房地产开发项目财务评价案例.docx

房地产开发项目财务效果评价案例一、项目概况本项目规划设计要点如下：(1)用地面积：11 417 m2(2)建筑密度：-35%(3)容积率(地上)：W4.62(4)绿化率：三25%(5)人口密度：W1 085人/公顷(6)规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合 楼。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，12层为商业用途，34层以上配套公建为主，包 括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。 塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。本项目主要经济济技术指标参见表1与表2。表1项目主要技术经济指标(一)项 目单位数量项 目单位数量占地总面积nr11 417居住人数人1 064总建筑面积2 m52426平均每户建筑面积m'122居住面积2 m36 898平均每户居住人数人3.5公建面积2 m4 280人均居住用地2 m34.68绿化面积m22 854道路面积2 m4 681居住户数户304车库面积2 m7 200表2项目技术经济指标(二)层数功能所占面积面)总面积(哨裙楼4商铺11 24815 528公建面积4280塔楼19（2 个）住宅1 942(每层)36 898地上建筑面积合计52 426地下室2停车库7 2007 764设备面积300人防面积264三、项目开发建设及经营的组织与实施计划.有关工程计划的说明项目总工期为36个月(从2005年3月2008年3月)。当完成地下室第一层工程时，开展销售工作。1 .项目实施进度计划项目实施进度计划如表3所示。表3项目实施进度计划表号项目名称持续 时间 （月）进度安排（按双月计）200520062007200846810122468101224681012241征地拆迁62前期工程3基础工程64主体结 构工程75设备安 装工程66室内外装 修工程7续表序 号项目名称持续 时间 （月）进度安排（按双月计）200520062007200846810122468101224681012247红线内外工程3HBB8公建配套 工程39竣T脸收210销售27四、项目财务评价基础数据信算1 .项目投资与成本费用的估算（1） 土地费用。土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权 出让金为6 150万元。拆迁补偿安置费：根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9 000万元。以上两项合计为：15 150万元。（2）前期工程费。本项目的前期工程费如表4所示。表4前期工程费估算表序号项 目计算依据金额（万元）1规划设计费建安工程费义3%330. 392可行性研究费建安工程费XL 5%165. 203水文、地质、勘探费建安工程费X0.5%55.064通水、通电、通路费建安工程费X2.5%275. 335场地平整费60元/平方米68. 50合计894. 48（3）建筑安装工程费。本部分建筑安装工程费主要包括三个方面的内容，即土建部分、设备 部分和装饰部分，我们依据单位指标法对这三项内容的费用进行估算，估算结果见表5所示。表5建安工程费的估算单位：万元序号项目建筑面积±建设备装饰合计(m2)单价金额单价金额单价金额1塔楼36 8981 4835 472351.721 298161.355957 3652裙楼商铺部分11 2481 4831 668351. 72396514. 725792643公建部分42801 483635351.72150514. 722201 005合计11 013基础设施费。基础设施费估算结果见表6所示。表6基础设施费估算表单位：万元序号项目单价计价数量合计1供电工程65万元/公顷5. 2426公顷3402供水工程15万元/公顷5. 2426公顷78. 643道路工程42. 13万元/公顷0.4681公顷19. 724绿化工程5. 4万元/公顷0. 3501公顷1.895其他工程占建安工程费的2%11 013万元220. 26合计660.51开发期税费。开发期税费如表7所示。表7开发期税费估算表单位：万元序号类另I计算依据缴纳税额1投资方向调节税投资额X5%550. 652配套设施建设费建安工程费X 12%1 321.563建筑工程质量安全监督费建安工程费X4%。44. 054供水管网补偿费住宅：0. 3t/人，600元/t商铺：0. It/人,600元/t住宅：22. 28商铺：67. 495供电用电负荷费住宅：4kVA/户，480元/kVA商铺：8KVA/百平方米,1000元/kVA住宅：58.37商铺:89. 986其他建筑安装工程费的2%220. 26合计2 374. 64(6)不可预见费。取以上(4)项之和的3%。则不可预见费为: (15 150+894. 48+11 013+660. 51) X3%=831 54(万元)开发成本小计：以上项之和为30924. 17万元。2 .开发费用的估算(1)管理费用。取以上(1)项之和的3%,则管理费为831. 54万元。(2)销售费用。销售费用的估算见表8所示。表8销售费用估算表单位：万元计算依据计价合计广告宣传及市场推广费销售收入的2%1 082.51销售代理费销售收入的2%1 082.51其他销售费用销售收入的1 %541.262 706. 28财务费用。详见借款还本付息表9所示。表9借款还本付息表 单位：万元序号项目名称合计建设经营期第1年第2年第3年1借款还本付息1.1年初借款累计010 355.55177. 751.2本年借款1000010000001_3本年应计利息1 459. 92355.5736. 28368. 141.4年底还本付息11 459. 9205 914. 035 545. 891.5年末借款累计10 355.55 177. 7502借款还本付息的资金来源2. 1投资回收11 459. 9205 914. 035 545. 