2023年云南土地估价师考试真题卷.pdf

2023 年云南土地估价师考试真题卷 本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分。每题的备选项中，只有一个最符合题意）1.某企业拟向政府承租某宗工业用地 20 年的国有土地使用权。在进行土地估价时，经调查获知以下数据：一年期国债利率 4.20%、一年期银行定期贷款利率 5.23%、一年期银行活期存款利率 4.56%、五年期银行定期贷款利率 6.12%。若该地区风险调整值为 1%，则估价师对该宗地评估时应确定的土地还原率为_。A6.20%B5.56%C7.23%D6.12%2.在上题结论的基础上，若知在估价期日，宗地附近区域政府出租工业用地的租金标准为 4 万元/年，市场租金标准为 6万元/年。通过这些信息，若要针对其他目的进行估价测算，则下列结论正确的是_。A土地使用权出让，宗地地价 92 万元 B土地使用权作价入股，宗地地价 92 万元 C标定地价评估，宗地地价 106 万元 D土地使用权转让，宗地地价 101 万元 3.按照城市地价动态监测工作的要求，你认为监测点地价评估应反映_。A监测点现状条件下的土地价格市场水平 B监测点实际成交价格水平 C监测点在设定内涵下所在区域土地的平均客观价格水平 D监测点在设定内涵下所在区域土地的最高价格水平 4.在进行城镇定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中心的规模指数为 100，区级中心的规模指数为50，小区级中心规模指数为 20，市级中心、区级中心及小区级中心的功能分别为_。A100、50、20 B50、30、20 C100、30、20 D59、29、12 5.在城镇土地定级因素量化过程中，下列关于公式说法中，不正确的是_。Ar 是中心距某地块实际距离和某中心功能影响半径之比 Br 数值在(0，1)之间变化 C离中心近时，r1，距离达到了影响半径时，r0 Dr 越小，ei 越接近 fi；r 越小，ei 越接近 1 6.城镇土地定级应考虑规划条件因素，下列说法中，不正确的是_。A不论哪种形式的规划定级，都采用多因素综合评价法进行 B规划折扣系数仅反映了城市规划影响的变动性，是规划修正定级中的重要技术指标 C影响规划折扣系数的参数涉及规划实现率和贴现系数 D贴现系数反映规划的变动性和土地使用者追求潜在收益的风险性 7.下列关于城镇土地分等定级的说法中，不正确的是_。A城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系 B土地等反映城镇之间土地质量的地域差异 C土地级反映城镇之间土地区位条件和利用效益的差异 D土地分等定级韵实质就是依据土地使用价值的优劣，评定出土地等级 8.土地利用系数是农用地分等的主要参数之一。下列关于土地利用系数的说法中_是正确的。A土地利用系数计算时，Yjmax 指第 j 种指定作物国家一级指标区内最高单产 B土地利用系数等值区的边界可打破村级行政单位的完整性 C土地利用系数的计算必须分指定作物计算 D等值区内各行政村指定作物土地利用系数在 X25 之间(X 表示平均值；S 表示标准差)9.在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关，假定指标最高值和最低值分别为 30 和 10，某一参评城镇对应指标为 25，则计算的因子分值为_。A20 B66.7 C75 D50 10.关于城镇基准地价更新的技术思路，下列说法正确的是_。A更新必须是从土地定级到基准地价水平的全面更新 B对基准地价的更新，可以根据对地方土地市场历年的分析成果，以地价指数为依据进行更新 C在已完成土地定级估价计算机系统基础上，调整有关参数自动更新即可 D在已完成土地定级估价工作成果基础上，由地价委员会确定调整幅度进行更新 11.采用样地法进行农用地分等过程中，选择和确定标准样地是关键步骤之一。一般情况下，标准样地应位于_。A土地利用总体规划确定为基本农田的分等单元 B土地利用总体规划确定为一般农田的分等单元 C土地利用总体规划确定为基本农田或一般农田的分等单元 D土地利用现状图中的任一图斑确定的分等单元 12.B、C 是 A 省的两个县级单位，E 是 D 省的县级单位，A 省省级农用地分等成果的自然等以 400 分为等间距，B 省省级农用地分等成果以 200 分为等间距。经国家级汇总后，B 县的一等地与 C 县的一等地以及 E 县的一等地的质量关系是_。ABCE BBCE CBCE DBC，B、C 与 E 不可比 13.下列描述中，_不属于农用地基准地价更新的技术途径。A以农用地定级为基础，按地价平均法更新基准地价 B利用标准地块资料，根据标准地块价格或地价指数更新基准地价 C调整综合分值与地价关系模型，利用调整后的模型更新基准地价 D运用投入产出资料的变化量修正更新基准地价 14.由于没有遵循_，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。A替代原则 B变动原则 C协调原则 D收益原则 15.在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是_。A物价变动 B交通条件 C公用设施条件 D环境质量 16.土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和_为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。A替代原则 B合法原则 C贡献原则 D变动原则 17.预计某宗房地产未来第一年的纯收益为 18 万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加 1 万元，该类房地产的资本化率为 8%，该房地产的无限年期价格为_万元。A22500 B23750 C38125 D39583 18.在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于_形式。A线状因素线性衰减 B线状因素非线性衰减 C非线状因素线性衰减 D非线状因素非线性衰减 19.若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算，则开发费的计息期按照_确定。