长春市在售小户型住宅产品基本调研(共11页).pdf

长春市在售小户型住宅产品基础调研长春市在售小户型住宅产品基础调研1 1 长春房地产市场整体环境分析长春房地产市场整体环境分析1.11.1 市场态势及特点市场态势及特点2007 年，长 春市 房地产 从总 体上 看，保持平稳快 速发 展的 态势。其主 要特 点表 现为：(1)GDP 高速增 长，房地 产业 增加 值增 速最快；(2)城市居民收入稳步增长，物价水平保持较低增速，人民生活水平不 断提 高；(3)房地 产开 发投 资持续 高位 运行；(4)商品 房市 场继 续呈现 供稳 销旺 良好 势头；(5)房地 产市 场交 易日趋 火爆，交 易量、交易 额双 双突 破历 史新高；(6)商品 房、二手 房价格 指数 呈稳 步攀 升之势；(7)房地 产交 易税 增收九 成；(8)住房 贷款 总量 出现萎 缩。1.21.2 市场现状市场现状供需 两旺，房价 稳步 上升 是本 年长 春市 场的总 体态 势。2004-2006年，长春 市住 宅开 发投资 以年 均 43.7%的的 速度 增长，目前截至 2007年 10 月，共完成 住宅开 发投 资近 120 亿元，同比增 长 53%；施工面 积同比 增长 50%;新开工面 积同 比增 长 12%。根据 房地 产信 息系统 的统 计数据 显示，长春市 场的销 售量、销售套 数、平均价 格均 创历 史新高，目前平 均价 格接 近 3000 元；待售商 品房比 例逐 渐下 降，市 场正 逐渐消化 积压 住房，商 品房空 置率 同比 下降 11%。根据 前十 个月 长春 市商品 住房 销售 水平 测算，商品 房的 销售 周期约为 14-15个月，而长春 市待 售一 年以内 的商 品房 的有 效供给 周期 约为9-10个月。销售周期大于有效 供给周期，长春市的 商品房供应略显吃紧。1.31.3 市场预测市场预测相关 数据 统计 预测，长春 市房 产市 场会继续保 持稳 定发 展的 态势。根据 发改 委和 统计 局公布 的抽 样调 查结 果显示：一季度 长春 市的商 品房及二 手房 的平 均价 格指数 均低 于全 国大 中城市 平均 水平 2-3 个百分 点；而 8 月份的调查结果显示长春市的商品房及二手房的价格指数与全国大中 城市 的平 均价 格指数 基本 持平。按城 市可 比口 径，长春市 的商 品房 销售 均价在 东北 四大 城市 中处于最低 水平。城城市市平均平均 价格价格(元元)大连大连5100沈阳沈阳3600哈尔哈尔 滨滨3200长春长春3000根据 目前 的指 数测 算，2008 年前 还会 有 2 个百 分点 的涨 幅。1.41.4长春市商品房价格上涨的原因长春市商品房价格上涨的原因(1)地价 上升，且 地价增 速高 于房 价增 速；(2)综合 品质 提高，相关 税费 增加，加 大开发 成本；(3)棚改 进程 加快，被动 购房 需求 增加；(4)商品 房市 场化 进程加 快；(5)外地 购房 者增 加，推 动房 价上 涨；2 2 小户型产品市场现状小户型产品市场现状2.12.1 小户型产品的界定小户型产品的界定小户 型一 般是 指面 积在 80 以下 的单 套住宅。小 户型 并不 等于小面积，因为 户型 的大 小是 相对 而言 的。小 户型 的界 定主 要是 面积与 居室之比，一 居 60，二居 80，三 居 100 也可算 为小 户型。从当 前的小户型走势看，大致有四种形式：一：一 是是酒店式公寓，一般 面积在20至 35，多 为纯 正的酒 店风 格，除卫 生间外，卧 室、客厅、餐厅、厨房功 能相 互融 合，没 有明 显的 功能 分割 区，也可用 做小 型的 写字间。二二是是小户型 公寓，一 般面积在 35 至 50，多 为一 室一 厅一 卫一厨，功能相 对独 立。三是三是 小户型 住宅，一 般在 45 至 75，大多 为一居 室和二居 室，是一 种纯 居住物 业。