新《商业计划书、可行性报告》某县会展中心开发项目可行性研究报告8.doc

XX县会展中心开发项目可行性研究报告一、总 论(一)项目概况1、项目名称：XX县会展中心2、项目占地面积：5.45万平方米(约81.75亩)3、项目投资总额：11443.4万元4、项目建设地点：XX县文公北路星江河东岸（详见附图）(二)项目背景XX县位于江西省的东北角。它的东面是国家历史文化名城衢州，西面与瓷都景德镇相连，北部靠着皖南旅游胜地黄山，南接国家风景名胜区三清山，是一颗镶嵌在赣浙皖三省交界地的绿色明珠。踏进XX，满目青山绿水，松竹连绵，在蓝天、青山、碧水之间可见小桥、流水、人家，层层梯田、云雾缭绕，如诗如画，被外界誉为“中国最美丽的乡村 ”和“最后的香格里拉”，秀美的风光吸引了成千上万的旅游者。在XX境内现已建有自然保护小区189个，全县森林覆盖率81.5，拥有全国最大的野生鸳鸯栖息地鸳鸯湖以及世界濒临绝迹的黄喉噪鹛，是国家首批通过的3A级旅游区。被称作XX模式的创建群众性自然保护小区的做法，获得了世界科学与和平贡献奖。去年以来，中央电视台“焦点访谈”专题播放了反映XX生态保护的爱我家园专题片，光明日报和参考消息以头版头条的位置刊出XX保护生态环境，发展生态经济的专题文章。XX县不仅风光秀丽，而且历史悠久，拥有深厚的文化底蕴。XX建县于唐开元28年，距今已有1200多年的历史。县名XX，是因“地当婺水之源”而得名。XX历史上属安徽管辖，是古徽州“一府六县”之一，区域内有保存完整的明清古建筑。XX“文风鼎盛，人杰地灵”。先后养育了南宋理学大师朱熹、明代篆刻家何震、清代经学家江水、科学家齐彦槐、近代铁路工程专家詹天佑、现代医学家程门雪等一代名流。据史书记载，从宋代至晚清，有“一门九进士，六部四尚书”之说。此外，历代文人学士留下传世著作就有3100多部，其中172部计1487卷选入四库全书，因此XX又被人们誉为“书乡”。已建成的XX县博物馆现有馆藏文物达万余件，被称为“中国县级第一馆”。 XX还素有“茶乡”之称，茶叶为XX的传统特色产业，距今已有1300多年的历史。有遐名中外的茶叶“婺绿”香高、汤碧、味醇、汁浓，曾唐载茶经，宋称绝品，明清入贡，中外驰名。如此得天独厚的自然风光和人文环境，构成了XX宝贵的旅游资源。2001年5月江总书记到XX视察，对XX的发展提出了具有战略性的意见，提出要按照社会主义市场经济的发展要求，因地制宜，搞好规划，加强开发，加强管理，加强技术创新，使XX潜在的生态环境和人文环境优势成为现实的发展优势。近年来，XX旅游业迅速发展，其保存完好的微派古建筑、生态文化吸引了大量国内外游客及各类会展的召开，“中国最美的乡村”的声名大振，2003年“十一”黄金周，XX游客高达成14.67万人次，占当时上饶市游客总人数的50.4几年来，通过各级地方政府和旅游部门的积极推动，一批跨省级旅游产品正在自发形成并逐步成熟，庐山景德镇XX黄山等具有国际影响力的捆绑式旅游精品优势日益凸现。江西作为东南沿海地区“后花园”旅游圈的格局正在逐步形成，并孕育着极大的发展潜力。特别是2010年上海世博会的举办，将全面提升上海及周边城市的综合竞争力，对长江三角洲地区的经济产生巨大的辐射带动效应。面对这股强劲的发展趋势，江西应抓住机遇，打开XX江西的东大门，主动融入其中，充分利用XX的自然资源、人文资源，生态资源及茶乡特色，做足生态文章，开发特色旅游和特色农业，拉动区域经济发展，率先实现江西在中部的崛起。XX县会展中心通过高品质、高起点的规划，将全面提升XX整体的旅游接待档次，进一步完善XX现有旅游市场功能的不足，以致改变城市整体形象，推动XX地区旅游经济与第三产业的持续快速发展。(三)项目建设的必要性及可行性1、在XX建设会展中心的必要性江西东大门XX，青山碧水与古民居组合的自然景观，有着世外桃源般的意境，犹如一幅韵味无穷的山水画，形成一个独特而美丽的田园风光游览区，给人们一种回归自然和超凡脱俗的感觉。