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房地产基础知识教程（中介版）房地产基础知识教程重点纲要一章：房地产基本概念一 TH一、区分房产、地产、房地产三者间的概念差异，并明确三者间的联系。二、土地所有权类型，着重强调城市商品房的土地所有权性质。 -4-P一下：一、房地产市场广义与狭义的概念区别二、房地产市场的各层次的概念与所包含的业务内容，尤其突出二级市场。三、介绍本地的各个房地产级别市场的现状，详尽讲解二级市场的状况，包括：新商品房 的现上市量，总体的销售状况、市场总体平均价格、主流价格区间、商品房市场开展 走势等。-* -4-P二下：一、购房者购买意图分类二、各种影响房产价格的因素内容及影响程度的差异二章：建筑基础知识一下：一、商品房按照结构材料及结构承重方式所区分的类别特征。'二、建筑物多层、中高层、高层和超高层的层数界限。二节：一、各种主要建筑材料的作用及性能。二、房屋的主要构成内容及其作用，突出强调本地区的特色局部。基础的种类、特点及适用范围墙体的作用分类及各种尺寸规格梁的类别与作用及其在建筑中的位置分布地面的构造楼板按制作工艺的分类门与窗的工艺类别及其使用范围各种类型屋顶的基本概念三节:一、商品房在销售中会遇到的各种面积概念二、各种特殊部位的面积分摊计算方法，如：外墙、楼梯间、电梯间伸缩缝等。四节：结合本地的建筑情况，对照讲解各类建筑风格。五节：以实图为例，说明各类图纸在销售工作中的作用与识别方法。其中，平面图：标尺的识别、室内设施标志识别、承重与非承重墙的区分、房屋格局的识别等。电路图：正负极的区分、线路识别、用电器预留位置标识等。水暖图：水暖线路识别、可供接口标识等。三章：房地产交易知识一节：在销售过程中将会遇到的各类价格概念，如：房地产价格、楼面价格、单位价格、 地面价格等。二节：商品房的哪些自身条件对价格产生影响。三节：挑选房产应考虑的主要内容。每家加盟店独立拥有和运营房地产基础知识教程（中介版）房地产基础知识教程（中介版）OtHj 也,楼梯.屋顶等组成。,楼梯.屋顶等组成。二,房屋构造组成局部:1.房屋构成局部：地基与基础.墙或柱.楼板与地面.（1）地基和基础:地基：系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作 用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。基砒| ：位于墙柱下部，是建筑物的地下局部。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。（2）墙和柱：承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。止匕外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生 活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内局部割成假设干空间，起分割作用。（3）楼板和地面：楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同 自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为假设干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层 房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。（4）楼梯：是指楼层间垂直交通通道。（5）屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其 上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。（6）门和窗：门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风 的作用。窗：其主要作用是通风采光。一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要局部；门、窗、楼梯等那么是 建筑物的附属部件。2.基础（1）基础的类型按使用的材料分为：灰土基础、砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础。按埋置深度可分为：浅基础、深基础。埋置深度不超过5M者称为浅基础，大于5M者称为 深基础。