四苏州市土地分割登记案例.pptx

1.1.从土地登记的角度看，是一种预登记从土地登记的角度看，是一种预登记2.2.从土地交易的管理角度看，是转让的许可登记。从土地交易的管理角度看，是转让的许可登记。3.3.只涉及组合宗地，是组合宗划分方法的进步。只涉及组合宗地，是组合宗划分方法的进步。4.4.不是实物分割，而是产权分割或权利分割。不是实物分割，而是产权分割或权利分割。实质上是土地分摊。实质上是土地分摊。5.5.主要思想是建立国有土地使用权分割转让许可制主要思想是建立国有土地使用权分割转让许可制 度，颁发度，颁发“国有土地使用权分割国有土地使用权分割转让许可证转让许可证”。提高行政效率和行政水平，降低社会管理成本。提高行政效率和行政水平，降低社会管理成本。第1页/共27页国有土地使用权分割转让许可证 的一般规定1.1.国国有有土土地地使使用用权权分分割割转转让让许许可可证证是是该该宗宗地地准准予予分分割割转让的法律凭证。转让的法律凭证。2.2.国国有有土土地地使使用用权权分分割割转转让让许许可可证证在在分分割割单单元元房房产产售售出前，由房地产开发商持有，售出后由房产购买者持有。出前，由房地产开发商持有，售出后由房产购买者持有。3.3.国国有有土土地地使使用用权权分分割割转转让让许许可可证证是是分分割割宗宗地地国国有有土土地地使使用用证证的的附附件件。分分割割单单元元房房产产售售出出前前，国国有有土土地地使使用用权权分分割割转转让让许许可可证证所所登登记记的的分分摊摊面面积积之之和和等等于于该该宗宗地地国国有有土土地地使使用用证证所所登登记记的的面面积积，分分割割单单元元出出售售后后，房房地地产产开开发发商商对对该该宗宗地地的的国国有有土土地地使使用用权权面面积积是是该该宗宗地地现现存存国国有有土土地地使使用用权权分分割割转转让让许许可可证证所所登登记记的的分分摊摊面面积积之和。之和。4.4.国有土地使用权分割转让许可证国有土地使用权分割转让许可证已包含有土地权属已包含有土地权属变更登记申请所需填报的内容，分割单元转让后，转让方变更登记申请所需填报的内容，分割单元转让后，转让方和受证方在和受证方在国有土地使用权分割转让许可证国有土地使用权分割转让许可证“变更登记变更登记申请书申请书”有关栏目签字确认后，作为转让双方当事人办理有关栏目签字确认后，作为转让双方当事人办理土地使用权变更登记的申请书。土地使用权变更登记的申请书。第2页/共27页（二）宗地的划分方法（二）宗地的划分方法 (1)由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地；(2)如果同一个权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的土地，则划分为两个或两个以上的宗地；(3)如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实地又难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一宗地，称组合宗。(4)对一个权属主拥有的相连成片的用地范围如果土地权属来源不同，或楼层数相差太大，或存在建成区与未建成区(如住宅小区)；或用地价款不同，或使用年期不同等情况，在实地又可以划清界限的，可划分成若干宗地。第3页/共27页（三）苏州的宗地划分方法（三）苏州的宗地划分方法1.1.住房改革中宗地的划分住房改革中宗地的划分2.2.企业改制中宗地的划分企业改制中宗地的划分3.3.住宅商品房宗地的划分住宅商品房宗地的划分具体情况较复杂，略举几例说明。具体情况较复杂，略举几例说明。第4页/共27页第5页/共27页（四）宗地的地籍调查（四）宗地的地籍调查包括房屋调查、宗地调查、土地产权单位（土包括房屋调查、宗地调查、土地产权单位（土地分割单元）调查。