JS省康养地产项目的考察报告.docx

关于江苏康养工程的考察报告2023年9月1日至3日，以陆叙林司令、王国 强政委为首的一行6人，对江苏省康养工程进展了为 期三天的考察。考察的主要内容包括：常州市"白金汉爵酒店"集团；常州市"金东方颐养中心"运营及合作条件； 常州市"茅山颐园养心园"工程考察； 宜兴市"雅达阳羡溪山”工程。在江苏期间，考察组成员与各工程的领导进展了 长时间的沟通，并在常州市公安局刘局长、白金汉爵 酒店集团总组里谢总、金东方颐养中心运营总监陆总、 江南医院褚院长、雅达阳羡溪山工程朱总等分管领导 伴随，对上述工程进展了实地考察。通过考察我们了解到的状况如下：江苏省经济状况江苏省面积10.72万平方公里,常住人口达高品质综合医院。总投入15亿元，占地100亩，由 常州市卫生安康委员会治理，是常州市金坛区医保 定点单位。据了解，在颐园养心园工程所在的“茅山风景区 版块"，还有"雅居乐"及"恒大"两个高端低密度 住宅工程，规划定位与颐园养心园根本全都，但销售 状况却差强人意。而颐园养心园工程正由于依托"江 南医院"，一期已根本售罄。!1!宜兴“雅达阳羡溪山”小镇9月3日2023年8月10日立项，规划总投资达80亿元 的"雅达阳羡溪山”工程，选址宜兴市湖汶镇阳羡湖 南侧，位于国家级旅游度假区宜兴阳羡生态旅游度假 区。工程占地翻哟6100亩，总建筑面积约55万面， 在售的产品为158平、180平、220平中式合院及 83平、99平、118平多层洋房。规划有小镇中心区、 颐养社区、田园村庄、休闲度假区等五大功能片区， 被列为2023年江苏省重点旅游工程。"雅达阳羡溪山”工程由国内文旅地产翘楚 一 "雅达地产”开发建设，雅达地产是具有丰富的"文 旅与康养”操盘阅历的专业地产公司。公司的第一个 工程一"乌镇雅园”早已名声在外，公司以深厚的政 府与当地社会资源，在旅游度假开发区工程的运作中, 眼光独到、筹划精妙，资源利用充分，是一家从理念 到实操都表现优异的公司。工程在规划设计上充分考虑以地形、貌地，对原 始的竹林、茶田，山水地貌进展科学的梳理，遵循保 护生态的原则，尽可能保持了小镇内生态的多样性， 并进展系统化设计，细心雕琢，让自然生态与人工园 林完善的统一。小镇依山傍水，开放式全域旅游格局。"全域旅 游"，指将一个区域整体作为旅游目的地来建设和运 作，要求目的地能够为前来旅游的游客供给全过程、 全时空的体验产品，从而全面地满足游客的全方位体验需求。规划方面，小镇内部还设置了全区域的慢行道路 系统，全部区域均不设围墙，以地貌地形作为自然的 边界，矿坑主题公园、健体公园、骑行游线、山谷乐 园、书院等适合全年龄层的文化消遣健身设施分布其 中，再加上根本的生活效劳配套、医疗配套和商业配 套，形成开放的全域化旅游生活小镇。一般的房地产开发工程，都是先卖房子回笼资金，而 "配套"往往姗姗来迟，但本次我们考察的"雅达地 产"，却深谙康养工程运作之道，基于长期专注安康 和养老领域，深知生活配套之贵重，于是承载生活内 容的雅达书院、小镇中心、湖滨公园等配套成为最先 上马的施工工程。目前，小镇一期已有局部住宅竣工，合院产品还 在建设。五、小结国学大师南怀瑾教师在其著作论语别裁中， 有一段关于"东西方人价值观”的论述：西方人只看 重"诞生"，不看重"老去"。而东方人则不同，东 方人认为"诞生"与"老去"，是人生中最大的两件 事。