物业管理知识资料案例分析题.docx

物业管理案例分析一、先生购买了某小区的一套住宅，购买时发展商承诺物业管理费 为1元/平方米，并有管道煤气、2 4小时热水供应等配套设施，且 写进了购房合同中。但先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没 有落实，物业管理费反而涨到了 2元/平方米。物业公司说“发展商 说的不算数”，收费是依据有关标准。而发展商则称物业管理已移交， 自己无权过问。谈谈你的看法？答：发展商无权承诺物业管理费的收费标准。从法律角度看，物业 管理与房屋买卖是两种法律关系。物业管理公司与开发商是两个独立 的民事主体，相互之间不应为对方承担民事责任。物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同。业主必须按 规定交纳物业管理费。由于开发商没有完全履行合同所约定的义务，依据中华人民国合 同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承担继 续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任。二、妇女因与丈夫争吵赌气，将自家阳台上一块大石头推到楼下， 砸死了一个小女孩，被追究法律责任。问：1.该妇女应承担哪几种法律责任？ 2.受害人家属能否向责任人或其法定代理人要求民事赔 偿？法律依据是什么？所有权人，即通常在物业管理活动中所说的业主。发展商未出售的房屋也许房地产开发商留着自用、出租或其他用途， 只要这部分房屋的所有权未发生转移，所有权者仍然是发展商。因此， 这时发展商就由原来的建筑物所有权人的身份依法转变为建筑物区 分所有权人。当发展商成为建筑物区分所有权人之后，从法律地位上， 自然就拥有建筑物区分所有权人的区分所有建筑物专有部分所有权， 共用部分持分权与因共同关系所生的成员权的各项权利，当然也应该 承担相应的义务。这时发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有 权人依法是享有与其他业主一样平等的各项业主的权利和义务。任何 人都不能随意剥夺发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权 人的业主权利和义务，否则，就构成侵害发展商业主的合法权益，发 展商有权依据法律、法规的有关规定来维护其合法权益。既然发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人，就必然拥有 业主大会的选举权和被选举权。综上所述，发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人，即未出售 房屋的业主，与其他业主一样具有业主委员会的选举权和被选举权。 某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的200套房屋计算为 自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果， 要求进行重新选举，这些都是由于其不清楚发展商作为未出售房屋的 建筑物区分所有权人的地位所造成的误解。第二，作为物为管理公司应该多给这些业主进行解释，使他们清楚了 解法律、法规的有关规定，依法维护发展商和全体业主的合法权益，依法做好业主委员会的选举工作。十二、某小区保安员小有一次在门岗值班时，住在A栋三楼的业主下 班回来，他想把公文包放在门岗处，等买菜回来再拿。小思考片刻后， 礼貌地拒绝了该业主的请求。请问：小的做法有无不妥？你会如何处 理？答：同10题十三、某住宅小区的物业公司为了解决区车辆乱停乱放的状况，在住 宅小区的空地建起了一个车辆保管站，要求业主把车辆停放在保管 站。除自行车免费保管外，物业公司每月向摩托车、汽车的车主收缴 一定的费用。由于部分业主认为乱停乱放虽然不好，但保管站的面积 已在购房时分摊到各业主头上，且业主每月向物业公司缴交管理费， 物业公司向业主收取机动车辆管理费是侵犯部分业主的权益。要求物 业公司停止收取机动车辆的保管费。请问：该物业公司对机动车辆收取管理费是否合理？若合理，应如何 向业主解释收费的合理性？答：合理。但应向业主解释清楚，收取的费用是为了支付实施车辆的 管理所必须发生的人工费和设施、设备费与相关的管理费用。费用的 收取以维持车辆保管站的正常运作为最低限度。十四、某房地产公司开发了花地小区。由于是分期开发，分期入住的 方式，该小区在很长一段时间难以成立业主委员会，故由开发商委托 物业公司管理。但随后开发商接到居民投诉，指责物业公司人员经常 不到位，楼梯垃圾清理不与时，环境绿化无人管。开发商立即向物业 公司提出限期解决问题的要求，但物业公司在限期并无任何明显改善。于是开发商以物业公司违约为由，起诉到法院，要求解除 合同，由物业公司赔偿损失。请问：1.开发商与物业公司之间的合同是否有效？为什么？ 2.开发 商是否有权解除合同？为什么？答：第一，合同是否有效，要视合同的订立情况。如果订立的合同不 存在主体不合格，无效代理，意思表示不真实，容不合法等四种情况， 则合同有效，但只要出现了这四种情况中的任何一种，则该合同无效。 第二，合同的解除有两种情形：即约定解除和法定解除二种形式。