2018西安年报-贝壳.pdf

2018年西安房地产市场年报西安贝壳新房|策略支持中心2019年1月免责条款本报告由西安贝壳策略支持中心提供，所有观点均由分析师秉承独立、客观的态度提出，无针对任何一方的偏袒或成见。本报告基于西安贝壳内部数据、信息和其他公开资料，力求信息可靠，但对其绝对的准确性、完整性和报告发出后的信息变更不做任何保证。除法律、法规规定必须承担的责任外，不对因使用此报告或报告内信息而导致的损失负责。本报告版权归西安贝壳策略支持中心所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复印和发布本报告或以电子文本方式上传至互联网。任何机构和个人若引用、刊发本报告，须同时注明出处为西安贝壳，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。数据统计范围：城六区+长安+沣东新城，TOP10排行包含城六区+长安+高陵+临潼+户县+周至+蓝田+阎良+西咸新区目录宏观环境西安市场后市预判关于贝壳01020304CONTENTSPART1 宏观环境COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED政策环境2018年房地产市场主基调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为中长期市场供求走向平衡积累基础上半年政策调控从”四限”限购、限贷、限售、限价蔓延到公证摇号选房，禁止向事业单位售房等重申“房住不炒”的定位，各线城市调控政策持续高压，各地政策密集出台加强资金监管，严控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为货币政策稳健，金融杠杆与防风险并行下半年落实地方主体责任，大部分政策集中在加强市场监管及推进住房租赁市场发展及探索共有产权新模式等方面中央政治局会议明确表态，遏制房价上涨，加快建立长效机制供给侧聚焦加快制定实施住房发展规划，需求侧聚焦完善和落实差别化信贷、税收政策，同时因地制宜的推进棚改政策调整住房和土地供应结构，构建购租并举的住房体系，部分城市探索共有产权房年末中央经济会议，要构建房地产市场健康发展长效机制，因城施策、分类指导，完善住房市场体系和住房保障体系COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED政府不再为居住用地的唯一提供者Jan1月1月15日，国土资源部表示，改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED2月16号，新华社发布文章“房住不炒”让房价渐回理性，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”为房地产市场正本清源：房屋的真实价值在于其居住属性。 2018年房地产市场“从紧”调控，同时，楼市调控将提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任，强调“分类调控”、“差别化调控”，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。房住不炒，让房价回归理性Feb2月炒房政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED自3月起，各地人才引进政策的频繁发布，武汉、郑州、合肥、南京、西安等在内的多个二线城市，频繁出台落户新政，降低落户门槛，向各类人才抛出橄榄枝。传统的一线城市也纷纷推出极具吸引力的招人政策，天津市的“海河英才”计划将此轮“抢人大战”推上了高潮，本科以上学历即可在天津直接落户。2018年全国已经有超过35个城市发布了40余次人才引进政策。城市间的人才竞争背后是各地在落户、资源、人才优惠政策等方面的博弈，人口的流动为城市的房地产市场提供了新鲜血液，使相关城市的房地产市场随之热度增加。“抢人大战”，城市间的人才竞争Mar3月武汉合肥郑州南京西安政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED住房租赁资产证券化4月25日，证监会、住建部联合发文，推进住房租赁资产证券化，试点发行房地产投资信托基金（REITS），同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。10月13日，国内央企首单权益性长租公寓资产类REITS保利“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行，此次保利租赁住房REITS树立了“以REITS打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的样本。住房租赁资产证券化Apr4月政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED探索推动供地主体多元化住建部印发关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，重申了我国坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松的政策，并明确要求，北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案。