2022年三四线城市房价走势分析.docx

2022年三四线城市房价走势分析虽然接近年末，土地市场却依旧连续今年以来的疯狂。上海土 地市场年末翘尾行情火爆上演，成交3幅地块，溢价率都超过100%, 总成交金额将近20亿元。这样以来，今年上海土地出让金正式突破 2000亿元大关，比去年同比翻倍。同样高热的还有北京的土地市场。截至目前，北京土地出让金 收入1673.9亿元，年内有望突破1800亿元。2022年土地出让金只 有647. 9亿元，今年北京土地出让金同比涨幅有望接近200%o土地市场成交特殊活跃，n月份国房景气指数持续四个月回 落；土地成交量近两年首次正增长，成交价格创新高；商品房销售连 续调整，价格增幅有所放缓;房企资金同比增幅基本平稳。总体而言， 1到11月份房地产行业供应端扩张，需求端回落，地价已经过热。土地价格的上涨，明显影响了购房者、开发商的预期。今年, 各地都消失了部分地块的楼面价超过了四周在售物业的价格。地价、 房价在相互促进上涨，业内人士估计明年地王地块上市，定价很可能 会再次上涨。这会不会加快一线城市房价上涨的步伐？调控政策会不 会再度消失微调？今年，房地产市场频频消失的“地王”特殊吸引眼球。今年的 “地王们”主要诞生在一、二线城市。房企选择在一、二线城市聚集， 使竞争更加激烈。三四线城市要冷一些，全国房地产市场正在分化。业内人士表示，房地产市场分化的整体趋势特别明显，但这种 明显的态势跟整个房地产供应的基本面有关系。从供求关系来看，一 二线城市依旧需求比较旺盛，供应在某种程度上可能仍旧跟不上；从 三四线城市来说，不少地方已经供应过剩。这种基本面的变化，预示 着从地域来讲，将来已经形成完全两个不同的市场，一个是一二线城 市仍旧求大于供，一个是一二线城市以下的城市，是供大于求。对这 两个市场而言，将来的分化态势在明年、后年会更加明显。业内人士分析，地王入市还是有肯定的风险，目前大部分地王 地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价。将来地王项目入市是不 是会进一步推高房价？业内人士认为，最近一二线城市消失地王的缘由，一方面是大 家看到一二线城市整个房地产资源还是比较稀缺，而且今年整个一二 线城市房价上涨比较凶，所以对将来预期较高。另一方面，地王的消 失跟地方政府供地政策有关系。我们的地王实际上是地方政府放出来 的，不是市场炒出来的，由于那个地块,它任何时候放出来都是地王。目前全国已经有17个城市出台了地方调控细则，在政策收紧 的背景下，假如地价拉动房价连续上涨，调控政策是不是还会跟着再 次进行微调？上述业内人士认为，将来全国性地进行房地产调控已经没有必 要，由于三四线城市本身它的市场已经消失了，是跟一二线城市完全 不一样的状况，而对一二线城市进行调控，还应当转换思维。过去许 多年我们用的是堵的方法，抑制需求，现在来看有调整的必要。面对 一二线城市需求过旺的状况，我们整体的调控政策，从短期来讲，一 些限购等政策是必不行少的，但同时要建立起长效机制。将来的调控 应当更加具有针对性，给大家一个稳定的房地产预期。明年是我们的新一轮改革的元年，大家对中国经济结构的调整 转型特别期盼,这对整个房地产来讲，可能是一个向下的压力。此外， 经过这么多的进展，房地产本身积累的风险在渐渐加剧，而且将来整 个从房地产的投资增幅来看，包括我们将来的城镇化需求、自住需求、 房子要进行更新这三大需求来看，我们将来的增量可能完全能够满意 这些需求，整个房地产市场已经进入了一个比较正常的周期，将来整 个房价涨幅不行能像今年和过去许多年那样高企。业内人士认为，2022年三四线城市的房价可能会消失调整， 这种调整可能对一二线城市也会造成价格的压力。同时，明年房价的 全国性涨幅甚至有可能消失下降的状况，假如下降的话，整个房地产 的预期可能会扭转。