约 定解除是当事人通过行使约定的解除权或者两方协商决定，而进行的 合同解除。约定解除权的解除是当事人在合同中约定在合同成立以 后，全部履行之前，由当事人一方在某种解除合同的条件出现后享有 解除权，并可以通过行使合同的解除权而消灭合同关系，如果开发商 要单方面行使约定解除权，就必须以约定的合同解除条件出现为前 提。协商解除是指合同双方当事人协商一致，都同意解除，而不是单 方面行使解除权。因此，如果没有约定的合同解除条件，开发商就无 权解除合同。但开发商可以通过物业行政主管部门仲裁或向人民法院 诉讼，申请解除合同。法定解除是合同解除的条件由法律直接规定。十五、某住宅小区10 8单元第6层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿 了以下三层沿管的大片外墙。物业公司提出要对其维修，其维修费由 谁出？10 8单元单号8家住户，其说法不一，7、8层的住户说： 此事与他们无关，他们不出维修费；六层以下的住户说：该维修费应 由第六层的住户出；第六层的住户说：该维修费应从维修基金出。请问你对此有什么看法？答：水管渗漏，属一般维修，换根外墙水管即可。因此，不应使用维 修基金。因这根水管修好以后，8户住户都受益，根据“谁受益，谁 负责”的原则，应由8户住户共同维修，具体费用按份额比例分摊。十六、某写字楼客户有重要客人来访，向管理员口头提出：要在入口 处悬挂一幅巨大的欢迎标语，迎接客人。该管理员起初觉得为难，但 本着服务客人的精神，就答应了客户的要求。请问：该管理员的做法 有无不妥？你有什么建议？答：如果该公司对管理人员进行过这方面的培训或有这方面的操作规 程要求，则该管理人员的做法无不妥。但如果该管理人员不知道这方 面的要求或不知道如何操作，则应对客人说明，其本人不知究竟应该 如何处理此事，他可带客人一起或独自到有关部门了解情况后，再做 决定，但他无权拒绝。十七、某管理员在小区巡视时，见到几个收废品的人在小区高声招揽 生意，立即上前制止，并劝其离开。但这几个人不听劝告，不愿离开， 该管理员立即招来保安员将其驱赶出去。请问：该管理员的做法有无 不妥？你有什么建议？答：做法无不妥。因为小区公共场所属全体业主的公共场所，为全体 业主所独有，是业主的私有财产。外人在小区高声招揽生意，侵犯了 全体业主的权益，做为物业公共区域管理人员，该管理应劝其离开。 但不应用驱赶的方式，应多请一些保安员来劝说他们出去。十八、房改后，新埠港务公司住宅区设立了新埠物业管理公司。目前， 新埠物业管理公司只提供保安和环卫服务，每月每户各项服务只收2 元的服务费。一天，海天商场为新埠港务公司住宅区的便民店送货， 司机小谭到达住宅门卫，递交出入卡后，开车驶入住宅区。为了赶时 间，车速较快，不注意而将正在越过马路行动缓慢的女士撞成重伤。 女士因此花去1 1万元医疗费，经协商，其中海天商场与事故责任人 同意支付1。万元，剩余的1万元由新埠物业管理公司支付，另支付 5千元的营养费。新埠物业管理公司认为他们没有责任，不同意支付 1 5万元的费用。你对新埠物业管理公司有什么看法和建议？答：如果没有证据证明物业管理公司有过错，造成该业受重伤，则物 业公司不应承担责任。尽管物业公司收取了保安服务费，但物业管理的保安服务是一种群防群治的安全防服务。物业管理公司在本物业管理区域与业主、住户之间不存在人身、财产的保管或保险关系。建议该公司向业主解释清楚物业保安服务的性质。十九、方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理，做到 了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱放，下水道通畅，公 共用水池定期清洗；保安人员2 4小时值班、巡逻；公共配套设施维 护良好，水、电、消防设施保障有效。经过方圆物业管理公司一年的 努力，小区绿地覆盖由原来的20%提高到26%，园林绿化维护良 好，增加了社区活动场所，开展了正常的社区文体活动，因此，方圆 物业管理公司向流连花园业主委员会提出：物业管理费由原来的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元，但遭到业 主委员会的拒绝。请问：方圆物业管理公司的要否合理？你有什么建议？答：要否合理应视其具体情况。如果物业管理公司事先和业主委员会 协商和沟通了，提高物业管理服务的水平和服务质量，增加了物化劳 动和活劳动的投入，则要求提高收费标准是合理合法的。但如果该公 司事先没有和业主委员会协商和沟通，自作主增加各种投入来提高小 区的质量档次和服务水准，事后要求提高管理费就不合理了。建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个支出项目请业主委员 会审定，看那些是必要的，那些是多余的，那些是可要可不要的，在得到业主委员会认可以后，才确定实际要增加的物业管理费的幅度和二十、某小区管理员在巡视小区时，发现一个可疑的人在一楼梯口前 游荡，立即招来保安员将其带到办公室审问。请问：你会如何处理？