当下"养老”问题已经为下一个建设的热点。 而作为民生问题，如何做到老有所依、老有所养也早 已成为政府、民众最为关注和争论最多的话题之一， 随着中国人均生活水平的提高与人口老龄化的到来。 康养地产将来的前景和价值不行估量；在承接"田综体"营销筹划之初，筹划部人员曾 几次到青岛、寿光、潍坊等地对康养地产进展考察。 在销售中心暗踩冒充客户，讲想把父母送来养老 时，接待人员的口径几乎千篇一律："咱们工程将来 进展有多好，升值空间有多大"却鲜有接待人员讲到 真正涉及养老的话题，关心过老人想要的是什么样的 生活。这样的接待，让人百思不得其解。假设真正要送父母来这里养老，还会关心升值空间?典型的"挂 羊头卖狗肉"，打着养老的旗号卖房子。最多在小区 建一个“康复中心"，也是为了 “争取"些补贴，这 样的做法简直让人嗤之以鼻。在我部看来，"金东方"之所以能称之为真正养 老地产，有一个重要因素，就是开发商格外重视住宅 交付之后的“效劳运营"环节。它与商业地产的“效 劳运营"恰恰有异曲同工之妙，由于老人家需要陪伴 的、需要有情感抚慰的，这种需求一开头就注定了养 老地产确定要重视"效劳"。以"金东方”运作模式，以"使用权费"+ "年 费"，这种形式既可让开发企业快速回笼资金，又可 用年费保证日常运营，但本人认为，假设要实行此类 模式运作，起码需先满足以下条件：具备确定程度购置力；有正确养老观及消费理念；对养老工程规划、品质、效劳认可；所以在我部看来，金东方颐养中心的成功，不能 说是偶然，但也绝非必定。是由于企业能高精度把握 市场大势所产生的结果，特别是康养地产工程，确定 要"因地制宜"，绝不能因其在当地比较成功，就奉 为圭臬！所以观摩其他工程，更多是给我们供给一些 启发、思路和方法论。六、考察之旅于筹划人员的几点启发1、就目前安丘的养老市场状况和消费水平来分析， 田综体将来的市场确定是至少面对大潍坊范围。所以 在规划设计初期，要有跳出安丘，放眼山东半岛的态 度。2、关于"田综体"的规划问题，筹划部建议："养 老机构或康复中心或医疗中心”规划时尽量远离"高 端住宅"。营销部建议，两点间直线距离起码1.5公 里以上，以避开"养老版块"对"高端住宅”价值产生不良影响。3、孙子兵法日："不谋全局者缺乏以谋一域"。 拿田综体工程为例，涉及多元产业，环环相扣。在不 了解其他版块运作模式和机理之前，不宜做任何打算。 由于其他版块，设计好了能有机融合，相互促进。设 计不好花冤枉钱不说，影响招商就得不偿失了！4、本次考察让筹划人员有一个深切感受：拿海中行 船比方，筹划人员以前为"住宅”做筹划，好比驾驶 一艘驱除舰。而"田综体"则不同，她是一艘核动力 航母，不仅能耗要求高，操作也比较简洁。而"田综 体”里的其他版块，如同航母战斗群中的其他兵种一 譬如：巡洋舰、潜艇、舰载机等。各兵种相互协作作 战。毫不客气的说，田综体涵盖的内容，早已超出筹 划人员所能认知范畴。现在的当务之急，还是要多看工程，多学习、多去论证。决不能踩香蕉皮一"滑到哪里算哪里"的思 维去做筹划。待规划成型后，再就具体工程谈合作可 能更为妥当。总之，我们坚信"栽下梧桐树做好顶层设计 确定能引来金凤凰客户"。以上观点及感受仅为筹划一家之言，如有不妥之 处请领导指正。江苏工程考察组 联邦地产田综体蔺小涛 2023年9月7960.06万人，居中国第5位。