2022新版房屋买卖合同范本.docx

编号：WD-HT-05172022新版房屋买卖合同范本-合同书一CONTRACT DOCUMENT甲方：乙方：日期：合同系列文字均可修改-合同范本 | CONTRACT TEMPLATE房屋买卖合同同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的工程中的：第【幢】【座】【单元】【层】号房。该商品房的用途为 属结构，层高为建筑层数地上 层,地下层。该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共 平方米，其中，套内建筑面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同解读第三条是24条示范文本中为购房者较为关心的一条, 因为此条直接关系到购房面积的大小及公摊多少。签订此条应注意的 问题是：L附件一即平面图及附件二即公摊说明，很多合同都予省略， 应坚持要求两附件。2、海南省建厅设近日已出台相关政策，将附件一调整为合法测 绘单位出具的房屋测绘书。测绘书的内容包括平面图，又包括了 比平面图更多的内容。根据商品房销售管理方法第34条的规定, 开展商在将商品房交付使用前应委托具有房产测绘资格的单位实施 测绘，测绘成果报房地产行政部门审核后用于房屋权属登记。现海南 省建设厅明确把房屋测绘书做为买卖合同附件，无疑提高了对发 展商的要求，当然是加强了对购房者的保护。事前要求开展商出具房 屋测绘书，让购房者买明白房、放心房，无疑将大量减少房地产面 积纠纷的发生。3、购房者实际签订的形形色色的购房合同中，只约定建筑面积, 不约定套内建筑面积与公摊面积。有的是因开展商自制的合同根本无 此内容，有的是合同虽有此内容，但被开展商全部或局部划掉，故意 不填，这都是对购房者不利的。4、根据现行政策法律规定，关于公摊面积，购房者与开展商是第10页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同可以协商确定的。如果双方协商一致，可以约定公摊面积。5、有些购房合同，用语不规范，例如使用实得建筑面积这样不规范概念，从而引发面积纠纷。建议使用规范用语。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算,该商品房单价为（币）每平方米元，总金额（币）一千一百拾一万一千一百拾一元整。2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米 元，总金额（币）一千一百拾一万一千一百拾一元整。3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（币）一千一百拾一万千一百拾 元整。4、解读2001年5月18日，省建设厅关于转发商品房销售管理方法的通知中，就已明确规定推行套内建筑面积计价，一律以套内 合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同建筑面积标价。目前，海南省建设厅颁发的文件中，再次明令必须按 套内建筑面积计价。套内建筑面积计价的好处是，套内建筑面积能够 分套测量，开展商难以在套内建筑面积上做文章。推行套内建筑面积 计价，对售价高低没有任何影响。因为开展商在售房时，还是按其认 定的建筑面积计价,然后将这个价格再换算成相应的套内建筑面积价 格。特别提请购房者注意，如果选择非示范文本合同又选择以套 内建筑面积计价，必须在合同里做出明确约定，防止因计价方式发生 纠纷，甚至因计价方式约定不明确而蒙受损失。第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建 筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处 理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第种方式进行处理：1、双方自行约定：第12页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同 ；（4）o2、双方同意按以下原那么处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受 人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差 比在3%以内（含3%）局部的房价款由买受人补足;超出3%局部的房 价款由出卖人承当，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积 时,面积误差比绝对值在3%以内（含3%）局部的房价款由出卖人返还 买受人;绝对值超出3%局部的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积-合同约定面积面积误差比二x 100%第13页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同 合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协 议。解读合同有两项基本原那么，即意思自治与合法原那么。当事人约 定了，就具有法律效力，但以不违法为前提。因此，合同有约定的， 遵从合同约定;合同没有约定的遵从法律规定。关于面积确认及差异 处理问题，在开展商自制的格式合同里，很少有约定，但现行法律及 司法解释以及示范文本里，都做出了基本一致的详细约定，建议 选择示范文本条款。但接下来的问题是，关于什么是误差，往往 在实践上还要发生争议。这样就导致了因对误差有争议，即便关于误 差的条款约定的再具体、再充分，在实践中往往难以适用的怪现象。 有鉴于此，建议购房者在签订此条时，在选择示范文本关于误 差约定的条款的同时，另行在补充协议里约定什么是误差，在 什么情况下适用误差约定条款。商品房销售管理方法第19条第二款规定：按套计价的预 售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图 应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸 不一致，相关尺寸在约定的误差范围之内，维持总价格不变;套型与 设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处第14页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同 理方式的，买售人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款 从上述法律规定看，房屋面积误差，应是指套型与尺寸引起 的。如果不是因套型与尺寸引起的面积差异，不应算作面积 误差。