房屋租赁合同纠纷(合同版本).docx

编号:WD-HT-0730房屋租赁合同纠纷（合同版本）-合同书一CONTRACT DOCUMENT甲方：乙方：日期：合同系列文字均可修改-合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同中死封是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使 用、管理权，权利人只有妥善保管的义务；而活封那么相反，房屋 被查封后，权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权，仅处分权受 限。实践中，租赁房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在 要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失；如果是由于承租人的 原因，出租人因此遭受损失的，出租人除了可以提起反诉要求承租人 赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的所 有权人，如果出租人最终被确认为房屋的所有权人，那么房屋租赁合同 有效；如果出租人最终被确认不是房屋的所有权人厕构成无权处分, 该租赁合同属效力待定合同。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形 成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不 同意利用的，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毁损的，承租人应当 恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人 所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值 损失。【解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可别离（即未合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同形成附合）和不可别离（即形成附合）两种形态。装饰装修物已与房 屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可别离或者虽可别离 但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙 壁粉刷油漆等；装饰装修物与房屋未完全结合尚未到达不可别离状 态，那么不能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油 烟机等。按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租 人，房屋租赁无效时，由承租人撤除取回，出租人想要留用，应当支 付相应对价，承租人撤除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。对于形 成附合的装饰装修物，在出租人同意利用的前提下，可折价归承租人 所有；出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分 担现值损失。在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分 为两类：一是经出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后却未 表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修，属善意添附； 二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理 范围擅自进行的装饰装修，属恶意添附。对于恶意添附，不管房屋租 赁合同是否有效，原那么上均不应予以折价补偿，装饰装修损失由承租 人自行承当。第10页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被 确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已使用房屋的时间予以折 IH ,不能按照租赁期限进行分摊。实践中，在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时，应 根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原那么，分别对待： （1）属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于 未形成附合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、撤除费用、恢 复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失；对于形附合 的，该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值,即现值。（2 ） 属承租人过错的，由承租人自行承当装饰装修损失，并由承租人赔偿 承租人因租赁合同无效受到的其他损失。（3）属双方共同过错的， 应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同 解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租 人撤除。因撤除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。【解读】适用本条的前提条件有三：（1）承租人经出租人同意 装饰装修，即善意添附；（2）租赁期间届满或者合同解除，合同无 效不在此列；（3 ）装饰装修未形成附合。适用本条的本卷须知：（1）承租人可以对未形成附合的装饰装合同范本 | CONTRACT TEMPLATE动产租赁合同修物进行撤除，且不以出租人同意为必要条件；（2）承租人在撤除 装饰装修物时，必须尽到必要的注意义务，不得对房屋造成毁损，否 那么应恢复原状或赔偿损失；（3）当事人对未形成附合的装饰装修物 另有约定的，应依照意思自治原那么从其约定。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对 已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照以下情形 分别处理：（-）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余 租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余 租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应 在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值 损失，由双方根据各自的过错承当相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内 的装饰装修残值损失，由双方按照公平原那么分担。法律另有规定的， 适用其规定。【解读】本条与第十条相对应，规定了合同解除时，对于形成附 合的装饰装修物的处理规那么：第12页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同(1 )因出租人违约导致合同解除，承租人无法按照约定的租赁 期限使用房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修物价值，承租人有 权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。(2)因承租人违约导致合同解除，承租人应自行承当剩余租赁 期内装饰装修物残值的损失，但出租人同意利用装饰装修的，应予适 当补偿，补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。(3 )因当事人双方违约导致合同解除，对于出租人同意利用的, 将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的局部的剩余价 值，由出租人和承租人按照各自的过错程度分担；对于出租人不同意 利用的，那么按剩余租赁期内装饰装修残值，由双方按照各自的过错程 度分担。(4)因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除，按照公平 责任原那么，由双方共同分担，一般为平均分担。所谓剩余租赁期内装饰装修物残值，是指在房屋租赁合同履 行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存 在的价值。计算残值的方法是按照租赁期限，将装饰装修费用平均分 摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。假设 双方对装饰装修投资数额无法达成一致,可委托专门的鉴定机构进行 鉴定。第13页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承 租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有 约定的除外。