成渝经济圈房地产市场研究.pdf
成渝经济圈房地产市场研究 C ONTENTS 目录 01 宏观背景研究 02 房地产与宏观要素关系研究 03 房地产行业发展空间及机会研究 04 结论 宏观背景研究 第一章 宏观背景分析 宏观背景分析主要从区域合作及整体规划、经济容量及发展态势、人口总量及支付能力三个方面展开，旨在分析成渝经济圈内城市的宏观要素是否对房地产行业具有支撑力 区域合作及整体规划 区域合作背景 区域未来规划 经济容量及发展态势 GDP总量 三产结构 消费品零售总额 人口总量及支付能力 人口规模 人均可支配收入 支撑力 宏观背景分析框架 区域合作及整体规划 评价区域是否具备竞争优势，同时经济圈内城市之间是否具备协同性 经济容量及发展态势 评价城市是否具备较强的造血功能，城市发展是否具备良好的可持续性 人口总量及支付能力 评价城市人口总量及居民是否具备较强的支付力水平 成渝经济圈规划背景 成渝经济圈城市群是西部大开发的重要平台，是长江经济带的战略支撑，也是国家推进新型城镇化的重要示范区 成渝经济圈城市群分布 重大 意义 突出 矛盾 发展 基础 重大 机遇 核心城市背向发展 次级城市发育不足 基础设施互通互联程度不高 资源环境约束日趋加剧 协同发展机制不健全 新型城镇化战略有利于拓展成渝经济圈城市群发展新空间 一带一路”战略有利于扩大成渝经济圈城市群开放新优势 长江经济带战略有利于培育成渝经济圈城市群发展新动力 加快中西部地区发展 拓展全国经济增长空间 保障国土安全、优化国土布局 区位优势明显 经济发展水平较高 城镇体系日趋健全 经济社会人文联系密切 南充 达州 绵阳 广安 遂宁 德阳 成都 重庆 资阳 眉山 内江 自贡 乐山 宜宾 泸州 雅安 注：成渝经济圈城市群包括重庆市的渝中区、万州、黔江区、涪陵、大渡口、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸区、北碚、綦江、大足、渝北、巴南、长寿、江津、合川、永川、南川、潼南、铜梁、荣昌、璧山、梁平、丰都、垫江、忠县等27个区（县）以及开州、云阳的部分地区和四川省的成都、自贡、泸州、德阳、绵阳（除北川县、平武县）、遂宁、内江、乐山、南充、眉山、宜宾、广安、达州（除万源市）、雅安（除天全县、宝兴县）、资阳等15个市； 双核 三区 两带 一轴 成渝经济圈未来整体规划 未来成渝经济圈城市群空间布局规划 “一轴” 即成渝发展主轴，加强沿线城市产业分工协作，引导先进制造业和现代服务业集群发展。支持沿线中心城市拓展发展空间，提高人口经济集聚能力 “双核三区” 双核：提升重庆、成都的核心功能 三区：川南城镇密集区、南遂广城镇密集区、达万城镇密集区 “两带” 沿江城市带，充分发挥重庆的辐射带动作用，促进泸州、宜宾、江津、长寿、涪陵、丰都、忠县、万州等节点城市发展； 成德绵乐城市带发挥成都辐射带动作用，强化绵阳、德阳、乐山、眉山等城市的节点支撑作用 规划指出发挥重庆和成都双核带动功能，重点建设成渝发展主轴、沿长江和成德绵乐城市带，促进川南、南遂广、达万城镇密集区加快发展，提高空间利用效率，构建“一轴两带、双核三区”空间发展格局 深化对内对外开放合作 规划指出扩大成渝经济圈城市群向东向西、对内对外开放，不断拓展内陆开放高地的高度、广度、深度，在开放中增强发展新动能、增添改革新动力，形成全方位开放新格局和国际合作竞争新优势 未来成渝经济圈城市群开放通道示意图 依托长江黄金水道，加快建成长江上游航运中心，加快完善沿江铁路和高速公路，构建向东出海大通道。扩大以成都、重庆等为起点的中欧班列品牌影响力，提高运行效率和运营效率，将其培育发展成为内陆地区连接丝绸之路经济带的西向国际贸易大通道。 以渝昆铁路、成昆铁路复线、川藏铁路、渝黔铁路建设为基础，形成经云南至中南半岛、经西藏至南亚次大陆、经广东出海的南向国际贸易大通道。 2017年2月4日，经李克强总理签批，国务院印发全国国土规划纲要（20162030年），其中对国土空间开发、资源环境保护、国土综合整治和保障体系建设等作出总体部署与统筹安排。