May5月政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED“四限”下的摇号选房，优先保障刚需6月24日，西安摇号选房细则出台，西安成为继上海、南京、长沙、成都、杭州、武汉后第7个出台摇号政策选房的城市；各地出台的摇号政策多为明确刚需家庭购买商品房将享受优先摇号，以支持刚需家庭自住购房需求，抑制投机投资性的购房需求，保障新房销售公正性。Jun6月政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED13城试点构建购租并举的住房体系国土部、住建部联合发布利用集体建设用地建设租赁住房试点方案，将北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都这13个城市纳入试点。利用集体建设用地建设租赁住房，增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；拓展集体土地用途，丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。July7月政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED深圳二次房改，人才乐居8月3日，深圳市政府正式发布深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见，在2018-2035年内，政策性住房的供应将占整个市场供应量的60%，商品房仅占40%；是深圳吸引人才、提升城市竞争力的重要举措，为人才的安居乐业提供了保障。Aug8月政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED探索共有产权新模式在中共中央政治局7月31日的会议要求“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制“的政策基调下，9月份地方加快推进住房保障体系建设，探索共有产权新模式，优化居住用地供给，加快培育和发展住房租赁市场，满足居民基本居住需求。如：9 月 10 日，广东明确共有产权住房享有同等的落户、入学等公共服务； 12 月 27 日，北京市挂牌的三宗位于大兴区瀛海镇的集体建设用地将用于建设共有产权房等，大大扩充了共有产权房的土地供给渠道。Sep9月政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED央行降准，棚改政策不搞“一刀切”从2018年10月15日起，央行下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。10月，国务院常务会议对棚改发声要求严格把好棚改范围和标准，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。住建部也强调：“各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，不搞“一刀切”、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，严禁违规支出，努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。”Oct10月政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED提速城市群建设，推动区域协同发展11 月 29日，中共中央、国务院下发关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见，提出以“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等重大战略为引领，以西部、东北、中部、东部四大板块为基础，促进区域间相互融通补充。12 月 21 日，中央经济工作会提出要统筹推进西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。推动京津冀、粤港澳大湾区、长三角等地区成为引领高质量发展的重要动力源，增强中心城市辐射带动力，形成高质量发展的重要助推力。Nov11月政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED坚持房子是用来住的，分类指导12月19日至21日中央经济工作会议，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。不同城市可以根据市场变化对现有政策进行主动微调，以防市场大起大落。在菏泽放开“限售”之后，广州、珠海等市也陆续发布了一定程度的调控松动政策，但作为长期住房制度的“房住不炒”并不会改变，地方政府根据自身实情的微调，并不会改变楼市的整体从严态势。