【解读】承租人要对租赁房屋进行装饰装修，必须经过出租人同 意。同意分为明示和默示，明示有书面、口头、 等表现形式, 对此由承租人负举证责任；如果出租人虽未对装饰装修事宜明示同 意，但其行为已经说明其已同意装饰装修的，那么可直接认定出租人对 装饰装修已经默示同意。对于经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满时，承租人可在不 损害出租人合法权益的前提下撤除并取回未形成附合的装饰装修物， 对于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出租人予以补偿， 出租人亦无权要求承租人恢复原状或赔偿损失，但双方另有约定的除 外。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费 用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人 民法院应予支持。【解读】房屋租赁合同无效、被撤销时，出租人有权要求承租人 将房屋返还并恢复原状，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建 的，其有义务将装饰装修物、扩建物撤除后返还房屋给出租人，撤除第14页 合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同 过程中造成房屋损失的，应承当赔偿责任。在房屋租赁合同解除场合，假设因出租人违约导致合同解除的，虽 承租人未经出租人同意的装饰装修、扩建行为构成违约，但出租人的 违约行为更为严重，承租人可以双方违约为由作为减轻赔偿责任的抗 辩；假设因承租人违约导致合同解除的，出租人不仅可依据本条要求承 租人恢复原状或赔偿损失，同时也可要求承租人赔偿合同解除给其造 成的损失；双方合意解除合同，且未对合同解除后装饰装修、扩建费 用的承当有约定的，出租人仍可要求承租人恢复原状、赔偿损失。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理 没有约定的，人民法院按照以下情形分别处理：（-）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分 担。【解读】所谓扩建，是指在原有建筑基础上加以扩充的建设工程， 一般通过加高、加层等建筑方式形成，本质上仍属于房屋建筑活动， 按照城乡规戈I法的相关规定，扩建应办理建设工程规划许可证。本条所规定的过错仅指导致未办理合法建设手续的过错, 具体包括以下四种情况：（1 ）假设系单纯出租人的过错所致，那么扩建 费用由出租人承当；（2）假设系单纯承租人的过错所致，那么由承租人第15页 合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同 承当；（3）假设系双方过错所致，那么由双方按照各自的过错程度分别 承当；（4）假设双方均无过错，那么按公平原那么，由双方分担。房屋租赁合同解除场合，经出租人同意的扩建费用可做如下处 理：（1）因出租人违约导致合同解除的，假设办理合法扩建手续，那么 扩建费用由出租人承当；假设未办理合法手续，那么应由双方按各自的过 错程度分别承当。（2）因承租人违约导致合同解除的，假设办理合法 手续，那么出租人仍应负担相应的扩建费用，但可以承租人违约为由请 求减少扩建费用的负担；假设未办理合法手续，那么出租人可以承租人违 约、自己并无受益等为由，主张不承当扩建费用。（3）因双方违约 导致合同解除的，假设办理合法手续，那么应由出租人承当扩建费用，但 可以适当减少；假设未办理合法手续，那么由双方按照过错程度各自承当 相应的扩建费用。（4）因不可归责于双方原因导致合同解除的，假设 办理合法扩建手续，那么由出租人承当扩建费用，否那么，由双方按照过 错承当分别承当。关于扩建造价费用的计算,最高院主张采用工程造价费用支出 法，即以扩建时，承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转 租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过局部的约 定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第16页 合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同【解读】适用本条应注意如下几个问题：(1 )群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋 所有人将房屋出租给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与 二房东将房屋出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行为。(2)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条 规定。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内 未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合 同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第 三人参加诉讼。【解读】合同法第224条规定，承租人未经出租人同意转 租的，出租人可以解除合同。为催促出租人及时行使合同解除权，维 护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在 6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性 质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租 人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解 除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复第”页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同 存在而归于终止，善意的次承租人（订立转租合同时不知道也不应当 知道承租人未经出租人同意转租）可以要求承租人赔偿损失。在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还 问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系， 当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，那么次承租人对诉讼标 的享有独立的请求权。因此，本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中， 次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立请求权的第三 人，也可以是无独立请求权的第三人。承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不 当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为 对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能 再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金， 只是其使用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不 因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租 人的利益,承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租 人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权 的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以第18页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE动产租赁合同房屋租赁合同纠纷（合同版本）说明：甲乙双方为明确各自的权利和义务，经友好协商签署合同，在合同期限内按照合同约定或 者依照法律规定履行义务，保证权利双方合法权益不受损害，如有需要可以下载修改或直接打印。出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋归还债务，应当在合 理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民 法院应予支持。房屋租赁合同纠纷为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法 权益，根据中华人民共和国民法通那么、中华人民共和国物权法、 中华人民共和国合同法等法律规定，结合民事审判实践，制定本 解释。第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处 理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住 房产生的纠纷案件，不适用本解释。