XX不仅景色优美，更有深厚的文化底蕴，文风鼎盛，名人辈出，历来享有书乡、茶乡之誉。在这里品茶弈棋、浏览风光，让久经都市嘈杂喧闹的人们感受到世外的悠闲和宁静。XX得天独厚的旅游资源带动了旅游业的快速发展，据统计，XX2000年接待游客约8万人次，旅游综合收入2400万元；2001年接待游客约50万人次，旅游综合收入6000万元；2002年接待游客约100万人次，旅游综合收入10300万元；2003年110月接待游客已达124.8万人次，旅游综合收入16800万元。XX的旅游呈现跳跃式的发展趋势，不断增长的旅游人数及旅游收入直接反映了XX的生态美景及悠久文化的魅力及吸引力，同时也表明旅游业正在成为XX经济发展中的重要支柱产业。近几年来，随着XX的声名鹊起，来XX的游客已不仅是单一的观光旅游，还包括较大数量的会议旅游。与不断激增的游客人数呈鲜明对比的是旧城区面积小，基础设施落后，特别是宾馆、酒店等旅游配套设施和相应的休闲场所无论是从数量上还是质量档次上都无法满足游客的需要。XX共有宾馆48所，其中只有家二星级的，家涉外宾馆，床位数80床以上的有8家，40床以上的有17家，而很多宾馆床位数在20到40之间，标准间数量不多，很多宾馆无热水提供。宾馆由于很多是民资分散经营，质量和档次上不去，难以接受高档次的旅游团体，比如国外游客，这样导致大量游客只能在XX短暂停留而住宿到景德镇等周边城市。另外会议、会展场所设施也较欠缺，XX县最大的会议场所“县会议中心”仅能容纳600人次的聚会，其他宾馆如江湾大酒店会议室能容纳150人次，滨江宾馆会议室容纳180人次，明珠大酒店会议室容纳150人次。周边城市也无标准较高的可供举办全国性或国际性展览及会议的场所和建筑，根据XX在赣东北和周边城市社会经济中的地位和地理位置，在XX县建设会展中心很有必要。2、在XX县建设会展中心的有利条件(1)XX县地处赣、浙、皖三省交界的枢纽处，距景德镇机场仅85公里，2004年上半年动式的景婺黄、景婺常高速公路将使XX的交通更加便捷。(2)XX县境内旅游资源丰富，生态环境良好，距周边旅游城市如黄山114公里、景德镇80公里、三清山公里、千岛湖250公里、龟峰100公里，在举办会展之余，便于组织客人分别前往各处风景名胜区游览。(3)XX加入长江三角洲旅游经济合作圈和赣、浙、皖、闽四省旅游经济合作圈后，知名度得到更大的提高，可以吸引更多的会展在此举行。(4)XX县城市总体规划在星江河东面预留有81.75亩建设用地，四面环路，又处于新建的占地7万平方米的文化广场东南面，在此处建设会展中心可与文化广场相辅相成。(5)目前建委规划部门已预留建设用地，并提供建设用地规划红线图给城市规划设计室编制初步建设方案。二、建设方案与规模该项目的建设方案在外观设计上要突出会展中心国际化、信息化的时代特点，具有一定的现代感及时代气息，并创造出环境亲和力。在设计中不但要考虑与用地周边现有环境的关系，而且需对未来的发展作恰当的估计，使建筑有机的融入周边的自然、社会环境之中，成为市民们可以引以为豪的象征性建筑。该项目的设计考虑到XX区域内对高档次会展、旅游接待场所的需求，项目设置具备会议厅、展厅、多功能厅、宾馆等功能，在建筑物临近道路处建设一个广场，整个地块由广场、庭院、花园、水流等元素组成的生态空间气韵连续，营造出丰富的建筑空间形态。整体建筑按建筑占地小于35%，建筑占地面积约1.9万平方米，其中宾馆占地0.6万平方米，按六层计算，建筑面积为3.6万平方米，按四星级标准建设，总床位在550以上，宾馆配套电梯；会展部分占地1.3万平方米，按三层计算，建筑面积为3.9万平方米，使用率80%为3.12万平方米。