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京津冀经济圈房地产市场研究 C ONTENTS 目录 01 宏观背景研究 02 房地产与宏观要素关系研究 03 房地产行业发展空间及机会研究 04 结论 宏观背景研究 第一章 宏观背景分析 宏观背景分析主要从区域合作及整体规划、经济容量及发展态势、人口总量及支付能力三个方面展开，旨在分析京津冀区域内城市的宏观要素是否对房地产行业具有支撑力 区域合作及整体规划 区域合作背景 区域未来规划 经济容量及发展态势 GDP总量 三产结构 消费品零售总额 人口总量及支付能力 人口规模 人均可支配收入 支撑力 宏观背景分析框架 区域合作及整体规划 评价区域是否具备竞争优势，同时经济圈内城市之间是否具备协同性 经济容量及发展态势 评价城市是否具备较强的造血功能，城市发展是否具备良好的可持续性 人口总量及支付能力 评价城市人口总量及居民是否具备较强的支付力水平 京津冀区域合作微观背景 以北京和天津为核心，辐射发展河北省11个地级市，通过技术、资金和劳动力三大要素充分流动，最终促进区域内协同发展 京津冀城市分布 技术要素 资金要素 京津冀区域合作背景 劳动力要素 北京科技实力强，但由于产业机构调整，科技转化与产出能力弱，而天津、河北工业基础好，科技转化与生产力强 北京资金使用效率和增值能力呈边际递减，而天津、河北仍以工业驱动经济增长，经济圈内资本流通以实现利益最大化 河北劳动力数量多，但城市化及劳动力素质较低，京津相反。实现劳动力要素充分流动以实现三地产业转移与要素互补 北京 天津 保定 石家庄 衡水 邢台 邯郸 沧州 唐山 秦皇岛 承德 张家口 辽宁省 山东省 廊坊 京津冀未来整体规划 未来京津冀协同发展空间布局规划 北京 天津 唐山 秦皇岛 “一核” 指北京，把有序疏解北京非首都功能、优化提升首都核心功能，解决北京“大城市病”问题作为京津冀协同发展的首要任务 保定 石家庄 张家口 承德 邢台 邯郸 廊坊 沧州 衡水 “三轴” 指京津、京保石、京唐秦三个产业发展带和城市聚集带，是支撑京津冀协同发展的主体框架 “双城” 是指北京、天津，这是京津冀协同发展的主要引擎，要进一步强化京津联动，共同发挥高端引领和辐射带动作用 “京津保核心三角区” 做大保定城市规模，以保定和廊坊为首都功能疏解的集中承载地和京津产业转移的重要承载地，与京津形成京津冀城市群的核心区 规划指出北京和天津为京津冀协同发展的主要引擎，保定和廊坊主要承接首都功能疏解，同时区域性中心城市将带动周边节点城市有序推动产业和人口聚集，未来京津保核心三角区将成为京津冀城市群的核心区 北京发展定位： 政治中心、文化中心、国际交往中心和科创中心 天津发展定位： 国际港口城市、北方经济中心和生态城市 保定、廊坊发展定位： 承接首都部分行政事业单位、高等院校、科研院所和医疗养老等功能疏解 以白洋淀科技城、京南现代产业基地、首都服务功能承接区为载体，发展高端设备制造、新能源、节能环保和临空经济、现代物流等产业 “多节点” 包括石家庄、唐山、保定、邯郸等区域性中心城市和张家口、承德、廊坊、秦皇岛、沧州、邢台、衡水等节点城市，重点是提高其城市综合承载能力和服务能力，有序推动产业和人口聚集 协同创新促进协同发展 交通体系 生态系统 公共服务 城镇布局 产业布局 微观层面 中观层面 宏观层面 区域协同创新，不仅仅指科技协同创新，而是包括微观层面的要素“新组合”、中观层面的结构优化、宏观层面的制度创新在内的多层次协同创新。协同创新是促进区域内协同发展的重要手段 微观层面：本质是配置优化、提高效率 通过市场开放（对内对外），打破各种影响要素流动的人为障碍，促进劳动力、技术、资本、土地、信息等要素流动，实现资源优化配置，实现资源利用效率最大化； 中观层面：本质是结构优化、和谐共生 在明确区域各主体功能分工、优势互补的前提下，通过弥补短板，促进人口、产业、城镇、交通、公共服务、生态等布局优化，形成和谐共生、互动发展的良好格局； 宏观层面：本质是制度优化、释放潜能 通过观念创新、模式创新、机制创新、制度创新、政策创新等，为微观层面、中观层面的协同创新扫清道路、保驾护航，实现区域协同发展、合作共赢 宏观、中观及微观层面区域协同创新 2017年2月4日，经李克强总理签批，国务院印发全国国土规划纲要（20162030年），其中对国土空间开发、资源环境保护、国土综合整治和保障体系建设等作出总体部署与统筹安排。