答：二十一、某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该 物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公 司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发 商的契约中已订明：“同意开发商委托的管理公司管理”，因此，业 主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业 管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业 主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，业主与物业管理公司 争执不下，诉诸于法院。1、试析本案所涉与的法律问题。2、对此类纠纷应如何解决。答：（要点）1、本案涉与的是物业管理法律关系问题；2、物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理 过程中，物业管理公司的管理权来自于产权人的委托授权。在物业开 发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物 业管理公司参与开发和日后过渡期的管理；在业主入主后，由于产权 的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来 的管理权或委托管理权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业管 理公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就F通即从开发商 手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业 管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业管理公司。3、本案中，物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主委 员会在与物业管理公司自行协商不成的情况下，可请求政府主管部门 行政调处或提起司法诉讼。二十二、两年前王先生在某小区购买了一套三房二厅的住宅，但一直 没有入住。最近物业管理公司多次发出通知，催他补交一年的物业管 理费。王先生以未居住为由拒交。试析：王先生的做法是否正确？为什么？答：（要点）1、王先生的做法不正确。2、日常所说的物业管理费严格意义上大多属于公共部位与公共服务 的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小 区的服务，不管你是否居住，你的房产都已享受到了，并因这些服务 而得以保值和增值。还有，公共服务的收费不便以住户多少来划分， 物业管理人员并不会因为个别住户离开而减少工作量，何况这对其他 业主也是不公平的。 因此，只要业主购买了住房，开发商又与时有效地发出了入住通知书， 就不管房子是否有人居住（或居住频率如何），原则上都应支付物业 管理费，但因居住才会发生的费用是不用缴的，至于公共费用收取多 少则可以与物业管理公司协商。二十三、先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意 人，所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收， 将该套房迸行了诉讼保全措施。先生由于生意上的不成功，停止了向 物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为先生的房子在，暂时不 交物业管理费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交费。由于先生没有与时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。经过长时 间的诉讼，法院判决将先生的房子进行拍卖，拍卖结果银行竞买成功。 于是，该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转 让给了胡女士。这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果，银 行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，先生又不知去向，致使 该房所欠的物业管理费一直没能收缴。分析：1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？2、物业管理公司的做法有什么缺陷？该怎样做才是正确的？ 答：（要点）1'物业管理公司应该向原业主先生追讨物业管理费。2、在本案例中，物业管理公司混淆了物业管理法律关系。3、物业管理公司在发现先生未支付物业管理费时，首先应当直接要 求先生履行其义务，而不是去消极等待。因为房产是不会也不可能承 担应当由法律关系中的主体承担的义务的；其次，物业管理公司可以 根据其与先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去 保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施，物业管理公司就会 坐失良机。