893 .投资与总成本费用估算汇总表表10所示为投资与总成本费用估算表。表10投资与总成本费用估算表单位：万元序号项 目金额估算说明其中：住宅分摊成 本（兀，m 0 ）商铺分摊成 本（兀，nio ）1开发成本30 924. 17（L 1）（1.6）项之和5 6487 8151. 1土地费用15 1502 76944421.2前期工程费894. 481861861.3基础设施建设费660. 511371371.4建安工程费11 0131 9962 3501.5开发期税费2 374. 644445841.6不可预见费831.541161162开发费用4997. 74(2. 1)-(2. 3)项之和7891 3792. 1管理费用831.541161162.2销售费用2 706. 283709602.3财务费用1 459. 923033033合计35 921.9164379 1944 .项目销售收入估算销售价格估算。销售价格的估算可以采用市场比较法和成本定价法，具体估算过程略。估算结果为：住宅部分建议销售单价为7400元/ m2,商铺部分为19200元/ m2,车位为25万元 /个。（2）销售总收入估算。销售收入估算详见表11所示。表11销售总收入估算表单位：万元用途可售面积建议销售单价销售收入住宅36 898m27400元/m227 304. 52商铺11 248m219200元 / m221 596. 16车位209个250000元5 225合计54 125.68销售计划与收款计划的确定（见表12） o表12销售计划与收款计划表销售计划各年度收款情况（万元）合计（万元）年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第1年第2年住宅：60%22 152.31m216 392.7132 475.41商铺:60%6 748. 8m212 957.70车位：60%125个3125第3年住宅：40%14 745. 69ni210 911.81商铺：40%4 499. 2m8 638. 46车位：40%84个210021 650.27合计100%32 475.4121 650. 2754 125. 68.税金估算销售税金与附加估算（见表13） o表13销售税金与附加估算表单位：万元序号类别计算依据建设经营期1231营业税销售收入X5%1 623. 771 082. 512城市维护建设税营业税义7%113. 6675. 783教育费附加营业税义3 %48.7132.484教育专项基金营业税X4%64. 9543. 305防洪工程维护费销售收入XL 8%58. 4638. 976印花税销售收入X0. 05%16. 2410. 8837交易管理费销售收入X0.5%162. 38108. 25合计销售收入X6. 43%2088.171 392. 11土地增值税估算。（见表14）。表14 土地增值税估算表单位：万元序号项 目计算依据计算结果1销售收入54 125.682扣除项目金额以下4项之和45 587. 022. 1开发成本30 924. 172.2开发费用4997. 742. 3销售税金及附加3480. 282.4其他扣除项目取(2. 1)项的20%6184.833增值额-8 538. 664增值率/18. 73%5增值税税率 <50%取30%6土地增值税(3) X (5)2 561. 5985 .投资计划与资金筹措本项目开发投资总计35921. 91万元。其资金来源有三个渠道：一是企业自有资金（共13000 万元）；二是银行贷款：三是滚动开发投入（即预售收入部分）。自有资金部分在3年中投入的比 例分别为44. 11%、33.53%和22.36%。从银行贷款10000万元，全部于第1年投入；其他不足 部分由预售收入解决，如表15所示。表15投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称合计计算期1建设投资35 921.9115 734.38 980. 47811 207. 132资金筹措35 921.912. 1自有资金13 0005 734.34 358. 92 906.82.2借贷资金1000010000002.3预售收入再投入4 621.5788 300. 333五、项目财务评价.现金流量表及其分析全部投资现金流量表及其分析。全部投资现金流量表如表16所示。表16全部投资现金流量表（i二9%）单位：万元序号项目名称建设经营期合计1231现金流入032 475.4121 650. 2754 125.681. 1销售收入032 475.4121 650. 2754 125.682现金流出15 734.313 970. 3216 272. 5845 977. 212. 1建设投资15 734.38 980. 4711 207. 1335 921.902.2销售税金及附加2088.171 392. 113 480. 282.3土地增值税1 536. 961 024. 642 561.62.4所得税01 364. 712648.704013.423净现金流量（1）-（2）-15 734.318 505.085 377. 688148.464折现系数（=9%）0.917 431 20.841 679990. 772 183 55净现金流量的现值-14 435. 1415 575. 364152. 555 292. 786税前净现金流量（3） +4）-15 734.319 869. 808 026-3912 161.897税前净现金流量的现值-14435.1416 724.016197.848 486. 72评价指标：税前全部投资净现值（税前净现金流量的现值累计）为：8 486.72万元;税后全部投资净现值（税后净现金流量的现值累计）为：5 292. 78万元:税前全部投资内部收益率为：78.93%；税后全部投资内部收益率为：59. 42%o资本金投资现金流量表（如表17所示）o序号项目名称建设经营期合计1231现金流入0. 0032 475.4121 650. 2754 125. 681.1销售收入0. 0032 475.4121 650. 2754 125. 682现金流出5 734. 