到2030年，要求国土空间开发格局不断优化，整体竞争力和综合国力显著增强，并将影响未来15年中国城市格局 全国国土规划 京津冀、长三角、珠三角 目标建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移 长江中游和成渝城市带 适当扩大建设用地供给，提高存量建设用地利用强度，完善基础设施和公共服务，加快人口、产业集聚，打造推动国土空间均衡开发、引领区域经济发展的重要增长极 其他有影响力的城市圈 未来目标建成具有重要影响力的区域性经济中心，带动周边地区加快发展 城市圈内：开发集聚区加快一体化进程 整体布局：挖掘更多有价值的城市群和中心城市；重工业将西移，东部环境将持续改善 全国国土规划-京津冀中心城市规划 根据国务院印发的全国国土规划纲要（20162030年），对于具体城市圈，目标将京津冀地区建设成为具有世界影响力的城市群，中心城市北京的土地政策以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间。进一步疏散旧城区的居住人口，引导人口相对集聚，建设高品质、集约型的新城。 -100.0% -50.0% 0.0% 50.0% 100.0% 150.0% 200.0% 250.0% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 北京住宅用地成交规划建筑面积(万) 同比增速 北京住宅用地成交规划面积变化情况 明显收紧 京津冀中心城市土地规划方向 生态文明、区域协调发展 严控建设用地，存量用地集约挖掘 建立一小时通勤圈 历史文化名城保护 污染较大的部分工业企业的迁建和调整 工业、商业、仓储用地盘活存量 引导人口相对集聚，建设高品质、集约型的新城 数据来源：同策咨询研究部 经济容量与发展态势-GDP总量 9.0% 9.5% 10.0% 10.5% 11.0% 11.5% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 京津冀GDP总量 区域GDP/全国GDP 京津冀GDP总量及全国占比 亿元 数据来源：国家统计局，wind 数据注释：京津冀GDP=北京GDP+天津GDP+河北GDP； 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 北京实际GDP增速 天津实际GDP增速 河北省实际GDP增速 全国实际GDP增速 北京、天津及河北实际GDP增速与全国增速对比 从2005年开始京津冀GDP总量占全国的比重持续下降，其中仅天津的实际GDP较全国相对较大增长。尽管作为中国第三大经济增长引擎，京津冀经济总体增长仍有待提高 经济容量与发展态势-GDP总量 数据来源：国家统计局，wind 区域内北京和天津传统强经济城市地位毋庸置疑，而作为河北省省会的石家庄，无论从GDP总量及增速角度看都表现出明显优势，廊坊尽管经济GDP总量小，但未来区域规划中的“京津保核心三角区”中将承担更多首都功能疏解，产业转入将进一步推动GDP上行 京津冀城市2015年GDP及 近5年复合增长散点 石家庄 唐山 秦皇岛 邯郸 邢台 保定 张家口 承德 沧州 廊坊 衡水 北京 天津 0 5000 10000 15000 20000 25000 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 2015年GDP（亿元） 近5年复合增长率 总量较大、复合增长较小 总量较大、复合增长较大 总量较小、复合增长较小 总量较小、复合增长较大 1 2 3 1 传统强经济城市 北京、天津从GDP总量和复合增速均大幅领先于京津冀区域内其他城市，是区域发展规划中的两个核心城市 2 新晋强经济城市 石家庄作为河北省省会，具有省内优质资源，GDP总量及增速都相对较高。