包括2.9万平方米的展厅、1000平方米的会议室、500平方米的多功能厅、300平方米的贵宾厅及400平方米的洽谈室，同时设置一个1.3万平方米的室外展场以适应不同的办展需要，展厅楼层之间设自动扶梯；会议厅配备同声传译系统；还应设有地下停车场和室外临时停车位等配套服务设施，填补XX城区现有功能不足的要求，以实现打造一个高品质，多功能的会展中心的目标，成为XX县的一个新亮点。三、环保与节能(一) 环境保护1、可能影响环境的因素(1)废水排放因素：本项目排放废水主要为生活废水。(2)固体废弃物因素：本项目排放固体废弃物主要是生活垃圾。(3)噪声污染因素：本项目噪声污染因素主要有建筑工程设备如集中空调、风机、泵等动力设备噪声，以及施工噪声。2、环境保护防治措施(1)废水污染防治：生活污水经污水站处理，达到排放标准后，排入市政污水管网。(2)噪声污染影响防治：动力设备均有隔振、降噪的技术处理，设备机组及水泵下设隔震垫。动力设备房采取吸音墙壁和隔声门窗。(3)固体废弃物防治：本项目建成后每天排放的生活垃圾处理采用袋装化，每天由专人收集后负责清运，并注意清运时密闭。(4)施工噪声防治提请建设单位和施工单位按景德镇市有关规定执行，把影响减至最小。(二) 节能建筑材料和设备的选用原则上，考虑当地风土、气候条件，采用合理的建筑体型和朝向，外墙保温材料及设计满足最小传热阻要求，外窗采用节能玻璃。选用低损耗节能的变压器，高效益节能的电气设备。水泵选用节能型产品。采用合理优化的布线系统方案。(三) 劳动保护为防止及减少漏电、触电事故的发生，插座回路设置性能可靠的漏电保护开关；变压器设置IP20护罩；电缆桥回水平敷设不低于2.5m，局部为2.2m时采用全封闭桥架保护。垂直敷设时距时地1.8m以下部分加金属盖板保护，配电线路均穿金属保护，并良好接地；消防和重要机房内设置事故照明。四、项目实施计划与投资估算(一)项目实施计划XX县会展中心的建设既符合县政府打造“文化生态旅游大县”的产业政策，又能满足当地建设高层次标志性建筑的需求，资金投入和建设规模都较大，适宜采用分阶段滚动开发的方式，建成一部分，使用一部分，收益一部分。(二) 投资估算该项目的投资估算由建筑安装工程造价、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息等部分组成。1、建筑安装工程造价包括宾馆、会议中心等处的建筑安装工程，以及各处道路及土石方工程、绿化工程、室外管道等工程造价，此部分建筑面积约为75000，占地面积约81.75亩，工程费用约为8629.5万元，占总投资75%。详见附表1。2、工程建设其他费用包括土地费用、市政配套费、工程咨询费用、工器具家具费、开办费及其他管理费等。建设用地以6万元/亩计算，土地费用合计490.5万元。市政配套费及地方规费按每平方米建筑面积100元计算，约545万元。工程咨询费包括规划设计、建筑设计、地质勘察、工程质监等费用，按建安工程费的6%计算，为517.8万元。宾馆、会展中心工器具家具费用500万元。建设单位管理费及项目开办费按建安工程费2.5%计算，为215.7万元。工程建设其他费用合计约为2269万元，占总投资19.8%。详见附表1。3、预备费包括基本预备费和涨价预备费，按1、2项费用之和的5%计算，为544.9万元。合计项目总投资为11443.4万元。详见下表：附表1 投资估算表序号工程费用名称 建筑面积 / 占地面积单价合价占总投资(元)（万元）%1建筑安装工程造价8629.5751.1宾馆36000120043201.2会展中心39000110042901.3室外总体建设19.52其他费用226919.82.1征地拆迁补偿及土地出让金81.75亩60000490.52.2市政配套费5452.3工程咨询费517.82.4工器具、家具费5002.5开办费及其他管理费215.73预备费544.95.2合计11443.4100五、资金筹措及效益分析(一) 资金筹措及资金使用计划项目建设总投资11443.4万元，投资商自筹25%，其余采用借贷形式取得，作为项目开发资金，根据项目实施的计划进度，该项目的建设期为1.5年。