如房地合一管理，两种调地分割单元）调查。如房地合一管理，两种调查同时进行；如房地分管，房屋调查资料必须查同时进行；如房地分管，房屋调查资料必须移交给土地管理部门。移交给土地管理部门。1.房屋调查。由房产部门完成。按房屋调查的房屋调查。由房产部门完成。按房屋调查的相关规范进行。相关规范进行。2.宗地调查宗地调查 权属：权利人、年期、权源等权属：权利人、年期、权源等 位置：界址、四至等位置：界址、四至等 利用：按规定利用：按规定 面积：宗地总面积、土地分摊面积面积：宗地总面积、土地分摊面积 质量：（暂不调查）质量：（暂不调查）编号：宗地号、门牌号等编号：宗地号、门牌号等第6页/共27页3.3.土地产权单位调查（分割单元）土地产权单位调查（分割单元）土土地地产产权权单单位位调调查查（宗宗地地内内的的分分割割情情况况）内内容容主要包括：主要包括：每一交易（分割）单元的建筑面积。每一交易（分割）单元的建筑面积。每一分割单元的房产编号。每一分割单元的房产编号。每一分割单元的用途。每一分割单元的用途。每一分割单元的土地分摊面积。每一分割单元的土地分摊面积。每一分割单元的使用权类型。每一分割单元的使用权类型。每一分割单元的使用权终止日期。每一分割单元的使用权终止日期。第7页/共27页4.4.地籍调查资料地籍调查资料（1 1）分割宗地地籍调查成果）分割宗地地籍调查成果 地籍调查法人代表身份证明书地籍调查法人代表身份证明书 指界委托书指界委托书 分割宗地分割宗地地籍调查表地籍调查表 分割宗地的宗地图分割宗地的宗地图 宗地分割情况调查表宗地分割情况调查表（2 2）分割后剩余土地的地籍调查成果）分割后剩余土地的地籍调查成果 地籍调查法人代表身份证明书地籍调查法人代表身份证明书 指界委托书指界委托书 分割后剩余土地分割后剩余土地地籍调查表地籍调查表 分割后剩余土地宗地图分割后剩余土地宗地图 第8页/共27页(五五)土地分割登记的程序土地分割登记的程序土地分割登记工作程序可分为分割登记申请、地籍调查、土地分割登记工作程序可分为分割登记申请、地籍调查、审核、注册登记、颁发证书五个阶段。审核、注册登记、颁发证书五个阶段。1.1.申请申请 （1 1）申请人。土地分割登记的申请人为依法取）申请人。土地分割登记的申请人为依法取得国有土地使用权，领取得国有土地使用权，领取国有土地使用证国有土地使用证，从事房地产开发经营活动的房地产商，或其他从事房地产开发经营活动的房地产商，或其他需要分割转让房地产的土地使用权权利人。需要分割转让房地产的土地使用权权利人。（2 2）申申请请时时间间。房房地地产产开开发发建建设设项项目目竣竣工工或或单单体建筑物竣工验收合格后即可申请分割登记。体建筑物竣工验收合格后即可申请分割登记。第9页/共27页（3 3）申请人应提交的材料）申请人应提交的材料申申请请人人应应提提交交的的材材料料包包括括二二类类，一一类类是是每每一一分分割割宗宗地地的的申请材料，另一类是被分割后剩余土地宗地的申请材料。申请材料，另一类是被分割后剩余土地宗地的申请材料。分割宗地的申请材料分割宗地的申请材料 土地分割登记申请书土地分割登记申请书 申申请请人人身身份份证证明明。包包括括土土地地登登记记法法人人代代表表身身份份证证明书明书、土地登记委托书土地登记委托书等等 原原国有土地使用证国有土地使用证 建设工程规划验收合格证建设工程规划验收合格证 公安机关出具的建筑物正式公安编号证明公安机关出具的建筑物正式公安编号证明 宗地分割情况申报、调查表宗地分割情况申报、调查表被分割后剩余土地的申请材料被分割后剩余土地的申请材料 土地登记申请书土地登记申请书 申请人身份证明申请人身份证明 国有土地使用证国有土地使用证第10页/共27页2.2.