到2030年，要求国土空间开发格局不断优化，整体竞争力和综合国力显著增强，并将影响未来15年中国城市格局 全国国土规划 京津冀、长三角、珠三角 目标建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移 长江中游和成渝城市带 适当扩大建设用地供给，提高存量建设用地利用强度，完善基础设施和公共服务，加快人口、产业集聚，打造推动国土空间均衡开发、引领区域经济发展的重要增长极 其他有影响力的城市圈 未来目标建成具有重要影响力的区域性经济中心，带动周边地区加快发展 城市圈内：开发集聚区加快一体化进程 整体布局：挖掘更多有价值的城市群和中心城市；重工业将西移，东部环境将持续改善 全国国土规划-成渝中心城市规划 根据国务院印发的全国国土规划纲要（20162030年），对于具体城市圈，目标壮大发展成渝城市群，中心城市成都、重庆定位为国家级中心城，同时作为西部经济发展战略实施的核心城市，可适当扩大建设用地供给，提高存量建设用地利用强度，完善基础设施和公共服务，加快人口、产业集聚，打造推动国土空间均衡开发、引领区域经济发展的重要增长极 -100.0% 0.0% 100.0% 200.0% 300.0% 400.0% 500.0% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 成都住宅用地供应规划建筑面积(万) 重庆住宅用地供应规划建筑面积(万) 成都同比增速 重庆同比增速 成都、重庆住宅用地成交规划面积变化情况 适当扩大 重庆 成都 数据来源：同策咨询研究部 经济容量与发展态势-GDP总量 成渝经济圈GDP总量及全国占比 亿元 数据来源：国家统计局，wind 数据注释：成渝经济圈GDP为四川省15个城市和重庆GDP的总和； 成渝经济圈GDP实际增速与全国GDP实际增速对比 近年来，成渝经济圈GDP总量占全国的比例呈缓慢上升趋势，从2012年开始，成渝经济圈GDP总量占全国的比重保持在6%以上。2008-2015年间，成渝经济圈GDP实际增速持续赶超全国GDP实际增速水平 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 成渝经济圈 全国 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 成渝经济圈GDP 全国GDP 成渝经济圈/全国GDP 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 成都 重庆 德阳 自贡 乐山 绵阳 资阳 眉山 宜宾 雅安 内江 泸州 广安 遂宁 达州 南充 重庆 成都 自贡 泸州 德阳 绵阳 遂宁 内江 乐山 南充 眉山 宜宾 广安 达州 雅安 资阳 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 7.0% 8.0% 9.0% 10.0% 11.0% 12.0% 13.0% 经济容量与发展态势-GDP 数据来源：国家统计局，wind 从GDP总量来看，成渝经济圈GDP主要有两大核心城市重庆和成都来支撑，但成渝经济圈各城市近五年复合增长率除达州和宜宾外，均高于全国水平；从人均GDP来看，成渝经济圈各城市人均GDP除成都和重庆高于全国水平外，其他城市均小于全国水平，且遂宁、达州和南充的人均GDP低于30000元的水平 成渝经济圈2015年GDP及近5年复合增长散点 成渝经济圈各城市2015年人均GDP 2015年全国人均GDP 为49351元 全国GDP 近五年 复合增长率为：8.8% 亿元 近五年复合增长率 2015年成渝经济圈各城市GDP 亿元 经济容量与发展态势-三产结构 2011-2015成渝经济圈三产结构 数据来源：国家统计局，wind 从产业结构来看，成渝经济圈城市群主要以第二产业为主导产业，第一产业、第三产业占比虽低于全国水平，但2011-2015年间第一、第二产业占比不断减少，第三产业占比不断增加，产业结构逐渐升级 2011-2015年全国三产结构 2011-2015年成渝经济圈和全国三产结构占比 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2011 2012 2013 2014 2015 第一产业 第二产业 第三产业 区域 产业 2011 2012 2013 2014 2015 成渝经济圈 第一产业 11.4% 11.0% 10.4% 9.9% 9.7% 第二产业 53.5% 52.9% 50.3% 49.8% 48.7% 第三产业 35.2% 36.1% 39.3% 40.3% 41.6% 全国 第一产业 9.4% 9.4% 9.3% 9.1% 8.9% 第二产业 46.4% 45.3% 44.0% 43.1% 40.9% 第三产业 44.2% 45.3% 46.7% 47.8% 50.