资产评估师市场法.pdf

2022 年第第 1414 讲讲市场法市场法二、市场法二、市场法（1）市场法的应用前提是什么？（2）市场法的比较因素有哪些？（3）市场法的具体方法有哪些以及如何应用？（一）基本概念市场法是根据目前公开市场上与被评估对 象相似的或可比象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象不完全相同，则需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响作出调整。使用市场法的前提条件有：符合公开市场条件、市场有效、评估对象与市场参照物是相似或可比的符合公开市场条件、市场有效、评估对象与市场参照物是相似或可比的。1.公开市场（1）买卖双方都是出于各自的动机，是 充分自愿的，无任何强迫充分自愿的，无任何强迫；（2）双方都已对标的有 充分的充分的了解，并且按照他们的最佳利益决策行事了解，并且按照他们的最佳利益决策行事；（3）在这个开放的市场中，允许一段合理的时间用于披露信允许一段合理的时间用于披露信息息；（4）价格表示设备交易的正常货币价格，按正常的方式结算按正常的方式结算，不受特殊的付款方式或销售优惠的影响。2.市场有效市场有效的前提是：（1）市场所提供的信息是 真实可靠的真实可靠的；（2）评估参照物在市场上的交易是 活跃的活跃的。对单台设备评估，二手设备市场是机器设备评估的重要参照物市场，但是并不能保证这个市场对所有的资产都是可靠的。如果能够确定市场所提供的信息资料真实可信，并且该类资产的交易活跃，那么使用市场比较法将是最为可靠的。3.评估对象与市场参照物是相似或可比的相似性是指评估对象和参照物之间在 物理特征、交易特征、市场特征等方面是相似的物理特征、交易特征、市场特征等方面是相似的，如果参照物的特征差异较大，可能会增大评估误差；可比是指评估对象和参照物之间有共同的特征可以比较，对评估对象和参照物之间的比较是通过比较因素来进行的。（二）评估步骤2022 年12022 年（1）对评估对象进行勘察，获取评估对象的基本资料；（2）进行市场调查，选取市场参照物；（3）确定适当的比较因素，进行差异调整；（4）计算评估值。（三）比较因素比较因素是指可能影响机器设备市场价值的因素，一般来讲，设备的比较因素可分为 个别因素、交个别因素、交易因素、时间因素、地域因素易因素、时间因素、地域因素等四大类。1.个别因素在评估实践中，常用于描述机器设备的指标一般包括：名称、型号规格、生产能力、制造厂家、技名称、型号规格、生产能力、制造厂家、技术指标、附件、设备的出厂日期、役龄、安装方式、实体状态术指标、附件、设备的出厂日期、役龄、安装方式、实体状态。2.交易因素设备的交易因素是指 交易动机、背景交易动机、背景等对价格的影响，不同的交易动机和交易背景都会对设备的出售价格产生影响。3.时间因素不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估专业人员选择与评估基准日 最接近最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素作出调整。4.地域因素由于不同地区市场供求条件等因素的不同，设备的交易价格也受到影响，评估参照物应尽可能 与评与评估对象在同一地区估对象在同一地区。（四）市场法评估的具体方法运用市场法评估机器设备是通过对市场参照物进行交易价格调整完成的，常用的调整方法有：直接直接2022 年22022 年比较法、相似比较法和比率估价法比较法、相似比较法和比率估价法三种。1.直接比较法直接比较法是根据与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定评估对象价值的评估方法。该方法可用公式表示为：VVi式中：V 一评估值；V一参照物的市场价值；i 一差异调整。【例 314】在评估一辆轿车时，资产评估专业人员从市场上获得的市场参照物在型号、购置年月、行驶里程、发动机、底盘及各主要系统的状况等方面基本相同。区别之处在于：（1）参照物的右前大灯破损需要更换，更换费用约400 元；（2）被评估车辆加装 CD 音响一套，价值 1200 元。若该参照物的市场售价为80000 元，则VVi80000400120081600（元）2.相似比较法（定义）相似比较法是将与评估对象 相似的相似的市场参照物作为评估的基础，通过比较、调整评估对象与市场参照物之间的因素差异确定评估对象价值的评估方法。