2023年物业管理暂行办法.docx

2023年物业管理暂行办法第一章总则第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物 业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工 作环境，根据中华人民共和国物权法物业管理条例省物 业管理条例省物业服务收费管理办法省物业服务企业信用 信息管理办法等有关规定，结合我县实际，制定本办法。第二条 本办法适用于我县行政区域内物业的管理、使用、 维护、服务、指导及监督活动。第三条进一步理顺物业管理工作体制，县政府成立主要负 责人任组长，分管负责人任副组长，县法院、公安、发改、民政、 司法、财政、自然资源和规划、住建、综合执法、市场监管、应 急、信访、房产、园林、环卫、消防救援和有关街（区）主要负 责人为成员的县物业管理领导小组（联席会议），建立“主管单位 牵头、部门协同、镇（街、区）主导、社区落实”的物业管理长 效机制，各负其责、齐抓共管，把物业管理同社区治理有机结合 起来，在基层化解物业纠纷矛盾问题，维护社会稳定。第四条 物业管理工作中有关单位、部门主要职责：（一）县房产发展促进中心：牵头负责全县物业管理工作。（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告， 改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（四）选聘、解聘物业服务企业；（五）制定物业服务内容、标准和收费方案；（六）筹集和使用共用部位、共用设施设备住宅专项维修资 金；（七）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（A）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。第十五条 业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少 召开一次。业主大会的召开，应当告知镇（街、区）和县房产发 展促进中心，上述单位应安排人员列席会议。第十六条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会履行下列职责：（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理工作情况；（-）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服 务合同；（三）执行业主大会的决议、决定；（四）及时了解业主、物业使用人的意见建议，督促业主按 时交纳物业服务费，协助、监督物业服务企业履行物业服务合同;（五）监督管理规约的实施；（六）业主大会赋予的其他职责。第十七条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由3人以 上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任, 每届任期不超过五年，可连选连任。业主委员会印章由属地镇（街、区）监督使用。第十八条 业主大会通过决议可采取公开招投标、邀标、直 接指定等方式选聘物业服务企业。业主大会选聘、解聘物业服务 企业或者其他管理人，由业主委员会负责召集并主持业主大会会 议，业主大会会议可以采用集体讨论或者采用书面征求意见的形 式。决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人 数过半数的业主同意。业主委员会不履行召集义务的，业主可请求由属地镇（街、 区）负责组织业主召开业主大会。第十九条 业主委员会委员未从物业管理区域和谐稳定及长 期利益出发，煽动业主不交物业服务费，带领业主聚众闹事，导 致物业管理区域管理恶化，损害业主合法权益，造成不良社会影 响的，由属地镇（街、区）、社区（居委会）指导、监督业主大会 或业主委员会终止其委员资格，并追究相应法律责任。第四章 物业的使用与业主自治管理第二十条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法 律、法规和管理规约、临时管理规约的规定。第二十一条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工 前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；应当告知相 邻业主。物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不 得无正当理由拒绝和阻碍。第二十二条 住宅小区车位（库）按配建比例进行租售，应 当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求 承租车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。第二十三条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的 服务；（-）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提 出建议；（三）提出制定和修改管理规约（临时管理规约）、业主大会 议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权 和监督权；（九）监督专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第二十四条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约（临时管理规约）、业主大会议事规则；（-）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的 使用，公共秩序、环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出 的决定；（四）按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费；（六）法律、法规规定的其他义务。第五章物业服务第二十五条物业服务企业，是指依法从事物业管理活动的 企业法人。物业服务企业应当在规定的范围内从事物业管理活动。第二十六条 物业服务企业的合法权益受法律保护，任何单 位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。