按受力性能可分为：刚性基础和柔性基础。按构造形式可分为条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。条形基础：当建筑物采用豉墙承重时，墙下基础常连续设置，形成通长的条形基础刚性基础：是指抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的材料建造的基础。所用材料有混 凝土、砖、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六层及其以下的民用建筑和墙承重的轻型厂 房。柔性基础：用抗拉和抗弯强度都很高的材料建造的基础称为柔性基础。一般用钢筋混凝土 制作。这种基础适用于上部结构荷载比拟大、地基比拟柔软、用刚性基础不能满足要求的情 况。独立基础：当建筑物上部为框架结构或单独柱子时，常采用独立基础；假设柱子为预制时，那么采用杯形基础形式。满堂基础：当上部结构传下的荷载很大、地基承载力很低、独立基础不能满足地基要求时,常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土基础，成为满堂基础。按构造又分为伐形基 础和箱形基础两种。伐形基础：是埋在地下的连片基础，适用于有地下室或地基承载力较低、上部传来的荷载 较大的情况。箱形基础：当伐形基础埋深较大，并设有地下室时，为了增加基础的刚度，将地下室的底 板、顶板和墙浇制成整体箱形基础。箱形的内部空间构成地下室，具有较大的强度和刚度， 多用于高层建筑。10桩基础：当建造比拟大的工业与民用建筑时，假设地基的软弱土层较厚，采用浅埋基础不能满每家加盟店独立拥有和运营房地产基础知识教程（中介版）足册基强度和变形要求,常采用桩基。桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层，或通过桩周围的摩擦力传给地基。按照施工方法可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。钢筋混凝土预制桩：这种桩在施工现场或构件场预制，用打桩机打入土中，然后再在桩顶 浇注钢筋混凝土承台。其承载力大，不受地下水位变化的影响，耐久性好。但自重大，运输 和吊装比拟困难。打桩时震动较大，对周围房屋有一定影响。钢筋混凝土灌注桩：分为套管成孔灌注桩、钻孔灌注桩、爆扩成孔灌注桩三类。（2）基础的埋置深度：由室外设计地面到基础底面的距离称为基础的埋置深度。基础的埋 置要有一个适当的深度，既保证建筑物的安全、又节约基础用材，并加快施工进度。决定建 筑物基础埋置深度的因素应考虑以下几个条件：土层构造的影响：房屋基础应设置在坚实可靠的地基上，不要设置在承载力较低、压缩性 高的软弱土层上。基础埋深与土层构造有密切关系。地下水位的影响：地下水对某些土层的承载力有很大影响。如粘性土含水量增加那么强度降 低；当地下水位下降，土的含水量减少，那么基础将下降。冰冻线的影响：冻结土与非冻结土的分界线成为冰冻线。当建筑物基础处在冻结土层范围 内时，冬季土的冻胀会把房屋向上拱起；土层解冻时，基础又下沉，使房屋处于不稳定状态。相邻建筑物的影响：如新建房屋周围有旧建筑物时，除应根据上述条件决定基础埋深外， 还应考虑新建房屋基础对旧有建筑的影响。墙体（1）墙体的分类：按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端 的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作 用。另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴布置的称为纵墙。按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承 受外荷载的墙称为非承重墙。按其使用的材料分为：砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。对墙面进行装修的墙称为混水墙；墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙。根据其构造又分为：实体墙、空体墙和复合墙。实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成; 空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；复合墙是指由砖与其它材料组合成 的墙体。