2022年地产动态投资测算知识讲解.pdf
地产动态投资测算知识 讲解 2022 年 9 月 地产动态投资测算知识讲解 地产投资动态测算分析详解 首先，动态测量表格的组成 动态测量表最直观的特点是由6-7 个工作表组成，这些工作表可以相互支持，形成一个系统。具体来说，土地利用规划指标表，开发假设前提表，成本效益计算表，销售收入计算表，现金流量表，资金筹集表和计量结论表共 7 个基本表。当然，可以添加更完美的。敏感性分析表，开发时间表等 1.土地使用和规划指标 此表是项目估算的基础，包括项目的建筑面积，建筑面积和各种房地产产品的构成。没有技术内容。只需输入数字！这里需要说明：（1）作为依据，为保证参考其他表的便利性，输入指标有两个原则：尽可能与表格的对应关系，受分割越具体越好;（2）还提醒，建设规模和销售规模不应混淆愚蠢，否则后期检查数据就足以让你眼花缭乱。（3）对于不包括在建筑指标中的鱼塘，儿童营等一些旅游地产项目，必须纳入主题细节。否则，在总结项目投资时，很容易失去统计投资主体。2.项目开发假设 一般来说，在项目开发的早期阶段，需要设定许多条件。*同志之所以单独使用它，是因为这些关键因素太重要，对项目测量结果有着至关重要的影响。假设前提不明确，测量结果将失去参考。在这里，必须选择两个：（1）土地成本说明：对于承接股权转让项目的项目非常重要。股票购买通常有很高的溢价。这些费用不能包含在项目成本中。因此，必须清楚列出带发票的预定土地成本。由于土地增值税的计算只承认本书的土地成本，所以不得包含这些股权转让费！（2）必须解释动态测量表的最重要因素，如开发周期，资金来源，财务利率等。模型参考如上图所示，不再重复。3成本和收入计算表 什么时候，什么时候最重要，这张表的内容也是最关键的，该表与静态测量表非常相似。不同之处在于财务费用，销售收入等很多关键指标来自集资表和销售收入计算表的形式链接.总结几句话：（1）由于主题细节太多，建议采用“级别显示”，让您自由清晰地进行。（2）对于股权收购项目，必须在计算项目净利润后计算股东净利润。股东利润点=项目利润净利润-股权溢价，小伙伴，这是关键内容，记住它！（3）这种表述是过去和未来的表格。它以计划指标和假设为基础。它使用销售等关键成就数据 （4）我认为，如果我们看看更多的具有更多评估模板的谨慎的合作伙伴，我们会发现有些人使用该季度作为统计期，有些人则将该年作为统计期。但销售收入表的计算周期与现金流量表和募资表一致，净现值和内部收益率根据年度统计数据计算，否则您的数据报价会混淆。4现金流量表 动态衡量表之所以具有无穷魅力，是因为现金流。本表显示项目整个开发周期内项目现金支出和现金流入的所有细节。项目资金运作具有重要的指导意义。对于销售型现金流量表，支出账户和相关原则如下：（1）土地费用：一般集中在 1-2 年的准备期，分期付款可以分期支付 （2）发展资金外流：根据项目进度的百分比分摊 （3）管理费用：全年项目开发成本的 2.5-3（根据项目条件）（4）销售费用：年内销售收入的 2.5-3（根据项目条件）（5）开发费用：年度项目开发费用的 4（根据项目条件）（6）财务利息支出：本年度在募集资金表中产生的财务利益 （7）增值税：按照最新的增值税政策每年支付 （8）土地增值税：按当年销售收入 2计，最后一年按公式统一 （9）所得税：按当年销售收入 15计提，并按最后一年的公式统一结算 当然，对于有业务的房产，也可能包括物业税和运营管理费，这里不再描述。（1）该表反映了项目自身的盈利能力。表格和筹资表格之间的主要区别在于项目融资和贷款不包括在表格中。因此，往年的年度现金流量表往往是负值。因此，可以直接引用 IRR 和 NPV。（2）净现值的财务净现值贴现率一般为 8，很多公司也可以根据情况收取 10。（3）内部收益率指在整个计算期内现金流入量与现金流出现值相等时的折现率。简而言之，内部收益率越高，项目收益越好 （4）本项目土地增值税和所得税按销售比例逐年预付。一般按销售收入的2和销售收入的 15计提，但是在项目的最终清算年度。所有付款都已完成，所以上一年的公式设置为：实际总增税额/所得税-预付税款总额逐年预付，如下图所示 5.