长沙房地产调查报告.pdf

长沙房地产调查报告长沙房地产调查报告长沙居民目前住得怎样长沙居民目前住得怎样从调查所涉及的范围看，从调查所涉及的范围看，2020 个居民以居住楼房为主，个居民以居住楼房为主，87.787.7的家庭住的家庭住房为无电梯式楼房，只有房为无电梯式楼房，只有 3.73.7的家庭住在有电梯的商品房里，还有的家庭住在有电梯的商品房里，还有8.28.2住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达目前居民住房私有化比例已达 59.359.3，超过半数；超过半数；18.218.2向房管所租用房屋；向房管所租用房屋；11.511.5租住单位的房子。住房面积多数在租住单位的房子。住房面积多数在40408080 平方米之间。平方米之间。多少人准备买房多少人准备买房据调查，据调查，五年内准备购房的人占调查城市总体的五年内准备购房的人占调查城市总体的 21.921.9，其中以经济其中以经济适用房和商品房为主，适用房和商品房为主，预购面积在预购面积在 7070150150 平方米之间，平方米之间，可承受价格可承受价格以每平方米以每平方米 1000100020002000 元为主体，辅之以每平方米元为主体，辅之以每平方米 50050010001000 元及元及2000200030003000 元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。行贷款也占据一定比例。有了产权房，还买房吗有了产权房，还买房吗数据显示，调查总体中数据显示，调查总体中 59.359.3的家庭拥有住房产权，住房面积在的家庭拥有住房产权，住房面积在 20208080 平方米不等，平方米不等，多为多为 2 2、3 3 或或 4 4 口之家，口之家，其中以居住面积在其中以居住面积在 50508080平方米所占比例为最高，平方米所占比例为最高，20205050 平方米居住面积位居其次。还有小平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，那么，是不是只有这一小部分是不是只有这一小部分的租房者才是长沙房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。的租房者才是长沙房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显调查显示，在已拥有产权房的家庭中，示，在已拥有产权房的家庭中，23.323.3预计在五年内购房，预计在五年内购房，20.120.1预预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。调查显示，无产权房家庭主要希望购买调查显示，无产权房家庭主要希望购买 8080 平方米以下的房子，属一平方米以下的房子，属一期置业，期置业，为解决生活问题；为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。房子，属二期置业，为改善生活质量。有产权房家庭计划有产权房家庭计划5 5年内购房的比例远远高于计划年内购房的比例远远高于计划1 1年或年或2 2年内购房年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。的比例，尤其是对大面积住房的购买。另外，另外，在商品房预购群体中，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达有产权房的家庭预购比例达 55.655.6，远远远高于其他住房群体，远高于其他住房群体，预购面积以预购面积以 8181100100 平方米的需求为最高，平方米的需求为最高，达达30.530.5；而在；而在 100100150150 平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达购比例高达 62.362.3，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但但是，他们的购买能力又怎样呢？是，他们的购买能力又怎样呢？假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在20002000 至至 25002500 元之间的比例最高，达元之间的比例最高，达 16.516.5；60006000 元以上的高薪家元以上的高薪家庭比例最校从总体家庭月收入状况来看，庭比例最校从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。售价的期望值所在。希望房价在希望房价在 1000100020002000 元的比例最高，元的比例最高，为为 30.430.4；50050010001000 元的占元的占 22.322.3；2000200030003000 元的占元的占 21.621.6；希望房价在；希望房价在60006000 元以上的不足元以上的不足 1 1。以上数据显示，以上数据显示，巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使长沙房地产巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使长沙房地产业具有惊人的潜力，业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，如果商家能顺应市场，对价格、对价格、服务及其他服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有在这些拥有房产权的预购者中，有 69.169.1希望使用家庭存款来购房，希望使用家庭存款来购房，31.431.4希望政府贷款，希望政府贷款，16.116.1打算向银行贷款。看来，传统的消费观打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。念显然不利于消费的良性增长。购房者是什么样的人购房者是什么样的人数据显示，数据显示，25253434 岁的人占购房人群的岁的人占购房人群的 3636，位居傍首，而，位居傍首，而35354444岁的人群比例为岁的人群比例为 20.320.3，位居第二。位居第二。总体购房人群以中学以上学历为总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，及教育文化领域，以制造业职工、以制造业职工、中级技术人员、中级技术人员、商业服务业职员商业服务业职员公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在 1000100020002000 元元范围内为主体购房者。范围内为主体购房者。