实践中大量发生的面积纠纷，不是因套型、尺寸发生的, 即便是因套型、尺寸发生的纠纷，也不会有太大的出入，大 量的纠纷是因开展商非法进行公摊面积发生的。示范文本对开展 商分摊的公摊面积，以附件的形式，要求开展商详细告知购房者，这 对制止售房面积欺诈防止大幅度面积缩水，无疑起到了很好的作用。 但在开展商自制的格式售房合同里，开展商那么根本不告知公摊面积的 详情，有的甚至不告知公摊面积的数额，购房者无法判断开展商公摊 面积的多少与真假。在此种情况下，建议使用示范文本以合同附 件形式列出公摊面积的详细情况，同时约定，如果因误差以外的原因 发生的面积纠纷，按开展商售房面积欺诈处理。第六条付款方式及期限。买受人按以下第 种方式按期付款：L 一次性付款2、分期付款第15页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE房屋买卖合同O3、其他方式O解读付款方式容易发生纠纷的是按揭付款。开展商自制的商品 房买卖合同，往往约定首期及尾款的支付方式，其余款项只约定由银 行按揭，至于怎样进行银行按揭，那么无具体约定，纠纷也往往因此产 生。示范文本里也没有关于按揭付款的约定，如果选择银行按揭 的付款方式，建议补充如下几项约定。1、按揭付款的时间，即出卖 人与购房者双方同意何时由银行按揭付款。2、双方同意的按揭付款 时间与银行实际的按揭时间往往不一致，有鉴于此，建议双方约定双 方同意的按揭时间与银行实际按揭时间不一致的处理方式。3、除了 时间外，还有按揭金额。双方约定的按揭金额也往往和银行实际的按 揭金额不一致甚至不能贷款，建议双方约定在两者金额不一致及不能 贷款的情况下的处理方式。最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律假设干问题的解释第23款规定：商品房买卖合 同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商 品方担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，对方当事人可 以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订 立商品房担保贷款合同并导致商品房合同不能继续履行的，当事人可第16页 合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返 还买受人。4、关于按揭付款"余出卖人与购房者在商品房买卖合同 中有约定外，按揭银行也要和够房者签订按揭合同或贷款合同，这样 由原来单一的商品房买卖合同关系，又引申出来了另一法律关系即按 揭贷款关系。购房者为了购得房产必须同时履行两个合同，在两个合 同履行过程中，经常发生出卖人、购房者甚至按揭银行违约的情况。 一旦一方出现违约，必定导致两个合同履行障碍。上述司法解释第 24条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除，致 使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保 贷款合同的，应予支持。第25条第2款规定：商品房买卖合同 被确认无效或者被撤消、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的， 出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保 权人和买受人。此时，关于违约责任的约定显得尤为重要。建议购 房者在签订商品房买卖合同及按揭合同时，都要约定相应的违约责 任。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下第种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）第”页 合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同(1)逾期在一日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起 至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款 万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过一日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同 的，买受人按累计应付款的一向出卖人支付违约金。买受人愿意 继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应 付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出 卖人支付逾期应付款万分之(该比率应不小于第Q)项中的比率) 的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与 该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该 期的实际已付款的差额确定。2.-O解读签订此条，购房者应注意以下问题：L逾期付房的违约 责任应与逾期交房款的违约责任对等。开展商自制的格式商品房买卖 合同往往对逾期付款规定了较高的违约责任，而对逾期交房那么规定较 低甚至不规定违约责任。付款和交房应是买卖双方对等的两项主要合第18页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE房屋买卖合同2022新版房屋买卖合同范本说明：甲乙双方为明确各自的权利和义务，经友好协商签署合同，在合同期限内按照合同约定或 者依照法律规定履行义务，保证权利双方合法权益不受损害，如有需要可以下载修改或直接打印。关于商品房买卖合同说明商品房买卖合同说明：1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前， 买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致 的，可向当地房地产开发主管部门咨询。2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的 房屋。3、为表达合同双方的自愿原那么，本合同文本中相关条款后都有 空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的 内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷 文字视为双方同意内容。4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除 或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划。