2022年三季度京城楼市分析.docx
2022年三季度京城楼市分析近期，京城各家专业机构间续发布第三季度市场讨论报告。从调 查统计来看，第三季度京城楼市不同物业市场总体表现连续强劲。相 比之下，高档住宅在第三季度略逊商用物业，除市场需求强劲外，仍 连续呈现售价和租金背离走向，豪宅租金投资回报开头下跌。高档住宅调查显示，第三季度，北京高档住宅和豪宅的售价和租金水平连 续呈背离走向。豪宅平均售价同比上涨25. 7%,达到每平方米19360 元人民币；但其整体平均租金则比去年同期下降5. 5%,跌至每月每 平方米120元人民币。相比之下，高档住宅在第三季度的售价同比涨 幅更是有34. 8%,达到每平方米16361元人民币，其整体平均租金则 比上季度下跌了 5%,每月每平方米降至70. 93元人民币。与此同时，在提高其次套房首付比例的房贷新政刺激下，北京部 分投资热点区域二手房市场消失了高档住宅“抛售”现象。豪宅年平均租金净收益率消失下跌对于第三季度高档住宅及豪宅售价和租金背离的现象，究其缘由, 业内人士表示，高档住宅售价飙升的主要缘由是许多新完工项目都是 相对顶级的项目，其售价大大超过平均售价。这种供求失衡的局面, 直接导致了整个豪宅以及高档住宅市场平均售价的上涨，并非是其资 产升值的真实体现。而市场供应的增加使得高档住宅租赁市场的竞争 更为激烈，从而压低租金。止匕外，第三季度北京豪宅的年平均租金净收益率为7. 4%,比去年 同期下降2. 5个百分点。市场售价提高以及租金下降，是造成其净收 益率大幅下跌的两个主要缘由，其中市场售价提高所发挥的作用相对 更大。而依据“链接地产”的统计数据显示，10月份总价150万元/套 的房产放量占比35. 5%,较9月份的32%上涨了 3. 5个百分点，比重 涨幅在各个档位中变化最为明显。“链家地产”市场研发中心主任王 志伟认为，部分投资业主感觉在趋紧的政策调控下将来接盘的购房需 求下降，导致其出手的压力变大，而年内的多次加息、2022年1月1 日执行新利率以及物业税征收的预期也加重了房产持有者的挂牌意 愿。而总价150万元/套以上房产的业主中约有七成认为出售压力大。写字楼、商档商铺随着2022年即将进入尾声，京城大量写字楼和购物中心施工进程 不断加快。依据最新统计数字显示，2022年竣工的高档写字楼总面 积达到了 891530平方米，总净吸纳量超过了 60万平方米。2022年 竣工的高档商铺总面积达到了 26. 4万平方米，总净吸纳量超过了竣 工总面积约10万平方米，使得高档商铺的整体空置率降至9. 6%o而这些方案赶在2022年北京奥运会召开之前竣工投入使用的写 字楼和购物中心，也为国内外众多企业和零售商供应了充分选择。仲 量联行北京董事总经理翰德伟表示，目前，北京顶级写字楼市场的预 租率已经由之前预期的25%上升至近50%；而部分优质购物中心的预 租率估计将达到80%乃至更高水平。甲级写字楼净吸纳量达上季度三倍统计数字显示，今年第三季度，北京新供应的甲级写字楼总建筑 面积近25万平方米，未对市场造成很大冲击，使得市场平均租金较 上季度仅下降了 1%0但第三季度的总净吸纳量却达到了约20万平方米，接近上季度的 三倍，整体空置率也仅在上季度的基础上上升了不到1%。而由于一 些现有的顶级写字楼针对租户需求持续强劲、空置率低的状况提高了 租金，从而抵消了市场新增供应对降低租金的不利影响，这也在很大 程度上缓解了写字楼市场平均租金下降的局面。据了解，第三季度共有4个具有代表性的项目竣工，分别是北京 国际中心2、3、4号楼；位于CBD的金地国际一期；S0H0尚都；以 及位于金融街地区的航宇大厦。新竣工的写字楼面积使CBD区域市场 空置率较其次季度增长了 1. 72%,涨至24. 2%。同时，第三季度京城 甲级写字楼整售市场也相当活跃，包括兴业银行收购位于北京东二环 的朝阳广场；德银旗下的房地产基金一一国泰基金以高达7亿美元的 价格收购北京国华房地产公司等。商铺需求强劲总体租金仍下跌1. 8%种种迹象显示，今年第三季度，市场对商铺的需求尤其强劲，旺 盛的商铺预租活动以及国内外主要零售商大举扩租和新租店面成为 最强佐证。如金融街购物中心100%预租率显示了国际浪费品零售商 对市场的信念；而闻名时装品牌店ZARA继在世贸天阶开设店面后， 又打算进军新三里屯和大悦城，再开设两家新店。然而，尽管市场需求强劲，但从调查数字来看，第三季度商铺总 体租金仍较上季度下跌了 1.8%,降至6823元/平方米/月。业内人士 分析表示，低端物业的业主主动降低租金，以期在其他优质新增供应 进入市场前能吸引更多的租户是造成下跌的主要缘由。与此同时，本 季度市场总空置率较上季度上升了 1.9个百分点，涨至9. 6%。止匕外，从第三季度商铺市场的表现中不难看出，随着众多拥有单 一产权、管理良好、仅供出租的项目进入市场，投资于散售项目的投 资者将开头面临窘境。调查显示，零售商们更加青睐租用有单一产权 的优质物业，尤其是管理良好的购物中心依旧保持其优势地位。相关链接服务式公寓成住宿业投资新秀目前，酒店不再是住宿业中惟一快速增长的板块。在北京和上海 等门户城市，国际品牌的服务式公寓正逐步成熟。而在大连、天津等 主要城市中，由海外运营商管理的服务式公寓也是方兴未艾。最新讨 论成果表明，服务式公寓已经成为住宿业的投资新秀。仲量联行酒店集团中国区行政副总裁安瑞达表示，中国的服务式 公寓主要面对寻求长期租赁的外籍员工。然而，不断变化的市场形势 以及短期住宿需求的增长使得他们渐渐靠近酒店产品。而考虑到中国 经济的实力和外资企业基本统一的员工外派政策，安瑞达估计服务式 公寓的进展在国内其他主要城市中也将快速得到体现。对于投资者来说，由于其介于酒店和住宅公寓两者之间的敏捷定 位，投资商可以依据市场状况任意利用其中一方的投资回报机会。“服务式公寓定位敏捷，业主和运营商可以依据变动的需求状况不时 进行调整。通过同时接待短期居留客人，服务式公寓品牌也能在短暂 需求旺盛时适度平衡其品牌和销售，”仲量联行酒店集团驻上海副总 裁葛灵汉如是解释。依据2022年和2022年的交易状况表明，国际投资商，特殊是美 国的机会基金与阅历丰富的业主运营商看中此类投资退出模式 的多样性，构成了服务式公寓主要的买方群体。