而廊坊尽管经济GDP总量小，但未来区域规划中的“京津保核心三角区”中将承担更多首都功能疏解，产业转入将进一步推动GDP上行 4 经济欠发展城市 从GDP总量及复合增速来看，区域内其他6个地级市呈现“双低” 4 3 经济增长瓶颈城市 区域内唐山、保定及沧州GDP总量较高，但复合增速放缓明显，经济增长进入瓶颈期 经济容量与发展态势-三产结构 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 第一产业占比 第二产业占比 第三产业占比 北京三产结构 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 第一产业占比 第二产业占比 第三产业占比 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 第一产业占比 第二产业占比 第三产业占比 % % % 北京主要以第三产业为主导 天津第二、第三产业共同主导 河北以第二产业为主导 数据来源：国家统计局，wind 京津冀三产结构呈现阶梯式分布，北京以第三产业为主导，而天津第二、第三产业分布平均并共同主导经济发展，河北仍以第二产业为主导，客观上京津冀三产结构呈现互补结构 天津三产结构 河北三产结构 经济容量与发展态势-三产结构 京津冀经济圈城市三产加权比重 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 北京 天津 秦皇岛 石家庄 张家口 廊坊 沧州 邯郸 唐山 保定 承德 衡水 邢台 第一产业 第二产业 第三产业 数据来源：国家统计局，wind 数据注释：城市三产的加权比重=近5年产业（一产、二产及三产）GDP/近5年总GDP，其中北京、天津、石家庄、唐山及秦皇岛为2011-2015年加权数据，其余城市为2010-2014年加权数据 城市 第一产业 第二产业 第三产业 北京 0.8% 21.6% 77.7% 天津 1.3% 49.8% 48.9% 秦皇岛 14.0% 37.9% 48.2% 石家庄 9.7% 48.0% 42.3% 张家口 16.9% 42.9% 40.1% 廊坊 10.5% 52.2% 37.2% 沧州 10.9% 52.1% 37.0% 邯郸 12.9% 52.7% 34.5% 唐山 9.1% 58.1% 32.8% 保定 14.1% 53.4% 32.4% 承德 16.0% 51.9% 32.1% 衡水 17.3% 50.9% 31.8% 邢台 15.9% 52.8% 31.4% 河北省内，秦皇岛、石家庄及张家口以二、三产业并行为主导，其余城市均以第二产业为主要经济支撑。由于以第二产业为主导的城市仅能够形成最初由产业带来的人口聚集效应，未来亟需新一轮产业导入才能再次形成人口聚集规模 经济容量与发展态势-消费品零售总额 数据来源：国家统计局，wind 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 社会消费品零售总额 增速 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 社会消费品零售总额 增速 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 社会消费品零售总额 增速 2008年后，区域内消费者需求增速呈现增速平稳放缓，即使短期内出现消费需求过度萎缩，仍将在之后的时期内得到补偿 2014年天津消费需求过度萎缩，但在2015年得到补偿 北京社会消费品零售总额及增速 天津社会消费品零售总额及增速 河北社会消费品零售总额及增速 亿元 亿元 亿元 经济容量与发展态势-消费品零售总额 