产15925 万元，占总资产的%，要紧分布情况如下：单位：元科目货币资金短期投资应收票据应收股利应收利息应收账款预付货款应收补贴款其他应收款存货金额581.000.000.000.000.008,076.001,350.000.00191.005,727.00占流淌资产的比例3.65%0.00%0.00%0.00%0.00%50.71%8.48%0.00%1.20%35.96%流淌资产合计流淌资产合计15,925.0015,925.00100.00%100.00%企业流淌资产要紧为应收款和存货，分不占 50.71%和 35.96%。其中应收账款中要紧是个人购房款为 3507 万元397 户，存货要紧是公司在前期开发房地产名目的存量房，能够瞧出，该公司的流淌资产较好。2、固定资产截至 2005 年 10 月 31 日，企业固定资产9721 万元，占总资产的37.68%，要紧分布情况如下：单位：元科目固定资产原价减：累计折旧固定资产净值工程物资在建工程固定资产清理金额11,048.001,327.009,721.000.000.000.009,721.009,721.00占固定资产的比例100.00%0.00%0.00%0.00%100.00%100.00%固定资产合计固定资产合计固定资产要紧为公司拥有的房屋、汽车、办公设施和机械设备，其中房屋占 7259万元，目前固定资产形态正常，均处于使用之中。3、无形资产及其他资产截至 2005 年 10 月 31 日，业主的无形资产仅为 40 万元。（三）业主负债结构分析截至 2005 年 10 月 31 日，企业负债总额5717 万元，全部为流淌负债。负债结构如下：单位：元科目短期借款应付票据应付账款预收帐款应付工资应付福利费应付股利应交税金其他应交款其他应付款其他流淌负债流淌负债合计负债合计金额76101,4532,40606103351468705,7175,717占流淌负债的比例13.31%0.00%25.42%42.09%0.00%1.07%0.00%5.86%0.24%12.02%0.00%0.00%100.00%100.00%100.00%至 2005 年 10 月 31 日，企业负债特别少，共计 5717 万元，占总资产的%，其中短期借款 761 万元是*建司向*商业银行天城支行分三次共计贷款 646 万元，用于购置机械设备等；*集团向*行贷款 115 万元，用于短期流淌资金；目前贷款形态为正常。应付账款要紧是建筑公司应对外支付的材料款和龙庭物资公司应支付的材料款。预收账款 2406 万元全部是预收的购房款。从负债情况瞧，其负债结构较为合理。第三节借款人经营情况及今后开发前景第三节借款人经营情况及今后开发前景*房地产开发集团成立于 1999年3 月，已成功开发了“*花园、“*翠园、“*雅园、“龙庭半岛不墅、“*天景园、“*购物广场、“*渝东大花园、“*美食城等名目，开发面积逾 800亩，建筑总面积近120万平方米。开发的“*渝东大花园楼盘被*建委评为“*十佳优秀住宅小区；“*龙庭半岛不墅荣获*人民政府“园林式住宅小区称号；“*翠园被*消费者协会评为“消费者满足楼盘；“*美食城被*人民政府评为“*十大餐饮名街。连续三届被评为“*房地产开发50 强企业。