四四是是小户 型写字 间，一般 在 80 左右，多为 成长 型公 司购 买。从全 国市 场来 看，小户 型的 项目 大都 在上市 之初便被 抢得 几近 一空，无一 例外。2.22.2 小户型产品的爆发小户型产品的爆发在最 近几 年，在 房地 产产 品同 质化 日趋 严重的 环境 下，差 异化 的个性产 品越 来越 得到 市场的 呼唤 与期 待，越来越 多的 消费 者愿 意选择 符合自己 生活 品位 与需 求的产 品。在 这样 的市 场环 境下，专门 面对 年轻 创业者的 小户 型项 目应 运而生，并其时 尚、灵 巧的 设计 空间 及个 性风格，在上市 之初 纷纷“遭 遇”各 地购 房者 的抢 购之风，呈 现出 一派 火爆之 势。2 2 发展潜力巨大发展潜力巨大从上 个世 纪 90 年代开始，多 数开 发商 瞄准的 都是大面 积的 高档住宅，基 本上 没有 涉及 到小 户型 的开 发。高 档住 宅的 客户 则主 要是面 对城市高 收入 家庭，而原先处 于这 个收 入阶 层的置 业者 已基 本上 被近十 年来庞大 的高 档住 宅供 应量瓜 分殆 尽，新兴 消费群 也需 要一 定的 时间积 累和酝酿。与此对 应，那些相 对于 高档 住宅 面，积较小，总价 较低 的住 宅则被市 场呼 唤。2 2 市场需求日益庞大市场需求日益庞大小户 型主 要面 对的 客户多 是城 市白 领、小资阶 层、部分自 由职 业者、小私 营业 主。他 们多 数没 有太 多的 积蓄，又渴 望有 一个 属于 自己的 独立的空 间，注 重生 活的 便捷 和享 受，位 于市 中心 的精 装修 小户 型则以 低首付、低 总价、精装 修、配套 全的 优势，成 为他 们的 首选。同时，小户 型在投 资方 面易 出租，租金、投资回 报率 高的特 点，更受 到众 多投资 客的青睐。2 2 过渡型消费的永存过渡型消费的永存房屋 的品 质不 在面 积大小，而决定 于是 否能满 足其 所对 应客 户的需求。一 部分 是比 较年 轻、经 济承 受能 力有 限的 人群 他们 把小 户型作 为自己某 一人 生阶 段的 住宅；一部 分是 成长 型的公 司把 小户 型当 作他们 特定时期 的办 公场 所；因 为这 种梯 级消 费的 原因，小 户型 永远 不会 成为 市场的主 流，但是 它所 满足的 市场 需求 即过 渡型消 费却 是永 远会 存在的。3 3 各区域高层小户型代表楼盘状况各区域高层小户型代表楼盘状况3.13.1 朝阳区朝阳区项目项目 名称名称星城星城 国际国际吉林 省紫 苑文 花房 地产开发 有限 公司朝阳 区长 春大 学正 门对面精装 修2 栋 19 层长影长影 世纪世纪 村村长春 科信 防地 产开 发有限公司朝阳 区湖 西路 333 号老长影厂 区28 万40 万豪华 精装 修9、11、17 层，部 分 6 层42-75 300740070%开发开发 商商项目项目 地址地址占地占地 面积面积建筑建筑 面积面积装修装修 状况状况楼层楼层 状况状况小户小户 型面型面 积区积区 域域42-61 小户小户 型套型套 数数销售销售 均价均价小户小户 型销型销 售率售率600 左右460090%朝阳 区是 长春 市的 中心城 区，随 着近 两年 长春 市的 快速 发展，加上中心 城区 的土 地稀 缺。越 来越 多的小高 层及高 层项 目出 现在 朝阳区 内，而开 发商 也根 据区 域的特 点及 发展，将项目的 产品 由居 住逐 步向商 住两用转 变。根据 长春 市场的 特点，越来越 多的小 户型 产品 应运 而生。除了以上 的三 个项 目以 外还有 家天 下、富 苑华 城等 小高 层及 高层 项目。其 中家天 下产 品以 40-70 复式小户型 为主，目前 该项 目所 剩房 源很 少，均价约 3700 元。