以北京、天津、石家庄及唐山为代表的高购买力城市，社会消费品零售额总量及复合增速均较高，城市居民消费能力较强且具有较大的消费倾向 数据来源：国家统计局，wind 京津冀城市2015年社会消费品零售额及 近5年复合增长散点 石家庄 唐山 秦皇岛 邯郸 邢台 保定 张家口 承德 沧州 廊坊 衡水 北京 天津 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 总量较大、复合增长较小 总量较大、复合增长较大 总量较小、复合增长较小 总量较小、复合增长较大 2015年社会消费品零售额（亿元） 近5年复合增长率 1 2 1 高购买力城市 北京、天津、石家庄及唐山社会消费品零售额总量和复合增速均较高，城市居民消费能力较强，消费倾向较大 2 低购买力城市 京津冀其余9个城市，社会消费品零售额及复合增速较低，短期内城市居民消费能力较弱，消费倾向较小 人口总量及支付能力-人口规模 6.6% 6.8% 7.0% 7.2% 7.4% 7.6% 7.8% 8.0% 8.2% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 京津冀总人口 区域人口/全国人口 京津冀总人口及全国占比 数据来源：国家统计局，wind 数据注释：京津冀总人口=北京总人口+天津总人口+河北总人口；人口流动比=常住人口/户籍人口 北京、天津及河北人口流动比 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 北京人口流动比 天津人口流动比 河北人口流动比 万人 2010年之后，京津冀总人口占全国比重增长趋缓，其中北京人口流入已到达瓶颈，河北人口仍缓慢流出，仅天津保持人口相对快速流入，区域内城市对人口吸附能力存在明显分化 人口总量及支付能力-人口规模 数据来源：河北省统计局，wind 数据注释：常住人口数据包含各城市市辖区及下属县级市 北京、天津常住人口总量及复合增速均显示明显优势，经济发展迅速及区域内优质资源集中，对人口持续流入产生吸引力。保定作为历史上河北省政治、经济、文化中心，人口基数较大，考虑到与廊坊共同承担首都功能疏解，承担产业转移，人口流入将持续增加 京津冀城市2015年常住人口及 近5年复合增长散点 石家庄 唐山 秦皇岛 邯郸 邢台 保定 张家口 承德 沧州 廊坊 衡水 北京 天津 0 500 1000 1500 2000 2500 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 总量较大、复合增长较小 总量较大、复合增长较大 总量较小、复合增长较小 总量较小、复合增长较大 2015年常住人口（万人） 近5年复合增长率 1 2 3 1 人口特大规模城市 北京、天津常住人口总量及复合增速均显示明显优势，经济发展迅速及区域内优质资源集中，对人口持续流入产生吸引力 2 人口大规模城市 石家庄为河北省省会，省内优质倾斜，吸引人口流入；保定作为历史上河北省政治、经济、文化中心，人口基数较大，考虑到与廊坊共同承担首都功能疏解，承担产业转移，人口流入将持续增加；沧州与邯郸均为产业型人口大规模 3 人口中等规模城市 京津冀区域内剩余的6个地级市，常住人口基数较小，同时复合增速也相对较弱，未形成明显人口聚集效应 人口总量及支付能力-人均可支配收入 数据来源：国家统计局，wind 数据注释：人均可支配收入数据为城市城镇人均可支配收入数据 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 人均可支配收入 增速 北京人均可支配收入及增速 -5% 0% 5% 10% 15% 20% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 人均可支配收入 增速 天津人均可支配收入及增速 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 社会消费品零售总额 增速 河北人均可支配收入及增速 