（2）砖墙的厚度砖墙的厚度符合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4砖墙、1砖墙、 2砖墙等。其相应厚度为：115mm、（称12墙）178mm、（称18墙）240mm、（称24墙） 365mm、（称 37 墙）490mm、（称 50 墙）墙厚应满足砖墙的承载能力。一般说来，墙体越厚承载能力越大，稳定性越好。砖墙的厚度应满足一定的保温、隔热、隔声、防火要求。一般讲，砖墙越厚，保温隔热效 果越好。（3）过梁与圈梁过梁：其作用是承当门窗洞口上部荷载，并把荷载传递到洞口两侧的墙上。按使用的材料可 分为：钢筋混凝土过梁：当洞口较宽（大于1.5M）,上部荷载较大时，宜采用钢筋混凝土过梁， 两端深入墙内长度不应小于240 mmo砖砌过梁：常见的有平拱砖过梁和弧拱砖过梁。钢筋砖过梁：钢筋砖过梁是在门窗洞口上方的砌体中，配置适量的钢筋，形成能够承受弯 矩的加筋砖砌体。圈梁：为了增强房屋的整体刚度，防止由于地基不均匀沉降或较大的震动荷载对房屋引起的 不利影响，常在房屋外墙和局部内墙中设置钢筋混凝土或钢筋砖圈梁。其一般设在外墙、内 纵墙和主要内横墙上，并在平面内形成封闭系统。圈梁的位置和数量根据楼层高度、层数、每家加盟店独立拥有和运营房地产基础知识教程(中介版)Qnlug地面与楼板(1)地面：是指建筑物底层的地坪。其基本组成有面层、垫层和基层三局部。对于有特殊要 求的地面，还设有防潮层、保温层、找平层等构造层次。每层楼板上的面层通常叫楼面，楼 板所起的作用类似地面中的垫层和基层。面层：是人们日常生活、工作、生产直接接触的地方，是直接承受各种物理和化学作用的 地面与楼面表层。垫层：在面层之下、基层之上，承受由面层传来的荷载，并将荷载均匀地传至基层。基层：垫层下面的土层就是基层。地面的种类：整体地面：其面层是一个整体。它包括水泥沙浆地面、混凝土地面、水磨石地面、沥青砂 浆地面等块料地面：其面层不是一个整体，它是借助结合层将面层块料粘贴或铺砌在结构层上。常 见的块料种类有：陶瓷锦砖、大理石、碎块大理石、水泥花砖、混凝土和水磨石预制的板块 等。(2)楼板：是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为假设干层，并把人和家具等竖向荷载及 楼板自重通过墙体、梁或柱传给基础。按其使用的材料可分为：砖楼板、木楼板和钢筋混凝 土楼板等。砖楼板的施工麻烦，抗震性能较差，楼板层过高，现很少采用。木楼板自重轻， 构造简单，保温性能好，但耐久和耐火性差，一般也较少采用。钢筋混凝土楼板具有强度高， 刚性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工业化生产等优点，是现在广为使用的楼板类型。 钢筋混凝土楼板按照施工方法可分为现浇和预制两种。现浇钢筋混凝土楼板：其楼板整体性、耐久性、抗震性好，刚度大，能适应各种形状的建 筑平面，设备留洞或设置预埋件都较方便，但模板消耗量大，施工周期长。按照构造不同又 可分为如下三种现浇楼板：钢筋混凝土现浇楼板：当承重墙的间距不大时，如住宅的厨房间、厕所间，钢筋混凝土楼板 可直接搁置在墙上，不设梁和柱，板的跨度一般为23米，板厚度约为7080mmo钢筋;昆凝土肋型楼板：也称梁板式楼板，是现浇式楼板中最常见的一种形式。它由主板、次 梁和主梁组成。主梁可以由柱和墙来支撑。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整体 现浇而成。其一般跨度为1.72.5m,厚度为6080 mmo无梁楼板：其为等厚的平板直接支撑在带有柱帽的柱上，不设主梁和次梁。它的构造有利于 采光和通风，便于安装管道和布置电线，在同样的净空条件下，可减小建筑物的高度。其缺 点是刚度小，不利于承受大的集中荷载。预制钢筋混凝土楼板：采用此类楼板是将楼板分为梁、板假设干构件，在预制厂或施工现场 预先制作好，然后进行安装。它的优点是可以节省模板，改善制作时的劳动条件，加快施工 进度；但整体性较差，并需要一定的起重安装设备。随着建筑工业化提高，特别是大量采用 预应力混凝土工艺，其应用将越来越广泛按照其构造可分为如下几种：实心平板：实心平板制作简单，节约模板，适用于跨度较小的部位，如走廊板、平台板等。 槽形板：它是一种梁板结合的构件，由面板和纵肋构成。作用在槽形板上的荷载，由面板传 给纵肋，再由纵肋传到板两端的墙或梁上。为了增加槽形板的刚度，需在两纵肋之间增加横 肋，在板的两端以端肋封闭。空心板：它上下外表平整，隔音和隔热效果好，大量应用于民用建筑的楼盖和屋盖中。按其 孔的形状有方孔、椭圆孔和圆孔等。