因为当先生的房产随着主体的变更而易主，新的主体尚未 与物业管理公司签订任何协议，所以在法律上新业主不会也不可能继 续履行先生（原业主）的义务，虽然房产还是原来的房产，但房产的 主人已经变更，即原物业管理法律关系中的主体已变更，而房产本身 已变成新的法律关系的客体，这一新的法律关系的客体是不可能为老 的物业管理法律关系承担任何义务的。所以，本案例中的物业管理公 司这种收管理费跟着房产走的观点和做法从一开始就是错误的。二十四、某物业管理公司为了弥补经营的亏损，多次擅自提高“宇宙 花园”住宅小区业主的水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交水 电费。为了加强管理，物业管理公司采购了一批新的IC卡水、电表， 要求小区业主每户出资500元将原来的水、电表替换掉，此举遭到大 部分业主的反对。于是物业管理公司对拒不交钱换表的业主停止送 水、送电，并对拒交水电费的业主给予罚款处理。小区业主对物业管 理公司的做法义愤填膺，强烈要求更换物业管理公司。部分业主通过 联名签字同意，请了另外一家物业管理公司来到小区，但原物业管理 公司以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权。双方争执不 答：高空抛物致人伤害是一种危害极大的行为。因为，这种从天而降 的行为所非法侵害的对象是不特定的主体，凡是在高空抛物期间从抛 物的这个区域经过的任何人，都有受到这种非法侵害的可能，非法侵 害的后果和程度往往也难以预料。 从法律责任来看，该妇女应承担违宪法律责任、民事法律责任以 与刑事法律责任。中华人民国宪法第五十一条规定：“中华人民国公民在行使自由 和权利的时候，不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的 合法的自由和权利。”案例中，该妇女高空抛物，致人伤害死亡，显 然是违反了宪法的这个法律规定，应承担违宪的法律责任。中华人民国刑法第一百一十五条规定：危害公共安全罪“以其他 危险方法致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的，处十年以 上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。过失犯前款罪，处三年以上七年以 下有期徒型，情节较轻的，处三年以下有期徒刑或者拘役。”，该妇 女构成危害公共安全罪。中华人民国民法通则第一百二十六条规定：建筑物或其他设施与 建筑物上的悬挂物、搁置物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的， 它的所有人或管理人应承担民事责任，但能证明自己没有过错的除 外。中华人民国民法通则第一百零六条第2款规定：“公民、法人由 于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担 民事责任。”下，诉诸法院。试析：物业管理公司和业主的做法各有什么不对之处？为什么？答（要点）:1 '物业管理公司的不对之处与分析擅自提高水、电费不对。水、电费是由政府有关部门定价，由水、 电管理部门收取的费用，物业管理公司只是代收，不能擅自提价；向业主收取500元的水、电表设备费不对。按规定，开发商必须 将每户业主的水、电表设备的费用打入房价中。物业管理公司要更换水、电表应与 开发公司协商，而不能强行向业主收取费用；对业主停水、停电的做法不对。只有水、电管理部门才有权对用 户进行停水、停电的处理权。给业主给予罚款处理的做法不对。根据我国行政处罚法的规 定，只有国家司法机关和有关行政机关才有处罚的决定权或执行权。 以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权的做法，理由不 成立。在小区成立了业主大会和业主委员会后，物业管理公司的管理 委托权就属于业主大会与其委员会，业主委员会有权续聘或解聘由开 发商聘请的物业管理公司。2、业主的不对之处与分析：部分业主拒交水电费的做法不对。业主对物业管理公司的收费标准 有意见，可通过协商、调解、仲裁甚至诉讼等形式解决，在问题未解 决之前，不能拒交水电费。部分业主通过联合签名去聘请新的物业管理公司的做法不对。业主 有权对原物业管理公司的工作进行监督、审查、批评，如果对该物业 公司的服务不满意，可以通过业主委员会按照特定程序选聘、解聘， 但是这种权利必须按照法定的程序通过业主委员会来行使。业主委员 会是全体业主的代表，代表全体业主的利益，部分业主不能按照自己 的意愿去解聘或选聘物业管理公司，在没有业主委员会或经过业主委 员会的情形下所做出的决定是无效的。二十五、某物业管理公司所管某公寓大厦的业主欧阳先生长期拖欠物 业管理费5物业管理公司应如何处理此事？答（要点）:1、首先，当廖先生上月费用拖欠后，物业管理公司在第二个月即应 向其发催款通知书，此单将上月费用连同滞纳金以与本月费用一起通 知廖先生；2、如果第二个月依然拖欠，物业管理公司应在第三个月再次发催款 通知书，将前两个月的费用、滞纳金和当月的费用一并通知，并限期 缴清；3、业主廖先生长期拖欠物业管理费，物业管理人员以与经理需亲自 登门进行劝导和解释，争取廖先生的理解和支持；4、如果廖先生确有苦难，费用方面可以考虑适当给予优惠；5、如果廖先生没有特殊困难，当收费员上门催款时依然拒付，物业管理公司可以根据物业管理公约停止对其提供服务；6、如果依然没有成效，物业管理公司可以根据相应的法律程序提起 诉讼。