房地产投资项目现场尽职调查工作指引、现场核查指引及投后管理方案.docx

房地产投资工程现场尽职调查工作指引本指引应配合公司房地产投资工程尽职调查清单使用，业务经办部门对 融资方提供的相关材料进行分析研究后，结合本指引内容及工程具体情况开展项 目现场尽职调查工作。本指引的目的：1.对投资工程可行性进行调查论证；2.对融资方提供的材料 和数据的真实性及完整性进行复核。1工程融资方走访1.1 工程运营管理111访谈工程公司管理层，了解工程背景情况。包括工程取得至现状的 沿革过程，重点关注是否涉及纠纷或停工等情况。112 了解工程的股权情况，包括工程公司股东、实际控制人情况。113 了解工程的运作模式，运营现状，未来的开展目标及预期。1.2 工程财务管理121访谈工程财务管理人员，了解工程的财务情况，包括财务制度、财 务计划及财务测算，工程的负债情况及现金流情况。1.2.2 查阅土地出让合同，出让金支付及完税凭证（凭证应包括合同、付 款凭证及发票）。123查阅勘察合同、设计合同、施工合同、咨询合同、电梯购置/安装 合同、公共设施供应合同及相关凭证。124查阅工程公司借款合同相关凭证。1.2.3 阅工程大额往来款项相关凭证。126抽查销售合同及相关凭证，了解当地资金监管政策、按揭尾款发放 规定。1.2.7 查阅工程预售网签系统及销控表。1.3 工程工程管理131访谈工程公司工程管理人员，了解工程建设情况，工期安排，工程 本钱及未来施工可能面临的重大问题。132访谈工程施工方(监理方)，了解施工方情况，工程建设情况，工 期安排，工程本钱、函证工程款总额(预算)及付款情况。1.4 工程销售管理访谈工程公司销售人员，了解工程的销售策略及销售情况，了解当地 市场购买力及偏好。2 工程调研2.1 工程现场实地踏糊工程区位(1)人文环境：工程所在区域经济开展情况、人口数量、人口素质、 风俗习惯、当地市场认可度等。(2)自然环境：自然景观、空气污染、绿化程度等。212交通情况地块道路出入口及所在区域道路交通网线现状，公共交通现状及未 来规划内容和实施时间。2.1.3 配套情况(1)配套设施：宗地附近的商业、教育、医疗设施。(2)市政配套：工程水、电、气、热、排污等管线的配套现状及规 划中可能产生的变化。2.1.4 工程宗地基本情况(1)四至范围地上物，包括是否存在建(构)筑物、道路、水渠、高压线等 对开发有较大影响的因素。地下物，包括地下管线、电缆、原地上建筑的桩基及地下建筑 结构等，尤其注意是否有军用光缆、历史文物等对开发有较大 影响的因素。（2）宗地形状：宗地形状的完整性（包括是否有代征地、绿化带、 市政路）；宗地的地势情况（包括地势是否平坦、与周边地势 的比拟）。（3）四邻情况：四邻的整体素质，重点关注是否存在厌恶性设施， 如重污染工业、垃圾燃烧场、殡仪馆、高压线及变电站等。（4）施工进度：工程为在开发工程的，关注工程建设进度与工期计 划是否吻合。2.2 区域楼盘调研实地走访工程周边楼盘供应情况（包括楼盘业态、产品品质、供应数 量、投放时间、销售价格及销售情况等，尤其注重与工程可比楼盘的 相关情况）。2.3 入户调研工程涉及拆迁的，应对50 %以上拆迁户进行走访，了解拆迁户的 拆迁意愿及补偿标准预期。3国土房屋建设管理部门走访核实土地使用权出让情况，重点核查融资方提供的土地出让合同是否 真实完整，合同的履行情况，包括土地出让金的缴纳情况，出让合同 就交地条件、受让人义务所作的特殊约定。未取得土地使用权的，应 了解取得的程序、期限及面临的障碍。3.1 了解土地及在建工程的抵押登记政策，根据工程具体情况了解二押、 解押、土地转在建工程抵押、抵押工程预售许可登记等操作细节。3.2 调查工程用地是否存在纠纷、闲置情况或其他潜在风险。3.3 了解工程资金监管政策及按揭尾款发放规定。3.4 涉及施工许可证取得/延期（重新办理）的，应到建设管理部门进行实 地走访，了解证照取得/延期（重新办理）的程序、期限及面临的障碍。4 规划管理部门走访核查工程规划许可证的真实性。了解工程的控规/修规条件，规划验收 情况。4.1 涉及规划取得/调整/延期的，应了解相应取得/调整/延期的相关程序、 期限及面临的障碍。5税务部门走访1.1 了解税务主管部门确定的工程开发税率，计税依据，清算方式与时点。1.2 了解工程税务情况，包括前期纳税情况、欠税情况及相关行政处分情 况。1.3 工程风控措施涉税的，应了解税务部门的态度。