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2011 2012 2013 2014 2015 第一产业 第二产业 第三产业 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 成都 重庆 绵阳 广安 德阳 自贡 乐山 达州 雅安 南充 遂宁 眉山 泸州 宜宾 资阳 内江 第一产业 第二产业 第三产业 经济容量与发展态势-三产结构 成渝经济圈城市三产加权比重 数据来源：国家统计局，wind 数据注释：城市三产的加权比重=近5年产业（一产、二产及三产）GDP/近5年总GDP，数据为2011-2015年加权数据 城市 第一产业 第二产业 第三产业 城市 第一产业 第二产业 第三产业 成都 3.9% 45.1% 51.0% 遂宁 18.7% 54.4% 26.9% 重庆 7.8% 48.2% 44.0% 德阳 14.0% 59.1% 26.8% 绵阳 16.0% 51.4% 32.6% 眉山 16.6% 56.7% 26.7% 广安 17.5% 52.0% 30.4% 泸州 13.3% 60.0% 26.6% 自贡 11.8% 59.1% 29.1% 达州 21.6% 51.9% 26.5% 雅安 15.0% 57.2% 27.8% 宜宾 14.5% 60.4% 25.1% 乐山 11.6% 60.7% 27.8% 资阳 21.0% 55.6% 23.5% 南充 22.4% 50.7% 26.9% 内江 16.2% 61.5% 22.3% 2015年成渝经济圈核心城市成都和重庆以第三产业为主导产业，其余城市以第二产业为主导产业。重庆市从2013年开始实现了第三产业占比超过了第二产业，逐步实现了产业升级。由于以第二产业为主导的城市仅能够形成最初由产业带来的人口聚集效应，未来亟需新一轮产业导入才能再次形成人口聚集规模 2015年成渝经济圈城市三产比重 经济容量与发展态势-消费品零售总额 数据来源：国家统计局，wind 2008年开始，成渝经济圈和全国社会消费品零售总额增速呈现下降趋势，但从2014年开始成渝经济圈社会消费品零售总额增速高于同期全国水平；近年来，成渝经济圈社会消费品零售总额占全国的比重呈上升趋势 成渝经济圈社会消费品零售总额及增速 全国社会消费品零售总额及增速 成渝经济圈社会消费品零售总额占全国比重 亿元 亿元 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 社会消费品零售总额（亿元） 增速 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 社会消费品零售总额（亿元） 增速 4.8% 5.0% 5.2% 5.4% 5.6% 5.8% 6.0% 6.2% 6.4% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 90% 95% 100% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 其他区域 成渝经济圈 成渝经济圈占全国比重 重庆 成都 自贡 泸州 德阳 绵阳 遂宁 内江 乐山 南充 眉山 宜宾 广安 达州 雅安 资阳 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 13.0% 13.2% 13.4% 13.6% 13.8% 14.0% 14.2% 14.4% 14.6% 14.8% 15.0% 经济容量与发展态势-消费品零售总额 数据来源：国家统计局，wind 成渝经济圈城市2015年社会消费品零售额及近5年复合增长散点 1 高购买力城市 二线城市成都、重庆居民消费能力较强 2 低购买力城市 其他城市社会消费品零售总额总量整体偏低 1 2 