第二十七条物业服务内容主要包括下列事项：（-）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；（-）公共绿化、公共区域环境卫生的维护；（三）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服 务；（四）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；（五）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（六）物业服务档案和物业档案的保管；（七）法律、法规规定的其他物业管理事项。第二十八条 物业服务收费采用政府指导价和市场调节价。 其中车位租赁费、普通住宅前期物业服务费、前期停车服务费采 用政府指导价。物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式， 实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务 的各项资金收支建立台账，并接受业主委员会监督。第二十九条 物业交付后空置六个月以上的，业主提出申请, 经物业服务企业确认，可降低物业服务费等费用，其物业服务费 按省物业服务收费管理办法规定缴纳，合同另有约定的，从 其约定。第三十条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩 大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或业主有 权拒绝交纳。物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务 费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。逾期不交纳或者拒绝交 纳物业费的，物业服务企业可以向县人民法院起诉。第三十一条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合 同，向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位委托 代收费用的，不得向业主收取手续费、水电耗损费等额外费用， 但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。第三十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的 收入以及车位场地使用费等公共收益资金，归全体业主共有，由 业主大会决定其使用方式和用途；未作决定或决定不明的，主要 用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活 动经费或者折抵物业公共服务费。物业服务企业代为收取、保管公共收益资金的，除扣除相应 的管理费和税费外，不得挪作他用。公共收益信息每年6月底、12月底分别公示一次，每次公示 时间不少于1个月。小区业主对公共收益资金使用存在异议的， 可求助业主大会、也可向属地镇（街、区）、社区（居委会）投诉, 经全体业主同意后，可聘请专业审计机构审核收支账目，根据审 核结果依法依规作出处理。第六章物业的维护第三十三条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务机 制，按照国家、省、市有关规定，承担物业的保修责任。第三十四条 物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位 及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以 将其委托给物业服务企业承担。共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、 屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设 备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、 沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企 业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法 规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。第三十五条 住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、 有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装 置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新、安全管理等 责任及相关费用。第三十六条专业经营单位可以将专业经营设施设备的维 护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按 照委托合同向专业经营单位收取相关费用。专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从住宅专项维 修资金中列支。第三十七条 旧住宅区改造整治按照“基础类、完善类、提 升类”三个类别实施老旧小区改造，完善体育健身、养老等社区 公共服务设施及配套安全设施；采取协议、招投标方式引进物业 服务企业，或由社区设立物业服务中心（物业服务公司）、国有物 业服务企业实施管理；业主交纳物业服务费和政府购买服务进行 补贴等方式。实行建管结合，同步提升服务的社区物业“兜底” 管理。第七章物业服务企业退出项目第三十八条 物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格 履行退出程序和相应职责，协助解决项目遗留问题，做好新老物 业管理的衔接工作，保持项目管理的连续性。物业服务企业退出项目应当本着维护社会稳定、保障居民基 本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。第三十九条 建设单位、业主大会、业主委员会应当从保持 项目管理的连续性和长远利益出发，依法有序做出解聘、选聘物 业服务企业的决定，慎用辞退权，维护社会的稳定和业主的正常 生活秩序。第四十条 在前期物业管理期间，物业服务企业或建设单位 要求提前解除合同的，应于拟解除合同之日60日前书面告知对 方，并承担相应违约责任。