13市GDP全部进入 中国前100名,人均GDP达81874元，居中国各省 首位。江苏辖江临海，经济富强，文化兴盛。地跨长江、京 杭大水道从中穿过，拥有吴、金陵、淮扬、中原四大 文化，是中国古代文明的发祥地之一。江苏与上海、浙江、安徽共同构成的长江三角洲 城市群已成为国际6大世界级城市群之一 0江苏人 均GDP、综合竞争力、地区进展与民生指数均居全国 各省第一，成为中国综合进展水平最高的省份，已 步入“中上等"兴盛国家水平。一、常州市白金汉爵大酒店9月1日上海白金汉爵酒店投资独资兴建的一家集星级酒 店、大型餐饮、高档消遣、会议中心等功能于一体的 酒店航母。工程位于武进区丁塘港湿地公园旁，总 投资10亿元，总建筑面积13万ni"拥有800余豪华客房，餐饮包厢100余间，十余豪华宴会厅， 可同时接纳6000余人就餐，KTV豪华包厢80余间， 还配备棋牌包厢，游泳馆健身房等设施。工程2023年5月启动，从立项、拿地、规划施工到 建成，历时19个月并于2023年7月开头试运营。 目前，常州酒店除招商工作略显滞后酒店大面积商 业空置，无法填满，运营状况格外良好。与此同时, 上海工程也在启动。二、金东方颐养中心城控股9月2日2023年9月2日上午，由陆司令及王政委带队 的山东考察组，在常州市公安局刘局长与金东方颐养 中心副总经理陆恒啸伴随下，对常州金东方颐养园进 展了考察。金东方颐养中心于2023年8月经民政部门批准 设立，是一家"民间投资，政府扶持，市场运作"的 民办企业，由城控股投资建设城持有70%股权。工程位于常州市南，紧邻西太湖和武进主城区，交通 格儿更利。总占地17万行，规划总建筑面积26万* 区内设约1700套的养老住宅工程。工程产品由10 余栋电梯洋房组成，房间面积区间以99 m2-120 nf的 两至三居为主，既可老人自住，也可子女陪住，每栋 楼一楼为架空层，配备生活秘书、安康秘书及安保人 员，为老人的生活供给24小时效劳与保障。工程与 常州其次人民医院和金东方护理院三位一体，真正实 现"居家养老+医养康护”的结合。工程实行会员制运作，只销售房屋的使用权+会 员年费。即：会员需一次性将总房款交齐，可拥有该 物业70年的使用权，使用权可转让。另外，每人每年 需再缴纳一万元左右的会费用于日常活动，譬如：园 区内设的老年大学、茶吧、图书馆、阳光房、佛堂、 教堂、泳池，健身房、棋牌室、台球室、乒乓球室、 台球室、理发室、桑拿浴室、书画室、舞蹈室、摄影 室、手工坊、钢琴室等30多种功能房均可免费使用,餐费需自理。同时工程还与丧葬机构合作，在距工程约2公里 处规划太平间。如有老人去世，第一时间由丧葬机构 运至太平间并择日进展仪式，力争将负面影响降至最 低，此举有效保证了园区内安康、融洽的和谐气氛始 缴截止2023年10月，工程实现全部售罄住满, 入住会员超过2023名。据金东方颐养中心陆总介绍，城控股目前旗下 布局三大版块：商业地产吾悦广场、住宅地产及 安康养老金东方；商业地产方面，主要是商业综 合体的开发和购物中心的运营治理，包括销售型物业住宅、酒店式公寓及沿街商铺等和持有型物业主 要是购物中心；商业地产的品牌为"吾悦广场"， 致力于打造"体验式商业综合体"，知名度在国内仅 次于"万达广场"，主要布局长三角一带。据2023 年城财报公示，截止年底全国范围内吾悦广场累 计开业44座，将来将有72座间续开业。