Dec12月政策环境全国政策回顾COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED经济环境2013年至2018年3季度全国GDP走势分析制造业PMI 指数 2018年，制造业PMI均值为50.9%。12月PMI指数跌破枯荣线，创34个月新低，全年制造业总体保持增长，较去年下降了0.7个百分点，景气度有所减弱。主要原因在于近期受国际贸易摩擦加剧、全球经济增长放缓等多重因素影响，我国制造业发展环境稳中有变。 国民经济运行继续保持总体平稳、稳中有进，全年经济社会发展主要目标任务有望较好完成。坚持稳中求进工作总基调，推动高质量发展要求，坚定践行新发展理念，继续深化供给侧结构性改革，加大稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期政策落实力度，经济运行在合理区间，保持总体平稳、稳中有进发展态势。51.351.651.851.251.251.751.451.752.451.651.851.651.350.351.551.451.951.551.251.350.850.250.0 49.4474849505152537.87.57.97.67.47.57.3 7.3776.96.86.7 6.7 6.76.86.9 6.96.8 6.8 6.86.7 6.766.26.46.66.877.27.47.67.88国民经济保持总体平稳、稳中有进|制造业总体保持增长，景气度减弱COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED经济环境CPI走势趋于下行，温和通胀格局并未改变| PPI缓慢下行趋势更明显全国CPI同比增速全国PPI 同比增速 11月，CPI环比下降0.3%，同比上涨2.2%。同比增速较前值小幅回落。今年二、三季度全国部分地区的异常天气（霜冻、降雨等）因素，造成部分食品供给偏紧，可能加大鲜菜和鲜果价格的季节性波动，但这些因素对整体通胀的中期影响有限，今年四季度通胀上行风险较低。 11月，PPI同比放缓至2.7%，较上月回落0.6个百分点；年末最后一个月，PPI的环比下降幅度有望继续加大，同比增速预计将会创年内新低，缓慢下行趋势更为明显，原因有以下两点，一是接近年末和环保限制，工业生产仍然疲软；二是12月国际油价仍处在跌势中，只有煤炭和水泥的环比涨幅为正，但也显著低于前值。2.50.80.91.21.5 1.51.41.81.61.91.71.81.92.92.11.8 1.81.92.12.32.5 2.52.200.511.522.533.5-2.6-1.7-0.80.11.23.35.56.97.8 7.66.45.5 5.5 5.56.36.9 6.95.84.94.33.73.13.44.14.74.64.13.63.32.7-4-20246816.0616.0716.0816.0916.1016.1116.1217.0117.0217.0317.0417.0517.0617.0717.0817.0917.1017.1117.1218.0118.0218.0318.0418.0518.0618.0718.0818.0918.1018.11COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED金融环境0%10%20%30%40%50%60%70%00.20.40.60.811.21.41.61.8个人房贷增加额（万亿）占比 11月，M2同比8%，增速并未见回升，仍然保持在与10月相同的低位(8%)。从影响因素来看，11月外汇占款继续下行，同时表外融资增速仍持续下行，均对M2的回升形成了抑制；但从资金供给来看，12月前期降准的影响逐步显现，且去年12月M2处于较低水平，也为回升提供了支撑。 房地产按揭贷款投放有所收紧。个人住房贷款余额24.88万亿元，同比增长17.9%，增速比上年末回落4.3个百分点。房地产开发贷款余额10.06万亿元，同比增长24.5%，其中，保障性住房开发贷款余额4.25万亿元，同比增长34.4%，增速比上年末高1.8个百分点。M2增速维持在低增速区间|房地产按揭贷款投放有所收紧2015年-2018年Q3个人房贷新增金额及占比2016-2018年11月全国M2同比增速1413.313.412.811.8 11.810.211.411.511.611.411.311.311.110.610.59.4 9.49.28.99.28.89.18.28.68.88.98.3 8.388.58.28.38802468101214162016.12016.22016.32016.42016.52016.62016.72016.82016.92016.102016.112016.122017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.102017.112017.122018.012018.022018.032018.042018.052018.062018.072018.082018.092018.102018.112018.12COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED投资指标开发投资额企稳回升|房企新开工意愿普遍较强，加快周转推盘以收业绩02468101214020,00040,00060,00080,000100,0002016年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2018年1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月房地产开发投资（亿元）住宅投资（亿元）房地产开发投资同比住宅开发投资同比全国房地产开发投资额及增速全国房地产及住宅新开工面积及同比增速 2018年1-11月份，全国房地产开发投资110083亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-10月份持稳。 