方式选 定;对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打x ,合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同同义务，违约后的责任也应同样对等。2、出卖人解除合同的逾期日 期应合理。3、如果只按揭付款，还应约定出卖人解除合同导致按揭 合同也无法履行的相应的违约责任。示范文本对此无规定，建议 购房者补充约定。4、此种情况除应在商品房买卖合同里做出约 定外，还应在按揭合同里做出约定。按揭合同一般都是按揭银行自制 的格式合同，对此往往也无约定，建议购房者补充约定。5、除出卖 人提供保证的按揭合同外，按揭银行制定的格式按揭合同里,只有按 揭银行与购房者双方。按揭合同是为购房合同服务的，购房合同的履 行顺利与否，直接关系到按揭合同的履行，反之亦然。因此，建议购 房、出卖人、按揭银行三方签订按揭合同。6、违约责任的约定要合 理，不能过高，过高当事人无法承受;也不能过低，过低对当事人双 方起不到应有的制约作用，丧失了签订合同的目的。根据最高人民法 院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释第 16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以 违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金 低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约 金数额。虽然违约金过高过低可依法纠正，但并不是自动纠正，- 般是通过诉讼途径加以纠正的。亡羊补牢，不如未雨绸缪。7、合 同法第67条规定：当事人互付债务，有先后履行顺序，先履行第19页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债 务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。这就是 合同法上的后履行抗辩权的规定。根据该条法律规定，如果 出卖人逾期交房，或交房不符合合同约定，购房者有权不付房款。第八条交付期限。出卖人应当在一年月 日前，依照国家和地方人民政 府的有关规定，将具备以下第一种条件,并符合本合同约定的商 品房交付买受人使用：1 .该商品房经验收合格。2 .该商品房经综合验收合格。3 .该商品房经分期综合验收合格。4 .该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：L遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起一日内告知买受人的;第20页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE房屋买卖合同2、3、解读这是至为重要的一条，也是实践中发生纠纷最多的一条。建议购房者签订此条时注意以下问题：L该条规定了4种交付使用 的条件，但每一种交付使用的条件在法律上的规定并不十清楚确，这 是关于此条大量发生纠纷的原因所在。因此，也可以说是现行法律不 健全不完善的问题。例如，什么是商品房验收合格，什么部门出 具的什么证明意味着商品房是验收合格的至少在目前有两种证明- 是初装饰竣工验收证明单，二是单位工程竣工验收质量核验证 书。再例如，综合验收合格的概念是什么房地产开发经营管 理条例第17条第二款规定：房地产开发工程竣工后，房地产开 发企业应当向工程所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部 门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请 之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、 消防、人防等部门或单位进行验收。房屋建筑工程和市政基础设 施竣工验收暂行规定第5条规定：'工程符合以下要求方可进行竣 工验收：（一）完成工程设计和合同约定的各项内容。（二）施工单位在第21页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同 工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法 规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣 工报告。工程竣工报告应经工程经理和施工单位有关负责人审核签 字。（三）对于委托监理的工程工程，监理单位对工程进行了质量评估, 具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告 应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。（四）勘察、设计 单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知 书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该工程勘察、 设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。（五）有完整的技 术档案和施工管理资料。（六）有工程使用的主要建筑资料、建筑构配 件和设备的进场试验报告。（七）建设单位已按合同约定支付工程款。 （八）有施工单位签署的工程质量保修书。（九）城乡规划行政主管部门 对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。（十）有公 安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。（十一）建设 行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的 问题全部整改完毕;。鉴于房屋验收合格及房屋综合验收合格的概念并不十分 明确，现行法律又没有明确规定取得何种文件是验收合格及综 合验收合格，建议购房者不要选取示范文本中的选择，另行单第22页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同 独做出明确具体的约定。笔者建议约定的内容是：出卖人所交付使 用的房必须取得单位工程竣工验收质量核验证书，同时取得人防、 消防、交通、园林、城建、环保及规划部门同意交付使用的书面意见。以前的商品房，有相当一部是毛坯房。关于毛坯房的验收，有初 装饰竣工验收证明单。但住宅工程初装饰竣工验收方法第三条 规定：初装饰是指住宅工程户门以内的局部工程，在施工阶段只完 成初装饰。房屋竣工验收交付使用后，房屋进行再装饰，按城市房屋 装饰管理有关规定执行。第九条规定：再装饰的工程完成后，均 应按国家和当地规定标准，由有关部门组织验收。