、(二) 营业收入估算建设会展中心的效益主要体现在社会效益方面，以此形成会展经济带动服务、旅游、交通等相头行业同步发展。依靠XX县地理位置的优势和宾馆级别提升后的接待能力，并加强会展招商宣传工作，吸引全国各地乃至国际性会议展览在XX县举办。会展中心项目的经营收入主要来源于以下三个部分：1、展出场地出租(1)正常营业年份以每年举办展览10次，每次展期3天计，按平均5元/平方米天的标准，展厅面积29000平方米计算，展厅收入为435万元/年(2)室外广场13000平方米，按平均3元/平方米·天的标准，每年15%的使用率计55天的展期计算，室外广场的展出收入为214.5万元。(3)展出期的广告、礼仪、保安、垃圾处理等各项服务每天可盈利5000元，平均40天计算收入为20万。此项收入共计669.5万元。详见附表2附表2 展出场地出租收入表序号项目数量（天/年）面积 单价合价(元/平方米·天)（万元/年）1室内展厅3029000 54352室外广场55130003214.54展期各项服务5000/天20合计669.52、会议中心出租(1)以每年每个贵宾厅使用80天，每天5元/平方米计算，租金为33.6万元。(2)多功能厅以每次6元/平方米，每年使用80次，一次收费3000元，一年租金为44.8万元。(3)会议室每小时1元/平方米，以每年举行会议30次计算，每次两天16小时计算，一年使用480小时，租金为48万元。(4)洽谈室每个120元/小时，每个使用率为40%计146次，一次两小时，租金为17.52万元。此项收入共计143.92万元。详见附表2附表2 会议中心出租收入表序号项目数量（次/年）面积 单价合价(元/平方米·次)（万元/年）1贵宾厅（2个）160300733.62多功能厅805008323多功能厅80200812.84会议室480小时10001元/平方米·小时485洽谈室（5个）1460小时200120元/小时17.52合计143.923、宾馆宾馆收入包括客房收入、餐饮收入、娱乐场所收入。(1)四星级宾馆客房套数约为300套，在项目计算期第2年建成后即可投入使用，产生效益。初期客房率以40%计算，每年递增8%，正常运营年份以60%计算。考虑旺、淡季因素，每套客房以300元/天平均价格计算。宾馆正常运营年份营业收入为1971万元。(2)餐饮收入根据住客人数按每人每天消费100元计算，年收入为1095万元。预计其他酒席承包等业务收入60万元。餐饮收入为1155万元。(3)娱乐场所收入为宾馆客房收入的20%，为394.2万元。宾馆收入共计3520.2万元。4、合计正常运营年份总体收入为4333.62万元。(三) 总成本费用估算项目的成本费用主要为水、电、煤、燃料原材料及经营费用；人员工资及福利费；建筑折旧及摊销费、建筑和设施的维修保养费、其它财务费用等支出。燃料原材料及经营费用按各分项目收入的30%计算，详见下表：燃料原材料及经营费用估算表 单位：万元序号项 目费 用1展厅200.852会议中心43.173宾馆1056.06合计1300.08劳动定员初步定为：宾馆100，会展部60人，中心管理人员10人。其工资按级考核，医疗养老保险等福利按工资额40%计算，详见下表：人员工资及福利费估算序号名 称人 数年均工资（元/人）福利及其他（元/人）合 计（万元/年）1宾馆10060002400842会展部606000240050.43中心管理人员10108043205.4合计139.8其他财务费用、土地使用税等费用按工资及福利费的1.2倍计算，约为167.76万元/年。正常运行年份总成本费用约为1607.64万元。(四) 利润预测整体项目预计共可取得利润总额2725.98万元，上缴所得税33%总额899.57万元。税后利润1826.41万元。