成渝经济圈核心城市成都和重庆社会消费品零售总额高于成渝经济圈平均水平，成为拉动成渝经济圈消费能力的主力军，成渝经济圈三四线城市居民消费能力普遍偏低，但这些城市的社会消费品五年复合增长率均高于全国平均水平 全国五年复合增长率：13.1% 亿元 近五年复合增长率 2015年成渝经济圈各城市社会消费品零售额 重庆 成都 自贡 泸州 德阳 绵阳 遂宁 内江 乐山 南充 眉山 宜宾 广安 达州 雅安 资阳 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 -0.70% -0.50% -0.30% -0.10% 0.10% 0.30% 0.50% 0.70% 0.90% 1.10% 1.30% 2011年开始，成渝经济圈常住人口占全国比重趋于稳定，基本保持在7%左右，2015年成渝经济圈常住人口占比有所回升；作为核心城市的重庆和成都常住人口总量及复合增速均显示明显优势，对人口持续流入的吸引力强，其他城市常住人口体量差距不大，但可以看出绵阳和自贡近五年常住人口复合增长率较好，而德阳和资阳近五年人口呈现负增长 人口总量及支付能力-人口规模 成渝经济圈总人口及全国占比 数据来源：国家统计局，wind 数据注释：成渝经济圈常住人口=四川省15个城市和重庆市常住人口之和 成渝经济圈城市2015年常住人口及近5年复合增长散点 万人 7.05% 7.10% 7.15% 7.20% 7.25% 7.30% 9450 9500 9550 9600 9650 9700 9750 9800 9850 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 成渝经济圈常住人口 成渝经济圈人口占全国比重 总量较大、复合增长较小 总量较大、复合增长较大 总量较小、复合增长较小 总量较小、复合增长较大 万人 2015年成渝经济圈各城市常住人口 近五年复合增长率 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 成都 重庆 德阳 自贡 内江 广安 遂宁 绵阳 南充 泸州 宜宾 资阳 眉山 达州 乐山 雅安 自贡 泸州 德阳 绵阳 遂宁 内江 乐山 南充 眉山 宜宾 广安 达州 雅安 资阳 -160 -140 -120 -100 -80 -60 -40 -20 0 20 40 -0.35 -0.30 -0.25 -0.20 -0.15 -0.10 -0.05 0.00 人口总量及支付能力-人口吸附能力 数据来源：各城市统计局，wind 数据注释：常住人口数据包含各城市市辖区及下属县级市，外来人口=常住人口-户籍人口，人口流入比=常住人口/户籍人口 成渝经济圈整体人口吸附能力较弱，2015年仅成都常住人口大于户籍人口，其他城市常住人口均小于户籍人口；从人口密度来看，成都和重庆人口密度均超过了1500人/平方公里，其次是德阳和自贡，成渝经济圈其他城市的人口密度相对较低 成都 （0.19,237.65） 重庆 （-0.11,-355.29） 成渝经济圈城市2015年外来人口与人口流入比散点图 成渝经济圈城市2014年市辖区人口密度（人/平方公里） 常住人口1500人/平方公里 500人/平方公里 万人 2015年各城市人口流入比 2015年成渝经济圈各城市外来人口数 万人 人口总量及支付能力-人均可支配收入 数据来源：国家统计局，wind 数据注释：人均可支配收入数据为城市城镇人均可支配收入数据，成渝经济圈人均可支配收入为成渝经济圈各城市人均可支配收入的平均值 全国人均可支配收入及增速 成渝经济圈人均可支配收入及增速 成渝经济圈人均可支配收入普遍低于全国水平，从2011年开始全国人均可支配收入增速和成渝经济圈人均可支配收入增速均趋于放缓，但2015年在全国人均可支配收入增速收窄的情况下，成渝经济圈人均可支配收入增速保持平稳 元/人 元/人 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 人均可支配收入 增速 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 人均可支配收入 增速 重庆 成都 自贡 泸州 德阳 绵阳 遂宁 内江 乐山 南充 眉山 宜宾 广安 