近几年经营情况见下表：名目一、主营业务收进2003 年283282004 年2005 年 10 月3437631199主营业务收进净额减：主营业务本钞票主营业务税金及附加二、主营业务利润营业费用治理费用财务费用三、营业利润减：营业外支出四、利润总额减：所得税五、净利润销售净利率2832823131125339444858251272506250665918476.52%343762797614774922555972170323593225111621096.14%31199242411484547353411317537333733128824457.84%公司通过多年的开发，各项业务均取得了较好的成绩，特别是房地产开发业务，在*区的房地产市场占有重要的份额，并已形成了良好的品牌形象，其“*品牌成为*房地产第一品牌，对*区的房产价格碍事甚大，企业的经营能力和盈利能力逐年递增，有较强的抗风险能力，可持续开发能力较强，前景瞧好。第五节借款人信用状况评价第五节借款人信用状况评价*房地产开发集团根基帐户开在*行*分行高笋塘分理处，2005 年在*行信用等级评估中评估为AAA级信用企业，在2005年5 月被*建委授予*房地产行业诚信企业。经查询人行信贷咨询系统，至 2005 年 10 月 31 日，公司共有借款761万元，该公司各项贷款的形态均正常，不欠息，无不良信用记录。第二章名目根基情况评价第二章名目根基情况评价第一节名目建设的必要性第一节名目建设的必要性*直辖后，*是*的第二大都市。*区第二次 D 代会制订了全面奔小康的具体任务，即在今后的近 20 年中，通过经济开发的带动，*城区的都市占地面积，将由现在的 37.8 平方公里抵达 100 平方公里；都市人口将由现在的 52.8 万抵达 100 万；国内生产总值将在 2000 年的本原上翻两番2000 年为 81.6 亿元，可见，*建设小康社会的任务，更为艰巨和繁忙。*今后 20 年的奋斗目标是：建设成为百万人口的*第二大都市。随着都市规模的扩大，和都市经济的开发，从而刺激*的流淌人口不断增加。为*房地产业开发带来重大商机，*对周边的辐射和带动作用将进一步增强。2004 年，随着移民迁建扫尾，大面积的集资建房减少，*房地产市场通过了一段调整期，正在由特别市场向一般市场过渡，开始走向良性开发轨道。由于区委、区政府接着实施都市带动战略，大力推动*第二大都市建设，加上交通优势、宏瞧经济形势趋好等因素刺激，*房地产业取得了较大开发，投资增长，市场升温，趋势良好，有力地促进了全区经济社会开发。也为本名目在该大背景的条件下投进建设提供了良好的机遇，名目建设的必要性要紧表现在以下几方面：一移民搬迁安置的需要*区是三峡移民大区，吞没城镇房屋面积 217.01 万平方米，动迁移民近 14 万人，吞没耕地面积 34350 亩，柑桔地 9157 亩，吞没工矿企业 168 个。固定资产原值19334.96 万元。*区移民安置任务重，*区不但自有动迁移民近 14 万人，周边区县的移民也大量涌进了*。据统计，仅云、开、奉、巫几个县就有近 3 万移民在*安家落户，成为*区都市人口。因此，增加了*都市人口荷载，加剧了安居矛盾。该名目的开发，可增大移民安置容量、缓解安置矛盾。二是改善都市人居环境，提高生活质量和居住文化的需要在 1999 年，*区委、区政府提出了“都市空心化，住房郊区化的口号，2001年 6 月，又提出了*都市建设的总体方针，优化组团形成特色，旧城功能恢复，新区加快配套建设，2002 年 8 月出台的?*都市开发战略?中提出了把*建设成适宜于人居的库区移民型山水园林都市的都市开发战略自标。*紧扣*开发，紧随时代脉博，在房地产开发建设中，满足人们对居住条件从单一的居住需求，变成了多功能需求；从简单的生理需求，延伸到了对居室文化艺术的心理追求。满足人们选择郊区生活所向往的自然、宁静和清新。因此，*集商住、现代物流、时尚人居为一体，可享花草环合之清幽，览高峡平湖之盛景；外瞧造型典雅，室内布局合理，充分显示了健康、时尚、简洁、适用的现代居住文化理念，满足了人们对居住环境的要求。三房地产业有利于促进国民经济全面开发2004 年*房地产的增加值占全区 CDP 的比重抵达 3.28，同比增加 0.17 个百分点。