调查调查土土地地登登记记申申请请受受理理人人员员将将受受理理的的土土地地分分割割登登记记申申请请资资料料移移交交地地籍籍调调查查人人员员，由由调调查查人人员员对对分分割割宗宗地地进进行行地地籍籍调调查查，地地籍籍调调查查完完毕毕后后，把把地地籍籍调调查查资资料料连连同分割登记申请资料再一并移交给土地登记审核人员。同分割登记申请资料再一并移交给土地登记审核人员。第11页/共27页3.3.审核审核土土地地登登记记人人员员根根据据申申请请人人所所提提交交的的申申请请资资料料和和地地籍籍调调查查员员提提交交的的地地籍籍调调查查资资料料进进行行审审核核，审审核核时时严严格格按按照照国国家家土土地地登登记记规规则则等等规规定定办办理理，同同时时在在审审核核时时要要注注意意分分割割宗宗地地是是否否有土地使用权抵押情况。有土地使用权抵押情况。经审核，符合规定要求的，土地登记人员填经审核，符合规定要求的，土地登记人员填写写土地登记审批表土地登记审批表，土地分割登记经人，土地分割登记经人民政府批准后，方可进行注册登记。民政府批准后，方可进行注册登记。第12页/共27页4.4.注册登记注册登记分分割割登登记记后后原原宗宗地地地地号号已已发发生生变变化化，因因此此对对分分割割宗宗地地和和分分割割后后剩剩余余土土地地宗宗地地，分分别别新新建建土地登记卡土地登记卡。分分割割宗宗地地土土地地登登记记卡卡上上除除记记录录土土地地登登记记规规则则规规定定的的内内容容外外，在在备备注注栏栏内内再再注注记记该该宗宗地地的的总总建建筑筑面面积积数数和和土土地地使使用用权权分分割割转让许可证转让许可证数量。数量。第13页/共27页5.5.颁发证书颁发证书根根据据土土地地登登记记填填制制国国有有土土地地使使用用证证和和国国有有土土地地使使用用权权分分割割转转让让许许可可证证，并并将证书颁发给房地产开发商。将证书颁发给房地产开发商。分分割割宗宗地地的的国国有有土土地地使使用用证证除除填填写写土土地地登登记记规规则则规规定定的的内内容容外外，在在记记事事栏栏目目内内还还要要记记录录该该宗宗地地共共有有国国有有土土地地使使用用权权证证转转让许可证让许可证的数量及相关规定。的数量及相关规定。第14页/共27页国有土地使用权分割转让许可证国有土地使用权分割转让许可证的内容及填写的内容及填写方法：方法：（1 1）编号：分割宗地土地使用权分割转让许可证顺序号）编号：分割宗地土地使用权分割转让许可证顺序号（2 2）土地使用者填写房地产开发商业名称）土地使用者填写房地产开发商业名称（3 3）土地证号分割宗地土地证号）土地证号分割宗地土地证号（4 4）宗地状况。）宗地状况。座落分割宗地公安编号座落分割宗地公安编号 图号分割宗地所在地籍图的图幅号图号分割宗地所在地籍图的图幅号 地号分割宗地的地籍编号地号分割宗地的地籍编号 使用权类型使用权类型 出让或划拨等出让或划拨等 用途分割宗地的批准用途用途分割宗地的批准用途 宗地面积分割宗地土地面积宗地面积分割宗地土地面积 终止日期土地使用权限的终止时间终止日期土地使用权限的终止时间（5 5）分分割割状状况况。座座落落分分割割单单元元的的公公安安编编号号，一一般般与与房房产产登登记记的的房房号号相相同同 地号分割宗地的地籍编号地号分割宗地的地籍编号 面积分割单元土地使用权分摊面积面积分割单元土地使用权分摊面积 用途分割单元土地用途用途分割单元土地用途 使用权类型、终止日期与宗地状况栏相同使用权类型、终止日期与宗地状况栏相同（6 6）发证机关：土地管理机关名称并盖章）发证机关：土地管理机关名称并盖章（7 7）日期：发证机关填制）日期：发证机关填制分割转让许可证分割转让许可证的日期的日期第15页/共27页（六）分割单元土地变更登记（六）分割单元土地变更登记分割单元（即房屋某一套、室）交易后，办理土分割单元（即房屋某一套、室）交易后，办理土地使用权变更登记的程序为：申请地使用权变更登记的程序为：申请权属审核权属审核注册登记注册登记颁发证书。