其中，住宅投资78027亿元，增长13.6%，增速回落0.1个百分点。 住宅投资占房地产开发投资的比重为70.88%。 2018年1-11月，房屋新开工面积188895万平方米，增长16.8%，增速提高0.5个百分点。 其中，住宅新开工面积138536万平方米，增长19.3%，增速提高0.3个百分点。05101520253035404550040,00080,000120,000160,000200,0002016年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2018年1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月房地产新开工面积（万平米）住宅新开工面积（万平米）住宅新开工面积同比房地产新开工面积同比COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED销售指标成交规模保持高位运行，销售金额同比增速回落|待售面积降速放缓，商办类风险犹存01020304050602016年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2018年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月商品房销售面积增速（%）商品房销售额增速（%）全国商品房销售面积及销售额增速全国商品房待售面积0200004000060000800001000001200001400001600002016年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2018年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月商品房待售面积（万平米）住宅待售面积（万平米）办公待售面积（万平米）商业待售面积（万平米） 1-11月份，商品房销售面积148603.93万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个百分点。其中，住宅销售面积增长2.1%，办公楼销售面积下降11.1%，商业营业用房销售面积下降5.1%。 商品房销售额129508.1亿元，增长12.1%，增速回落0.3个百分点。其中，住宅销售额增长14.8%，办公楼销售额下降6.4%，商业营业用房销售额下降0.2%。 11月末，商品房待售面积52627万平方米，比10月末减少162万平方米。 其中，住宅待售面积减少204万平方米，办公楼待售面积增加26万平方米，商业营业用房待售面积减少15万平方米。COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED房企排行2018年品牌房企销售业绩再创新高，TOP10房企入榜门槛提升至2000亿，销售额增速为27%，规模化优势持续凸显，其中碧桂园以7297亿元稳居榜首，恒大、万科也均实现了16%的业绩增长，其中，新城销售业绩同比增长74.3%，强势进入TOP10阵营。受部分城市限售、限价持续，政策调控趋于常态化影响，市场预期下滑。截止2018年末，虽然多数房企的业绩规模保持稳定增长，但自三季度以来品牌房企的整体销售增速放缓，单月业绩同比增幅持续回落。伴随行业集中度加剧，规模型房企凭借广泛的布局和雄厚的资金实力，市场份额越来越高；中小房企受制于土地、资金、政策等资源限制，生存压力越来越大。行业进入资源主导阶段，集中度还有很大的提升空间。房企销售业绩规模创新高|2000亿房企数量增长至10家，集中度还有很大提升空间排名企业简称2017年销售金额（亿元）2018年销售金额（亿元）同比1碧桂园5500729733%2万科5239606716%3恒大5140595216%4融创3620460027%5保利3208405026%6绿地3120386024%7中海2000264332%8新城1260220475%9华润1512210639%10龙湖1560200729%合计321594078627%数据来源：亿翰智库PART2 西安市场COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED西安政策供需两侧精准调控，引导预期回归理性|加快改善供求结构，保障市场平稳运行 2018年西安房地产市场热度不减，持续升温，且全面释放人口红利，市场供需的严重不平衡，市场乱象频出，使得西安成为全国第7个出台摇号选房政策的城市，明确优先保障刚需住房需求；此外，积极推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，落实居住用地“两个20%原则”，加大公租房、共有产权房土地供应占比，推进共有产权房制度等，从需求端和供给端同时发布政策文件进行规范从而保障西安房地产市场的平稳运行。