筹款表 在资金方面，看到了各种各样的差异，也是最不相同的。筹款表最重要的作用是详细说明资金使用的过程，并推导出详细的财务成本计算。我相信财务部和财务部的同事在这里最关心的。项目资金外流一般有四个项目：发展资金外流，股东贷款回报，外部贷款回收和利息支出支出，资本流入包括注册资本，销售资金，股东贷款流入和外部流入资金。在这里，向大家介绍了利息费用支出的公式，并顺便解释说：项目年度财务利息=上年未付利息+（新增外部贷款增加-外部贷款已返还）*外部贷款利息 8+（股东借款新增-股东借款回报）*股东救济利率 12.5 一般来说，在同一年，贷款一般是新增或返还的，为了适应所有情况，公式会变得更加复杂。很多计量表往往将融资和现金流量合并为一，然后根据目前的资金缺口计算财务利息费用。更多的理解 La 老友同志更喜欢计算方法 rec （1）首先，财务利益是由于融资而不是由于资金缺口而产生的。（2）资金缺口算法相当于财务账户净现金流量始终为零，这与实际情况不符。一般融资额必须大于基金缺口数额，否则现金流量将被打破.（3）资金缺口算法没有明确融资渠道。实际上，融资渠道往往是多方面的，融资率并不相符。踏着飒飒的秋风，我们一起走进收获的殿堂。听着欢快的风铃，我们一起寻找青春的希望。相信未来不是梦的百度文库店铺，精心排版整理，欢迎您的浏览与下载，祝您一生健康快乐！房地产项目动态测算入门指南 上周连续分享了有关房地产项目测算方面的干货，虽然有点“炒冷饭”的味道，但是还是受到很多朋友的关注，这当然和测算的重要性分不开。有朋友给小馆留言，想了解动态测算.那接下来，分享来自资深地产老师的精彩总结，希望对需要了解动态测算的朋友有所帮助。本期想要说的是入门级的动态测算，为啥说是入门级呢？因为很多需要用到动态测算主要是中长线开发的大盘，而大盘往往销售型和自持型的物业兼有，为了便于大家理解，本篇文章将介绍纯销售型业态的动态测算和销售+自持经营的动态测算。房地产项目测算之分年度动态测算 动态测算表格的构成 动态测算表格最直观的特点就由 6-7 张工作表组成，这几张工作表之间互相支撑，共同形成一个体系。具体有包括：用地与规划指标表、开发假设前提表、成本收益测算表、销售收入测算表、现金流量表、资金筹措表、测算结论表等 7 张基础表，当然，更完善的可以再补充敏感性分析表、开发进度表等。看到这里，有小伙伴会有点吓怕了，这么多表，其实告诉你，如果你已经学会了静态测算的精髓的话，学这个并不难呢，其实这里面最核心的一张表就是成本收益测算表，其余的六张表都是支撑表，只要你静心读完后面的部分，你就会说，So Easy！妈妈再也不用担心我的学习了（特此说明：本文不再手把手的讲公式，因为内容太多，主要讲核心关键点和关键原则，实在看不懂的地产新人可以从上一篇静态测算开始学起）1、用地与规划指标表 本表是项目测算的基础，包含了项目的占地面积、建筑面积及各物业产品的构成，没什么技术含量，输入数字就好了！样表如下图所示：这里需要唠叨几句是：（1）做为基础，为了保证其他表引用方便，指标的输入有两大原则：与后表越对应越好，科目拆分越具体越好；（2）还要提醒的是，建设规模和可售规模千万不要傻傻分不清，否则到后面核对数据，足够把你搞到眼花撩乱；（3）对于部分旅游地产项目，像是什么鱼塘啊、儿童营地啊不计入建筑指标，也一定要列入科目明细，否则项目投资汇总时候，就容易丢掉统计投资科目 2.项目开发假设前提 一般来说，在项目开发早期阶段，需要设定的条件很多，这里同志之所以把它单独作为一个表，是因为这些关键因素太重要，对项目测算结果有着本质影响，假设前提不说清楚，测算结果就失去了参考性 这里，要唠叨两条：（1）关于土地成本的说明：对于采取股权转让的项目的项目非常重要。股权收购往往存在较大的溢价空间，这些溢价部分无法计入项目成本，因此一定要把具备发票的账面土地成本列清楚。因为土增税的计算只认可账面的土地成本，那些股权转让费切不可计入其中！（2）动态测算表格最大像开发周期、资金来源、财务利率等等关键因素一定要加以说明，样板参考如上图所示，不再赘述（图片建议下载到电脑上查看会比较清晰）3、成本收益测算表 当当，最核心的一张表来了，这张表内容最多也最关键，我只能用两张截图来展示这个表格了。