颁发证书。与一般登记不同支出：与一般登记不同支出：1.1.申申请请的的差差异异：通通常常的的做做法法是是转转让让双双方方当当事事人人同同时时到到场场申申请请。实实施施了了分分割割登登记记后后，由由于于对对所所需需变变更更登登记记的的内内容容进进行行了了预预登登记记，因因此此无无须须双双方方同同时时来来办办理理申申请请登登记记，只只需需购购房房者者持持有有关关资资料料即即可可申申请办理。请办理。申请资料：申请资料：国有土地使用权分割转让许可证国有土地使用权分割转让许可证第16页/共27页2.2.审核审核土地登记初审人员对需要登记的资料进行初土地登记初审人员对需要登记的资料进行初审。初审人员输入地号和审。初审人员输入地号和土地登记收件单土地登记收件单编号，选定分割单元号（即交易房产的房编号，选定分割单元号（即交易房产的房号）输入工作就完成，号）输入工作就完成，土地登记审批表土地登记审批表的其他内容：如编号、土地使用者名称、土的其他内容：如编号、土地使用者名称、土地座落、图号、地号、面积、用途、终止日地座落、图号、地号、面积、用途、终止日期及初审意见等内容即可由电脑自动从信息期及初审意见等内容即可由电脑自动从信息库中提取生成，完成初审。库中提取生成，完成初审。第17页/共27页3.3.领证签收领证签收改进的做法是：将改进的做法是：将土地登记收件单土地登记收件单增设领证人签字栏，赋予增设领证人签字栏，赋予收件单双重功能，即原有收件单的功能和领证签收薄的功能。收收件单双重功能，即原有收件单的功能和领证签收薄的功能。收件单由申请人收存时发挥原收件单的功能，即收件收据和领取土件单由申请人收存时发挥原收件单的功能，即收件收据和领取土地证书凭据的功能。领证签收交土地部门收存时发挥领证签收薄地证书凭据的功能。领证签收交土地部门收存时发挥领证签收薄的功能。的功能。土土地地部部门门将将收收存存的的收收件件单单可可按按时时间间顺顺序序装装订订成成册册制制成成土土地地证证书书签收薄签收薄，这样改进的理由是：，这样改进的理由是：(1)(1)土土地地登登记记收收件件单单上上的的内内容容基基本本包包含含了了土土地地证证书书签签收收薄薄的内容，将的内容，将“收件单收件单”装订成册同样发挥了领证签收的作用。装订成册同样发挥了领证签收的作用。(2)(2)土土地地登登记记收收件件单单这这张张收收件件单单据据得得到到了了继继续续利利用用，无无需需再再印制印制土地证书签收薄土地证书签收薄。(3)(3)原原有有信信息息得得到到了了充充分分利利用用，减减少少了了重重复复劳劳动动。领领证证时时不不要要重重复填写土地使用者名称、地址、图号、地号等。复填写土地使用者名称、地址、图号、地号等。(4)(4)通通过过改改进进，使使领领证证签签收收工工作作减减少少了了浪浪费费、节节约约了了资资源源、提提高高了了效效率率。查查证证和和签签收收过过程程由由原原来来的的每每次次5 58 8分分钟钟缩缩短短为为1 1分分钟钟以以内，解决了多年来群众领证排长队的难题。内，解决了多年来群众领证排长队的难题。第18页/共27页（七）苏州市新土地分割登记办法（七）苏州市新土地分割登记办法实施前后的对比实施前后的对比1.1.提高了房地产开发企业依法用地的自觉性，提高了房地产开发企业依法用地的自觉性，为房地产市场的健康发展提供了保障。为房地产市场的健康发展提供了保障。2.2.极大地方便了群众办证，为提高土地登记发极大地方便了群众办证，为提高土地登记发证率，扩大登记覆盖面创造了条件。证率，扩大登记覆盖面创造了条件。3.3.提高了土地管理部门办理土地登记的工作效提高了土地管理部门办理土地登记的工作效率，为规范土地登记，强化服务打下了基础。