【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同 折抵租金或者向承租人追偿。【解读】合同法第227条规定，承租人无正当理由不支付 或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效 的场合，假设出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权 时，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同 无效的场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿请求权。次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权 利，一是对于承租人的追偿权，二是对于其支付的租金和违约金可以 和转租合同中其应支付的租金相折抵。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人 请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院 应予支持。【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下， 承租人应将房屋返还出租人，但实际占有房屋的是次承租人。次承租 人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依 据，从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次 承租人主张返还房屋，同时，出租人亦有权向次承租人主张逾期腾期 间的占有使用费。第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式第19页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同 从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其 共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民 法院应予支持。【解读】合同法第234条规定，承租人在房屋租赁期间死 亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。本条司 法解释将前述规定中的共同居住扩大为共同经营，包括个体 工商户和个人合伙。对于承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合 伙方式从事经营活动的，假设承租人在租赁期间死亡（包括宣告死亡、 宣告失踪），共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的 权利和义务，该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位， 成为新的承租人。正确适用本条司法解释，涉及到个人合伙的认定。认定个人合伙, 首先要依据合伙协议；没有合伙协议且未办理工商登记手续的，只要 具备合伙条件（共同出资、共同参与经营、共担风险、共享收益）， 并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的也 可认定为个人合伙。第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房 屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具 有以下情形或者当事人另有约定的除外：第20页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同 （-）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生 所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。【解读】本条系买卖不破租赁及其适用例外的规定。合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动 的，不影响租赁合同的效力，即所谓的买卖不破租赁原那么，假设无 法定或约定的除外情形，该原那么即应被适用。抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与 租赁权并存，抵押权更注重标的物的交换价值，而租赁权那么更注重标 的物的使用价值，二者并不冲突。但由于抵押权设定在先，因而具有 优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有 权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用买 卖不破租赁原那么。但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的，仍应 适用买卖不破租赁原那么。（抵押和租赁同等效力，按时间II页序）涉及到法院依法查封的场合下，假设查封在先，租赁在后，那么法院 强制拍卖时不适用买卖不破租赁；假设租赁在先，查封在后，可以 使用该原那么。（查封和租赁同等效力，按时间顺序）第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或 者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承当赔偿第21页 合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同 责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋 买卖合同无效的，人民法院不予支持。【解读】本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施。房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的 标的物时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中那么不得适用， 亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。关于合理期限的认定，民通意见第118条规定，出 租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下, 享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人 民法院宣告该房屋买卖无效，但该条目前已被废止。最高院民一庭 认为可以参考本解释第二十四条第（三）项的规定，该条款规定，出 租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃 优先购买权，该15日的届满之日肯定得早于出租人与第三人签 订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要 的答复期限15日,因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知 承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。在房屋转租场合，次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争 议，但最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承 租人，且优先购买权不得转让。第22页 合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房 屋买卖合同无效，但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形 成买卖合同关系，为防止承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权 时对其课以一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应 当交付一定数额的定金或提供担保，以使出租人信任其履行能力。承租人虽无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三 人房屋买卖合同无效，但并不意味着出租人与第三人签订的合同有 效，保护其履行。出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有 关合同效力的规定判断。承租人行使优先购买权主张以同等条件与出 租人成立买卖合同后，应当优先保护出租人履行合同，取得房屋所有 权，由此第三人无法继续履行合同的，第三人可以主张出租人承当违 约责任。第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋归还债 务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买 房屋的，人民法院应予支持。