京津冀区域内仅北京人均可支配收入增速相对平稳，天津和河北人均可支配收入增幅持续收窄 元/人 元/人 元/人 人口总量及支付能力-人均可支配收入 北京无论从人均可支配收入的绝对量还是复合增速来看，均为京津冀区域内最强城市，居民支付能力强，而邯郸、邢台及衡水人均可支配收入及复合增速均相对较低，地域上受核心城市北京、天津辐射发展较少，人民可支配收入水平改善缓慢，居民支付能力较弱 数据来源：河北省统计局，wind 京津冀城市2015年人均可支配收入及 近5年复合增长散点 石家庄 唐山 秦皇岛 邯郸 邢台 保定 张家口 承德 沧州 廊坊 衡水 北京 天津 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 总量较大、复合增长较小 总量较大、复合增长较大 总量较小、复合增长较小 总量较小、复合增长较大 2015年人均可支配收入（元/人） 近5年复合增长率 1 2 3 1 高收入城市 北京无论从人均可支配收入的绝对量还是复合增速来看，均为京津冀区域内最强城市，居民支付能力强 2 中等收入城市 京津冀区域内9个城市属于中等收入城市，人均可支配收入及复合增速均相对较强 3 收入待增长城市 邯郸、邢台及衡水人均可支配收入及复合增速均相对较低，地域上受核心城市北京、天津辐射发展较少，人民可支配收入水平改善缓慢，居民支付能力较弱 (2) (1) 0 1 2 3 4 5 6 北京 天津 石家庄 廊坊 保定 唐山 沧州 邯郸 邢台 衡水 秦皇岛 张家口 承德 主成分分析综合得分 宏观背景总结 主成分分析京津冀重点城市综合得分 综合得分 数据来源：国家统计局，wind 数据注释：通过SPSS计算主成分得分=（主成分方差/提取主成分方差总和）*城市因子得分*主成分方差算数平方根，总量数据均为2015年数据 主成分得分 参与主成分得分的主要宏观因素 GDP总量及5年复合增长率 城市常住人口及5年复合增长率 人均可支配收入 及5年复合增长率 社会消费品零售额及5年复合增长率 通过对主要宏观要素的分析，京津冀经济圈中城市可分为三个梯队，北京、天津为传统强经济城市。而石家庄、廊坊、保定成为第二梯队，宏观经济具有发展潜力，同时结合京津冀一体发展的“三轴”战略，第二梯队城市宏观经济能力将得到进一步加强 第一梯队 第二梯队 第三梯队 房地产与宏观要素关系研究 第二章 经济、人口 房地产 1 2 1. 中国经济整体下行，区域内城市资源的分配不均及产业结构不同导致经济发展出现分化，重点城市人口吸附效应明显 3 2. 由于对经济下行的避险要求，供给端倾向于投资重点（重点规划）城市；同时鉴于产业迁入和资源吸附产生的人口持续流入，重点城市住房需求仍持续增长 3. 房地产进一步拉动重点城市经济增长，区域经济分化持续加大，同时重点城市人口吸附效应得到再次提升 经济、人口与房地产关系图 房地产与宏观要素关系研究 在经济持续下行及区域内城市对人口吸附能力进一步分化（重点城市人口吸附能力增强）的背景下，原先重点城市的房地产与经济失衡状态将进一步加强 固定资产投资（除房地产投资） 北京固定资产投资（除房地产投资）及增速 天津固定资产投资（除房地产投资）及增速 河北固定资产投资（除房地产投资）及增速 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 固定资产投资（除房地产投资） 增速 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 固定资产投资（除房地产投资） 增速 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 固定资产投资（除房地产投资） 增速 数据来源：国家统计局，wind 2010年之前，北京、天津及河北省固定资产投资额增速保持较大幅度增长，而2010年之后，天津、河北省固定资产投资额增速明显放缓，北京固定资产投资增速则呈现与房地产周期波动相符合的震荡，主要与房地产开发投资占比过高有关（房地产开发投资约占固定资产投资的52%） 