达州 雅安 资阳 23500 24500 25500 26500 27500 28500 29500 30500 31500 32500 33500 7.0% 8.0% 9.0% 10.0% 11.0% 12.0% 13.0% 14.0% 全国城镇居民人均可支配收入：31790元，五年复合增长率：10% 人口总量及支付能力-人均可支配收入 从绝对量来看，成都的人均可支配收入在成渝经济圈处于最高位，居民支付能力强，而另一核心城市重庆及其他城市，人均可支配收入相对较低，未达到全国城镇人均可支配收入31790元的水平；从五年复合增长率来看，增速较大的为南充和达州，成都、重庆、德阳和雅安均低于全国10%的水平 数据来源：各城市统计局，wind 成渝经济圈各城市2015年人均可支配收入及近5年复合增长散点 1 高收入城市 成都为人均可支配收入最高城市，居民支付能力强 2 收入待增长城市 除成都外，其他城市的人均可支配收入及复合增速均相对较低 1 元 近五年复合增长率 2015年成渝经济圈各城市人均可支配收入 -2 -1 0 1 2 3 4 5 重庆 成都 泸州 德阳 绵阳 资阳 广安 眉山 宜宾 乐山 自贡 遂宁 雅安 南充 内江 达州 宏观背景总结 成渝经济圈各城市主成分综合得分 综合得分 数据来源：国家统计局，wind 数据注释：通过SPSS计算主成分得分=（主成分方差贡献度/提取主成分方差贡献度总和）*城市因子得分*特征根平方根，总量数据均为2015年数据 主成分得分 参与主成分得分的主要宏观因素 GDP总量及5年复合增长率 城市常住人口及5年复合增长率 人均可支配收入 及5年复合增长率 社会消费品零售额及5年复合增长率 通过对主要宏观要素的分析，成渝经济圈各城市可分为三个梯队，重庆和成都处于第一梯队，为成渝经济圈较强城市，而泸州等14个城市为第二梯队，宏观经济实力较弱 第一梯队 第二梯队 房地产与宏观要素关系研究 第二章 更多投拓干货，房地产投资行业交流群请扫码关注公号或加VX：mrthinker2经济、人口 房地产 1 2 1. 中国经济整体下行，区域内城市资源的分配不均及产业结构不同导致经济发展出现分化，重点城市人口吸附效应明显 3 2. 由于对经济下行的避险要求，供给端倾向于投资重点（重点规划）城市；同时鉴于产业迁入和资源吸附产生的人口持续流入，重点城市住房需求仍持续增长 3. 房地产进一步拉动重点城市经济增长，区域经济分化持续加大，同时重点城市人口吸附效应得到再次提升 经济、人口与房地产关系图 房地产与宏观要素关系研究 在经济持续下行及区域内城市对人口吸附能力进一步分化（重点城市人口吸附能力增强）的背景下，原先重点城市的房地产与经济失衡状态将进一步加强 固定资产投资（除房地产投资） 成渝经济圈固定资产投资（除房地产投资）及增速 全国固定资产投资（除房地产投资）及增速 数据来源：国家统计局，wind 2010年之前，成渝经济圈和全国固定资产投资额（除房地产投资）增速保持较大幅度增长，而2010年之后，两者固定资产投资额（除房地产投资）增速明显放缓，但从2011年开始，成渝经济圈固定资产投资（除房地产投资）增速呈上升趋势，并在2013年超过全国增速水平 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000 500,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 固定资产投资（除房地产投资） 增速 0.00 0.10 0.20 0.30 0.40 0.50 0.60 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 固定资产投资（除房地产投资） 增速 固定资产投资（除房地产开发投资） 成渝经济圈各城市2015年固定资产投资（除房地产开发投资）及2015年商品住宅销售面积散点 成渝经济圈各城市2015年固定资产投资（除房地产开发投资） 及 2015年常住人口散点 数据来源：国家统计局，wind 除去房地产开发投资的固定资产投资额与城市常住人口及商品住宅销售面积均呈正相关，表明固定资产投资（除去房地产开发投资）的增加将产生对人口的吸附能力，人口的流入产生新增住房需求推动商品住宅销售面积增长 重庆 成都 自贡 泸州 