6 人民银行征信查询，对融资主体、融资方大股东、融资方实际控制人、保证人的信用 情况进行调查。7 工商管理部门走访可选程序前往工商管理部门注册登记大厅或档案管理科调去工程公司内档。（建议执 行该程序的情形：（1）工程公司历史沿革、股权结构较为复杂而工程方未能 提供足够材料的；（2）工程风控措施涉及股权质押、股权过户回购的。）房地产投资工程风控人员现场核查指引本指引用于指导风险审查人员对工程材料信息的真实性、完整性进行现场核 查，对工程资质及风险状况进行高质高效的尽职调查。1对交易方的走访，主要内容：1.1 观察企业办公环境、工地环境、员工风貌。1.2 访谈企业高管，了解工程背景及此次融资的相关重要事项。1.3 访谈企业财务管理人员，查阅公司财务报表，了解企业总体财务状况 及财务制度建设情况，查阅工程销售网签情况及销控表。1.4 访谈工程公司工程管理人员，了解工程建设情况，工期安排，工程成 本及未来施工的主要问题等。2 对工程实地调研，主要内容：2.1 了解工程所在地理位置、区域特征。2.2 了解工程周边配套情况：商业、教育、医疗等。2.3 了解工程周边是否存在厌恶性设施，如重污染工业、垃圾燃烧场、殡 仪馆、高压线及变电站等。2.4 访谈工程施工方，了解施工方情况，工程建设情况，工期安排，工程 本钱、工程款总额（预算）及支付情况。2.5 实地走访工程周边楼盘供应情况（包括楼盘业态、产品品质、供应数 量、投放时间、销售价格及销售情况等，尤其注重与工程可比楼盘的 相关情况）。3对政府有关部门的走访（视工程情况而定）3.1 走访国土、房管、规划等部门了解工程土地出让金支付情况，出让过程是否存在重大瑕疵。查阅 土地出让合同，出让金支付及完税凭证。312 了解工程用地是否存在权属纠纷、长期闲置或其他潜在风险。313 了解土地及在建工程的抵押登记政策。3.1.4 了解工程规划条件，主要包括总占地面积、代征地面积、净地面积、 绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积及内容；建筑 密度及控高。3.2 走访工商管理部门，了解交易方的股权情况，包括出资到位情况、股 权变动情况、股东及实际控制人情况。3.3 走访税务部门，了解借款人的纳税情况、欠税情况及相关行政处分情 况。4其它要求风控人员在对工程进行现场核查后，需形成“关于x x工程的现场核查报告”。 篇幅无需太长，但要求内容真实、客观，并且至少包括上述第一、二类尽调事项。房地产投资工程投后管理方案上报工程请示方案中涉及投后管理的应明确的相应投后管理方案，主要内容 包括：1、明确投后管理工作的责任主体单位(至团队层级)。2、分别明确投后管理现场监控和非现场监控的主要要求和具体办理流程， 其中：现场监控包括：工程地现场走访、抵押物管理和释放、资金监管、派出高管 等非现场监管包括：涉及融资方、负责监管的第三方的定期报表、报告3、对工程现场的走访，应当明确：(1)对交易方的企业、使用资金的具体工程现场定期走访频次，以及不定 期应走访的条件。(2)明确工程进度到达各主要监控节点和条件的时间要求，相关节点预计 到期时间时进行复核的具体手段。(3)明确工程的主要风险因素及核查方法，如重大合同、财务情况、销售 网签核对等等。3、明确对工程抵押物的管理：(1)抵押物定期走访频次，以及不定期应走访的条件。(2)明确可能导致抵押物价值贬损的主要风险因素及核查方法(3)保持动态抵押率的主要措施。4、对资金监管工作，应明确以下事项：(1)资金监管银行的主要职责，定期报告的内容和不定期应报告的情形及 要求，具体监管流程如何保证我方的监控能力。(2)借款人用款审批条件和程序，我方审批流程。(3)销售资金归集比例、条件、预计达成时间。(4)复杂情况应明确具体操作流程，如房地产工程的资金归集帐户与预售 资金监管帐户、按揭帐户、其它金融机构的监管帐户等如何衔接？(5)委派驻场监管人员的，应明确驻场人员的职责、权限及汇报制度。5、需派出高管的，应在工程材料中明确：(1)拟派出人员的基本情况及其主要职责。(2)派出高管在目标公司的权限，超权限时应履行的审批程序。(3)派出高管定期报告事项及形式、应及时报告的事项。6、委托管理(1)对于聘请其它办事处或其它金融机构开展投后管理的，同样应当在委 托管理协议或投后管理方案中明确以上管理事项。(2)对被委托方的评价标准和流程。