固定资产投资（除房地产投资） 石家庄 唐山 秦皇岛 邯郸 保定 沧州 廊坊 衡水 北京 天津 y = 1.2732x - 0.1154 R = 0.4582 -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 5% 7% 9% 11% 13% 15% 17% 19% 21% 京津冀城市2010-2015年固定资产投资（除房地产开发投资）及商品住宅销售面积6年复合增长散点 2010-2015年固定资产投资（除房地产开发投资）复合增长 2010-2015年城市商品住宅销售面积复合增长率 京津冀城市2015年固定资产投资（除房地产开发投资）及 2015年市辖区人口散点 石家庄 唐山 秦皇岛 邯郸 邢台 保定 张家口 承德 沧州 廊坊 衡水 北京 天津 y = 0.565x + 4.8916 R = 0.5785 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 9.5 3 3.5 4 4.5 5 5.5 6 6.5 7 7.5 2015年固定资产投资（除房地产开发投资）自然对数 2015年市辖区人口自然对数 数据来源：国家统计局，wind 数据说明：张家口、邢台、承德住宅销售面积数据缺失 除去房地产开发投资的固定资产投资额与城市市辖区人口数量呈正相关，同时固定资产投资（除去房地产开发）6年复合增速与商品住宅销售面积复合增长呈正向关系，表明固定资产投资（除去房地产开发投资）的增加将产生对人口的吸附能力，人口的流入产生新增住房需求推动商品住宅销售面积增长 房地产开发投资 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 房地产（住宅）开发投资额 增速 北京房地产（住宅）开发投资额及增速 天津房地产（住宅）开发投资额及增速 河北房地产（住宅）开发投资额及增速 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 房地产（住宅）开发投资额 增速 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 房地产（住宅）开发投资额 增速 亿元 亿元 亿元 数据来源：国家统计局，wind 京津冀区域内，北京房地产住宅开发投资增长遇瓶颈，但投资总量仍维持较高水平。河北住宅开发投资额增速呈较大下滑，尽管天津住宅开发投资也出现下滑，但近五年的增速基本维持在10%以上 房地产开发投资 石家庄 唐山 秦皇岛 邯郸 邢台 保定 张家口 承德 沧州 廊坊 衡水 北京 天津 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 京津冀城市2015年房地产（住宅）开发投资及 近5年复合增长散点 2015年房地产（住宅） 开发投资额（亿元） 近5年复合增长率 总量较大、复合增长较小 总量较大、复合增长较大 总量较小、复合增长较小 总量较小、复合增长较大 1 发展瓶颈城市 北京、石家庄、唐山及保定已经历房地产开发快速增长期，在京津冀城市中房地产（住宅）开发投资总量相对较大，但增速下降明显 2 1 2 3 4 高速发展城市 得益于京津冀未来规划，城市群发展重心往天津、廊坊等地倾斜，房地产开发正处于高速发展期，房地产开发*住宅）投资总量及增速均相对较大 3 规划外延城市 京津冀未来发展规划以三轴方式展开，京津延伸发展至沧州、京保石延伸发展至邢台、京唐延伸发展至秦皇岛，虽然目前城市房地产（住宅）开发投资总量相对较小，但增速增长明显为潜力城市 4 边缘城市 承德、张家口、邯郸及衡水受京津冀规划影响间接，同时该些城市房地产（住宅）投资总量及增速均相对较低，中长期内机会较小 得益于京津冀未来规划，城市群发展重心往天津、廊坊等地倾斜，房地产开发正处于高速发展期，同时未来发展规划以三轴方式展开，京津延伸发展至沧州、京保石延伸发展至邢台、京唐延伸发展至秦皇岛，虽然目前城市房地产（住宅）开发投资总量相对较小，但增速增长明显为潜力城市 数据来源：国家统计局，wind，同策咨询研究部 房地产与宏观要素关系研究 经济 人口 问题1：京津冀经济圈内城市房地产市场，是否受经济和人口两大经济要素影响？ 