德阳 绵阳 遂宁 内江 乐山 南充 眉山 宜宾 广安 达州 雅安 资阳 y = 0.8658x + 0.0233 R = 0.9321 4.50 5.00 5.50 6.00 6.50 7.00 7.50 8.00 8.50 6.00 6.50 7.00 7.50 8.00 8.50 9.00 9.50 重庆 成都 自贡 泸州 德阳 绵阳 遂宁 内江 乐山 南充 眉山 宜宾 广安 达州 雅安 资阳 y = 1.2429x - 2.9426 R = 0.8794 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 6.00 6.50 7.00 7.50 8.00 8.50 9.00 9.50 2015年固定资产投资（除房地产投资）自然对数 2015年固定资产投资（除房地产投资）自然对数 2015年常住人口自然对数 2015年商品住宅销售面积自然对数 房地产（住宅）开发投资 成渝经济圈房地产（住宅）开发投资额及增速 全国房地产（住宅）开发投资额及增速 亿元 亿元 数据来源：国家统计局，wind 数据说明：成渝经济圈房地产（住宅）开发投资额为成渝经济圈包含的四川省15个城市和重庆房地产（住宅）开发投资额之和 成渝经济圈和全国房地产（住宅）开发投资增速均呈下降趋势，但成渝经济圈房地产（住宅）开发投资增速整体高于全国房地产（住宅）开发投资增速水平 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 0.00 10000.00 20000.00 30000.00 40000.00 50000.00 60000.00 70000.00 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 全国房地产（住宅）开发投资 增速 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 45.0% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 成渝经济圈房地产（住宅）开发投资 增速 重庆 成都 自贡 泸州 德阳 绵阳 遂宁 内江 乐山 南充 眉山 宜宾 广安 达州 雅安 资阳 -500 0 500 1000 1500 2000 2500 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 房地产（住宅）开发投资 成渝经济圈各城市2015年房地产（住宅）开发投资及 近5年复合增长散点 1 速度放缓城市 重庆、成都作为成渝经济圈核心城市，房地产（住宅）开发投资总量相对较大，但增速放缓 2 1 3 高速发展城市 乐山、内江、眉山、泸州、广安等房地产开发正处于高速发展期，房地产开发（住宅）投资五年复合增速均相对较大 3 发展缓慢城市 雅安、达州、南通、绵阳、德阳、自贡。宜宾房地产（住宅）投资总量及增速均相对较低，中长期内机会较小 成渝经济圈各城市房地产（住宅）开发投资分化明显，成都、重庆作为成渝经济圈发展的核心城市，其房地产（住住宅）开发投资总量均远远大于成渝经济圈其他城市；但从房地产（住宅）开发投资五年复合增长率来看，广安市房地产（住宅）开发投资五年复合增长率位居第一，广安受重庆的外溢效应明显，其次为泸州、眉山、内江、乐山，其房地产（住宅）开发投资五年复合增长率均较高，具有一定潜力 数据来源：国家统计局，wind，同策咨询研究部 2 五年复合增长率 2015年房地产（住宅）开发投资额 亿元 房地产与宏观要素关系研究 经济 人口 问题1：成渝经济圈内城市房地产市场，是否受经济和人口两大经济要素影响？ 问题2：如果有影响，那么经济和人口分别对城市房地产市场商品住宅销售面积有多大的影响？ 问题3：经济和人口对房地产市场商品住宅销售面积影响是同时性的？还是具有时序性？ 那么经济和人口到底对房地产市场有无影响？如果有影响分别为多大程度影响？经济和人口产生影响是否具同时性？ 数据说明：经济指标选用GDP，人口指标选用城市户籍人口 状态空间模型 状态空间模型定义 定义量测方程为： ， t=1,2，,T 式中：T表示样本长度， 表示k*m矩阵， 表示为k*1向量， 表示k*1向量，式均值为0，协方差矩阵为 的连续的不相关扰动项，即 一般地， 的元素是不可观测的，然而可表示成一阶马尔科夫（markov）过程。