房地产既是投资品，又是消费品。房地产业的开发，一方面能够直截了当刺激投资需求，另一方面也能够拉动消费需求，其产业关联度相对较高。在生产、流通和使用消费各阶层，直截了当对建筑、建材、化工、机械、家电、家具、装饰等产生碍事，对经济的拉动作用极为明显。房地产业在国民经济中的地位和作用突出。因此，该名目建设十分必要。第二节名目概况第二节名目概况“*名目总体 为中高档居住社区，名目用地面积 37415 平方米，建筑占地面积 11700 平方米，设计总建筑面积 163566 万平方米，其中住宅建筑面积 130472平方米，商用建筑面积27454 平方米，地下建筑车库面积5640 平方米，居住户数 1238 户。名目绿化率32.8%、容积率4.372、建筑密度31.27%。小区有停车场车位 323 个，会所、儿童游乐场、游泳池、后山公园、健身馆以及智能化设施等配套设施。名目共 多层建筑 A-J 十幢，均为 16 层，建筑高度，一至三层为商业用房，四至十六层为住宅。住宅有 12 个户型，面积为 80180 平方米，平层错层风格各异，主力户型为 120 平米左右。各幢建筑物的具体情况见下表：幢号ABCDEFGHIJ合计住宅商住框架用途建筑结构建筑面积339401133010278204981379817860178601113217726163566第三节名目的市场定位第三节名目的市场定位1、客户群定位本名目定位为该区域内的中高档楼盘，要紧面对移民户、企业治理人员、公务员、外地常驻经商人员和外出务工置业者。2、价格定位依据该名目销售情况瞧，目前住宅的销售均价 1165 元/平方米，且销售情况良好；商业用房销售均价 5325 元/平方米，但目前实现销售的商业用房均为位置好的，估量后期的销售均价会下落。综合考虑业主的品牌优势，住宅按 1150 元/平方米，商业用房按 3000 元/平方米定价，实现的保障性较高。3、产品定位“*名目总体 为中高档居住社区。4、名目销售策略A、推广内容：针对确定的目标群体，按谋划、分时期、系统地对小区的整体形象集中进行广告宣传。B、推广方式：报纸、车身、电视台、户外及路牌广告、海报、各种宣传资料、进行大型活动等，具体采纳的宣传媒体和方式应依据其效果和费用而定。本名目在销售上拟采取的销售策略为：广告宣传、引进大型商业企业进驻等方式吸引人气；各楼盘逐次推出、价格低开高走，将有利于名目的可持续销售。5、综合分析本名目产品定位符合*区居民消费习惯和采办力水平；客户定位、市场区域定位通过严密分析，定位明确、科学；产品价格定位合理。本名目的住宅均价在2200元/(建筑面积)，低于目前的大渡口区平均房价。第四节名目建设合法性分析第四节名目建设合法性分析该名目差不多取得以下合法性手续：1.企业法人营业执照和组织机构代码证；2.税务登记证；3.房地产开发公司资质等级证书；4.公司章程及验资报告；5.立项批复；6.初设批复；7.建设工程选址意见书；8.土地出让合同只有；9.建设用地 许可证；10.建设工程 许可证缺 C、I 栋；11.消防设计审核意见书；12.环境碍事评价审批意见缺 C、G、H、I、J 栋；13.施工许可证缺 C、J 栋；14.预售许可证缺 C、G、H、I、J 栋；15.企业提供的其他相关资料。