3.23.2 二道区二道区项目项目 名称名称亚泰亚泰 樱花樱花 苑苑东城东城 左岸左岸长春 万通 市场 建设开 发置 业有 限公司东方东方 之珠之珠开发开发 商商吉林 亚泰 房地 产开发 有限 公司吉林 省东 兴建 设开发 有限 公司二道区东邻福安街，西至民丰街，二道区东盛大街南起安乐路、北达与岭东路交汇处吉林大路占地占地 面积面积建筑建筑 面积面积装修装修 状况状况毛坯12、18、24、28层5 万毛坯二道 区东 环城 东路与 吉林 大路 交汇处项目项目 地址地址42 万65 万毛坯楼层楼层 状况状况2 栋 23 层11 层小户小户 型面型面 积区积区 域域50-90 小户小户 型套型套 数数销售销售 均价均价小户小户 型销型销 售率售率2184000100%48-97 130 左右360050%60-80 360095%3.33.3 南关区南关区项目项目 名称名称开发开发 商商万晟万晟 现代现代 城城吉林 万晟 房地 产开 发鼎盛鼎盛 国际国际吉林 亚泰 房地 产开 发有限 公司南关 区上 海路 与大 马路交 汇处毛坯（公 寓精 装）18、24 层39-64 4900（含精 装）80%有限 公司项目项目 地址地址南关 区重 庆路 618 号占地占地 面积面积建筑建筑 面积面积装修装修 状况状况楼层楼层 状况状况小户小户 型面型面 积区积区 域域小户小户 型套型套 数数销售销售 均价均价小户小户 型销型销 售率售率精装 修28 层41-55 3987500100%3.43.4 绿园区绿园区项目项目 名称名称华盛华盛 碧水碧水 云天云天吉林华盛 房地 产开 发有限 责任 公司绿园 区南 阳路 与西 环城路 交汇 处万万毛坯17 层30-70 标点标点吉林 省铭 城房 地产 开发有 限公 司绿园 区普 阳街 与景 阳大路 交汇 处万万毛坯20 层50-90 开发开发 商商项目项目 地址地址占地占地 面积面积建筑建筑 面积面积装修装修 状况状况楼层楼层 状况状况小户小户 型面型面 积区积区 域域小户小户 型套型套 数数销售销售 均价均价小户小户 型销型销 售率售率32001 期 100%600 左右340095%3.53.5 小结小结从各 区域 代表 项目 的销售 数据 可以 得出：长春 市场 的小 户型 多集中在 70 以下，而 且销售 率普 遍高 于 90 以上的 大户 型产 品。真 正的出现 了小 户型 不愁 卖的市 场局 面，据不 完全统 计以 及所 调查 楼盘的 销售人员 介绍，60%客户需求 都是 90 以下的小 户型。各区域小户型平均价格（元/平方米）各区域小户型平均价格（元/平方米）500040003000200010000朝阳区二道区南关区均价均价从各 区域 小户 型产 品平均 价格 的直 方图 中看出，目前宽 城区 的小户型产 品的 平均 价格 全市最 低。朝 阳区 和南 关区 的均 价较 高，其 中含 有一部分 经装 修的 小户 型。总体 来看，长春 市小户 型的 价格 相比 其他户 型产品的 价格 高，长 春市 场的 小户 型均 价接 近 4000 元，而长春 市商 品房的 均价 为 3000 元左右45003800400033003200绿园区宽城区另外，从各 区的 小户 型的 去化 速度 看，小 户型 产品 是每 个项 目所有产品 中去 化速 度最 快的部 分。在整体 为小 户型 的项 目中，产品 的销 售率在销 售周 期内 大都 达到 95%甚至是 100%.3.63.6 宽城区宽城区在宽城区的在售项目中，本案最大的竞争对手是包豪斯国际社区项目。而未来潜在的竞争对手由青年城、华大天朗国际社区。直接竞争项目：包豪斯国际社区直接竞争项目：包豪斯国际社区项目地址：项目地址：北亚泰大街与长新路交汇处开发商：开发商：长春森帝房地产开发有限责任公司占地面积：占地面积：建筑面积：建筑面积：总户数：总户数：718建筑类别：建筑类别：9 栋 6 多层、2 栋 11 层小高层项目现状：项目现状：该项目目前是现房销售，推出近 200 套小户型住宅及公寓，其中住宅部分房源所剩无几，公寓部分也销售大半。