重庆名流公馆_价格测评报告_4页_XXXX年3月1.pdf

重庆名流公馆价格测评测评日期：测评日期：20112011 年年 3 3 月月 2222 日日项目基本信息项目基本信息项目名称项目名称 名流公馆地理位置地理位置 渝中渝中区中山四路（市委市政府旁）所属区域所属区域 渝中区（两路口-上清寺板块）开发企业开发企业 重庆东方豪富房地产开发有限公司（名流置业子公司）占地面积占地面积 5 万平方米建筑规模建筑规模 12 万平方米物业类型物业类型 高层住宅交房标准交房标准 精装开盘时间开盘时间 2011 年 4 月底入住时间入住时间 待定周边配套周边配套 周公馆、求精中学、人民小学等，项目自建6000 平米左右商业配套。主力户型信息主力户型信息主力户型主力户型 套内 40-150 平米一房至三房使用率使用率暂无单套总价单套总价105 万元（按套内 68 平米户型计算）首付款首付款32 万元（首付 30%）贷款年限贷款年限 20 年贷款方式贷款方式 商业/公积金月均还款月均还款 5544 元/4668 元【测评结果】【测评结果】通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市场价格。市场比较法测评项目价格为：17258 元/平方米成本法测评项目套内价格为：15626 元/平方米典型投资收益法测算项目价格为：11909 元/平方米结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的3 月测评价格为1550015500 元/平方米（套内价格）。【项目要点】【项目要点】地理位置：地理位置：项目位于重庆市渝中区中山四路（市委市政府旁），轻轨 2 号线曾家岩站旁，有 145、112、122 等公交路线遍布项目四周，交通比较便捷。户型特点：户型特点：项目即将推出 40-150 平米精装房源，户型使用功能较为完善，空间利用率高，采光、通风效果好，部分户型可观江景，居住舒适度较高。企业实力：企业实力：项目开发主体为重庆东方豪富房地产开发有限公司，该公司于 2007 年被名流置业集团股份有限公司全资收购，名流置业是以房地产开发与经营为主业的上市公司，具有房地产一级开发资质，在全国多个城市有分公司，企业实力强，开发经验丰富。周边配套：周边配套：项目紧邻历史建筑周公馆，周边银行、邮政、餐饮门店齐备，中四路小学、人民小学、求精中学等名校遍布项目周围，另外，项目将自建6000平米左右商业配套。一、市场比较法一、市场比较法选取可比实例选取可比实例根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近期成交的 3 个项目作为可比案例，以可比项目销售报价（套内价格）为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。比较因素条件说明比较因素条件说明测评对象及对比案例测评对象及对比案例比较因素比较因素套内销售报价套内销售报价报价日期报价日期交易情况交易情况区区域域因因素素板块板块交通便捷度交通便捷度周边环境周边环境区域配套区域配套土地用途土地用途建筑形态建筑形态个个别别因因素素容积率容积率绿化率绿化率户型设计户型设计装修情况装修情况社区配套社区配套开发企业品牌开发企业品牌测评对象测评对象名流公馆未开盘两路口-上清寺板块便捷较好较完善综合用地高层塔楼2.330%精装修有待完善名流置地对比案例对比案例 A A重庆天地雍江悦庭160002011 年 3 月正常大坪板块便捷好较完善综合用地高层塔楼4.132%83%精装修完善瑞安地产对比案例对比案例 B B重庆公馆110002011 年 3 月正常两路口-上清寺板块便捷较好较完善综合用地高层塔楼1014%81%毛坯一般天华、万康地产对比案例对比案例 C C龙湖春森彼岸150002011 年 3 月正常北滨路板块一般较好较完善综合用地高层塔楼3.830%80%毛坯一般龙湖地产因素修正因素修正（1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售报价（套内价格），且报价日期相同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。（2）区域因素修正：根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。（3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标进行比较。修正结果修正结果比较修正条件指数比较修正条件指数测评对象及对比案例测评对象及对比案例比较因素比较因素测评对象测评对象名流公馆对比案例对比案例 A A重庆天地雍江悦庭对比案例对比案例 B B重庆公馆对比案例对比案例 C C龙湖春森彼岸测评对象及对比案例测评对象及对比案例比较因素比较因素套内销售报价套内销售报价交易日期交易日期交易情况交易情况区域因素区域因素个别因素个别因素比准价格比准价格测评对象测评对象名流公馆100100100100对比案例对比案例 A A重庆天地雍江悦庭1600010010010210015755对比案例对比案例 B B重庆公馆110001001001025619390对比案例对比案例 C C龙湖春森彼岸15000100100989216629根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为 15755、19390、16629 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为 17258 元/平方米。二、成本法二、成本法根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。典型房地产开发经营模式测算典型房地产开发经营模式测算序号序号1项目项目取费基础取费基础费率费率金额金额(万元万元)406062578912%12%8%3%30953095255822542044541939784279552007 年 11 月收购豪富地产获得渝中区下曾家岩地块，规划土地成本建筑面积 12.31 万平方米，成交总价 40606 万元，楼面地价 3299 元/平方米。建安成本 A2开发成本红线内市政费用 B小区配套费用 C勘察设计费用 D34567管理费用1+2约 2095 元/平方米建安成本 A建安成本 AA+B+C以开发周期 5.5 年（其中半年准备期，5 年建设期），土地投资利息费用在准备期均匀投入，建安及管理费用在建设期内分阶段投入，预计每年投入 20%，年利率假设为 6%。销售费用销售税费开发利润房地产总价 V房地产总价 V房地产总价 V139773 万元套内单价套内单价3%7%20%房地产总价房地产总价 V V13626 元/平方米名流公馆为精装修，装修标准2000 元/平方米，因此成本法测算的最终价格为13626+2000=15626 元/平方米。三、典型投资收益法三、典型投资收益法根据当前市场形势，选用典型投资模式收益法进行项目市场价格测算。根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确定项目主力户型租金为1600 元/月，每年的租金按同比上涨5%，空置率按5%每年 12 个月计算，同时考虑不可预见费，将年运营费用比率确定为8%，通过市场提取法提取出的该类住宅报酬率为2%。与风险相对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报酬率为 6.3%，期末转售时报酬率为8%，计算项目市场价值。年份潜在毛收入空置和收租损5%有效毛收入运营费用 8%净运营收入119200960典型投资者收益模式测算典型投资者收益模式测算232016021168100810584222261111211151689194267914105233381167221711774203971824019152201101459153216091678117620185015 年后按 2.5%净收益率出售，转售税期末转售净收益费 3%持有期77024期末转售 NPV(8%)NPV(6.3%)房地产总价 V809811套内单价73278711909四、测评价格确定四、测评价格确定通过全面市场调查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用市场比较法、收益法、成本法测评项目市场价格。根据三种评估方法权重比例，经过详细准确的测算，最终确定项目 2011 年 3 月合理价格为：15500 元/平方米（套内价格）。说明：此报告来源于重庆搜房网，有一定的借鉴意义，共享参照。说明：此报告来源于重庆搜房网，有一定的借鉴意义，共享参照。“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论基于公正客观的专业分析得出，测评机构与本测评报告中的测评对象没有任何利害关系。