本名目还需办理以下合法性手续：本名目还需办理以下合法性手续：1 1、2、3、4、5、土地使用权证；土地使用权证；C、I 栋建设工程 许可证；C、G、H、I、J 栋环境碍事评价审批意见；C、J 栋施工许可证；C、G、H、I、J 栋预售许可证第五节名目开发周期及工程进度谋划第五节名目开发周期及工程进度谋划一、总体进度安排名目采取分期开发，滚动开发的建设原因此，分两期工程进行开发，一期开发79566 平方米，已于 2005 年 6 月竣工，二期已开工，其名目进度谋划为：幢号ABCDEFGHI建筑面积339401133010278204981379817860178601113217726谋划开工时刻2004 年 5 月2004 年 7 月2005 年 12 月2004 年 8 月2004 年 10 月2004 年 12 月2005 年 8 月2005 年 12 月2006 年 2 月谋划竣工时刻2005 年 5 月2005 年 7 月2006 年 11 月2005 年 9 月2005 年 5 月2005 年 12 月2006 年 10 月2007 年 2 月2007 年 4 月J合计1635662006 年 3 月2007 年 4 月我们认为工程进度安排根基合理，上述工程按正常施工条件和资金筹措谋划，依据前期的建设进度，名目如无意外可按谋划完工。二、名目目前投进资金情况名目建设的形象进度：幢号ABCDEFGHIJ合计建筑面积339401133010278204981379817860178601113217726163566工程形象进度已竣工已竣工未开工已竣工已竣工主体已完，正进行外装饰场平根基完工未开工未开工未开工截止评估时点 2005 年 10 月 31 日，本名目已投进资金 6706 万元，其中土地费用 919 万元、配套费 327 万元、工程进度款 5460 万元。经分析该名目资金投资谋划与资金来源是相习惯的，资金使用与名目实施进度也是根基相衔接的。第六节名目建设条件评价第六节名目建设条件评价依据本章第一节和第二节的介绍可知，名目建设地为*区新城周家坝，建设条件较好。从周边环境和业主已取得的相关建设手续可知，名目具备建设的必要条件。第七节相关单位的资质评价第七节相关单位的资质评价该名目建设工程设计由*合信建筑设计院设计，甲级；名目施工承建方为*建筑安装工程，房屋建筑工程施工总承包壹级；名目监理工作由*佳兴建设监理担任，甲级；物业治理公司：*物业，依据参与名目建设的单位资质等级和业务范围，能够开展该名目的设计、施工建设、监理和物业治理工作。第三章名目投资估算和筹资评价第三章名目投资估算和筹资评价第一节名目总投资估算第一节名目总投资估算一、*房地产开发名目用地面积37415 亩，总建筑面积163566，建设总投资13096万元。二、估算方法1、土地取得费：依据拍卖成交价、出让金和拆迁合同估算；都市配套费按地点优惠标准20 元/平方米，共计327万元。2、工程前期费：名目前期费、设计费(建筑、景瞧、概念)按 8 元/计算；水文、地质勘测费按实际发生额 2 万元；平基土石方按实际发生额计算 75 万元。3、本原设施费用：依据合同并进建安工程费中。4、建设安装工程费用：依据合同 9666万元含本原和配套设施费用。5、公共配套设施费用：并进建筑安装费中。6、财务费用建设期：依据建设期贷款的实际占用情况估算，按贷款年利率5.76%计算，至工程完工，财务费用共计 131万元。7、治理费用：按销售收进 2%估算。8、销售费用：按销售收进 3%估算。9、其它费用按合同或相关约定：白蚁防治费免收；估算；施工图审查费按1.5元/平方米估算；设计审查费 1.5元/计算;工程质量监督费按工程费用 2估算；防雷施工监审费按免收；人防费本名目不计算；其他费用等。以上共计80万元。10、不可预见费：按静态投资的 3%估算，共计378万元。以上投资额中工程直截了当费参照名目设计方案、可行性报告和*地区1999年*建筑工程基价表、*工程造价信息、施工合同和类似工程相关费用估算；其它工程建设费用估算除依据业主已签订的各项合同协议和*房地产税费相关政策外，还考虑了业主在公司经营中实际需发生的费用。