此时，应当注意催款工作的书面记录是极其重要的，它是按照 法律程序到法庭解决问题所必需的物证。二十六、某住宅小区一楼业主先生度假回来后，发现家中积满了污水， 经查是因为该门栋下水管道倒灌所致，先生以物业管理公司没有履行 管理职责为由，要求物业管理公司给予损失赔偿，但物业管理公司称 下水管道是通畅的，不应该负管理责任，因此拒绝赔偿。试析：1、本案属于哪一种类的物业管理纠纷？2、本案中物业管理公司是否应承担责任？为什么？答（要点）：1、本案属于物业管理侵权纠纷；2、本案中物业管理公司应承担严格责任即无过错责任。无过错责任 是指当事人承担责任的要件并不以过错为前提，只要不能证明是被侵 权人的过错，法律规定的责任主体就要承担责任。3、在物业管理关系的当事人中，对管理商或开发商将更多地适用严 格责任。物业管理是一种服务，严格地讲也是一种产品，因服务质量 的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或过失，物业管理商或开发商也 要承担相应责任。因此，本案中的管理公司和开发商均不能免责，他 们应首先对业主先生承担责任，然后再通过有关途径明确他们各自的 责任（有无责任或责任大小）。类型一案例：2004年5月，某与某物业公司签订了入住协议书。某日，某晚 上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区，等第二天上 班时，某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今 未破案。今年10月，某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩 托车的损失。分析：某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对某 提供物业管理服务的承诺和某愿意接受服务和物业管理的明确表示。 双方并未就某的财产由物业公司保管签订过保管合同或其他约定，物 业公司无保管某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常 管理的义务，但其所承担的小区安全防的义务只是协助义务。点评：当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方 面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解 物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄 就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失 窃的后果。类型二业主与业主直接对簿公堂案例：王某与某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安 装在物业指定位置，而安装在正对某房门的位置，空调机启动后，热 风从窗户吹进邻居房，加之噪音影响，扰乱了某的休息。所以某就一 纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神 损失。分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限 制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了民法通 则的关于相邻关系的有关规定，某得到法院的支持也在情理之中。 点评：目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋 势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以与 侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或 碍于邻居的情面一般不愿意直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公 司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟， 无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。类型三物业管理费要明示案例：去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。 根据商品方预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米2.0元 的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼 盘每平方米只收1.5元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。