2018年政策主要为规范商品房交易市场，从供给端和需求端同时发力，保障刚需住房需求，同时加快建立多主体供应、多渠道保障、购租并举的住房制度，此外，推动共有产权房建设2017为西安楼市的调控年，全年调控政策持续加码，“四限一严”力度属历年之最。限购限制购房资格减少购房客户限贷提高首付比例提高首付门槛限售限制二手房交易年限抑制投机购房限价限制销售价格稳定市场价格严售严禁无证销售禁止捂盘惜售学历落户只凭两证,身份证和毕业证，吸引人才落户西安购房人数高于意向房源数量时须公证摇号公开销售在西安创业35 岁以下企业法人、股东和员工均可落户规划用途为“公寓”的均在限购范围内在全市范围开展商品房交易秩序专项整治活动细化购房登记及摇号选房规则，支持刚需家庭购房等中央政治局会议：坚决抑制房价上涨做好秦岭保护工作 ，禁限区内不得进行房地产开发打击租房市场违法违规行为，租赁合同不得涉及租房贷落户政策升级摇号政策出台落户全面放开明确公寓限购专项整治活动摇号细则公布抑制房价上涨别墅市场整顿规范租赁市场规范房屋销售在房屋销售过程中禁止将房屋销售与学区、学校相关联住房供给侧改革加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度落实居住用地“两个20%原则”，推进共有产权房建设配建比例上调两个20%原则商品住房项目配建公共租赁住房比例不低于15%，且实物配建2018.12018.32018.42018.52018.52018.62018.72018.72018.82018.92018.92018.92018.122018.12住宅成品交付2019年1月1日起，在全市拿地项目新建住宅推行全装修成品交房升级版人才政策13条，人才抢夺再升级，全面释放人口红利人才汇聚“十三条”2018.5COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED西安土地市场成交量价231 217 233 264 239 315 270 535 0100200300400500600020004000600080001000012000140001600018000200002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年供应亩数(亩)成交亩数（亩）亩单价（万元/亩）供应成交量双下行，土地供应计划未完成|地价不断刷新，城市土地价值开始显现2011年-2018年西安经营性土地市场量价走势图 2018年，西安市土地供应成交环比大幅下降，供地计划与实际供应相去甚远，主要原因在于4月西安市土地管理工作领导小组召开制定土地供给侧结构性方案，受实施方案影响，西安土地市场4、5月连续两个月断供，加之2、3月受春节传统节日影响，土地供应宗数均个位数。全市经营性土地总计供应8901亩，环比下降31.96%；成交7031亩，环比下降43.39%；亩单价535万元/亩，环比上涨98.26%，为历史来地价最高点，主要表现在于主城区一地难求，不断刷新地价，亩单价上涨近1倍，房企土地成本明显增高。 土地市场主要调整表现在9月13日，西安市政府办公厅发布西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案，严格落实“土地供给侧改革方案”提出的居住用地“双20%”优先保障原则，从住房供给侧结构性改革入手，调整土地供应结构，优化土地供应结构。年底首宗全自持型租赁商品房用地成交，是继改革方案出台以来具有里程碑式的意义。COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED西安土地市场区域成交主城区供地紧凑，一地难求|浐灞成交量凸显，临潼、长安为新增热点区域 浐灞、临潼、高新、长安为土地成交主力区域，分别成交179.13万、52.27万、37.08万、32.73万；浐灞土地成交占比全市近4成。 各区域具体成交表现来看，浐灞成交总计50宗，包含3宗居住用地、25宗商服用地、22宗商住用地，主要集中在灞河新区及浐灞生态区；曲江成交总计7宗，包括5宗住宅及2宗商住，主要集中在骊山大道及秦汉大道区域；高新成交总计8宗，包括4宗商服、3宗居住及1宗商住用地，主要集中在天谷六路；长安成交总计8宗，包括3宗商服、3宗商住，1宗居住用地及1宗中小学用地，主要集中学府大道及航天大道。2018年西安各区域经营性土地成交面积及宗地数量0102030405060020406080100120140160180200浐灞城北城东城南城内城西高陵高新户县经开蓝田临潼曲江阎良长安周至宗地占地面积（万）宗地数量（宗）COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED西安土地市场成交性质住宅类用地成交占比全市近8成 |浐灞、临潼、城东、高陵为住宅类用地热点区域 2018年持续调控下，市场持续供不应求，供需矛盾加剧，从供应源头土地端缓解，住宅类用地成交占比全市78%。 