问题2：如果有影响，那么经济和人口分别对城市房地产市场商品住宅销售面积有多大的影响？ 问题3：经济和人口对房地产市场商品住宅销售面积影响是同时性的？还是具有时序性？ 那么经济和人口到底对房地产市场有无影响？如果有影响分别为多大程度影响？经济和人口产生影响是否具同时性？ 状态空间模型 状态空间模型定义 定义量测方程为： ， t=1,2，,T 式中：T表示样本长度， 表示k*m矩阵， 表示为k*1向量， 表示k*1向量，式均值为0，协方差矩阵为 的连续的不相关扰动项，即 一般地， 的元素是不可观测的，然而可表示成一阶马尔科夫（markov）过程。下面定义状态方程（state equation）为 t=1,2，,T 式中： 表示为m*m矩阵， 表示m*1向量， 表示成m*g矩阵， 表示g*1向量，是均值为0，协方差矩阵为 的连续的不相关扰动项，即 若使上述的状态空间模型成立，还需要满足下面两个假定： （1）初始状态向量 的均值为 ，协方差矩阵为 （2）在所有的时间区间内，扰动项 和 相互独立，而且它们和初始状态 也不相关 tttttudaZytZtdtutH , 0tuEttHu)var(ta,1ttttttRcaTatTtctRttQ , 0tEttQ)var(tattPtatutKalman滤波的一般形式 考虑状态空间模型，设 表示基于信息集合 的 的估计量， 表示估计误差的m*m协方差矩阵，即 当给定 和 时， 的条件分布的均值由下式给定，即 在扰动项和初始状态向量服从正态分布的假设下， 的条件分布的均值 是 在最小均方误差意义下的一个最优估计量。估计误差的协方差矩阵是 t=1,2，,T 以上两个式子被称为预测方程 一旦得到新的预测值 ，就能够修正 的估计 ，更新方程是 和 式中 t=1,2，,T 上述式一起构成Kalman滤波公式 1t1tY1ta1tP)(11111tttttaaEP1t1tPtatttttcT11ta1ttta,11ttttttttRQRTPTPtyta1tt)(1111ttttttttttttdZyFZP)1111ttttttttttPZFZPPPttttttHZPZF1建立状态空间模型克服了上述多元回归模型的缺陷，通过卡尔曼滤波估计出经济（GDP）市辖区常住人口（pop）随时间变化对商品销售面积的动态影响系数 房地产与宏观要素关系研究 石家庄 唐山 北京 天津 秦皇岛 保定 廊坊 沧州 邯郸 衡水 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 -15 -10 -5 0 5 10 2010年GDP与市辖区常住人口对房地产销售面积拉动系数 市辖区常住人口对销售面积拉动系数 城市GDP对销售面积拉动系数 城市辖区人口拉动型 混合拉动型 经济拉动型 2015年GDP与市辖区常住人口对房地产销售面积拉动系数 石家庄 唐山 北京 天津 秦皇岛 保定 廊坊 沧州 邯郸 衡水 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 市辖区常住人口对销售面积拉动系数 城市GDP对销售面积拉动系数 城市辖区人口拉动型 混合拉动型 经济拉动型 数据来源：中国城市统计年鉴，wind，同策咨询研究部 数据注释：市辖区常住人口及GDP对商品住宅销售面积的拉动系数根据状态空间模型（State Space Models）建模并估计出结果。