物 价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物业公司不 服，提出行政复议。分析：根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应 由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示， 物价管理部门只是登记备案而已。点评：当前，有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的 话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又有物 业公司如何规收费同服务以与业主如何适应市场规律，遵守市场游戏 规则的问题。总的来说，物业管理作为市场化的产物则应完全由市场 来决定价格。类型四 交房后要不要缴纳物业服务费用案例：某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋部提出了不 少细部质量问题，认出该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就 在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后,该女 土回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出 了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不 满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？ 分析：认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但却收取了房屋钥 匙，该女士的这种做法意味着她已经认可房屋的交付使用了一、物业管理费实质上是向产权人、使用人收取公共区域管理服 务费，主要包括公共卫生清洁、公用设施设备的维修保养与保安、消防、绿化等 费用;二、此费用一般按物业100%入住率测算分摊到每平方米；三、因管理费的收费标准是“以支定收”的，若有一户业主因房 屋未住不交管理费，物业管理管理公司收取的费用就减少了一份；四、要保证正常运作，如有一户拒绝交纳只能挪用其他费用，侵 占其他业主的权益；五、另外，从物业管理的运作过程看，物业管理工作一旦启动，有公共设备和配套设施都要运作，管理人员要到位，服务工作要开展， 各项管理费用支出要发生；六、不可能因个别物业的空置，使物业整体的管理如治安、消防、 保洁、电梯、公共照明与管理维护人员间断或减少。因此，该女士所购买的房屋，虽然未住过，但因管理公司的综合服务 并未因此而减少，故仍应缴纳管理费。点评：物业管理公司接到该女士的投诉后，首先向她解释了物业管理 条例中的有关规定，说明：那怕是开发商未卖出的房屋（空置房）部份管理费 由开发商支付。而她的房屋不属免收之列，不但应足额补齐管理费， 还需缴纳滞纳金。物业管理人员要把政府有关规定给该女士说明，该 女士最后缴纳了管理费。考虑到该女士的特殊情况，经请示服务中心 负责人，管理公司减免了该女士的管理费滞纳金。一）业主某未经物业管理企业的许可将自家阳台用玻璃窗封闭，物业 企业发现后以某装修阳台未经申报，且破坏了建筑物外观的一致性， 违反了物业装修管理规定与违反了业主公约为由，要求业主某限期改 正。某以阳台属自有部位，物业企业无权干涉为由，仍拒不改正。于 是，物业管理企业即依据业主公约的规定，对业主某采取了停水 停电措施。三个月过后，业主某以物业管理企业停水停电侵害了其房 屋使用权为由，向人民法院起诉，要求物业企业赔偿因停水停电导致 其物业无法使用的经济损失。答案要点：1、业主某的行为违反了业主公约与相关法律规定，其行为已构 成违约；2、业主公约中有关物业管理企业可以采取停水停电的方法来要求 业主改正违章装修行为的约定因违反了法律的强制性规定而无效。3、物业管理企业应承担赔偿责任，赔偿的数额以停水停电期间政府 指导租金为限。4、根据物业管理条例第46条的规定，物业管理企业对业主的违 章装修行为应当制止并与时向关行政管理部门报告。（二）某业主委员会成立后即发出通知要求物业管理企业在七天公布 物业管理服务收费与支出账目，物业管理企业未在此期限公布。业主 委员会即在小区贴告示要求全体业主从即日起停止向物业管理企业 交费，并向业主委员会交费。第二天，业主委员会在小区摆摊收费， 并给交费的业主开具盖有委员会公章的收款收据。试分析业主委员会 的行为是否合法，物业管理企业应当依哪种途径解决该问题。答案要点：1 '业主委员会违反了物业管理条例第15条的规定，其收费行为 没有法律依据。2、物业管理企业可通过协商或调解的方法要求业主委员会停止收费行为。3、物业管理企业也可向物业管理行政主管部门投诉，要求行政主管 部门纠正业主委员会的行为。4、依据物业管理条例第19条的规定，业主大会、业主委员会作 出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行 政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 (三)路雪与红是同一住宅楼上下层的邻居，红住在楼下。