大树花园住宅项目分析.pdf

大树花园住宅项目分析（一）项目概述ZZZZ 大树花园位于嘉兴市南湖综合开发区，中环南路南侧，西至 规划西南路，东至规划花园路。用地面积 101874.91101874.91 平方米，建筑面 积为 3050230502 平方米，总建筑面积为 145087145087 平方米，其中住宅面积 108287108287 平方米，容积率1.381.38，绿化率 38%38%南湖新区是嘉兴近年重点开发的区块，中环南路是新城主干道，随着近年来旧城改造和城市规划的发展，及市政府的南移，南湖新区 是新兴的住宅旺地。周边的繁华景象指日可待。本案靠近市政府区域，将有良好的市政配套和大面积绿化用地，开发区建设力度加大，地块周边开发渐成气候。因此，本案的开发建 设面临着良好的市场机遇。同时，项目开发为中高档楼盘性质，在区 域建设中占有相当重要的地位，也是楼盘开发的一个有利因素。规划中的道路开通后，大树花园四周形成四通八达的交通网络，交通极为便捷，是本案远期的利好点。（二）项目优劣势分析1 1、项目的优势：地段：a.a.新城中心，升值潜力巨大b.b.离市政府仅几分钟路程，市政配套必定十分成熟，医院、银行、学校等产品：a.a.规划十分符合嘉兴的居住习惯，采用江南的围合式居住，开放 式阳台。四周为多层住宅，中间的庭院花园为别墅。小区内所有住户 都可以看到园中景观。建筑布局错位排列，将视觉空间的观赏性和生 活的私密性大大增强。b.b.外立面非常简洁流畅，一方面是合理的建筑功能的外在表现，另一方面通过色彩的搭配、材质的运用、不同手法的线条使用，使建 筑外观呈明快、丰富、和谐而又富有韵律感。c.c.建筑风格上结合了西方建筑和江南水乡建筑的风格。大部分采 用西方现代建筑手法，简洁明快，但是观景亭巧妙运用江南水乡的亭 子的风格，让每一家都有一个 看得见风景的房间。配套：小区除外部的市政配套外，本身配套非常齐全，有幼儿园、网球 场、篮球场、中心休闲区、游泳池、大型会馆等。户型：户型设计进深控制较好，有利于通风与采光，种类上有多样选择，均设有大阳台。大户型动静分区合理，大大增加居住的私密性，适宜 营造家的氛围。升值潜力：地段的优势，以及随着城市规划的完善，房地产市场的成熟，都 会给本案带来一定的升值潜力以上所提的项目优势，也就是这个项目的卖点，广告就是将这些卖点充分提炼出来，广而告之，在后期的广告表现上，我们着重提炼 这些卖点。2.2.项目劣势：发展商的信誉有待提咼。周边的居住气氛尚未形成(三)客户分析根据项目的定位和产品的档次，本案具有较高的文化品位，因此我们将目标圈定在富裕文化人家庭、企业中产阶级家庭，以家庭年收 入 5 5 万元以上者为基本目标客户群。目标客户身份：(1)机关企事业人员，福利较好，有稳定收入(老师、医生、银行职员等)(2)政府部门高级公务员及高级白领(3)私营企业主及个体工商户(4)少部分境外人士及外地回乡者(5)其他投资置业者房地产是最适合市场细分的行业，我们应培养灵活的思维，不断创新地划分消费群。比如：a a、从年龄 b b、从收入c c、从区域 d d、从工作特点e e、从家庭结构 f f、从生活态度g g、从购房次数 h h、从行为习惯I I、从教育程度 j j、从重视社会的潮流等等。目标买家对广告有直接的指导意义，如果广告的受众目标到位，效果也就更加明显，所以，花再多的时间确认广告目标，挖掘目标群 体都是不过分的。在后期的工作中，我们将做进一步的深入调查，提 供详细周密的消费者市场研究报告。对嘉兴的消费市场、消费群 定位、消费心理透彻了解，将对后期的销售策略有极大的推动。（四）项目 SWOSWO 分析竞争强项（StrengthStrength）强项：地理位置的优势；产品本身优势突出；新区的进一步规划，生活配套设施齐备；规划好后的交通条件完善，道路众多。竞争弱势（weaknessweakness）：弱项-开发商在嘉兴的信誉度知名度有待提高；项目周围尚未形成居住气氛市场机会点（opportunityopportunity）:市场机会点-嘉兴最高档产品，填补市场空白，目前无甚竞争对 手；市场对居住环境的要求始终居需求前位，近年消费者对近郊楼盘；银行利率、福利政策的完善，促进人们投资观念及方式的改变。市场威胁点（threatthreat）:在项目开盘之前可能出现类型想象、诉求点相差不多的竞争楼 盘。