在 难以找到与评估对象基本相同的市场参照物，但存在与评估对象相似的市场参照物时难以找到与评估对象基本相同的市场参照物，但存在与评估对象相似的市场参照物时，相似比较法就成为具有操作可行性的评估方法。但对相似性设备间存在差异因素的分析、调整过程，相对于直接比较法而言，显得更为重要。评估实践中，一般应把握的调整比较原则有：（1）尽可能是相同制造商生产的产品。尽可能是相同制造商生产的产品。（2）尽可能是相同规格型号的产品尽可能是相同规格型号的产品。（3）出厂日期和服役年龄比较接近出厂日期和服役年龄比较接近。（4）销售时间与评估基准日期接近销售时间与评估基准日期接近。（5）交易位置接近交易位置接近。（6）安装方式接近安装方式接近。（7）随机附件、备件完备情况接近随机附件、备件完备情况接近。（8）实体状态接近实体状态接近。2022 年32022 年（9）交易背景相似交易背景相似。（10）交易方式一致交易方式一致。（11）尽量选择同一个市场尽量选择同一个市场。【2022 多选题】运用市场法评估机器设备是通过对市场参照物进行交易价格调整完成的，常用的调整方法有（）。A.直接比较法B.物价指数调整法C.净利润现值法D.相似比较法E.比率估价法正确答案ADE请务必加 yingzipu666 更新有保障！纸质教材+练习册+精准押题加！答案解析本题考査的是市场法。运用市场法评估机器设备是通过对市场参照物进行交易价格调整完成的，常用的调整方法有直接比较法、相似比较法和比率估价法三种。【例 315】使用市场比较法对某车床进行评估。（1）评估专业人员首先对被评估对象进行勘察，基本情况如下：设备名称：普通车床规格型号：CA61401500制造厂家：A 机床厂出厂日期：2022 年 2 月投入使用时间：2022 年 2 月安装方式：未安装附件：齐全（包括仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构）实体状态：评估专业人员通过对车床的传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等部位进行检查、打分，确定其综合分值为6.1 分。（2）评估专业人员对二手设备市场进行调研，确定了与被评估对象较接近的三个市场参照物（见表）。比较项目名称规格型号制造厂家出厂日期/役龄安装方式未安装未安装未安装仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构未安装仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构2022/7 年2022 年/8 年2022 年/7 年2022 年/6 年评估对象普通车床CA61401500参照物 A普通车床CA61401500参照物 B普通车床CA61401500参照物 C普通车床CA61401500A 机床厂A 机床厂B 机床厂B 机床厂仿形车削装置、仿形车削装置、后刀附件后刀架、快速换架、快速换刀架、快刀架、快速移动速移动机构2022 年42022 年机构状况良好传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、实体状态描述刀架、尾座等各部位工作正常，无过度磨损现象，状态综合分值为 6.1 分交易市场市场状况交易背景及动 正常交易机交易数量交易日期转让价格（3）确定调整因素，进行差异调整。制造厂家调整。所选择的3 个参照物中，1 个与评估对象的生产厂家相同，另外2 个为 B 厂家生产。在新设备交易市场，A、B 两个制造商生产某相同产品的价格分别为4 万元和 4.2 万元，即B 厂家生产的该产品市场价格比 A 厂家高 5%，以此作为被评估旧设备的调整比率。出厂年限调整。被评估对象出厂年限是7 年，参照物A、B、C 的出厂年限分别是 8 年、7 年和 6 年，根据市场同类设备交易价格的统计资料，调整比率应为：A，4.9%；B，0；C，7.0%。实体状态调整（见表）。参照物A实体状态描述传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，无过度磨损现象，状态综合分值为5.7 分传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，无过度磨损现象，状态综合分值为6.0 分传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，无过度磨调整比率7%单台交易单台交易单台交易单台交易正常交易正常交易正常交易良好传动系统、导轨、进尾座等各部位工作正状态综合分值为 5.7分良好传动系统、导轨、进尾座等各部位工作正状态综合分值为 6.0分良好传动系统、导轨、进尾座等各部位工作正状态综合分值为 6.6分给箱、溜板箱、刀架、给箱、溜板箱、刀架、给箱、溜板箱、刀架、常，无过度磨损现象，常，无过度磨损现象，常，无过度磨损现象，评估对象所在地评估对象所在地评估对象所在地二手设备市场二手设备市场二手设备市场202233120222102022125202231023000 元27100 元32300 元BC2%8%2022 年52022 年损现象，状态综合分值为6.6 分计算评估值（见表）。