第四十一条 合同未解除前，物业服务企业应当继续按照合 同约定做好相关工作，业主应当按时交纳物业服务费至合同解除 之日。第四十二条新旧物业服务企业应本着友好合作的态度办理 交接工作，交接过程中出现的不同意见，由属地镇（街、区）和 社区（居委会）会同县房产发展促进中心组织协调，协调无效的, 应通过司法途径解决。第四十三条原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接。原物业服务企业可自行收取，也可委托新物业 服务企业代为收取业主欠交的物业服务费，但不得影响业主的正 常工作生活。第八章信用信息及考核管理第四十四条 物业服务企业在县市场监督部门办理登记后及 时到县房产发展促进中心建立企业信用信息档案，自觉接受监管。第四十五条 各镇（街、区）、县房产发展促进中心共同负责 对物业服务企业的指导、监督管理和考核工作。每年至少两次从 基础管理、“三会三公开”工作规范、服务收费规范、业主满意度、 投诉纠纷处理、安全卫生管理、服务质量评价、文明创建等方面 对物业服务企业及其物业项目进行考核，考核结果作为前期物业 招标、业主大会选聘物业服务企业、表彰评选推介、物业服务等 级管理等活动的重要参考依据。实行守信激励、失信惩戒、物业服务等级和物业服务收费 等级相结合，形成以信用为核心的物业服务市场监管体制。第四十六条对半年期内考核低于标准得分的物业服务企 业，县房产发展促进中心会同属地镇（街、区）共同约谈企业负 责人，督促企业限期整改。对年度考核低于标准得分的物业服务企业，将其作为物业管 理工作的督导重点，取消评先评优资格；提高抽检比例和频次， 督促企业限期整改。第四十七条 对限期整改不力和拒不整改的，视情节由属地 镇（街、区）向业主大会提出解除物业服务合同或者不再续约的 建议。第九章附则第四十八条 本办法自2023年7月1日起施行，有效期至 2025年6月30日。第四十九条本办法颁布施行后，有关规定与国家法律法规 规章和上级有关规定不一致的，以国家法律法规规章和上级有关 规定为准。负责业主大会和业主委员会选举（换届）的指导及备案；物业招 投标公告的发布、评标监督、备案；住宅专项维修资金收缴；提 供工程预（决）算分摊明细数据和申报审批拨款；物业服务从业 人员培训教育；受理物业法律法规政策咨询、求助、建议等工作。会同镇（街、区）划定物业管理区域；指导、监督物业服务 企业退出项目过程；处理重大物业管理纠纷、投诉、信访等有关 问题；勘察、监管住宅专项维修资金使用过程等工作。（二）县发改局：会同县房产发展促进中心，对普通住宅物 业服务收费、车位租赁费、车位场地使用费和停车服务费进行成 本监审，制定收费等级标准、收费基准价格及浮动幅度标准，并 定期向社会公布；受理物业服务收费政策咨询和普通住宅物业收 费备案。（三）县公安局：负责物业管理区域内的治安管理，消除物 业管理区域内的治安隐患，及时调解各类治安管理矛盾纠纷；指 导、监督物业服务企业管理保安服务活动和秩序维护人员开展安 全防范工作；指导物业服务企业落实消防安全责任制度，正常使 用和安全运作物业区域监控系统；依法查处损坏安防设施的行为; 指导物业管理区域内汽车停放，指导物业管理区域及周边道路停 车位设置工作，参与处理物业管理区域规划红线以内的停车矛盾、 纠纷。会同县消防救援大队依法查处损坏（停用）消防设施和占用 （堵塞）消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法 规的行为，擅自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议 和选举业主委员会的行为，违规养犬以及在物业管理区域内施工 装修等原因造成的生活噪音过大等影响他人正常生活的行为；对 业主委员会委员资格终止或业主委员会任期届满后，拒不移交所 保管的资料及其他属于业主所有的财物的，依法予以协助。（四）县民政局：指导、协助镇（街、区）开展社区（居委 会）建设工作，推行社区党组织、居委会、业主委员会、物业服 务企业“四位一体”交叉任职制度，吸纳符合条件的业主委员会 成员和物业服务企业代表到社区党组织或居委会工作。（五）县财政局：会同县房产发展促进中心监督、管理住宅 专项维修资金归集、使用、增值和管理。（六）县自然资源和规划局：负责物业小区物业管理用房、 社区（居委会）服务用房的规划管理，明确新建住宅小区配套设 施位置；住宅小区内增建、改建停车设施项目审批；承办老旧小 区综合改造整治中规划变更等工作。（七）县住建局：负责物业管理区域内建筑工程质量安全监 督管理及受理、处理投诉纠纷。处理物业管理区域内的建筑工程 遗留问题；查处建筑单位于保修期内发生工程质量问题的行为， 据不履行保修义务或者拖延履行保修义务的行为和未组织建筑工 程竣工验收或验收不合格擅自交付使用的行为；涉及物业区域内 建筑主体或者承重结构变动的装修工程勘察鉴定工作及整改恢复 验收工作；涉及物业区域外的排水排污、路灯、市政维修等职能 单位的协调工作；协调住宅小区实施水、电“一户一表”改造工 作；监督、管理物业管理招投标活动；会同有关部门组织实施老 旧小区综合改造整治工作。（八）县综合执法局：依法查处县房产发展促进中心移送的, 物业管理区域内擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设 备的所有权或者使用权的行为；不按规定配置必要物业管理用房 的行为；物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的行为；擅自 改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的行为；擅自违规 占用绿地停车、破坏绿地改建停车位的行为；擅自利用物业共用 部位、共用设施设备进行经营的行为；损坏房屋承重结构等违反 房屋装饰装修规定的行为；违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗 等违反规划规定的行为；侵占、损坏物业共用部位和共用设施设 备等违反物业管理规定的行为；随意倾倒垃圾、杂物等违反市容 环境卫生规定的行为。（九）县市场监管局：负责物业管理区域内电梯安全检查管 理工作，对负责电梯的安装、改造、维护保养、使用、检验检测 等环节的电梯作业人员及相关安全管理人员进行监督管理；指导 监督电梯使用单位依法选聘具备资质的专业电梯维护保养企业; 参与电梯事故调查处理和统计分析；依法查处物业收费中违反法 律法规的行为和物业管理活动中进行合同欺诈、发布虚假广告、 强买强卖、未依法领取营业执照等违法生产经营的行为；受理、 处理物业服务收费投诉、纠纷。（十）县园林工程公司：指导物业服务企业做好物业管理区 域内的绿化养护管理工作；负责物业管理区域内树木花草病虫害 的调查与检测，做好植物病虫害防治的监督管理工作。