“五一”旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下水道 (管)漫出。事后，小区物业管理企业称：下水管道是畅通的，因此 不负管理责任；物业建设单位则称：此楼已经通过综合验收，是合格 的，所以也无责任。请问本案的责任应由谁业承担，为什么？ 答：(1)如果是管道质量问题，在保修期由物业建设单位承担责任； (2)如果是人为损坏，由责任人承担；(3)物业管理企业有定期检查维修的义务，如有违反，应承担法律 责任。(四)为了配合政府的市容美化和夜景灯光工程，经政府主管部门的 批准，物业管理企业在其所管理的大厦的三楼平台上，设置了一座大 型的灯光广告招牌出租。在处理广告招牌的租金中，物业管理企业与 该大厦的业主委员会发生了纠纷。为此业主委员会向人民法院起诉物 业管理企业设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益，要求拆除招 牌。试问 (1)该广告招牌的出租租金属于什么性质？应如何分配？(2)物业管理企业设置广告招牌的行为是否侵害了业主的合法权 益？ 答：(1)租金属于商业收入，应归全体业主所有，可用于弥补物业管理 费的不足；(2)未侵害业主的利益。因为广告牌是由市政府要求设立的，具有 公益性。(五)某花园小区业主小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业企业 上门催讨时，小姐以前不久其家水管渗漏，物业企业没有与时迸行维 修，给其生活造成了诸多不便为由，而拒交物业管理费用。试问小姐 的主是否有法律依据？为什么？答：自来水管属于业主专有设施，其维修应由业主自行负责。当然也 可以请物业企业维修，但这种维修属特约服务的围，不属物业管理综 合服务的围，物业管理企业并无法定维修的义务，所以小姐的主是没 有法律依据的。(六)王军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气 预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王军因赶时间上班， 未将放在窗台上的花盆搬进屋。中午台风来临，住在同楼的黄佳放学 回家，恰好走到王军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏 倒在地，物业管理企业的巡逻保安员见状，忙把其送往医院抢救。经 医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。见到黄佳被砸伤的保安员证实花 因此，该妇女应承担民事责任、受害人家属可要求民事赔偿。法律依据为中华人民国民法通则 第一百二十六条规定：“建筑物或其他设施与建筑物上的悬挂物、搁 置物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管理人应 承担民事责任，但能证明自己没有过错的除外。”与中华人民国民 法通则第一百零六条第2款规定：“公民、法人由于过错侵害国家 的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”三、河某小区的业主王某家中被盗，财产损失达二万多人民币。王 某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务容，因此其家中 被盗，物业公司应承担赔偿责任。谈谈你对此事的看法。答：首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的 治安防服务，而非业主家中的安全保障服务。因此，本案例中，物业 管理公司是否应承担责任，应视具体情况。如果该小区公共区域治安 隐患多，保安员不履行职责，而且又能证明这些因素与业主家中被盗 有必然的因果关系，则根据中华人民国民法通则第一百零六条规 定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 如果物业公司采取了多种防措施，公共区域没有治安隐患，保安员尽 职尽责，业主也找不到物业公司的不当之处。则物业公司不应承担赔 偿责任。治安管理是物业管理最基本的容。为了确保业主、住户的安全、规避 不可预测风险，一方面物业管理公司应增加保安人员与保安巡逻次盆是从六楼王军家掉下来的，另一位邻居也证实，自己前几天去王军 家玩，王军曾向其炫耀过这盆花如何名贵。于是，黄佳父母找到王军 要求其赔偿损失，王军则称花盆不是他的，即使是他的，也是台风刮 下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，黄佳的父母向人民法院起 诉，要求王军赔偿损失，并以管理不善为由将物业管理企业告上法庭。 试问：(1)本案依法应由谁来承担赔偿责任？法律依据是什么？(2)台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？(3)物业管理企业依法是否应承担赔偿责任？答案：(1)王军承担责任，其作为花盆的所有人和管理人未尽管理职责， 有过错。物业管理企业因未尽安全防的提示义务，也应承担责任。