验收不合格的不得 报竣或交付使用。根据上述法律规定，初装饰验收不等于建筑工程 验收，也不能代替建筑工程质量验收。其法律含义，仅限于可以交付 购房者进行二次装修。但在实践中，很多开展商以初装饰验收代替建 筑工程质量验收，欺骗购房者，应引以为戒。房屋的交付条款，不仅关系到交付的期限、交付的责任、交付的 质量等问题，还事关办理房产证、交付房款等合同关键条款的执行， 鉴订好合同交付条款意义十分重要。在鉴订此条另需注意的问题是，开展商往往在自制的格式合同 中，将不属于不可抗力交房的情形也列入不可抗力条款，以此减轻或 免除其逾期交房违约责任，购房者应注意对此提出异议。第23页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同 第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的 期限将该商品房交付买受人使用，按以下第种方式处理：L按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过一日,自本合同第八条规定的最后交付期限的 第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款 万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过一日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同 的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起一天内退还全部 已付款，并按买受人累计已付款的一向买受人支付违约金。买受 人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后 交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已 交付房价款万分之（该比率应不小于第Q）项中的比率）的违约 金。2、解读开展商自制的早期格式合同，甚至不约定逾期交房的违约 责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设 干问题的解释第17条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数第24页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同 额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以 下标准确定：逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门 公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准 确定。如果双方买卖合同没有约定违约责任，发生纠纷以后，将按 上述司法解释的规定确定违约方的违约责任。出卖人逾期交房除承当违约金及陪偿损失之责外，购房者还有权 解除购房合同。解除购房合同的条件和程序，也首先尊重合同当事人 自己的约定，如果没有约定或约定不明确的，可以依照法律规定。最 高人民法院前述司法解释第15条规定：根据合同法第94条 的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后 在三个月的合理期限内的未履行，当事人一方请求解除合同的，应予 支持，但当事人另有约定的除外。催告并不是解除购房合同的法定 程序，如果当事人合同有约定可以直接解除购房合同，就可以不催告。 催告解除购房合同，只是在合同没有约定的情况下，依照法律规定的 解除购房合同的程序。该条司法解释第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定, 经对方当事人催告后，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使； 逾期不行使的，解除权消灭。解除合同，必须依照合同约定或法律 规定的条件和程序，解除合同的期限是，催告的，为三个月;没有催第25页 合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同 告的，自有权解除之日起一年内。合同第七条的考前须知，也同样是该条的考前须知。第十条规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致以下 影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门 批准同意之日起10日内，书面通知买受人：Q)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；(2) ；(6)；(7)o第26页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起一天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。解读关于因规划、设计变更，发生的房产买卖纠纷也较多，购 房者在签订、履行该条约定时，应注意以下问题：L该条约定了两 种变更，一种是规划变更，一种是设计变更。设计的变更，直接影响 房产的户型、朝向、尺寸等，购房者一般较易发觉，而对规划变更那么 反映不够敏感。其实,规划变更对购买房产的影响，不亚于有时甚至 远远超出设计变更对购买房产的影响，建议购房者对此一并引起足够 的重视。2、这两种变更一定是经过批准的。规划变更，要经规划部 门同意;设计变更，要经原设计单位同意。未经有权部门同意，开展 商擅自进行的规划、设计变更，不适用本条约定。但如果购房者发现 开展商未经有权部门批准擅自进行规划、设计变更，应及时向开展商第27页 合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同及有权部门提出异议。3、设计变更较易发现，而规划变更那么不易察 觉。因此，购房者在购房之初，就应向开展高索取小区报建规划，并 由开展商盖章，以证明真实性。为了慎重起见，建议购房者将此内容 写进合同，专门做出约定，不允许开展商在出卖房产时向购房者出示 的小区规划内再加建任何建筑，或对原有绿地、假山、建筑等撤除， 重新建设。4、规划变更方面，还有另一不易被购房者发觉、注意的 问题是，小区是分期开发的，在未开发的土地上，开展商建起了绿地 或停车场等设施。由于开展商不讲明规划报建的真相，而购房者又没 有多数情况下不知道去调查一下开展商的规划报建情况，误以为这些 绿地、停车场等设施是为一期配套的。等购房者买了房，纷纷入住以 后，开展商便把这此绿地、停车场等设施撤除。这样，一期购房者的 小区功能减弱了不说，也直接降低了一期房产的居住价值，房价也明 显因此而下降。实践中，此类纠纷也不鲜见。