A整个开发费为基数，计息期为开发周期的一半 B以整个开发费为基数，计息期为整个开发周期 C以开发费一半为基数，计息期为开发周期的一半 D以开发费一半为基数，计息期为整个开发周期 20.根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本是_。A重置成本 B物理成本 C重建成本 D经济成本 21.“同一供需圈”是指_。A待估宗地所在区域 B与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域 C待估宗地与比较宗地所处的同一区域 D与待估宗地相邻的区域 22.某写字楼可出租面积为建筑面积的 65%，单位可出租面积的年租金 1800 元/平方米，则该写字楼单位建筑面积的年租金为_元/平方米。A2769 B2570 C1080 D1170 23.某商店占地面积 35 平方米，建筑物面积 60 平方米，年正常经营性收入为 45000 元，年经营总费用为 5000 元，建筑物年纯收益为 10000 元，若土地还原率取 100%，则该商店所占土地的总价格约为_万元。A20 B30 C40 D50 24.若选择的比较交易案例成交地价为 580 元/平方米，对应土地使用权年期为 25 年，而待估宗地的出让年期为 37 年，土地还原率取 7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为_元/平方米。A5153 B5326 C6354 D6528 25.利用剩余法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的_。A最低费用 B最高费用 C总费用 D合理费用 二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分。每题的备选项中，有多个符合题意）1.一般来说影响商业企业利润的因素有_。A土地等级 B占用土地面积 C资金量 D劳动投入量 E土地肥沃程度 2.影响地价的交通条件主要有_。A区域的交通类型 B区域交通管制 C道路状况 D区域土地利用性质 E区域的车流量 3.城镇土地级别的划分方法包括_。A总分数轴法 B总分频率曲线法 C因素成对比较法 D总分剖面图法 E层次分析法 4.土地的位置包括_位置。A自然地理 B社会经济 C经济收益 D人文地理 E区域地理 5.标定地价的主要作用有_。A确定土地出让价格的依据 B国家行使优先购买权的依据 C核定地产增值，征收土地增值税和管理地产市场的标准 D企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价入股的标准 E明确土地所有权的依据 6.按照年金的支付期限长短，可将年金划分为_年金。A确定 B定期 C延期 D连续 E永续 7.资料收集分为_等多种形式。A普遍调查 B抽样调查 C实地调查 D典型调查 E现场询问 8.基准地价评估的基本要求有_。A评估数据要符合数理统计要求 B样本数据要准确 C评估数据以现时土地成本为主 D评估模型选择要合理 E要以级或均质区域为单位，分行业测算土地收益和评估土地价格 9.影响土地价格的人口因素包括_。A人口密度 B人口自然增长率 C人口素质 D家庭人口构成 E人口分布 10.城镇土地分等中的城镇区位因素包括_。A城镇非家产业规模 B交通区位 C金融状况 D政策法规 E城镇对外辐射能力 11.地区经济分析的内容分为_。A地区经济的发展速度 B房地产业的增长速度 C地区经济的基本趋势 D房地产业的发展趋势 E地区经济政策制度的趋势 12.由于不动产的位置_等特点，使得在评估过程中往往更注重一定区域范围内与评估标的同类的不动产供求状况。A不变性 B固定性 C区域性 D同类性 E稀缺性 13.土地价格是由_相互作用、相互影响所形成的。A不可移动性 B效用 C相对稀缺性 D相关政策 E有效需求 14.影响土地价格因素中的经济因素有_。A经济发展状况 B居民收入和消费水平 C房地产投机 D财政收支与金融状况 E物价变动 15.以下关于基准地评估区段划分的具体做法正确的是_。A以道路、沟渠或其他明显地物为界 B在确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界 C区位条件、交通条件相似的地块划分为同一区段 D人流量、位置不能作为划分区段的依据 E对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等 16.下面既不属于农用地利用资料也不属于农用地经济资料的有_。A农业生产实测资料 B农业区划资料 C土壤普查资料 D农业统计资料 E样点土地利用条件 17.根据我国目前的土地市场状况，可用于基准地价评估的资料有_。A能直接反映出地租、地价的资料 B房地交易、出租中包含的地价资料 C根据评估模型得出的资料 D企业经营活动中利用土地的效益资料 E政府利用土地的效益资料 18.用因素法计算定级指数的方法有_。A连乘修正法 B加权求和法 C最值均衡法 D几何平均法 E限制系数法 19.市场中通过这种商品价格变化及供求变化的内在_关系，实现对资源的优化配置，达到对市场进行调控的目的，并成为市场经济的重要运行规律。A互成正比例 B互成反比例 C相互配合 D相互联系 E相互制约 20.下列有可能影响不动产价格升降的有_。A经济发展 B城市化进程 C城市规划 D国家或行业领导人的升迁变故 E不动产价格政策 21.标定地价划拨土地使用权，_时补交土地使用权出让金的标准。A出卖 B转让 C承典 D出租 E抵押 22.综合计算土地利用系数的步骤有_。A根据指定作物的单产量，计算标准粮实际产量 B计算样点的综合土地利用系数 C编制土地利用系数等值区 D计算各等值区的土地利用系数 E修订指定作物土地利用系数等值区 23.用于基准地价评估的房地交易、出租中包含的地价资料包括_资料。A土地使用权出租 B房屋出租 C以地换房 D企业兼并 E房屋转让 24.在我国，政府可通过_等措施，促使不动产价格提高。A控制土地供应量 B提高土地出让价格 C房地产开发经营的税费 D调整产业政策 E降低房地产税收 25.全部不动产对_必须具有效用。A承租人 B承租型所有人 C所有权人 D投资型所有人 E自用型所有人