如 果王军已依法赔偿，则物业管理企业不再承担赔偿责任。(2)不属于不可抗力。因为在台风来临之前已有预报，是可预见的。 且对台风可能导致花盆坠落的危险也是可以避免的。(七)一天清晨，某车主找到某物业管理企业大厦停车场，称其前晚 停放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见了。停 车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停 放的任何记录，于是就让车主自行去公安机关报案。10个多月之后， 物业管理企业接到人民法院的传票以与保险企业的起诉书副本，称保 险企业已经将红色跑车理赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆 丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费，车主与停车场构成保管合同关系，要求物业管理企业承担车辆丢失的赔偿责任。试问：(1)物业管理企业应车辆丢失的承担责任吗？法律依据是什么？(2)依据中华人民国合同法的规定，如何具备保管合同关系？ 答：(1)不应承担。因为保险企业没能举证车主与物业管理企业之间 存在保管合同关系。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现 该车前一天在停车场停放的任何记录，说明车辆并未实际交付给物业 管理企业保管。(2)合同法的规定：保管合同的成立需要两个条件，一是当事人 双方意思一致，二是保管物要实际交付。(八)一天，某物业管理企业的值勤保安接到与住户联网的报警器 发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口， 值勤保安听到住户家中有响动的人声，但却敲不开门，于是值勤保安 就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老 人，而报警信号则属于报警器误报，该物业管理企业领导闻讯后立刻 赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。后来业主就向该 物业管理企业提出了要求赔偿的要求。试问：(1)接到住户家中报警信号后，物业管理企业是否可以破门而入？(2)在什么情况下，物业管理企业可以破门而入？答案：1、接到报警信号不能直接进入，应先征得业主同意。2、在情况危急(符合紧急避险条件)的情况下，可以破门而入，比 如发生火险、刑事案件等。（九）笔架山庄业主明某遭二罪犯抢抢劫后，被杀害于自家楼下的一 套空置房。两年后，作为刑事案件两罪犯均已被判除死刑。为此，死 者家属将物业管理企业告上法庭，要求物业管理企业赔偿139万元。 一审法院判决，物业管理企业应承担物业服务合同的附F通义务，支付 死者家属10万元赔偿金。二审法院则推翻了一审法院的判决，认定 物业管理企业不承担赔偿责任。答案：本案一审、二审争议的焦点是物业管理企业是否应承担合同的 附随义务。所谓附随义务是指根据合同的性质、目的和交易习惯，履 行通知、协助、等义务。物业管理企业承担责任的前提是，是否违反 了法定义务或约定义务，附随义务是法定义务的一种特殊形式。根据 国务院物业管理条例的规定，物业管理的保安是属安全防性质， 物业管理企业只有在工作中违反了合同的约定，并因此给业主造成了 伤害，那么应当依法承担相应的法律责任。（十）2001年12月，一青年下楼时，被楼上突然掉下的泡菜坛子砸 成重伤致死。在无法确定责任人的情况下，悲愤的死者家属将全楼 26家住户告上法庭，要求赔偿186万元，经法院判决，由死者的左 邻右舍各分担2932元。答案：本案属建筑物致人损害的特殊侵权案，适用过错推定原则。如 果法院经过调查取证，无法找到丢弃泡菜坛的行为人，即不能确定直 接责任人的情况下，法院应判决该住宅楼的所有人或管理人即业主、 住户共同承担责任。过错推定原则的特殊性在于举证责任倒置，即损 害事实发生后，受害人无需提供加害人有过错的证据，如果提不出理 由，或理由不成立，即推定其有过错，并因此承担民事责任。加害人 要想免除自己的法律责任，必须证明自己没有过错。数，加大安全防的力度。另一方面，物业管理公司最好购买公众责任 险，将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。四、业主某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地， 造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。某认为其摔倒主要是因 为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、 误工费和精神损失费。请问此事物业公司是否需承担责任？谈谈你的 看法。答：这个案例的责任归属适用于我国民法所规定的特殊侵权的民事责 任，即中华人民国民法通则第一百零六条第三款规定：“没有过 错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”因此物 业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没