下面定义状态方程（state equation）为 t=1,2，,T 式中： 表示为m*m矩阵， 表示m*1向量， 表示成m*g矩阵， 表示g*1向量，是均值为0，协方差矩阵为 的连续的不相关扰动项，即 若使上述的状态空间模型成立，还需要满足下面两个假定： （1）初始状态向量 的均值为 ，协方差矩阵为 （2）在所有的时间区间内，扰动项 和 相互独立，而且它们和初始状态 也不相关 tttttudaZytZtdtutH , 0tuEttHu)var(ta,1ttttttRcaTatTtctRttQ , 0tEttQ)var(tattPtatutKalman滤波的一般形式 考虑状态空间模型，设 表示基于信息集合 的 的估计量， 表示估计误差的m*m协方差矩阵，即 当给定 和 时， 的条件分布的均值由下式给定，即 在扰动项和初始状态向量服从正态分布的假设下， 的条件分布的均值 是 在最小均方误差意义下的一个最优估计量。估计误差的协方差矩阵是 t=1,2，,T 以上两个式子被称为预测方程 一旦得到新的预测值 ，就能够修正 的估计 ，更新方程是 和 式中 t=1,2，,T 上述式一起构成Kalman滤波公式 1t1tY1ta1tP)(11111tttttaaEP1t1tPtatttttcT11ta1ttta,11ttttttttRQRTPTPtyta1tt)(1111ttttttttttttdZyFZP)1111ttttttttttPZFZPPPttttttHZPZF1建立状态空间模型克服了上述多元回归模型的缺陷，通过卡尔曼滤波估计出经济（GDP）市辖区常住人口（pop）随时间变化对商品销售面积的动态影响系数 重庆 成都 自贡 泸州 德阳 绵阳 遂宁 内江 乐山 南充 眉山 宜宾 广安 雅安 资阳 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 -1.5 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 重庆 成都 自贡 泸州 德阳 绵阳 遂宁 内江 乐山 南充 眉山 宜宾 广安 雅安 资阳 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 -1.5 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 房地产与宏观要素关系研究 2011年GDP与户籍人口对房地产销售面积拉动系数 户籍人口 拉动型 混合拉动型 经济拉动型 2015年GDP与户籍人口对房地产销售面积拉动系数 户籍人口 拉动型 混合拉动型 经济拉动型 数据来源：中国城市统计年鉴，wind，同策咨询研究部 数据注释：达州GDP拉动系数不显著 根据状态空间模型估计，成渝经济圈核心城市重庆的商品住宅销售面积主要靠人口拉动，成都、自贡、眉山、绵阳、德阳、广安、乐山、雅安、宜宾等9个城市主要依靠城市GDP拉动，而泸州、资阳、南充、遂宁、内江等5个城市由人口和城市GDP共同拉动，成渝经济圈由于其人口以户籍人口为主，对外来人口的吸引力度不强，主要依靠GDP来拉动城市商品住宅销售面积 总结 1 3 重庆和成都房地开发（住宅）投资总量较大，但增速放缓；乐山、内江、眉山、泸州、广安房地产开发正处于高速发展期，虽然目前城市房地产（住宅）开发投资总量相对较小，但增速较大，具有一定潜力 成渝经济圈房地产市场较全国其他经济圈发展较慢，但总体来看，近几年房地产开发投资增速高于全国水平，各城市房地产市场分化明显，核心城市重庆和成都以主导地位领先其他区域，其他城市房地产开发投资总量较小，而总量较小的城市中，乐山、内江、眉山、泸州、广安房地产（住宅）开发投资增速较大，具有一定潜力 固定资产投资（除房地产开发投资）对房地产市场有一定的促进作用，固定资产投资（除房地产开发投资）的增加对人力的吸附能力变强，人口的流入产生新增住房需求，促进房地产市场的发展，2015年成渝经济圈核心城市重庆和成都固定资产投资（除房地产开发投资）较大，其人口吸附能力较强，房地产市场较繁荣 成渝经济圈核心城市重庆商品住宅销售面积主要依靠人口拉动，而其他城市商品住宅销售面积主要依靠GDP拉动， 