【解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突，但抵押权与承租 人的优先购买权并不冲突，不管抵押权设定在租赁合同成立之前或之 后，出租人均享有优先购买权。折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为，不管买受人是抵押权第23页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同 人还是其他人，出租人在同等条件下均享有优先购买权。同等条件确实定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价 格，该价格表达的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买 权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非约束出租人对房屋 的处分权。房屋出卖价格确实定是出租人行使处分权的表现，故承租 人主张优先购买权，只能按照第三人与出租人确定的同等条件，承租 人对该条件不具有异议权和抗辩权。第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日 前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃 优先购买权。【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购买权存在一定冲突， 由于优先购买权属准物权，有一定的优先效力，在拍卖程序亦不 例外。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规 定第16条规定，拍卖过程中，有最高价时，优先购买权人可以 表示以该最高价买受，如无更高应价，那么拍归优先购买权人；如有更 高应价，而优先购买权人不作表示的，那么拍归该应价最高的竞买人。 此所谓跟价法。在拍卖负担有优先购买权的租赁房屋时，一般遵循如下程序（1 ） 拍卖通知，出租人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当第24页 合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同方式，通知优先购买权人于拍卖日到场。（2）优先购买权人应按照 拍卖通知或拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳 竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍。（3）举牌应价，假设承租人在 出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示，那么拍卖房屋由最高 应价人购买。第二十四条具有以下情形之一，承租人主张优先购买房屋的， 人民法院不予支持：（优先购买权不支持的情况）（-）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄 弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购 买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。【解读】房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中， 具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权 性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人 的优先购买权。家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖 关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承第25页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同 租人不得主张优先购买权。出租人出卖租赁房屋的，应提前通知承租人，承租人在接到通知 后应及时答复，假设承租人接到通知后15日内未明确表示购买的，那么 丧失优先购买权，这里强调明确表示。物权法第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产 所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转 移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。举重以明轻，在第三 人善意购买出租房屋,并办理登记手续情形下，可对抗承租人的优先 购买权。第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请 再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。【解读】本解释于2009年9月1日起施行，施行前的行为引起 的纠纷，在本解释施行之后提起诉讼的，应当适用本解释；本解释施 行前提起的诉讼，本解释施行后案件尚在诉讼系属中，无论处于一审 还是二审程序，均适用本解释；本解释施行前已经终审的案件，在本 解释施行前提起再审程序，且于本解释实施时仍在审理中的，应当适 用本解释；本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或 者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。房屋租赁合同纠纷本卷须知第26页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同 有关房屋租赁合同纠纷的几个案例购房出租，以租还贷，因其高效的投资回报越来越得到投资者的 认可。但是，我们经常遇到各式各样的房屋租赁合同纠纷，使合同目 的无法实现。这里是一个常见的案例，希望通过我们的分析，对房屋 租赁合同双方当事人有所借鉴，以便谨慎处理房屋租赁合同纠纷。案情介绍A先生将其自有的一套公寓出租给一家网络公司B公司，双 方在合同当中约定，租赁时间为2000年3月1日至2002年3月1 日，月租金人民币11000元，B公司应于每月20日前支付下个月的 房租，否那么按日支付应付款的千分之三的违约金，直到实际付款日为 止。因为签订合同时，A先生对约定的租金数额很满意，便没有约定 合同解除事由。2000年12月，B公司以房间供暖不好、隔音效果差等理由每月 都迟延付款，并且没有支付违约金。现在开展到不经A先生反复催 促，B公司就不付租金。对此A先生非常苦恼。案件分析B公司：迟延付款，承当违约责任承租人违反合同约定义务，必须承当违约责任。合同法第一 百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合第27页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同 约定的，应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责 任。因此，依据合同约定，A先生向B公司索要违约金的行为合理 合法，受法律保护。B公司不具备迟延付款的抗辩权。如果A先生违约，B公司可要 求他承当违约责任，但不能停止付款（除非有明确约定可以因此停止、 迟延付款），否那么依据合同法第一百二十一条，双方都违反合同 的，应当各自承当相应的责任，B公司不能免除违约责任。那么对前几次没有索要的违约金，A先生是否还有权追偿呢答案 是肯定的。对于未经A先生明示放弃的债权，只要在诉讼时效之内， 随时可以要求债务人归还。A先生：有权依法解除合同对于已经发生的事实，虽然合同当中没有约定解除事由，但A 先生可以采取以下两种法定方式处理：第一种：当B公司出现迟延支付租金的情况时，A先生可向B 公司发出有效的催款通知，假设B公司不能在规定的期限内履行付款义 务，A先生有权解除合同。根据合同法第九十四条第三款规定， 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的， 当事人可以解除合同。采取这种方式的前提是B公司迟延履行合同主 要债务，即迟延支付月租金。第28页 合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇 房屋确实定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有 还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内 的城中村内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具 有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不 适用本解释。关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补 贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷 应适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工 程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但 在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批 准建设的，人民法院应当认定有效。