(五) 现金流量税后财务内部收益率为42.1%，财务净现值为1826.41万元，投资回收期约为6.5年。(六) 敏感性分析该项目为经营性项目，营业收入的变化对项目的收益影响较大。如果营业收入增加10%，项目税后内部收益率将增至44.4%，较原收益率增加2.3%。如果营业收入减少10%，项目税后内部收益率将减至39.4%，较原收益率减少2.7%。(七) 社会效益XX县会展中心的建成，将为XX增添新的标志性建筑，与原有的建筑风格既协调，又有创新，新老建筑交相辉映，为当地城镇建设增添新活力。国际化、信息化的展示中心及高档次旅游宾馆的建设弥补了本地区旅游配套功能的不足，提升XX旅游的接待能力与档次，全方位满足游客的消费需求，有效带动会展、娱乐、餐饮等第三产业的发展，形成综合性的生态产业体系，推动区域经济的发展。与此同时，项目的经营和建设，将为当地社会提供大量直接的和间接的就业机会，促进人民生活水平的进一步提高。此外，随着会展中心的建设及各类会展的举行将进一步提高XX的知名度及旅游市场占有率。六、工程招投标根据国家发展计划委员会2001年第9号令建设项目可行性研究报告增设招标内容以及核准招标事项暂行规定，按照中华人民共和国招标投标法规定, 该项目的勘查、设计、监理、施工以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购必须采用招标方式进行。七、综合评价与建议综上所述，XX县会展中心项目的建设，不仅为XX增添了一处旅游观光、度假娱乐、休闲疗养的胜地，还是XX开展对外接待，加强对外联系的窗口，弥补了当地缺乏高档会议与接待场所的不足。该项目的选址以XX当地深厚的人文资源为基础，以丰富的自然资源为依托，凭借该地区便利的交通条件，优越的地理位置，具有良好的发展前景。不仅项目自身能产生可观的经济效益，还能促进XX地区的旅游业、商业、服务业的快速发展，对繁荣XX地区的经济、提高人民的生活水平有着积极作用。考虑到目前中国的旅游市场正处于高速发展期，充分利用好本地区的资源优势，扩大知名度，以旅游促经济正是大好时机，建议政府能给予该项目大力支持，使之尽早付诸实施。八、优惠政策1、对县外客商以营十年以上的生产性企业，从事能源、交通、基础设施项目、科技开民企业，以及农、林、牧、渔业和农产品加工企业，从获利年度起，前两年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得给予等额扶助，第三至第五年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得的50%给予扶助。出口型企业扶助期满后，凡当年出口值达至当年企业产值70%以上的，可继续享受二年减半扶助；高新技术项目（省以上认定的）可享受五年的与企业上交所得税地方所得等额的财政扶助。县旅游开发项目，自投产使用之日起，前五年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得给予等额扶助。对从事治理开发“五荒”（荒山、荒地、荒坡、荒水、荒滩）的免交产生收入后的三年农业特产税。2、充分利用中国人民银行总行把XX县作为工作联系点的优势，大力协助县外客商通过金融系统动作，解决配套资金。保险部门按县外客商的需要，提供优质服务，开办新险种。3、投资工业、旅游业项目有地减半收取出让金，土地使用费按不同地段、不同用途、不同标准给予优惠。开办教育、科技、卫生公益事业等非盈利性项目用地以成本价划拨，免收出让金和各项土地费用。4、县外客商投资企业土地使用年限为：商业、旅游、娱乐用地40年；工业、科技、教育、文化、卫生、体育用地50年；居住用地70年。期满后需继续使用，经依法批准可延长使用期。 5、县外客商投资企业，在水、电、通讯等方面，优先优惠安排。水、电计价标准，除高能耗企业外，均按照本县当地同类企业的标准执行。