为什么会出现此类纠纷, 当然与开展商恶意欺诈有关，与购房者不注重小区规划也明显不无关 系。这也再次提醒了购房者在购房之初关注小区规划报建的重要性。 一旦发生此类纠纷，购房者对因此贬值的房产价值局部，可以请求发 展商双倍赔偿，但对提出诸如退房之类的诉讼请求，那么很难获得支持。 5、无论是规划变更还是设计变更，这对购房双方都是重要的变化， 故该条约定，一定要书面通知，购房者也一定要书面答复开展商。关第28页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同 以示删除。6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供 的有关证书、证明文件。7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局 负责解释。解读示范文本第二页就是商品房买卖合同说明，共有 七点说明，实际是以示范文本签约的考前须知，这一内容也同样 容易为购房者所忽略。示范文本的有些条款设订了许多可供买卖 双方选择的条款，未被选择的，一定打x ,以示删除。示范文本 的很多条款是以空白形式出现，由买卖双方协商后，在空白处填写双 方协商的内容。购房者此时应注意，未填写内容的空白处，应加盖空 白章或划掉，以免日后填写其它内容。需要特别说明的是，房产部门在办理房产证时，坚持要求买卖双 方另行签订房产部门制订的非示范文本合同，造成买卖双方存在 两份合同。虽说房产部门签订的合同是为了办证之用，因其未违反法 律规定，同样是合法有效的。在此种情况下，为了防止发生纠纷，建 议购房者为办证而在房产部门要求签订的合同中特别约定，此合同仅 限办证使用，双方权利义务关系仍以原订合同为准。关于合同双方当事人合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同 于什么是通知及书面通知，实践中容易发生岐意，例如 、报纸公 告、电子信函是否是书面通知为防止岐意，建议约定书面通知的方式 为挂号或特快专递信函，双方为此在合同中应明确约定通信的地址及 通信地址变更的告知对方的义务。第H 条交接。商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交 付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的 证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提 供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文 件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交 房责任由出卖人承当。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：o 解读示范文本里将交付房屋与交接房屋做 了两条约定，很多合同，特别是开展商自制的商品房买卖合同里，将二者混为一谈。房屋 的交付与交接，确实是商品房买卖中的两个重要环节和步骤，对其做出充分、详细、具第29页 合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同 体的约定是十分必要和有益的。因示范文本做出了两条约定，就使得示范文本 在这两个问题上能够做出比拟全面的约定，例如交付房屋的证明文件、交接单、住宅 质量保证书及住宅使用说明书的约定以及由此产生的责任的约定，都是成功吸取了 房产买卖实践中有益教训的经验之谈，这是值得给予充分肯定的。该条第二款明显是针对前款逾期交接所产生的违约责任的约定， 而示范文本里却称未能按期交付。如果是这样，此约定将与第九条约定重 复。因此，笔者建议购房者在签定此条时，将付改为接。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干 问题的解释第11条第1款规定：对房屋的转移占有，视为房屋 的交付使用，但当事人另有约定的除外。购房者所购房产在交付使用时，不符合法律规定及合同约定，购 房者出于装修、无住房等原因，被迫先住进了不符合交付条件的房屋, 这种情况在实践中是普遍、大量存在的。根据最高人民法院上述司法 解释，如果商品房买卖合同里对此种情况不做出特别约定，开展商的第30页 合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同交房责任便因购房者的急于入住而一住了之，这对购房者是极其不公 平的，对开展商违法、违约交房也无异于一种变相的纵容。示范文 本里对此种情况没有做出约定，特别建议购房者对此种情况做出特 别约定。当然，购房者事先与开展商在合同里没有做此约定，在事后可以 达成补充协议，也具有同等法律效力。事前做出约定明显比事后达成 补充协议对购房者更有保护，如果开展商在事后与购房者达不成补充 协议呢第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠 纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务 纠纷的，由出卖人承当全部责任。解读该条对购房者合法权益的保护是很好的一条，但 因该条规定得太笼统，在实践中不具有可操作性，使该条的价值、意 义、作用大打折扣。在此条规定的情况下由出卖人承当全部责任J 首先，该条规定的没有产权纠纷和债权债务纠纷及不能办理产 权登记或发生债权债务纠纷这两种情况规定的就不够全面，有挂一 漏万之感。其次，全部责任到底是什么责任是退房责任赔偿责任 抑或兼而之最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用第31页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同 法律假设干问题的解释第8-10条，很好地解决了该条应明确而未明 确的问题，抄录在此，建议购房者参阅。第8条：具有以下情形之 一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人 可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求 出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）品房买卖合同订 立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;（二）商品房买 卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。