写字楼评价标准.pptx

写字楼评价标准规模（M2）层高（m）电梯系统配套设施智能化设备标准装饰标准顶级写字楼（超甲级）500004.23000M2-4000M2/台会议室、邮局、银行、票务中心、商务中心、员工餐厅5A高效中央空调豪华精装甲级写字楼20000-500003.84000M2-5000M2/台会议室、邮局、银行、票务中心、商务中心、员工餐厅3A中央空调高档精修普通写字楼乙级写字楼无规定3.65000M2/台无规定中央空调中档装修丙级写字楼无规定3.65000M2/台无规定分体空调普通装修1办公智能化（OA）计算机网络系统会议中心系统门厅多媒体查询系统物业管理计算机系统2楼宇智能化系统（BA）冷热源系统空调系统变配电系统照明系统给排水系统电梯管理系统 停车库系统3通讯智能化系统(CA)双向电视电话系统 共用天线电视系统公共广播系统数字式用户交换机系统 楼内移动电话系统 综合布线系统 4安保智能化系统（SA）监视电话系统通道控制系统防盗报警系统巡更系统5消防智能化系统（FA）消防联动系统自动喷淋系统自动报警系统5A写字楼标准第1页/共12页顶级写字楼（超甲级）公寓式写字楼普通写字楼项目写字楼定位甲级5A写字楼第2页/共12页标准层效率的计算及标准办公楼使用率一般标准:低区：70%左右中、高区：高于70%A：核心筒C：办公区域B：走道标准层效率=C面积A+B+C面积区域办公项目平面图使用率深圳华润大厦（29F|139m）78%诺德中心(38F|193m)70%新世界中心(56F|238m)70%荣超中心（46F|193m）75%成都喜年广场（49F|190m）70%区域办公项目平面图使用率上海中融碧玉蓝天（43F|220m）75%港汇广场（51F|225m）70%北京财富中心（35F|165m）75%金地中心（35F|168m）70%成都仁恒置地广场（39F|180m）75%第3页/共12页标准层有效面积使用率=890.63/1141.39X100%=78.03%本项目甲级写字楼标准层效率第4页/共12页净宽：对开：准甲、甲级：2.8m以上超甲：3.2m以上单面：2.4m以上结构宽度=净宽+饰面（100mm）电梯厅尺度影响因素：1.轿厢大小及等候舒适度2.分区是否设置卫生间、空调机房电梯厅的尺度标准2.8m(准甲、甲级)3.2m以上（超甲）2.4m以上（规范：1.5倍轿厢）第5页/共12页电梯数量标准超甲超甲 甲级甲级 准甲准甲/乙级乙级人均办公面积指标电梯配置11平米/人11平米/人11平米/人梯配比1:5000以下；电梯速度：低区尽量用2.5米/秒以下，中高区通过计算确定（详见参考）五分钟输送能力11%以上；候梯时间35秒；梯配比1:5000左右；电梯速度：低区尽量用2.5米/秒以下，中高区通过计算确定（详见参考）五分钟输送能力11%以上；候梯时间35-50秒；梯配比1:5000左右；电梯速度：低区尽量用2.5米/秒以下，中高区通过计算确定（详见参考）五分钟输送能力11%左右；候梯时间45-60秒；1.电梯配置和人均办公面积指标的标准电梯数量的计算：1.标准的设定 2.影响电梯计算的因素：a.人数标准 b.高峰小时使用电梯人数比例 c.电梯的速度 d.停靠层数 e.载重量第6页/共12页本项目甲级写字楼核心筒设计设置前提标准层高3.6米、4.2米标准层面积1141.39平方米核心筒设置在标准层中心配置设置电梯5部客梯，1部消防梯兼货梯，等候时间35秒楼梯间2部楼梯，楼梯与前室分别加压送风卫生间男蹲位2个，25人/个，小便斗2个，25/个，女蹲位2个，19人/个，采用下层排水，单独设置排风竖井茶水间预留给水，排水接口机电设计空调形式VRV、中央空调强电设置强电间弱电设置弱电间给排水设置给水、排水、中水系统消防设计喷淋按要求设置排烟设置排烟竖井加压送风消防电梯前室及防烟楼梯间设置加压送风井应急照明按要求设置安全疏散按要求设置第7页/共12页办公标准层划分方式比较工字型平面：不推荐：口字型平面走道，不适用于一般散售式办公楼，仅在高档散售式办公楼中考虑使用。缺点：在交通核内部，交通核长度较长。办公有效面积使用率低，造成面积浪费不利于灵活二次空间划分。推荐：工字型平面走道，办公室有效使用面积较高，核心筒进深适中，平面灵活性较高优点：使用率较高，不造成面积浪费；空间划分灵活，可以满足办公客户的扩容需求与二次空间划分需求。缺点：走廊尽端的办公空间局限性较强，受疏散限制，可划为大空间。口字型平面：优点：；空间划分灵活可以满足办公客户的扩容需求与二次空间划分需求。第8页/共12页本项目办公标准层空间划分大空间办公小空间办公均等分空间办公第9页/共12页层高标准超甲级：层高4.1m办公区净高3.0m走道净高2.8m电梯厅净高2.8-3.0m甲级：层高3.8-4.2m办公区净高2.8m走道净高 2.6m电梯厅净高2.6-2.8m准甲级：层高3.6-4.0m办公区净高2.7m走道净高 2.4m电梯厅净高2.4-2.7m层高与净高一般相差约1100-1300mm层高=净高+架空地板及构造厚度+梁高+机电及吊顶高度 空调类型层高需要VAV500mmVRV300mm风机盘管+新风300mm本工程项目层高：5A级写字楼（超甲级写字）层高4.2米 普通写字楼层高3.6米 公寓写字楼层高3.3米 第10页/共12页公寓使用时平面办公使用时平面公寓式办公平面第11页/共12页感谢您的观看！第12页/共12页