2 房地产行业发展空间和机会研究 第三章 分析框架 城市房地产市场量价增速周期性判断 城市间房地产市场量价影响 房地产市场量价预测 对城市商品住宅销售面积及均价数据进行季节调整（如果未通过X-12检验，那么不作调整）； 取调整后商品住宅销售面积和均价的同比增速数据，进行频谱分析确定最大概率周期及次周期； 使用BP滤波模型，做出城市商品住宅成交面积和均价增速的主、次周期曲线，并最终划定周期； 对成渝经济圈重点城市的季节调整后的商品住宅及均价绝对量数据进行HP滤波分解，分离出趋势序列和波动序列； 使用5个重点城市的商品住宅波动序列建立VAR模型，通过方差分解得到城市间商品住宅波动序列走势的相互影响； 商品住宅均价波动序列建模同上； 城市商品住宅销售面积预测方法采用时间序列分解法中的乘法模型，即将时间序列变化因素分为长期趋势因素，季节变动因素、周期变动因素和不规则变动因素，分别求出趋势项，季节指数和周期波动，由于不规则变动因素无法预测，故预测结果采用其他三种因素的乘积求得； 城市商品住宅销售均价预测方法则先运用月度数据通过ARMA模型预测出2016年12月商品住宅销售均价，再用年度数据通过趋势外推法预测2017年房价 通过对城市房地产市场量价增速周期研究确定城市房地产周期，同时考虑城市间量价相互影响，建立计量模型并综合周期和城市相互影响因素，最终获得房地产市场量价的预测结果 数据注释：考虑到数据可得性，我们对城市商品住宅成交量价的研究对象为：重庆、成都 -重点城市房地产市场量、价增速周期判断 -2 -1 0 1 2 3 4 5 -0.15 -0.1 -0.05 0 0.05 0.1 0.15 2009年1月 2009年4月 2009年7月 2009年10月 2010年1月 2010年4月 2010年7月 2010年10月 2011年1月 2011年4月 2011年7月 2011年10月 2012年1月 2012年4月 2012年7月 2012年10月 2013年1月 2013年4月 2013年7月 2013年10月 2014年1月 2014年4月 2014年7月 2014年10月 2015年1月 2015年4月 2015年7月 2015年10月 2016年1月 2016年4月 2016年7月 销售面积同比 主周期 次周期 销售面积增速周期-成都 成都商品住宅成交面积同比增速及主、次周期划分 成都商品住宅销售面积增速存在明显的主、次周期，其中主周期为45-46个月，次周期为18-19个月。“新国十条”出台后，成都商品住宅成交面积增速周期完成次周期向主周期的转换，行政调控拉长购房需求的释放时间 2010年4月17日 “新国十条”出台 调控后 调控前 周期 时间段 实质下降时间 实质上升时间 I 2015年1月-2018年10月 2017年12月 2016年1月 II 2018年11月-2022年9月 2018年1月 2019年12月 主周期预测 次周期预测 周期 时间段 实质下降时间 实质上升时间 I 2015年10月-2017年4月 2016年3月 2016年11月 II 2017年5月-2018年11月 2017年9月 2018年6月 数据来源：同策咨询研究部 数据注释：主周期BP滤波带通宽度为（Pl=45，Pu=46），次周期BP滤波带通宽度为（Pl=18，Pu=19）；数据选取2009年1月-2016年8月的商品住宅销售面积同比增速 同比涨幅 -0.4 -0.2 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 -0.01 -0.008 -0.006 -0.004 -0.002 0 0.002 0.004 0.006 0.008 0.01 2009年1月 2009年4月 2009年7月 2009年10月 2010年1月 2010年4月 2010年7月 2010年10月 2011年1月 2011年4月 2011年7月 2011年10月 2012年1月 2012年4月 2012年7月 2012年10月 2013年1月 2013年4月 2013年7月 2013年10月 2014年1月 2014年4月 2014年7月 2014年10月 2015年1月 2015年4月 2015年7月 2015年10月