3019 884.3521 818.4847 437. 142. 1自有资金5 734.304 358. 902906. 8013 000.002.2预售收入再投入4621.588 300. 3312 921.912.3借款本息偿还0. 005 914. 035 545. 8911 459. 922.4销售税金及附加2088. 171 392. 113480. 282.5土地增值税1 536. 961 024. 642 561.602.6所得税0. 001 364. 722648.714013.423净现金流量（1）-（2）-5 734.3012 591.06168.216688.544折现系数（1二9%）0.917 4310. 841 6800.772 1835净现金流量的现值-5 260. 8310597. 64129. 895206. 926净现金流量的现值累计-5 260.835 336. 815 206. 92评价指标：资本金税后内部收益率为：100.12%；资本金税后净现值（净现金流量的现值累计）为：5 206.92万元；（3）有关指标及其计算结果的分析净现值。开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。 将本项目每年的净现金流量按基准贴现折算为项目实施期初的现值，此现值的代数和，就是项目 的净现值（净现金流量的现值累计）。经上面的计算，本项目税前、税后全部投资的净现值都大于 0；自由资金税后净现值也大于0；说明本项目可按事先规定的贴现率获利，在所研究的经济寿 命期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。另外，本项目投资分析所采用的基准收益率，是项目净现值贴现时计算贴现系数所采用的利 率。一般取大于同期银行贷款利率为基准折现率。本投资分析在长期贷款利率的基础上上浮2%, 即9%作为基准折现率。内部收益率内部收益率是指项目经济寿命期内，各年净现金流量的现值累计等于零时的贴现率，即项目 净现值为零时的贴现率。内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属独立方案的评价，经上面的计算，税后、税前 全部投资的内部收益率分别为78.93%和59.42%：自有资金投资内部收益率为100.12%；分别 都大于同期贷款的利率和基准贴现率，反映项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。1 .损益表及其分析损益表（如表18所示）。序号项目名称计算依据建设经营期合计1231销售收入0. 0032 475.4121 650. 2754125. 682总成本费用15 7341. 38 980. 47811 207. 1335 921.913销售税金及附加0. 002088.171 392. 113 480. 284土地增值税0. 001 536. 961 024. 642 561.605利润总额(1-2-3-4)-15 734. 3019 869. 808 026. 3912 161.896弥补亏损15 734.307所得税(5)-(6) X33%0. 001 364. 722648.714013.428税后润(5)-(6)-(7)0. 002 770. 795 377. 688148.479盈余公积金(8) X10%0. 00277. 08537. 77814. 8510可分配利润(8)-(9)0. 002493. 714 839. 917 333. 62(2)评价指标全部投资的投资利润率=利润总额/总投资额*100%=(12 161.89 / 35 921,91)xl00%=33.85%全部投资的投资利税率=利税总额/投资总额*100%=(12 161.89+3 480.28+2 561.60)/ 35921.91xl00%=50.67%资本金投资利润率=利润总额/资本金*100%=(12 161.89/13 000)xl00%=93.6%资本金净利润率=税后利润/资本金*100%=(8 148.85/13 000)x100% =62.68%对指标的分析。以上四个静态指标与房地产同行业相比应该是较理想的，项目可行。2 .资金来源与运用表及其分析(1)资金来源运用表(表19)(2)资金平衡能力分析。根据表20,本项目每年累计盈余资金均大于或等于0,故项目资金平 衡角度分析，该项目是可行的。表19资金来源运用表单位：万元序号项目名称建设经营期1231资金来源15 734.3036 834.3124 557. 071. 1销售收入0. 0032 475.4121 650. 271.2资本金5 734. 304 358. 902906. 801.3银行借款100002资金的运用15 734.3019 884. 3521 818. 482. 1建设投资15 734.38 980. 47811 207. 132.2借款还本付息0.005 914. 035 545. 892.3销售税金及附加0, 002 088. 171 392, 112.4土地增值税0. 001 536. 961 024. 642.5所得税0. 001 364. 722 648. 713盈余资金一 (2)0. 0016 949. 962 738.594累计盈余资金0. 0016 949. 9619 688.554.财务分析指标汇总项目财务分析指标计算结果汇总如表21所示。表21项目财务分析指标计算结果汇总表类别项目静态指标动态指标投资利润率、投资利税率净现值内部收益率税前税后税前税后全部投资33. 85%50. 67%8 486. 72万元5 292. 78万元78. 93%59. 42%资本金93.6%一5 206.92万元100. 12%5结论：从项目财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后自有资金投资净现值均大于零; 内部收益率均大于基准收益率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力、偿债能力和资金平 衡能力分析来看，该项目是可行的。