均价约3300 左右。据了解该项目后期还会有 100 套左右小户产品推出，推出时间还未定。潜在竞争项目一：青年城潜在竞争项目一：青年城项目地址：项目地址：青年路与新月路交口西北侧开发商：开发商：长春星火房地产开发有限公司建筑类别：建筑类别：多层、小高层占地面积：42 万建筑面积：建筑面积：100 万项目产品规划：项目产品规划：高层：1 室 65 约 10%；2 室 80-88 约 60%；3 室 103-126 约 30%；多层：2 室 80-90；3 室 103-130项目现状：项目现状：项目规划一期 21 栋多层 9 栋高层，从规划中可以看出，该项目一期产品中高层的小户型约占 70%。该项目的土地已经平整，预计明年月末动工。开盘时间还未定。潜在竞争项目二：华大天朗国际社区潜在竞争项目二：华大天朗国际社区项目地址：项目地址：宽城区小南街以东、北环城路以南、长哈铁路以西开发商：开发商：大连华大房地产开发有限公司建筑类别：建筑类别：前期亦多层为主，后期会出现小高层占地面积：占地面积：52 万建筑面积：建筑面积：60 万规划户数：规划户数：7000 户项目现状：项目现状：目前该项目还处于动迁阶段，预计今年完成一期项目的拆迁工作。目前售楼处已经对外开放，主要工作是积累客源。该项目预计开发周期为年，一期的回迁房项目规划万，预计明年月推出。规划中，项目前两期以90 以下的小户型为主。4 4 长春市小户型住宅产品现状长春市小户型住宅产品现状4.14.1 政策导向政策导向小户 型产 品一 直是 市场的 热点，“60-90 的小户 型最 好卖”，这是开 发商 的认 知；“60-90 的小户 型最 难买”，这是 消费 者的感 受。2006 年 5 月 29 日，国 务院 办公 厅转 发了建 设部 等九 部门 关于 调整住房 供应 结构 稳定 住房价 格的 意见。从去年 年中 开始，长春市部 分在建项 目及 新审 批项 目全部 进入“90 70%”规 划之 列，一年 多以 后，市场 终于 初现 端倪，小户 型产 品大 量上 市。24、60 以及 80-90 的产 品终 于不 再一 房难求。受规划 调控，小户 型产 品不 再以“边角 余料”出现，整栋楼 的规 划设计，让小户 型产 品布局 更合 理、得房 率更高、居住舒 适度 更高。20-30 的单 居室 户型 可以 应对 刚进 入社 会的年 轻人；60 左右 的两 居室 瞄准 了丁 克家 庭、新 婚族；90 小三 居的设 计更 是满足 了许 多三 口之 家的需 求。自小 户型 政策 出台 至今一 年多 时间 里，市 场反 馈积 极，上 半年 长春小户 型供 应逐 月上 涨，“70%90”项 目已 经开 始放 量入 市。4.24.2 长春小户型产品供应状况长春小户型产品供应状况“70%90”政策的出台，长春市房地产市场的小户型一户难求的局 面已 不复 存在。中大 世纪 城、超级 星国际 青年 社区、长影世纪 村白领公 寓、东 方嘉 园、盈家 瑞景、长电 紫盈 花城 二期、都市 华尔 兹、大 禹城邦 青年 公寓 等经 过去一年多的试 水销 售，多数 清盘。万科 兰乔 公寓、伟业 星城、豪 邦蓝 调倾 城、天茂城中 央、高新怡众 名城、新 奥蓝 城、永畅 美域、岳阳 富苑、星城 国际、成品 国际公 馆、美景天 城、宝迪 克公馆等 或为 纯小 户型 盘，或是 小户 型组 团上 市，这 些小 户型 产品 可售 总面积超 过 10 万，小户型 市场 急升 温。据长春 房地 网数 据统计显示，今年下 半年 商品 住房 累计可 售面 积近 55 万平方 米，超过 8000 套。从市场特 点来 看，2007 年堪 称长 春楼 市的 小户型 元年。4.34.3 长春小户型市场特点长春小户型市场特点4 4 小户型成为过渡性置业首选小户型成为过渡性置业首选经过 调查 显示：在长 春楼 市，购 买小 户型 纯用 于投 资的 置业 者还在少数，多数 置业 者把 小户 型当 成过 渡性 置业，先 自住，3 年左 右二 次置业后 出租 或出 售。