这张表和静态测算表格非常相似，不同的是很多关键化指标如财务费用、销售收入等均来自于资金筹措表和销售收入测算表的表格链接.唠叨几句：（1)因为科目明细太多，建议采取“分级显示”，可以收放自如，条理清晰；（2）对于股权收购项目，计算完项目净利润，一定要计算股东的净利润；股东赢利点=项目盈利净利润股权溢价，小伙伴们，这可是很关键的内容，千万记好了(3)这张表示是承前启后的一张表，前面引用了规划指标和假设前提作为基础，中间引用了销售收入、成本费用支出、资金利息支出、税费支出等关键成果数据，最后加以运算转化，最终将测算结论计算出来。4、销售收入测算表 这张表的最大作用就是直观的将销售收入的构成一目了然的展示出来，如开盘节奏、销售价格变动幅度，同时把每年的销售回款统计得清清楚楚。一张合格的收入表格，可以清晰的展示出项目操盘者的运作思路，同时可以指导项目运营，并可用于指标考核。（1)项目销售总收入的汇总数据最终的作用是“被引入表 3”，小伙伴们一定记得做好链接喔；（2）相信看多了较多测算模板的细心小伙伴，就会发现有人是把季度作为统计周期，有人把年当作统计周期，这里要说的是，精细程度当然越精细越好，不过销售收入表的计算周期和现金流表和资金筹措表保持一致，而且NPV和IRR是按照年度统计的，否则你的数据引用就会乱成一锅粥了。5、现金流量表 深深的觉着动态测算表格之所以魅力无边，最大的功劳就是这张现金流量表了，这张表展示出了项目整个开发周期内，项目现金支出和现金流入的所有明细，因此对于项目资金运作有着关键性的指导意义。对于销售型现金流量表，支出科目和相关的原则如下：(1)土地费用：一般集中在筹备期 1-2 年内支出，分期取地可分期付款；(2)开发资金流出：根据工程进度的*%进行分摊；(3)管理费用：当年工程开发成本的 2.5%3%;（根据项目情况计提）；(4)销售费用：当年销售收入的 2.5%3%;（根据项目情况计提）；(5)开发间接费：当年工程开发成本的 4%（根据项目情况计提）；(6)财务利息支出：根据资金筹措表中当年产生的财务利息；（7)增值税：逐年缴纳，按照最新增值税政策执行；（8)土增税：按照当年销售收入 2%计提，最后一年根据公式统一清算；（9）所得税：按照当年销售收入 15%计提，最后一年根据公式统一清算；当然，对于带有经营的物业，可能还包含房产税和运营管理费，在此不做赘述。想要强调的是：（1）这张表反应的是项目自身的盈利能力，该表与资金筹措表的重大区别就是项目融资与贷款并不列入其中，因此年度现金流量表中前几年往往都是负值，因此和可以直接引用。（2）NPV 财务净现值的折现率一般都采取 8%，很多公司也可以采取 10%，这个视情况而定。（3）IRR 内部收益率是指在整个计算期内投资项目所发生的现金流入量和现金流出量的现值累计数相等时的折现率。简单来说，IRR 越大，项目效益越好（2）项目的土增税、所得税都是根据销售比例逐年预缴的，一般都是按照销售收入的 2%和销售收入的 15%计提，但是到了项目最后清算的年份，一次性全部付清，因此最后一年的公式设定为：土增税/所得税的实际总额-逐年预缴的税费汇总额，如下图所示、资金筹措表 关于资金筹措，算是见过五花八门的，也是分歧最大的。资金筹措表的最大作用就是详细展示了资金运用的过程，并且详细的推导出财务费用的详细的计算过程。相信融资部和财务部的同事对此处最为关心了（此处如有不妥，欢迎各位专业人士指正）项目的资金流出一般为四项：开发资金流出、股东借款归还、外部贷款归还和利息费用支出，而资金流入包含了注册资金、销售资金和股东借款流入和外部资金贷款流入等。这里特意把利息费用支出的公式展示给大家，并顺带解释一下：项目当年的财务利息上年未结清的利息（新增加外部贷款已经归还外部贷款）外部贷款利息（新增加股东借款已归还股东借款）股东解困利息；一般来说，同一年中，贷款一般都是要么新增加，要么归还，公式是为了适应所有情况才设定得比较复杂。