住宅类用地主要集中在浐灞、临潼、城东、高陵等发展中或待升级改造中区域，通过配套的完善和人口的导入，共同推动区域发展。 其中，主要成交地块如浐灞华润未来城市项目地块，合能启源二路地块，金辉矿山路地块；城东金泰青龙寺地块；临潼蓝光长岛国际项目二期用地，新城控股玺樾骊府后期用地；高陵龙发实业鹿苑大道地块，嘉园置业渭阳路地块等。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2013年2014年2015年2016年2017年2018年住宅商服商住2013年-2018年西安各用地属性经营性土地成交占比COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED土拍市场热中有冷，流拍地块增加| 流拍地块集中在下半年，各房企拿地趋于谨慎 2018年，品牌房企优势储备住宅用地 ，抢占市场份额，上半年西安土地市场保持高热，下半年以来降温明显，既有房企快速回款要求，也有其资金紧张下投资收缩的影响，各房企面对当下较高的地价拿地越发谨慎，流挂面积环比大幅上升，流拍土地面积1490亩。流拍区域主要分布在浐灞5宗，城南、城西、高陵、阎良均4宗，经开2宗，城内蓝田各1宗； 从流拍原因看，流挂土地多为宗地申请竞买人数不符合拍卖文件约定，宗地流拍，多达11宗；达到最高现价中止拍卖地块3宗，有关单位对宗地所属权益提出异议3宗。0500100015002000250020122013201420152016201720182012-2018年西安市经营性用地流挂统计图流挂面积（亩）流挂建面（万平米）西安土地市场流挂地块交易时间宗地编号区域占地（）用途容积率土地位置流挂原因2018/2/2BL8-14-8-1城南4019.53居住/商服9.95碑林区雁塔路以东、心晴雅苑以西、金都国际以南、中国人民解放军61540部队以北该宗地申请竞买人数不符合拍卖文件约定，宗地流拍2018/2/12CB5-2-200浐灞29299.63居住/商服2.5浐灞生态区高楼路以北、长田路以西达到最高限价终止拍卖2018/2/12CB4-10-20浐灞78252.43居住/商服1.5浐灞生态区启源二路以北、北辰大道以西2018/2/11LG1-8-5蓝田14979.12商服2蓝田县文姬路北段以东、三里镇三里头村范围内/2018/3/22610126202125GB00003高陵27927.76居住2.2泾河工业园(北区)规划路西侧、皇册村北侧达到最高限价终止拍卖2018/4/13YT1-1-310城西73501.87居住/商服3.593雁塔区昆明路西段两侧后期安置存在争议，中止拍卖2018/4/13YT1-1-311城西94625.5居住/商服3.5932018/4/13LH9-8-148城西52759.61居住2.9792018/6/26BL4-48-21-1城内3076.06商服1.5和平路以东、顺城南路以北/2018/8/17BQ2-4-54浐灞71719.83商服2.5灞河新区纺渭路以西，灞瑞二路以北，西临高速以南，高科绿水东城以东该宗地申请竞买人数不符合拍卖文件约定，宗地流拍2018/8/21LH2-14-40-1城西2111.53居住/商服5.87莲湖区丰庆路以南、太白北路以西2018/9/18JK1-3-124经开87975.73居住/商服2.8西安经济技术开发区尚林路南侧，草滩六路东侧因有关单位对宗地权益提出异议,中止拍卖2018/9/18JK1-3-125经开33900.06居住/商服2.8西安经济技术开发区尚稷路北侧，草滩六路东侧2018/9/28CB1-3-203浐灞39413.74商服5.5西安浐灞生态区金柳路以南、灞柳西路以西/2018/10/18HK1-9-18阎良71118.15居住/商服2.2西安阎良国家航空高技术产业基地蓝天二路以南、航空五路以东、霞光路以北该宗地申请竞买人数不符合拍卖文件约定，宗地流拍2018/10/18HK1-1-42-1阎良24649.26居住2.65西安阎良国家航空高技术产业基地润雨路以北、航空三路以西2018/10/22610126003106GB00023高陵48928.52居住2.8高陵区西安泾河工业园（北区）东西九横路北侧2018/10/22610126202003GB00029高陵35357.75居住2.7高陵区上林三路南侧2018/11/21610126002110GB00002高陵29605.23居住2.5高陵区泾渭新城陕汽北侧规划路以南、渭华路以西2018/12/11YT2-23-38城南11644.59商服1.5雁塔区南三环以北、电子南街以西/2018/12/24YT4-19-53-1城南12850.53居住/商服3.37雁塔区东仪路以西、丈八东路以南/2018/12/24YT4-19-53-2城南4648.2商服8雁塔区东仪路以西、丈八东路以南该宗地申请竞买人数不符合拍卖文件约定，宗地流拍2018/12/25BQ3-6-26浐灞41160.64居住/商服1.2灞河新区浐河东路以东、东三环以西、规划路以北因有关单位对宗地权益提出异议2018/12/26YL2-1-68阎良38350.83居住/商服2.8阎良区荆航三路以西、荆航大街以东、泾惠一支渠以北、航博大道以南该宗地申请竞买人数不符合拍卖文件约定，宗地流拍2018/12/26610114004009GB00003阎良61407.87居住/商服2.8阎良公园道一号北侧COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED西咸土地市场市场表现西咸土地热度居高不下|规划前景利好、政策宽松新城更受各房企青睐 西咸新区作为国家级新区，随着招商引资的不断落地，区域发展势头正盛，土地市场作为房产市场的前端市场，区域内从今年开始，热度就一直居高不下； 2018年西咸新区供应量、成交量均赶超西安市主城区，总计挂牌9900亩，成交9431亩，亩单价280万元/亩。 