（十一）昌洁环卫公司：指导物业管理区域内环境卫生、垃 圾分类工作，负责物业管理区域内垃圾的清理清运工作；（十二）县消防救援大队：监督、指导物业服务企业贯彻落 实防火安全制度及消防管理工作；对小区电动车充电桩（棚）建 设提出意见；组织、指导物业服务企业消防安全宣传教育培训和 应急疏散演练，对住宅小区进行安全大检查；会同公安部门依法 查处占用或堵塞消防车通道、疏散通道、安全出口等违法行为。（十三）各镇（街、区）：负责本辖区内物业管理活动的指导、 监督和管理。设立物业管理机构和社区（居委会）物业服务中心 （站）；指导社区组织、筹备业主大会的成立和业主委员会的选举 （换届）工作，将业主委员会纳入社区（居委会）管理；组织实 施物业服务企业选聘，对招投标过程进行监督、指导；物业服务 合同备案审查；住宅专项维修资金使用审查、全程监管、业主信 息抽检、竣工验收；老旧小区综合整治、日常管理；受理、处理 辖区内物业管理纠纷、物业投诉、民生信息及上级批转的舆情、 信访事项；组织召开区域性物业联席会议；对物业服务企业、物 业项目的考核工作和国家、省、市优秀物业项目提出推荐意见等 工作。各镇（街、区）要根据县物业管理领导小组（联席会议），建 立相应物业管理（联席会议）制度，落实工作责任，制定相应工 作措施，高效推进物业属地管理工作机制，为物业管理工作提供 保障。（十三）县司法、应急等部门：根据各自职责分工，负责物 业管理有关工作的指导、监督和配合。（十四）县供水、供电、燃气、热力、通信、有线电视等专 业经营单位：按产权归属，依法承担设施设备的维护、养护、更 新等责任及有关费用。第二章前期物业管理与物业交付第五条 确定物业管理区域，应当以建设用地规划许可证确 定的红线图范围为基础，充分考虑建筑物规模、共用设施设备、 社区建设等因素。第六条 建设单位和业主大会应当依法采用招投标方式选聘 物业服务企业。招投标应当坚持公开、公平、公正和诚实守信的 原则。项目建筑规模较大（建筑面积3万平方米以上）的住宅物业 和非住宅物业，应当通过公开招投标的方式选聘物业服务企业。 项目建筑规模较小（建筑面积3万平方米以下）的住宅物业和非 住宅物业，可以采取协议方式选聘物业服务企业。属于政府采购 项目的，按照政府采购的相关规定执行。第七条 物业管理用房包括物业服务用房和物业经营用房， 建筑面积按照建设项目不小于总建筑面积的3%o,且不低于300 平方米的标准配置。其中物业服务用房属于全体业主共有，按不 低于100平方米的标准配置，专用于物业服务企业、业主委员会 办公。社区养老、社区卫生、文化活动、社区警务、社区服务中心 （站）等公共配套服务用房按照不小于住宅总建筑面积7%。，且 不低于600平方米的标准配置。第八条 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位 负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调、配合专业经 营单位的施工工作，同步设计、同步施工、同步交付使用。住宅 小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。第九条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件 后，建设单位方可办理物业交付手续：（一）生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装 置；（）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成 住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安 装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规 划设计要求配置到位；（六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消 防车通道等共用消防设施建设；（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;（A）按照规划要求完成教育、文化、体育、卫生、环境卫 生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；（九）按照规划要求完成绿化、垃圾站、公共厕所建设及车 库、车位的配置；（十）住宅小区分期建设的，在已建成的住宅周边场地与施 工工地之间设置有效的隔离设施；（十一）法律、法规规定的其他条件。建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定， 对住宅小区进行综合验收，接受县房产发展促进中心、自然资源 和规划、住建等有关部门（单位）的监管，并到县住建部门办理 综合验收备案手续。建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移 交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。第十条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房 现售备案前，应当选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合 同，提供前期物业服务。签订商品房买卖合同时应当将前期物业 服务合同中的服务内容纳入商品房买卖合同约定。第十一条 供水、供电、供热等专业经营单位应按照有关规 定，履行相关专营责任。委托物业服务企业经营收费的，委托单 位要与物业服务企业签订委托合同，物业服务企业应将委托合同 在物业管理区域内公示。第三章业主大会与业主委员会第十二条 符合下列条件之一的，建设单位或前期物业服务 企业应当在符合条件之日起30日内向属地镇（街、区）报告，筹 备召开首次业主大会：（一）业主已入住面积占的比例达到50%以上；（-）业主已入住户数占的比例达到50%以上；（三）自首位业主入住之日起满2年且已入住户数的比例达 到25%以上。第十三条 业主大会筹备组由7人以上15人以下单数组成， 由业主代表、建设单位代表、镇（街、区）和社区代表组成，其 中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一，筹备组 组长由镇（街、区）代表担任。第十四条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；（二）选举或者更换业主委员会成员；