率，为规范土地登记，强化服务打下了基础。第19页/共27页1.提高依法用地的自觉性，提高依法用地的自觉性，为市场的健康发展提供了保障。为市场的健康发展提供了保障。以往对房地产开发用地虽然也进行了常规性的建设用地竣工验以往对房地产开发用地虽然也进行了常规性的建设用地竣工验收、登记等管理工作，但这主要是对有用地批文项目进行的管收、登记等管理工作，但这主要是对有用地批文项目进行的管理，对产生的违法用地主要依靠土地监察部门的查处来解决。理，对产生的违法用地主要依靠土地监察部门的查处来解决。通过实施分割登记，对房地产市场的管理实现了二个转变，一通过实施分割登记，对房地产市场的管理实现了二个转变，一是对房地产违法用地的管理由事后的查处转变为事前的控制，是对房地产违法用地的管理由事后的查处转变为事前的控制，二是对房地产用地的监督，由土地部门一家监督转变为依靠全二是对房地产用地的监督，由土地部门一家监督转变为依靠全社会的监督。社会的监督。第20页/共27页2.方便群众，提高登记发证率，方便群众，提高登记发证率，扩大登记覆盖面扩大登记覆盖面土地使用权分割转让许可证土地使用权分割转让许可证解决了购房者不会填写申解决了购房者不会填写申请书的困难并且减少了申办土地证所需提交的资料；请书的困难并且减少了申办土地证所需提交的资料；有了有了土地使用权分割转让许可证土地使用权分割转让许可证，会在购房者心中直，会在购房者心中直接反映出用接反映出用土地使用权分割转让许可证土地使用权分割转让许可证换换土地使用土地使用证证的思想，群众容易理解接受，实际上土地管理部门所的思想，群众容易理解接受，实际上土地管理部门所发的发的土地使用权分割转让许可证土地使用权分割转让许可证又起到了对每一个购又起到了对每一个购房者在购房后告知其应该办理土地登记的提示作用，从而房者在购房后告知其应该办理土地登记的提示作用，从而大大提高了房地产交易土地登记发证率。大大提高了房地产交易土地登记发证率。从苏州市区历年来受理的房地产交易申报量变化可以得到从苏州市区历年来受理的房地产交易申报量变化可以得到明显的反映：明显的反映：19971997年为年为27002700份（房地产交易申报量）份（房地产交易申报量）19981998年为年为38003800份份 19991999年为年为74807480份份 20002000年为年为1510015100份份 20012001年为年为2400024000余份。余份。基本接近实际交易基本接近实际交易变更量。变更量。第21页/共27页（1 1）从审查土地权属、面积等工作量来看。）从审查土地权属、面积等工作量来看。办办理理土土地地登登记记时时，土土地地部部门门对对每每一一套套房房屋屋的的变变更更申申请请都都要要经经过过受受理理申申请请、土土地地登登记记初初审审、土土地地管管理理部部门门的的审审核核、发发证证机机关关批批准准等等4 4道道程程序序的的审审查查，即即需需4 4个个人人次次。实实施施分分割割登登记记前前，需需同同时时对对转转让让双双方方的的内内容容进进行行审审查查，这这样样，一一套套房房屋屋变变更更需需审审8 8个个人人次次，900900套套住住宅宅共共需需审审查查72007200人人次次（8900=72008900=7200）。实实施施分分割割登登记记后后，土土地地管管理理部部门门只只需需对对转转让让前前4040幢幢房房屋屋（即即4040宗宗地地）的的权权属属、面面积积等等进进行行审审查查，审审查查160160人人次次（440=160440=160），工工作作量量减减少少70807080人人次次，工工作效率提高了作效率提高了4040多倍。多倍。3.3.提高工作效率，规范土地登记提高工作效率，规范土地登记第22页/共27页（2 2）从登记工作时间上来看。）从登记工作时间上来看。