阜沙镇阜沙村股份合作经济联合社“工改工”宗地项目村企合作“三旧”改造方案.docx

阜沙镇阜沙村股份合作经济联合社，工改工”宗地项目（村企合作）“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和现行控制 性详细规划，阜沙镇人民政府拟对位于阜沙镇阜沙村的中山市阜 沙镇阜沙村股份合作经济联合社（下称“阜沙村经联社”）旧 厂房用地进行改造，由阜沙村经联社通过市“三资”平台公开竞 投确定企业合作改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于阜沙镇阜沙村盛财街，北至东海路，南至智诚 汇谷产业园，东至中山市利宏峰木材制品有限公司，西至南安街， 用地面积2.1475公顷（21474.61平方米，折合32. 21亩）。（二）标图入库情况改造地块于2018年12月纳入“三旧”标图入库，图斑编号 为、，纳入图斑面积L 6610公顷（16610. 29平方米，折合24. 92 亩）；有0.4366公顷（40365.87平方米，折6. 55亩）用地待违 法用地处置后补充纳入“三旧”标图入库；另有0.0498公顷（498. 45 平方米，折合0. 75亩）为申请纳入改造整体利用的夹心地，待改 造方案批复后补充纳入“三旧”标图入库。（三）权属情况改造地块属集体建设用地，土地用途为工业，无合法用地 手续，已有土地所有权证，所有权证号为粤（2022）中山市不 动产权第号，为所有权人阜沙村经联社自2005年9月开始使用。（四）土地现状情况改造地块现状为建设用地2. 1475公顷（21474. 61平方米，折 合32.21亩）。纳入改造范围整体利用的夹心地0. 0498公顷 （498. 45平方米，折合0.75亩）。按权属划分，涉及阜沙村经 联社名下的集体建设用地2. 1475公顷（21474.61平方米，折合 32.21 亩）o改造地块现有5栋单层简易钢结构厂房，为阜沙村经联社 自2005年9月开始使用。无合法规划报建手续,现有建筑21599. 87 平方米，现状容积率约为l.Oo该地块目前未进行拆除，村集体 年租金收入约140万元，改造前年产值约为4800万元，年税收 约为160万元。改造地块不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素等情况。（五）规划情况改造地块基本符合土地利用总体规划、控制性详细规划。其 中在土地利用总体规划中，属城镇建设用地2. 0977公顷（20976. 98 平方米,折合31. 47亩），属农用地0. 0498公顷（497. 63平方米， 折合0.75亩）。在中山市阜沙镇阜沙工业园（二期）控制性详细 规划（2020）（中府函（2021） 59号）中，一类工业用地2. 0660 公顷（20660.03平方米，折合30.99亩），规划容积率、 建筑密度35%-60%、绿地率10%-15%.生产性建筑高度小于50米（特殊工艺除外），配套设施建筑高度小于100米；防护绿地 0.0815公顷（814.58平方米，折合L 22亩）。改造地块部分纳入现行中山市“三旧”改造（城市更新） 专项规划（2017-2020），已全部纳入我市在编中山市城市更 新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）旧厂房潜力资源, 根据中山市人民政府关于印发促进村镇低效工业园改造升级若 干措施的通知（中府（2022） 11号）第（一）条，视同符合我 市“三旧”改造专项规划。改造地块位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田，生态 保护红线等管控要求。二、改造意愿及安置补偿情况（一）改造意愿情况改造范围涉及阜沙村经联社1个土地权利人，阜沙镇人民政 府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造 情况、补偿安置方式及标准等事项征询涉及阜沙村经联社集体经 济组织成员和农民的改造意愿，经中山市阜沙镇阜沙村股份合 作经济联合社三分之二以上成员表决，同意自愿申请集体建设用 地转为国有建设用地，并将涉及土地、房屋纳入改造范围。（二）补偿安置情况项目拟采取企合作改造方式，由阜沙村经联社通过中山市农 村集体三资管理服务平台公开选取改造主体，明确采取现金补偿、 物业补偿、建设期租金损失补偿和物业返租相结合的方式对阜沙 村经联社进行补偿安置，补偿标准为现金补偿不少于1450万元人 民币；物业补偿不少于14300平方米高标准厂房和43个汽车停车 位。