同志见过的很多测算表中，往往都是把资金筹措和现金流量合并成一个，然后根据当年资金缺口计算财务利息支出，越懂君同志更倾向于本文推荐的计算方法，原因如下：（1）首先，财务利息的产生是因为融资而不是因为资金缺口（2）资金缺口的算法相当于财务的账目上净现金流始终为零，不太符合实际情况，一般融资量肯定要大于资金缺口量，否则现金流就断了.（3）资金缺口的算法并没有说明融资渠道，而事实上，融资渠道往往是多方面的,而且融资利率也不尽相同；（4）本文的资金筹措表格不但展示了融资的过程，也展示了还款的过程，但不足之处是需要财务专业人士进行设定和把控，难度和复杂程度较高；、测算结论 经历了复杂的计算过程，接下来就是把核心关键结论提炼出来了，总投资、总 收入、净利润和股东净利润，以及自有资金的年化收益率，太简单了，不多说了，上图示意一下.下面，还想说“销售+自持经营”项目的动态测算，请继续关注哦 房地产项目测算之销售+运营动态测算 说实话，这部分文章在结构形式上和经济测算系列二有些类似，不同的是内容上包含了销售物业和经营物业两部分，考虑到以下政策：根据国税发【2006】187 号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。基于以上的考虑，我们将销售物业和经营物业分为独立两个部分，项目成本、项目收入、项目税费、利润指标全部独立核算，于是形成了最终的测算套表。接下来，就开始展示啦！动态测算表格的构成 动态测算表格最直观的特点就由 6-7 张工作表组成，这几张工作表之间互相支撑，共同形成一个体系。具体有包括：用地与规划指标表、开发假设前提表、成本收益测算表、销售收入测算表、现金流量表、资金筹措表、测算结论表等 7 张基础表，当然，更完善的可以再补充敏感性分析表、开发进度表等。其中成本收益测算表格为核心表格，其余几张表格为支撑表格。1、用地与规划指标表 本表是项目测算的基础，包含了项目的占地面积、建筑面积及各物业产品的构成，没有什么技术难度，输入数字就可以，样表如下图所示：（1）建议将项目的整体规划图作为附图，有助于指标理解和指标核对。（2）做为基础，为了保证其他表引用方便，指标的输入有两大原则：与后表越对应越好，科目拆分越具体越好。（3）建设规模、可售规模、自持规模全部按照明细拆分清楚，其他表格需要引用。（4）对于部分旅游地产项目，比如鱼塘、菜地、儿童营地等不计入建筑指标，也一定要列入科目明细，否则项目投资汇总的时候，就容易丢掉统计投资科目。2.项目开发假设前提 一般来说，在项目开发早期阶段，需要设定的条件很多，因为这些关键因素太重要，对项目测算结果有着本质影响，假设前提不说清楚，测算结果就失去了参考性。（1）关于土地成本的说明：对于采取股权转让的项目非常重要，股权收购往往存在较大的溢价空间，这些溢价部分无法计入项目成本，因此一定要把具备发票的账面土地成本列清楚。因为土增税的计算只认可账面的土地成本，切记（2）动态测算表格还需要强制说明的关键点包括：2.1 开发周期：项目整体开发周期 XX 年，分 X 期进行开发 2.2 资金构成：自有资金 XX 元，占比 X%,外部渠道融资 XX 元，占比 X%2.3 财务成本利率：股东借款利率 X%，外部渠道融资借款利率 X%2.4 租售比例：销售物业占比 X%，自持经营物业占比 X%，车位是否销售 2.5 项目收入：销售产品销售价格 X 元/平米，租赁物业租金 X 元/月 当然，小伙伴们还可以继续补充更多细节.3、成本收益测算表 表 3 为核心表格，这张表示是承前启后的一张表，与其他支撑表格之间的逻辑链接关系最多，前面引用了规划指标和假设前提作为基础，中间引用了销售收入、租赁收入、资金利息支出、税费支出等关键成果数据，最后加以运算转化，最终将测算结论计算出来。（1）因为科目明细太多，建议采取“分级显示”，可以收放自如，条理清晰；（2）项目总投资的概念：土地成本+工程开发成本+期间费用+开发间接费，不含项目税费；（3）销售类物业税费说明:3.1 增值税：表 3 中为汇总数据，数据链接现金流量表；3.2 土增税：成本扣除项目中，土地成本、工程开发成本均为销售部分物业，不包含自持经营物业（建议采取独立的土增税计算表格计算）3.3 所得税：表 3 为汇总数据，在分年度表格中按年度根据销售收入预缴计算，最后清算按照利润总额计算;(4)经营类物业税费说明:4.1 增值税：汇总项，链接租赁收入表（计算明细见表 4.1）4.2 房产税：汇总项，链接租赁收入表 4.3 运营管理费：汇总项，链接租赁收入表 4、销售收入测算表 这张表的最大作用就是直观的将销售收入的构成一目了然的展示出来，如开盘节奏、销售价格变动幅度，同时把每年的销售回款统计得清清楚楚。