第二节资金来源评价第二节资金来源评价一、投资构成该名目总投资13096万元，其中：名目资本金6000万元，占总投资%，自筹资金4296万元，占总投资%，银行贷款2800万元，占总投资%。二、资金来源及到位分析1、名目资本金的来源及名目资本金到位分析：截至2005年 10 月，已投进6706万元，依据业主2005年 10 月的财务报表，总资产 25796 万元，总负债 5717 万元，所有者权益 20079 万元，资产负债率 22.16%。总资产和所有者权益同时减往 6000万元资本金和本名目销售收进 2362万元，资产负债率为32.79%；另一方面，业主只有761 万元短期银行，其中*建司向*商业银行天城支行分三次共计贷款 646 万元，用于购置机械设备等，*集团向*行贷款 115 万元，用于短期流淌资金；综上所述，能够认为已投进资金 6706 中有 6000 万元是资本金投进。资本金100%到位。2、自筹资金的到位评价自筹资金的来源要紧为名目的销售收进，通过对本名目的财务测算，在工程进度和销售谋划如期实现的情况下，建设期内保证 4296 万元自筹资金是根基有保障的详见附表四。综上分析，该名目资金的来源有保障。第三节第三节1、实际投进情况：名目投资谋划评价名目投资谋划评价截止评估时点 2005 年 10 月 31 日，本名目已投进资金 6706 万元，其中土地费用 919 万元、配套费 327 万元、工程进度款 5460 万元。2、资金来源谋划：自筹资金销售收进来源谋划分析：名目于2004年5 月开工，谋划2007年4 月全部竣工，施工期限 36 个月。目前已取得A、B、D、E、F 的预售许可证。通过对本名目的财务测算，在工程进度和销售谋划如期实现的情况下，建设期内保证 4296万元自筹资金到位是可行详见附表四。本次评估测算住宅销售率为 95%，车库销售率为0%，商业用房销售率48%。3、名目投资谋划；该名目谋划工期约 36 个月2004 年 5 月至 2007 年 4 月，经分析该名目资金投资谋划与资金来源是相习惯的，资金使用与名目实施进度也是根基相衔接的。第四章名目市场分析第四章名目市场分析第一节名目销售第一节名目销售(出租出租)方案和营销谋划分析方案和营销谋划分析本名目建成后要紧是对外销售，业主在销售上采取了相应的销售策略，制订了周密的营销售谋划，引进大型商业企业进驻、各楼盘逐次推出、价格低开高走等方式，促进本名目的可持续销售。现新世纪超市已进住。本名目的住宅占要紧，建筑面积 130472 平方米，占总建筑面积163566 平方米的80%，是本名目的营销重点，从名目现在的营销编辑、市场运作和销售情况来瞧，在保证该名目质量、工期本原上，在测算的销售期内能够抵达预期收益。第二节同类竞争名目的对比第二节同类竞争名目的对比1、名目所在地房地产状况*区的房价从 2003 年下半年开始升高，在 2004 年里一路上扬，特别在住宅方面，更是交易行动，不管新区旧区、不管商品房、二手房，价格和面积均有不同程度的增长，市场出现较为行动的情况。但另一方面，房屋提供结构存在户型结构、区域结构、品质结构等方面的矛盾，70100 平方米左右的中小户型提供缺少，环境好、配套好、物管好的住宅更是提供缺少，整个市场还不能满足多层面、多形式的消费需求。2、周边物业调查分析评估中通过对本名目所在地周边物业调查，在建的房地产开发名目较多，在此选择三家进行比立分析。1、龙珠丽锦：该楼盘由*海托房地产开发开发，小区位于瞧音岩组团片区，与*区中医院毗邻。周边环境秀丽，空气清新，没有任何污染源头，小区地质条件好，是一个封闭景瞧小区。龙珠丽锦小区占地 30 亩，总建筑面积为 68000 平方米，绿化率 45%，容积率3.4，小区采纳独特的现代风格设计。