调整项目交易价格制造厂家因素调整出厂年限因素调整实体状态因素调整调整后结果3.比率估价法参照物 A23000 元1.01.0491.0725816 元参照物 B27100 元0.951.01.0226260 元参照物 C32300 元0.950.930.9226254 元被评估对象的评估值（258162626026254）326110（元）比率估价法是在市场上 无法找到基本相同或相似的参照物无法找到基本相同或相似的参照物时，利用从大量市场交易中统计分析的同类型设备使用年限与售价的关系，确定评估对象价值的评估方法。这种方法基于同类型设备的贬值程度与使用年限之间 存在基本相同函数关系存在基本相同函数关系的统计规律。但不同类型设备的这种函数关系是不同的，采用比率估价时需要判断相关比率数据是否适合评估对象。二手设备的交易价格与它的已使用年限相关，通过对大量市场交易数据的统计，可以得到不同类型设备的变现系数。资产评估专业人员可以用变现系数乘以全新设备的价格得到被评估设备的价值。评估值全新设备的价格变现系数1.变现系数的计算2022 年62022 年【例 3-16】为了统计金属切削机床的交易价格与使用年限之间的关系，我们从二手设备市场共收集了239 台金属切削机床的交易价格，并取得了各设备相应的重置价资料。计算每台设备变现系数：变现系数二手设备价格重置价计算相同使用年限样本的平均值，得到以下数据（部分）。变现系数（Y）0.740.720.710.700.612.回归方程已使用年限（X）34567样本数（个）63562（1）线性模型。资产评估专业人员也可以建立变现系数Y 与使用年限 X 之间的函数关系，得到计算方程。我们将 239 个样本的数据按线性关系进行回归：Yaxb式中：Y 一变现系数；X 一已使用年限；a、b 一参数。得到的预测模型为：Y0.0156X0.7108表示：该方程表示设备的年限每增加一年，其变现系数将下降0.0156。2022 年72022 年2根据回归统计的结果（见表），方程的判定系数R为 0.8676，说明方程有较好的拟合度，而从显著性水平看，预测模型在置信度为95%的情况下，回归效果显著。所以以此回归方程对二手设备的变现系数进行的预测，可靠性较高。RR修正的 R标准误差观测值方差分析回归分析残差总计截距系数0.7108标准误差0.0229t 值P 值95%置信区间下限95%置信区间上限0.6637-0.0180.7579-0.013156自由度12627平方和0.48890.07460.5635均方0.48890.00286F170.3876F 值的显著水平6.35E-13220.93150.86760.86250.053572831.02234.35E-22自变量（X）-0.01560.0012-13.05336.35E-13（2）指数模型。有时线性模型不能很好的解决问题。实践证明，很多设备的折扣率与使用年限之间是指数关系，方程为：Yaebx2022 年82022 年下表为 41 宗二手车交易数据：已使用年限12345678根据以上数据得到的拟合方程为y0.8633e0.096x变现系数0.78600.78440.59070.57050.55210.45110.44070.4208样本数112283114请务必加 yingzipu666 更新有保障！纸质教材+练习册+精准押题加！【2022 单选题】某资产评估专业人员在评估A 轿车时，从市场上获得的市场参照物B 轿车的型号、购置年月、行驶里程、发动机、底盘及各主要系统的状况等方面与A 轿车基本相同。不同之处是：A 轿车的左前大灯破损需要更换，更换费用约800 元；B 轿车装有 CD 音响一套，价值 2000 元。B 轿车的市场售价为 120000 元，A 轿车的评估值为（）A.11880 元B.121200 元C.12280 元D.117200 元正确答案D答案解析A 轿车的评估值1200008002000117200（元）。2022 年9