/第9条：出卖人 订立商品房买卖合同时，具有以下情形之一，导致合同元首或者被撤 销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并 可以请求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐 瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房以预售 许可证明;（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;（三）故意隐瞒所售 房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。（第10条： 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房 屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订 立的商品房买卖合同无效的，应予支持。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交 付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。 达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第种方式第32页 合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同 处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2.o3.o解读L该条将商品房的装饰、设备标准以附件形式加以约定, 但很多合同不附此附件，应引以为诫。2、该条附件说是装饰、设备 的约定，但从附件内容看，基本上是装饰建材的约定，关于设备几乎 未做约定。建议补充 、电视、燃气、宽带等设施及采用的水、电 器材、建筑及装修材料等符合最新国家质量及设计标准、规范的约定。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的以下基础设施、公共 配套建筑按以下日期到达使用条件：1.第33页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同*/2.*/3.*/4. O如果在规定日期内未到达使用条件，双方同意按以下方式处理：1.*/2. 第34页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同O解读1、第14条约定与第8条约定存在衔接问题，应注意两条 在内容上的协调，不要重复或遗漏。2、这两条约定实际是关于交房 责任及基础设施、公用配套建筑责任的问题。质言之，要否把14条 约定的内容提到第8条即将其视为开展商的交房责任。需说明的是, 关于第14条约定的基础设施、公用配套建筑的有些内容，法律 是有强制性规定的，不容当事人选择，开展商在交房时必须完成。（消 防法第10条规定：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设 计的建筑工程施工时，必须经公安机关进行消防验收;未经验收或验 收不合格的，不得投入使用。（建筑工程消防监督审核管理规定 第9条规定：建设单位应当向公安消防监督机构提出工程消防验收 申请，送达建筑消防设施技术测试报告，填写建筑工程消防验收申 报表，并组织消防验收。消防验收不合格的，施工单位不得交工， 建筑物的所有者不得接收使用。（房屋建筑工程和市政基础设施 工程施工验收暂行规定第5条规定：工程符合以下要求方可进行 施工验收：（十）有公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者 准允使用文件。（根据有关消防的上述法律规定，开展商在交房时, 消防必须验收合格。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后第35页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关 备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属 证书的，双方同意按以下第 项处理：1 .买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿 买受人损失。2 .买受人不退房,出卖人按已付房价款的%向买受人支付 违约金。3.o解读关于产权登记的约定，也是商品房买卖中一个重要的环 节、步骤，实践中因关于此条的约定不够完善，发生了大量的买卖纠 纷，在此条的签订和履行过程中应特别引起购房者的注意：L关于 在多长时间内开展商将办证资料提交产权登记机关备案，现行法律有 明确规定。商品房销售管理方法第34条第2款规定：房地产 开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需由其提供的办 理房屋权属登记的资料报送房屋所在土地房产行政主管部门。城 市房屋权属登记管理方法第16条规定：新建的房屋，申请人应 当在房屋施工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并第36页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 房屋买卖合同 应提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设 工程规划许可证、施工许可证、房屋施工验收资料以及其他有关的证 明文件。建议购房者结合上述法律规定做出约定。2、就备案 事宜，建议购房者再做出进一步的约定。如，开展在备案后多少 日内将备案资料复印并加盖公章后提供给购房者一份。如果开展 商不能向购房者提供备案资料，视为开展商没有备案，应承当没 有备案的违约责任。3、该条还同时约定：如因出卖人的责任买 受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，o此条规定，成 了无源之水。因为在该条及示范文本的其他条款，均未约定购房 者取得房地产权属证书的时间。这应为示范文本的一种疏漏。最 高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的 解释第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在以下期限届满 未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承当 违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期 限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用 之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已施工房屋的，自合同 订立之日起90