目前，目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的 42.742.7和和 39.239.2；预；预购面积在购面积在 7070150150 平方米不等，平方米不等，以以 8080100100 平方米的需求量最高。平方米的需求量最高。而而主要房屋预购者的家庭月收入在主要房屋预购者的家庭月收入在 1000100040004000 元间。元间。另外，另外，调查发现，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房。收入越高越倾向于购买商品房。可以说，可以说，他们将是未来几年房地产市他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。场内的一支生力军。居民购房承受能力有多大居民购房承受能力有多大房地产业区域性差异很大，房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。似。从长沙居民对房价的期望值曲线上来看，期望值与市场价差距甚远。从长沙居民对房价的期望值曲线上来看，期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，还比较高，这更加大这更加大了工薪阶层购房的难度。了工薪阶层购房的难度。另外，另外，市民的传统观念是量入为出，市民的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，还不习惯去花将来的钱，加之银加之银行贷款手续目前还稍嫌繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，行贷款手续目前还稍嫌繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了人们消费观念的尽快更新。更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占金来源上看，希望使用家庭存款的占68.668.6，希望政府贷款的占，希望政府贷款的占31.131.1，希望银行贷款的占，希望银行贷款的占 15.515.5，希望向亲戚朋友借的占，希望向亲戚朋友借的占 12.212.2。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿望办理银行贷款，可见，银行贷款制度亟待完善，只有一成半的人愿望办理银行贷款，可见，银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，刺激消费增长，达到商家与消费者双达到商家与消费者双赢的效果。赢的效果。谁更急于买房谁更急于买房目前，目前，从预购房者的人群结构来看，从预购房者的人群结构来看，商业、商业、服务业一般职工占预购总服务业一般职工占预购总体的体的 11.511.5，居第二位，而这其中，居第二位，而这其中 60.160.1的预购者介于的预购者介于 21213535 岁之岁之间；制造业职工占预购总体的间；制造业职工占预购总体的 12.812.8，居首位，这其中，居首位，这其中 46.546.5的预的预购者介于购者介于 21213535 岁之间；岁之间；而中级公司经理介于而中级公司经理介于 21213535 岁的预购比例岁的预购比例也超过了也超过了 6060。由此可见，由此可见，市场的重心在年轻一族。市场的重心在年轻一族。这一组人群中，这一组人群中，63.663.6为已婚，为已婚，其中介于其中介于 21213535 岁的占岁的占 43.743.7，介于介于 36364545 岁的占岁的占30.430.4；34.734.7的独身，其中的独身，其中 66.166.1介于介于 21213535 岁之间，仅有岁之间，仅有 1.41.4介于介于 36364545 岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，看，已婚的中、已婚的中、初级工作者构成预购主体，初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。购房群体中不可或缺的一个重要部分。应该说，应该说，21214545 岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，型仍然是经济适用房和商品房，面积介于面积介于 5050150150 平方米之间，平方米之间，最好最好单价在单价在 30003000 元以下，愿望花元以下，愿望花 3000300040004000 元平方米购房的也占有元平方米购房的也占有一定的比例。一定的比例。这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。与真正市场行情的差距。调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米 50050010001000 元的占元的占22.922.9，1000100020002000 元的占元的占 3232，2000200030003000 元的占元的占 19.619.6，而而 60006000元以上的仅占元以上的仅占 1.31.3。可以看出，国人对房价的承受能力与实际的市。可以看出，国人对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。场情况大相径庭。居住环境对购房有多大影响居住环境对购房有多大影响调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。些都直接影响着消费者购房的决策。目前环保已成为一种全球化的概念，目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益购房者对居住地的环境要求日益提高。提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的认为城市环境污染太严重的占调查总体的 60.960.9，看来，看来，争劝争劝绿色”绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言，相比较而言，郊区的物郊区的物业价格比市区要便宜很多，业价格比市区要便宜很多，“绿色”程度也大大好于市区，且有些文“绿色”程度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络的不够完善、城市则因为交通网络的不够完善、私家车私家车普及率偏低、普及率偏低、交通过分拥挤等，交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求得造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿“绿色”生存环境的愿望无法实现。色”生存环境的愿望无法实现。