分区域成交来看，秦汉新城、沣西新城为主力成交区域，两区域成交占比全市66%。不完全统计，紫薇、万科、恒大、中南、招商、金辉、绿地、华侨城、保利、旭辉、蓝光、金科、新城、红星、绿城、中国铁建等品牌房企已经先后入驻西咸新区开发项目，成交地块遍地开花，如绿地集团开疆秦汉新城，摘得385亩商住用地；保利集团摘得沣东新城1宗商服及1宗商住用地，合计335.9亩；华侨城摘得沣东新城2宗商服用地，共计132.6亩。2018年1-12月西安土地市场供求走势图01002003004005006007008009001000050010001500200025002018.12018.22018.32018.42018.52018.62018.72018.82018.9 2018.10 2018.11 2018.12供应面积（亩）成交面积（亩）亩单价（万元/亩）2018年西咸新区各区域经营性土地成交面积及宗地数量0102030405060700500100015002000250030003500沣东新城沣西新城泾河新城空港新城秦汉新城占地面积（亩）宗数COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED碧桂园、万科依旧为土储及待售大户| 各房企货量充足，成交表现未来可期 截止2018年12月末，从土储面积来看，碧桂园以3525亩土储面积位居首位，万科、绿地以2712亩、2191亩分列第二、第三。 从待售建面来看，碧桂园以710万稳居第一，万科、富力以485万、483万分别位居第二、第三。2019年各房企货量充足，万科除老盘万科城如园、翡翠国宾、紫薇万科大都会、万科理想城及年末面市的公园大道、万科悦湾、万科翡翠澜岸等项目均会有频繁推盘动作；融创经过18年近小半年禁售影响后，预计2019年，除融创西安宸院、融创西安壹号院、融创南长安街壹号、融创揽月府、融创桃源府、世园大观等项目频繁加推；碧桂园单盘挺进西安TOP10房企序列中，2019年货量充足，除已经在售的碧桂园高新时代、碧桂园锦唐外，碧桂园阅江府、碧桂园香湖湾1号等纯新盘也会在2019年进行密集推盘，各房企2019年成交表现未来可期。排名公司土储面积（亩）1碧桂园3525 2万科2712 3绿地2191 4融创2107 5保利1932 6金辉1751 7绿城1630 8富力1241 9阳光城1192 10恒大1086 合计合计19366 2018年各品牌房企西安待售建筑面积TOP10排名公司待售建筑面积（万）1碧桂园710 2万科485 8富力483 5保利429 3绿地413 4融创336 6金辉298 7绿城269 9阳光城230 10恒大171 合计合计3825 2018年各品牌房企西安土地储备排行榜TOP10数据来源：中世咨询土地市场房企土储COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED商品房市场6568 7324 7622 7576 7152 74027216939011673 0200040006000800010000120001400005001000150020002500201020112012201320142015201620172018供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）成交均价再刷新，环比上涨24%| 住宅主导市场，办公去化压力加大 2018年，西安市商品房市场总供应面积2282万，环比上涨28.15%，总成交面积2243万，环比下降3.81%，成交均价11673元/，上涨至历史最高点，环比上涨24.31%。 除办公外，各物业类型库存量及去化周期均环比下降，办公去化压力加大，住宅存量告急。2010年-2018年西安商品房市场成交量价图商品房存量（万）商品房存销比（月）住宅存量（万）住宅存销比（月）商业存量（万）商业存销比（月）办公存量（万）办公存销比（月）2017年33251911621088285459372018年3157 17 1008 8 800 60 464 41 变化-168 -2 -154 -2 -82 -25 5 4 COPYRIGHT 2019 BEIKE XIAN，ALL RIGHRS RESERVED商业市场成交量价成交量价均上升至历史最高点| 经开，浐灞成交量最多且存量最大 2018年商业市场新增供应149.66万，环比下降22.35%，成交167.31万，环比上涨16.55%；成交均价16563元/，环比上涨14.1