框剪结构，由会所和龙隐阁、珠玑阁、丽景阁、锦绣阁以及两个广场组成；生活配套完善，小区设有大型地下智能化停车场并提供豪华专线大巴；小区采纳多层次立体绿化，以架空层、晨跑环道、瞧景平台以及水体设计来满足人们对生活的舒适感受。该物业目前均价 1200 元/平方米，销售情况较好。2、黑龙春天花园：位于*区高笋塘乌龙池 123 号。占地120 亩，总建筑面积 21 万 m22，其中：住宅 18 万 m2，商业用房 3 万 m22，绿地率 25.8%。是*黑龙房地产开发集团精心打造的*主城区惟一的山水园林住宅小区。该小区区位优越，交通便利。地处沙龙路与王牌路两大主干道之间；设施配套，功能齐全，有完善的社区综合侍候设施及商业网点、购物中心、老年、青青年活动中心，是目前*乃至周边区县最大的文化场所。该物业目前均价 1200 元/平方米，销售情况较好。3、天仙湖滨湖大花园：位于风景秀丽的天子城下，紧邻天仙湖畔，距高笋塘、小天鹅约 1 公里，临和平广场。占地面积 60 亩，总建筑面积 14 万 m2，绿地率 60%，容积率 3.5，由*区祥瑞公司和*华升建筑工程集团开发。天仙湖滨湖大花园位于高笋塘组团和周家坝组团之结合部，紧靠天子城公园和天仙湖，迎浩瀚长江，瞧天仙湖水，览*全景，开发趋势较好。小区居周家坝和高笋塘之间，交通便利，与*美食城紧密相融，到和平广场十分方便。四面有 3 个菜市 名亨菜市、天子苑菜市、流水大桥菜市，2 个超市 源隆发超市、金马超市；福建小学就在四面。医疗机构也特别方便，旁边有 2 个医院民康医院、三峡外科医院。小区配套设施齐全，将设星级会所，小区还建有游泳池、中庭广场、车库等设施。该物业目前均价 1200 元/平方米，销售情况较好。通过以上分析，本名目在与以上各名目相比，不管在小区，设计理念，配套设施，物业治理，销售策略都有其独到之处，形成该名目的特点和优势，但目前在区域内也存在多个相似的同类型楼盘正在开发和对外销售，从而形成相互竞争，会对本名目的销售形成不利的碍事。第三节第三节 SWOTSWOT 综合分析综合分析一、名目优势1、品牌优势。该公司“追求品质、铸造经典的经营理念已逐渐迎得了消费群体信赖，在社会评选中一次又一次获奖。近一、两年开发的楼盘供不应求，一些优秀楼盘出现抢购和楼盘尚未开盘就预订的情况。其“*品牌成为*房地产第一品牌，对*区的房产价格碍事甚大。2、开发经验丰富。该企业开发资质和建筑资质均为壹级，具有丰富的开发和治理经验，开发、建筑、物业一体配套，能够充分保证开发名目的品质。从 1999 年到2005 年 7 月，公司开工面积共121 万平方米，竣工交房面积103 万平方米，实现销售 92 万平方米，已竣工的楼盘销售率近 90%，销售率位于*前 10 位。二、名目劣势1、体量大。该名目总建筑面积 163566 万平方米，体量较大，会给名目的销售增加一定的难度。总体上瞧，能够预期在以后宏瞧经济和市场状况无大幅动摇的情况下，名目顺利完成销售是可能的。第四节名目市场前景推测第四节名目市场前景推测(一*立即形成新一轮的房地产开发热一是*的宏瞧经济形势趋好，特别是工业经济出现大开发的势头，水、陆、空交通优势根基形成，这对*房地产业将起到巨大的推动作用。二是*实施都市带动战略，建设*第手大都市，推进都市化进程，使*的区域中心地位日益凸现。三是库区移民和外地商贾大量涌进*，加上旧城改造、征地拆迁等因素，形成巨大的需求和开发商机。以上因素，使*逐渐形成房地产开发的热土，必将促使一批高品质的楼盘应运而生。二市场需求进一步扩大，房价特别定住宅价格将稳中有升随着该区经济的开发和城镇居民可支配收进的增长，居民消费能力不断提高，个人住房消费成为市场消费主体的地位已是不争的事实。