实实施施分分割割登登记记前前苏苏州州市市商商品品房房交交易易办办理理土土地地证证书书承承诺诺时时间间为为6060天天，实实施施分分割割登登记记后后，承承诺诺时时间间改改为为1010个个工工作作日日，时时间间缩缩短短了了4545天天。现现在在又又在在试试行行当当场场办办证证，力力争争在在15152020分分钟钟内内办办结结。时时间间上上从从6060天天即即336336个个工工作作时时完完成成变变为为1515分分钟钟完完成成，时时间间效效率率将将提提高高10001000多多倍倍（336336小小时时6060分分钟钟2020分分=1008=1008）第23页/共27页（3 3）从节省社会劳动力来看。）从节省社会劳动力来看。原原来来开开发发商商办办理理变变更更登登记记需需往往返返二二次次（即即申申报报、领领证证各各一一次次），900900套套商商品品房房需需往往返返18001800次次。实实施施分分割割登登记记后后，开开发发商商只只要要在在每每期期工工程程结结束束后后，办办理理分分割割证证往往返返二二次次，三三期期开开发发只只需需往往返返6 6次次，减减少少往往返返17941794次次。在在实实行行当当场场办办证证后后，购购房房者者由由原原来来的的往往返返二二次次减减为为往往返返一一次次，900900套套商商品品房房又又减减少少了了900900次次，这这样样900900套套商商品品房房可可减减少少往往返返26942694人次。人次。第24页/共27页（八）苏州土地分割登记颁发（八）苏州土地分割登记颁发存在的不足存在的不足1.1.仅是平面分割仅是平面分割2.2.剩余公共土地面积的问题剩余公共土地面积的问题 （最好不要有剩余面积）（最好不要有剩余面积）3.3.宗地划分问题宗地划分问题 （应结合建设项目规划进行宗地划分）（应结合建设项目规划进行宗地划分）如住宅：别墅、低层、多层、小高层、高层如住宅：别墅、低层、多层、小高层、高层4.4.没有涉及如抵押分割、立体分割、地价分割没有涉及如抵押分割、立体分割、地价分割等问题。等问题。第25页/共27页例如，假设在一个例如，假设在一个10001000平方米的住宅小区，有一幢平方米的住宅小区，有一幢1010层公寓占地面积为层公寓占地面积为200200平方米，建筑面积为平方米，建筑面积为20002000平方平方米；另一幢别墅占地面积也为米；另一幢别墅占地面积也为200200平方米，建筑面积平方米，建筑面积为为400400平方米，平方米，那么，如果按照整个小区作为一宗地，则公寓每那么，如果按照整个小区作为一宗地，则公寓每平方米建筑面积可以分摊土地面积平方米建筑面积可以分摊土地面积0.41670.4167平方米，别平方米，别墅每平方米建筑面积也可分摊墅每平方米建筑面积也可分摊0.41670.4167平方米。平方米。如果按照苏州市土地如果按照苏州市土地“按幢设宗按幢设宗”分割登记办分割登记办法，则公寓每平方米建筑面积只可以分摊土地面积法，则公寓每平方米建筑面积只可以分摊土地面积0.20.2平方米，别墅每平方米建筑面积则可分摊土地面积平方米，别墅每平方米建筑面积则可分摊土地面积0.50.5平方米；整个小区剩余平方米；整个小区剩余600600平方米属于业主委员会。平方米属于业主委员会。这两种登记方式，对其土地使用者在其权能行使上，这两种登记方式，对其土地使用者在其权能行使上，有何不同？如果因城市市政建设或其他原因需要征用有何不同？如果因城市市政建设或其他原因需要征用该小区的公共用地面积，那么，两种登记方式对其土该小区的公共用地面积，那么，两种登记方式对其土地使用者补偿将会产生何种不同影响？这些都是苏州地使用者补偿将会产生何种不同影响？这些都是苏州市土地分割登记制度体系迫切需要解决的问题市土地分割登记制度体系迫切需要解决的问题。第26页/共27页谢谢您的观看！第27页/共27页