考察完毕后，我们与工程陆总进展了深入的沟通，就 "将来养老市场、工程运作模式、合作条件”等问题 发表了双方的观点、交换了各自的意见。考察最终，陆总也给到"青云田园综合体”康养 板块提出了几点贵重建议：陆总表示自己虽然没有涉及过"田综体"工程， 但他个人认为假设要做"康养地产"就全心全意、全 力以赴的去做康养，不要再去结合如"旅游"或其他 业务。"旅游"与"康养"不宜结合在一起做。这种说 法也有失偏颇。譬如，国内文旅康养地产的翘楚企业 -蓝城，首创中国学院式养老模式-"乌镇雅园”工 程，就是文化旅游+养生养老工程。在开发建筑时， 就摒弃了以往单一的养老功能，选址于5A级国家景 区乌镇，由"旅游度假"衍生出、养生、人文等 功能。此工程已成为国内各大地产商争相考察、学习 的标杆工程。无独有偶，本次考察组在宜兴市所考察的一个项 目一"雅达阳羡溪山"，又将"旅游"与"康养"进 展了格外融洽的结合。目前，雅达阳羡溪工程一期已 竣工，且在市场与业界中有很好的口碑。可见在如 何运作康养工程这个课题上，大家都在"摸着石头 过河"，都在查找适合企业自身的进展之路。另外，陆总表示如有可能合作的话，"金东方" 仅可供给治理、运营的技术输出，由于城集团将来的 战略偏向轻资产运营，所以临时不会考虑在像潍坊这 类二、三线或县级市投资。目前在山东地区，金东方 仅在青岛有拓展打算一"青岛胶州金东方颐养小 镇"，此工程已达成初步合作意向。据悉，城控股旗下的商业地产一“吾悦广场" 在全国范围内有44座，因受疫情及经济大形势影响， 吾悦广场的公寓销售压力较大。目前"城控股"正在 构筑一个大胆的设想打算：将金东方的CCRC 3 + 1养 老模式意为：持续照料老年社区，即居家养老服务复制到吾悦广场的公寓产品上，以此增加产品附 加值，促进公寓产品销售，实现资金的快速回笼。我部认为，"金东方”品牌的启动以及后期打算 把养老的CCRC复制到公寓，更像是城控股在进展 一次器专身，由传统地产行业加为"轻资产运营， 即：从单纯住宅地产销售转变为"居家养老，机构效 劳和医疗保障"的可持续的效劳运营之路。三、常州市“茅山颐园养心园”工程9月2日茅山颐园养心园位于国家旅游示范区常州市金 坛区薛埠镇，地处茅山脚下。千年茅山，国家5A级 旅游度假区，属于中国道教名山，是道教上清派的发 源地，被道家称为"上清宗坛有"第一福地，第 八洞天”之美誉。茅山颐园养心园整个工程占地规划约1693亩， 总建约38万肝，建筑形式以苏派中式院墅为主。每 户赠送院子，院落的建筑面积与庭院面积呈1:1。院墅面积区间为93 m2-232球，总价最低290万起即 可入住。目前一期已于2023年12月30日交付，整 个院落别墅以精装交付。硬装内含厨卫及中心空调， 每户配备一个车位。茅山颐园养心园，交通较为便利，工程地处南京 1小时都市圈腹地，104国道、243、122省道以及 沪宁二条高速通道，将茅山与南京形成无缝对接；规 划中沿江高铁茅山东站距离本工程约2.7公里。整个工程的核心配套为"江南医院"：致力于成为具 有医养结合特色的才智型康养社区。小区由绿城物业 效劳，享受24H "无时限"管家效劳。可谓度假、养 老两适宜。"江南医院"，是一家依据"三甲”标准建设的 综合性医院，医院开设的科室包括：肿瘤科、内科、 外科、妇产科、重症医学科等。医院位于江苏省常州 市金坛区茅山旅游度假区林场路1号，集医疗、教 学、科研、疾病预防、安康保健和养生养老于一体的