随着住房货币化分配的步伐加快，住房金融配套的完善和住房消费环境的进一步改善，全区住房市场将进一步繁华，住房消费有瞧进一步上台阶。按照，该区 2022 年城镇人口抵达 70 万，2022 年抵达 100 万。随着城区人口的增多，住宅需求量将同步增长。据测算，今后几年该区都市居民住房潜在需求量年均约 100 万平方米以上，这必将成为推动*房地产业开发的强大动力。*旧城改造拆迁户大局限实行货币安置，工商企业和第三产业征用的集体土地也要紧实行货币安置，这些拆迁户大多数将进进房地产市场选购商品房或二手房，这将会形成较大的现实需求。由于住宅需求旺盛，需求相对缺少，加上建筑材料、开发本钞票上升等因素，供求关系也促成了*高品质商品住宅价格上涨，房地产价格还将维持一定的增长。三房地产开发的市场环境将越来越好政府对房地产业开发更加重视，治理更加典型。房地产开发的一些遗留咨询题正在加大力度解决。通过整顿土地市场、房地产中介市场、房屋租赁市场，试行资本金制度，加强开发企业预售资金监管，推行商品房销售联机备策等措施，将确保*房地产投资环境、消费环境越来越好。从上述分析能够瞧出，名目的市场前景较好。第五章偿债能力分析第五章偿债能力分析第一节名目财务效益推测第一节名目财务效益推测1、收进测算“*名目 建设10 栋房屋，总建筑面积163566，其中住宅建筑面积 130472平方米，商用建筑面积 27454 平方米，地下建筑车库面积 5640 平方米。本次评估按比例预售(销售进度详见附表四)，估量业主于2005 年 8 月取得预售房许可证，本次评估测算住宅销售率为 95%，车库销售率为0%，商场销售率48%。本名目经测算可实现销售收进 18455万元详见附表四。2、本钞票测算1开发本钞票按当期销售收进比例结转。2治理费用及销售费用分不按销售收进的 2%、3%估算。3财务费用按年利率%分季度估算。4税金及附加按当年收进 5.75%估算。5所得税按当年利润总额 33%估算。62005年4 季度及往常的投进和收进都视为 2005年4 季度实现的投进和收进。3、利润总额、净利润该名目可实现利润总额 6349万元，实现净利润4254万元。见附表六。第二节名目现金流量和财务指标分析第二节名目现金流量和财务指标分析经测算，本名目财务净现值2960 万元IRR=8%，其财务内部收益率为%，高于银行同期贷款利率和基准收益率折现率。其余财务指标如下：1、总投资：13096万元；总额6349万元，实现净利润4254万元；2、投资利润率32%；销售利润率23%；3、静态投资回收期：年；动态投资回收期：；4、贷款清偿期1.15年评估中的贷款清偿期为理想状态下的期限，贷款行应与客户沟通，并依据名目的实际开发情况，在风险可控的情况下，确定合理的贷款期限。从上述指标可知，该名目具有较好的经济效益，在工程进度和销售谋划如期实现的情况下，银行贷款风险可控。第三节不确定性分析第三节不确定性分析1、通过敏感性分析，当销售收进和总投资向负面方向变化 10%时，名目财务净现值仍为正见附表九。2、BEP销售价格=固定本钞票变动本钞票销售税金及附加产量可销售面积=801元/综上分析：通过通过敏感性分析和 BEP分析，名目在销售收进、总投资等因素负向变化时名目财务净现值仍为正；同时分析测算的保本销售单价低于评估中的推测值。因此我们认为本名目具有一定的抗风险能力。第六章贷款方式分析第六章贷款方式分析该名目贷款采纳抵押担保贷款方式，对抵押物的分析情况如下：一、抵押资产概况拟以其子公司*房地产开发所属*、渝东大花园、*花园、*翠园、天景园的现房商业用房作为本次贷款抵押物。二、抵押资产价值依据*华川资产评估初步评估，抵押物价值 4810.13 万元，抵押率为 58.21%。三、抵押资产变现能力抵押物分不位于该公司开发的*、渝东大花园、*