由于邢台、张家口和承德未公布商品住宅销售面积，所以我们未对以上三个城市进行建模 根据状态空间模型估计，2010年京津冀区域城市房地产市场销售面积主要依靠人口拉动，而2015年拉动区域内城市房地产市场销售的主要因素转向经济，经济与人口对房地产市场主导影响存在时序性 房地产与宏观要素关系研究 -10 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 廊坊 秦皇岛 天津 石家庄 唐山 衡水 邯郸 保定 北京 沧州 GDP拉动系数变化 2010-2015年GDP拉动系数变化率 系数变化 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 35 廊坊 天津 石家庄 衡水 秦皇岛 沧州 北京 邯郸 唐山 保定 人口拉动系数变化 2010-2015年市辖区人口拉动系数变化率 系数变化 从拉动系数的变化率来看，GDP对房地产销售面积拉动变化明显，其中有6个城市出现GDP拉动系数的正向变化；而人口拉动系数变化转弱，仅廊坊、天津和石家庄出现正向变动，廊坊由于承接首都功能疏解和区位优势，近6年无论是经济还是人口对其房地产销售面积拉动均非常显著 数据来源：中国城市统计年鉴，wind，同策咨询研究部 数据注释：市辖区常住人口及GDP对商品住宅销售面积的拉动系数根据状态空间模型（State Space Models）建模并估计出结果。由于邢台、张家口和承德未公布商品住宅销售面积，所以我们未对以上三个城市进行建模 总结 1 市辖区人口拉动型城市 北京第三产业比例高，中短期内能够形成人口聚集效应，但在京津冀整体规划中，北京第二产业将逐步疏解，未来北京经济和市辖区常住人口对房地产销售面积拉动将减弱； 秦皇岛为典型沿海旅游城市，购房人群为外地投资客群（2015年为55%左右），投资性客群和旅游业为主的经济结构均具有不确定性，未来秦皇岛经济和人口对房地产销售面积支撑具有不稳定性 2 混合拉动型城市 天津、石家庄作为重点城市，优质资源相对集中，对外来人口产生吸附效应，同时天津和石家庄拥有姣好的第二产业基础，经济增长稳定，未来对房地产销售能够提供姣好的宏观基本面； 廊坊尽管目前经济和辖区人口对房地产销售面积拉动相对较弱，但从6年的拉动系数变化率来看，正向变化明显，随着承接北京功能疏解和区位优势的被挖掘，经济增长和辖区常住人口对房地产销售持续拉动增长可期 经济拉动型城市 唐山、保定、沧州、邯郸及衡水主要以第二产业为主，同时缺乏足够的优质资源以吸引人口流入。该些城市房地产销售面积仅可由产业自身带来的自然经济增长支撑，在不考虑新产业导入的情况下，未来人口支撑将进一步减弱 3 天津、石家庄优质资源相对集中，人口吸附能力强，同时第二产业基础良好，未来对房地产销售能够提供姣好的宏观基本面支撑；廊坊承接北京功能疏解和发展潜力被挖掘，经济增长和人口对房地产持续拉动增长可期 房地产行业发展空间和机会研究 第三章 分析框架 城市房地产市场量价增速周期性判断 城市间房地产市场量价影响 房地产市场量价预测 对城市商品住宅销售面积及均价数据进行季节调整（如果未通过X-12检验，那么不作调整）； 取调整后商品住宅销售面积和均价的同比增速数据，进行频谱分析确定最大概率周期及次周期； 使用BP滤波模型，做出城市商品住宅成交面积和均价增速的主、次周期曲线，并最终划定周期； 对京津冀重点城市的季节调整后的商品住宅及均价绝对量数据进行HP滤波分解，分离出趋势序列和波动序列； 使用5个重点城市的商品住宅波动序列建立VAR模型，通过方差分解得到城市间商品住宅波动序列走势的相互影响； 商品住宅均价波动序列建模同上； 以城市gdp、住宅房地产开发投资、m2以及辖区人口数量作为自变量（经过自变量相关性的筛选），建立以商品住宅销售面积为因变量的状态空间模型，自变量取对数； 通过HP滤波分解求得自变量的趋势序列（稳定序列），代入已求出变系数的状态空间模型方程中，求得商品住宅销售面积的均衡值；结合先前的周期性趋势判断（偏离序列与周期的关系）和城市间方差贡献度，综合预测2016年、2017年的城市商品住宅销售面积； 城市商品住宅销售均价预测方法同上（自变量为gdp、长期供需比（前一年住宅土地出让建筑面积/销售面积、m2以及辖区人口数量） 通过对城市房地产市场量价增速周期研究确定城市房地产周期，同时考虑城市间量价相互影响，建立计量模型并综合周期和城市相互影响因素，最终获得房地产市场量价的预测结果 数据注释：考虑到数据可得性，