【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无 效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建 设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定 的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。否认就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建合同范本 | CONTRACT TEMPLATE动产租赁合同第二种：在约定租期届满前，A先生单方面想解除与B公司租赁 合同关系的，A先生应当向B公司发出明确的解除合同的意志表示。 根据合同法第九十四条第二款规定，在履行期限届满之前，当事 人一方明确表示或者以自己的行为说明不履行主要债务的，当事人可 以解除合同。A先生可以在任何情况下采取该种处理方案。本案当事人在采用上述方案时，应严格区别合同已履行完毕不 能解除的情况，以保证安全公正的社会秩序。假设对方不同意解除合 同，只能通过仲裁或诉讼程序,由司法机关判定合同是否解除。您可以在此处填写公司名称或地址YOU CAN FILL IN THE COMPANY NAME OR ADDRESS HERE第29页 合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建 设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得 以补正。此处一审法庭辩论终结前不包括二审、再审发回指定一 审法院重审的情形。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管 部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过局部无效。但在一审法 庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延 长使用期限内的租赁期间有效。【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要， 经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证 记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规 定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无 效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过局部无效，合同其 他内容的效力不受影响。第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理 登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从 其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，城市房地产管 理法对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定, 不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的， 其有效性不受影响。（未登记不影响合同效力）假设当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的， 那么以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合 同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的 行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时, 即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标 准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的 有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。【解读】按照合同法第五十八条的规定，合同无效的法律后 果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场 合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的 范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方 的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的本钱，主要包括用于缔 约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三 人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中 很难得到支持。由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰 装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的 情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照以下顺序确定履行 合同的承租人：（-）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合 同法的有关规定处理。（占有、登记、时间）（注意：占有比登记具 有优先权。合适么）【解读】本条规定了 一房数租的处理原那么，在数份合同均有 效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：（1 ）已经合法 占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的,合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同 不在此列；（2）已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续 虽不影响合同效力，但可享受优先履约权；（3）合同成立在先的， 即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间， 更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。一房数租时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目 的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在 出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要 求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。【解读】综合合同法关于房屋租赁合同的相关规定，出租人 享有法定解除权的情形如下：（1 ）因不可抗力致使合同不能继续履 行的；（2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在 出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的；（3）承租人未经出租 人同意转租的；（4）承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金 的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付,承租人逾期支付的； （5）承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋， 致使租赁物受到损失的；（6）不定期租赁，出租人有权随时解除合 同。出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 动产租赁合同 结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受 任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在合理 期限内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租 人方可解除合同。实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直接通知承 租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承 租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效；二是向法院起诉, 请求解除合同。对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方 式：一是，承租人未