一张合格的收入表格，可以清晰的展示出项目操盘者的运作思路，同时可以指导项目运营，并可用于指标考核。（1)项目销售总收入的汇总数据最终的作用是“被引入到成本收益测算表”（2）特此说明：统计周期有以年为周期的，有以月为周期的，精细程度当然越精细越好，不过销售收入表的计算周期和现金流表和资金筹措表保持一致。（3）开发周期较长的项目，根据实际情况设置一定的增长率。4.1 租赁收入测算表 项目经营期间的现金测算表格如下：为了节约篇幅，越懂君同志写的比较简练，小伙伴们理解哈 商业项目的运营期一般都为 40 年，但是一般项目在 15-20 年都必须有装修翻新或设备大修，所以建议考虑 20-30 年的运营周期就够了（当然，纯属个人意见，欢迎提出不同意见）（1）项目运营前期可以考虑免租期、项目空置率、租金增长率等因素，更符合项目实际情况；（2）项目支出部分含增值税、房产税、运营管理费和所得税四项（3）房产税：房屋价值的 70%*1.2%，或者房屋租金*12%；（4）增值税：房屋租金*11%/(1+11%)；（5)运营管理费:根据租金收入按照一定比例计提，如 2%-4%之间；（6）所得税：（项目收入-项目费用支出-项目折旧）*25%，关于此处计算方法越懂君也不太完全肯定，欢迎小伙伴们提出更专业的计算方法 5、现金流量表 这张表展示出了项目整个开发周期内，项目现金支出和现金流入的所有明细，因此对于项目资金运作有着关键性的指导意义。对于销售型现金流量表，支出科目和相关的原则如下：(1)土地费用：一般集中在筹备期 1-2 年内支出，分期取地可分期付款(2)开发资金流出：根据工程进度的百分比进行支出(3)管理费用：当年工程开发成本的 2.5%-3%;（根据项目情况计提）(4)销售费用：当年销售收入的 2.5%-3%;（根据项目情况计提）(5)财务利息支出：根据资金筹措表中当年产生的财务利息（6)土增税：按照当年销售收入 2%计提，最后一年根据公式统一清算（7）所得税：按照当年销售收入 15%计提，最后一年根据公式统一清算（8）这张表反应的是项目自身的盈利能力，该表与资金筹措表的重大区别就是项目融资与贷款并不列入其中，因此年度现金流量表中前几年往往都是负值。（9）根据现金流量表计算 IRR 和 NPV 指标，NPV 折现率暂按照 8%计算。、资金筹措表 资金筹措表的最大作用就是详细展示了资金运用的过程，并且详细的推导出财务费用的详细的计算过程。项目的资金流出一般为四项：开发资金流出、股东借款归还、外部贷款归还和利息费用支出，而资金流入包含了注册资金、销售资金和股东借款流入和外部资金贷款流入等。（1）关于财务费用的具体计算过程：项目当年的财务利息上年未结清的利息（新增加外部贷款已经归还外部贷款）*外部贷款利息 8（新增加股东借款已归还股东借款）*股东借款利息 12.5；（2）很多财务测算中往往都是把资金筹措和现金流量合并成一个，然后根据当年资金缺口计算财务利息支出，个人建议选择本表格的计算方式，原因如下：2.1 资金缺口的算法相当于财务的账目上净现金流始终为零，不太符合实际情况，一般融资量肯定要大于资金缺口量，否则现金流就断裂；2.2 资金缺口的算法并没有说明融资渠道，而事实上，融资渠道往往是多方面的,而且融资利率也不尽相同；2.3 本文的资金筹措表格不但展示了融资的过程，也展示了还款的过程，但不足之处是需要财务专业人士进行设定和把控；2.4 资金筹备表最核心的意义就是指导融资事宜，如果简单化处理，那就失去了资金筹措表最本质的作用。、测算结论 销售物业和自持物业的收入时间节点不同，因此需要单独核算指标；（1）项目层面的账目：总投资只包含可以计入项目成本的账目，不含股权溢价部分；（2）股东层面的账目：股东盈利点=项目盈利净利润股权溢价；