“小户 型租 价高”是多数置 业者 的认可，也 是新 置业者受 吸引 的一 点原 因。物 业租 金与 面积 不成正 比，比如 在富 苑华城 30多的小 户型 现在 月租金 是 1500 元，但在还 没有 60 的房子可 以租到 3000 元的。不过，对于“70%90”政策 影响 下的 小户 型产品 放量上市，许 多小 户型 业主也表示 了一 定的 担心：“小 户型 产品 过于集 中，可能 会影 响租 价”。4 4 总价低，单价不低总价低，单价不低根据 搜房 网的一项 关于小 户型 的调 查结果显示，72.22%的参与者选择 小户 型的 主要 原因是“总 价低”，但同时 36.02%的参 与者也 认为小户 型最 大的 问题 是“单 价高”。据不据不 完完全统全统 计，目前计，目前 长春长春 市市场在场在 售小售小户型户型 均价均价 已经已经 超过超过 40004000 元，是元，是 长春长春 房价房价 的“领的“领 头羊”。头羊”。总价 低，面 积小，单 价高 是长 春乃 至全 国楼 市小户型 产品的 特点。小户 型产 品的 目标客户 是年 轻人，装修房子 对于 工作 紧张 的年轻 人来 说是 一项“浩大”的工程，因此 小户 型产 品多 为精 装修 上市，所以 反映 出来 的单 价就相 对较高。置 业者 们虽 然可 以省 却装 修的 繁琐，但却 要为“精装 修”付“维 修基金”和“契 税”，因为 这两 项计 费是 以总房 价为 准的。4 4 小面积，高物业费小面积，高物业费元。原 来的 大社 区内 少量 小户 型产 品已 经不再 是市 场的 热点。在如此大 放量 市场，中小 户型 的集 中供 应，将在一 些区 域内 形成 同质化 竞争，而这 将促 使开 发商 们在产 品质 量上 给予 更多关 注。中小 户型 如何提 高舒适性 是很 重要 的问 题，更精细 的室 内空 间设计 和更 人性 化的 服务是 其突破点。据搜 房网 络调 查统计显 示，选 购小 户型 时，位 置、价 格、户型 设计、周边 配套 等四 个因素 是考 虑的 要点。5 5 长春小户型发展趋势长春小户型发展趋势5.15.1 政策导向政策导向长 春市 住房 建设 规划(2006-2010)日前向 社会 公布。规 划中，吉林 省长 春市 2007 年将 建商 品房 5.3 万套，其中 中低 价位、中小 户型的普 通商 品房 七成 多，约 为 4 万套。根据 规划，长 春未 来 5 年新增 住房 建设 用地 供应 总量 约 25 平方 公里，新增 住房 总量 约为 28 万套。到 2010 年，人 均住 房居 住面积 力争达到 30 平方 米，基本实 现城 区人 口户 均拥有 或租 住一 套住 房，基 本解决双 困人 群的 住房 问题。规 划期 内，长 春市将 重点 建设 满足 居民自 住需求的 中低 价位、中小户型 普通 窗体 顶端 商品房，凡新审 批、新 开工 的各类住 房，户型建 筑面 积 90 平方米 以下 的住房(含商品 住房、政策性 住房)所占 比重 必须 达到 开发建 设总 面积 的 70%以上。从以 上规 划中 可以 预见到，长春市未来 五年内 小户 型产 品将 会主宰市场。那 么，大户 型很可 能会 成为 市场 的稀缺 产品。5.25.2 需求预测需求预测根据 1000 名长春 市民的 调查 结果 显示，有 62%的居民 打算 在 5 年内买 房，准 备在 1-3 年买 房的 占被 调查 总数的 31%。在被 调查居 民中，有 51.6%的居民 需求 90 以下 的住 房。而，最大 需求 户型为 60 以下 户型、占 需求 总量的 73.3%。以上 数据 显示，小户 型产 品的需求 在未 来几年 内会 逐渐 增加。在国家“70%90”政策 的引 导下，小 户型 的供给 也会 不断 上升。