（三）开展社会稳定风险评估情况改造地块涉及集转国土地2. 0976公顷（20976. 16平方米, 折合31. 46亩），已按规定开展社会稳定风险评估。根据中山 市阜沙镇阜沙村低效工业园改造升级社会稳定风险评估报告 评估结果，采取风险防范化解措施前，项目共有1个较大风险 以及9个一般风险，风险指数为0.351,结合相关评判标准后项 目组判定本项目实施风险防范化解措施前的初始风险程度为低 风险，防范风险责任主体为阜沙镇人民政府。三、改造主体、需办理用地手续及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划、 控制性详细规划管控要求实施建设。（一）改造主体该改造项目属工改工宗地项目，拟采取村企合作改造方式， 由阜沙村经联社通过中山市农村集体三资管理服务平台公开选取 改造主体，实施全面改造。（二）需办理的用地手续改造范围内2.0976公顷（20976. 16平方米，折合31. 46亩） 用地需办理集体土地完善转用手续,0. 0498公顷（498. 45平方米， 折合0.75亩）“三地”需办理转用、征收手续，由阜沙村经联社 自愿申请将该集体建设用地转为国有建设用地。上述用地完善转 用、征收、集转国手续后，根据中山市阜沙镇阜沙工业园控制 性详细规划调整（2020）控制性详细规划图（中府函2020） 331号），其中，2. 0664公顷（20664. 20平方米，折合30.99亩） 的规划一类工业用地拟采用协议出让方式按容积率1.0-3. 5供 地给合作改造主体；0.0815公顷（814.73平方米，折合L 22亩） 规划防护绿地拟采用划拨方式供地给阜沙镇人民政府。（三）拟改造情况协议出让的2. 0664公顷（20664.20平方米，折合30. 99亩）的规划一类工业用地，改造后将用于新材料新能源制造生产产业, 在符合控制性详细规划的基础上，容积率不小于3.0,新建建筑面 积不小于65000万平方米（含不计容建筑面积2256平方米），不 保留原有建筑。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山 市差别化环保准入促进区域发展实施细则、中山市涉挥发性 有机物项目环保准入管理规定。改造后年产值将达到18594.0 万元，年税收将达到929.7万元。四、资金筹措协议出让的2. 0664公顷（20664.20平方米，折合30.99亩） 的规划一类工业用地，项目改造成本为12000万元，由改造主体 拟投入资金12000万元，其中自有资金5000万元，银行借贷5000 万元，市场融资2000万元等。划拨给阜沙镇人民政府的0. 0815 公顷（814. 73平方米，折合L 22亩）规划防护绿地，由阜沙镇政 府出资建设。以上数据以最终实际发生为准。五、开发时序协议出让的2. 0664公顷（20664.20平方米，折合30. 99亩） 的规划一类工业用地，项目开发周期为2年，拟分1期开发。开 发时间为2023年3月，拟投入资金12000万元，拟建建筑面积 65000平方米（含不计容建筑面积2256平方米），不保留原建筑，主要实施建设工业厂房及配套用房。六、实施监管改造主体应当按规定与阜沙镇政府签订项目实施监管协议， 并按合作协议、监管协议约定实施改造。在监管协议中需明确： 改造主体应履行的实质性改造、公共设施/代建及移交、补偿安置、 工业厂房建设标准等相关义务；引入的产业、环保、能耗等准入 要求；投资强度、产值、纳税强度、分割销售标准及受让企业的 具体准入标准等要求和相应监管措施，以及物业管理、安全生产、 公共设施维修等责任；监管主体对工业厂房建设标准、禁止违规 转租、二次转让、改变使用功能、加建改建等监管内容；改造主 体的违约赔偿条款等相关内容。其中项目改造后引进产业须符合 我市产业导向，“双高”企业“双高”企业：指高耗能和高污 染的企业。不得引入。改造后至达产年达产年：是指协议出让 地块约定的全部工程竣工时限节点起算的第3年当年。当年，对 应的产业地块建设投资强度不低于400万元/亩。达产年起连续五 年内有三年所产生的年产值将达到800万元/亩，所产生的年税收 将达到30万元/亩。改造主体需在协议出让地块内向阜沙村经联 社无偿移交证载建筑面积不少于14300平方米的国有用地性质工 业厂房和43个汽车停车位，并按约定完成移交物业确权登记至阜 沙村经联社名下等相关手续，同时按照相关规定缴纳税费。改造主体未依约依规实施改造的，按合作协议、监管协议约 定承担相应责任。