与门(1)(1)的作用与类型窗的作用：主要是采光与通风，并可作围护和眺望之用，对建筑物的外观也有一定的影响。窗的采光作用主要取决于窗的面积。窗洞口面积与该房间地面面积之比称为窗地比。此 比值越大，采光性能越好。一般居住房间的窗地比为1/7左右。12作为围护结构的一局部，窗应有适当的保温性，在寒冷地区作成双层窗，以利于冬季防每家加盟店独立拥有和运营房地产基础知识教程（中介版）窗的类型：窗的类型很多，按使用的材料可分为：木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃钢窗等。其中以木窗和钢窗应用最广。按窗所处的位置分为侧窗和天窗。侧窗是安装在墙上的窗，开在屋顶上的窗称为天窗, 在工业建筑中应用较多。按窗的层数可分为单层窗和双层窗。按窗的开启方式可分为：固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等。（2）n门的作用和类型：作用：门是建筑物中不可缺少的局部。主要用于交通和疏散，同时也起采光和通风作用。门的尺寸、位置、开启方式和立面形式，应考虑人流疏散、安全防火、家具设备的搬运 安装以及建筑艺术等方面的要求综合确定。门的宽度按使用要求可做成单扇、双扇及四扇等多种。当宽度在1M以内时为单扇门，1.21.8M时为双扇门，宽度大于2.4M时为四扇门。类型：门的种类很多，按使用材料分，有木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等。 各种木门使用仍然比拟广泛，钢门在工业建筑中普遍应用。按用途可分为：普通门、纱门、百叶门以及特殊用途的保温门、隔声门、防火门、防盗门、 防爆门、防射线门等。按开启方式分为：平开门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等。平开门：有单扇门与双扇门之分，又有内开及外开之分，用普通较链装于门扇侧面与门框连 接，开启方便灵活，是工业与民用建筑中应用最广泛的一种。弹簧门：是平开门的一种。特点是用弹簧较链代替普通较链，有单向开启和双向开启两种。 较链有单管式、双管式和地弹簧等数种。单管式弹簧较链适用于向内或向外一个方向开启的 门上；双管式适用于内外两个方向都能开启的门上。推拉门：门的开启方式是左右推拉滑行，门可悬于墙外，也可隐藏在夹墙内。可分为上挂式 和下滑式两种。此门开启时不占空间，受力合理，但构造较为复杂，常用于工业建筑中的车 库、车间大门及壁橱门等。转门：由两个固定的弧形门套，内装设三扇或四扇绕竖轴转动的门扇。转门对隔绝室内外空 气对流有一定作用，常用于寒冷地区和有空调的外门。但构造复杂，造价较高，不宜大量采 用。卷帘门：由帘板、导轨及传动装置组成。帘板是由铝合金轧制成型的条形页板连接而成。开启时，由门洞上部的转动轴旋转将页板卷起，将帘板卷在筒上。卷帘门美观、牢固、开关方 便，适用于商店、车库等。门的构造 平开木门是当前民用建筑中应用最广的一种形式，它是由门框、门扇、亮子及五金零件所组 成。常见的门扇有以下几种：镶板门扇：是最常用的一种门扇形式，内门、外门均可选用。它由边框和上、中、下冒头组成框架，在框架内镶入玻璃，下部镶入门芯板，称为玻璃镶板门。门芯板可用木版、胶合板、 纤维板等板材制作。门扇与地面之间保持5mm空隙。夹板门扇：它是用较小方木组成骨架，两面贴以三合板，四周用小木条镶边制成的。夹板门 扇构造简单，外表平整，开关轻便，能利用小料、短料，节约木材，但不耐潮湿与日晒。因 此，浴室、厕所、厨房等房间不宜采用，且多用于内门。拼版门扇：做法与镶板门扇近似，先做木框，门芯板是由许多木条拼合而成。窄板做成企口, 使每块窄板自由胀缩，以适应室外气候的变化。拼版门扇多用于工业厂房的大门。6 .楼梯（1）楼梯的种类：楼梯是房屋各层之间交通连接的设施，一般设置在建筑物的出入口附近。13每家加盟店独立拥有和运营房地产基础知识教程（中介版）也有一里惨梯设置在室外。室外楼梯的优点是不占室内使用面积，但在寒冷地区易积雪结冰, 不宜采用。楼梯按位置可分为室内楼梯和室外楼梯。按使用性质分为：室内有主要楼梯和辅助楼梯，室外有安全楼梯和防火楼梯。按使用材料分：木楼梯、钢筋混凝土楼梯和钢楼梯。按楼梯的布置方式可分为：单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯和双分、双合式楼梯。单跑楼梯：当层高较低时，常采用单跑楼梯，从楼下起步一个方向直达楼上。它只有一个 梯段，中间不设休息平台，因此踏步不宜过多，不适用于层高较大的房屋。双跑楼梯：是应用最为广泛的一种形式。在两个楼板层之间，包括两个平行而方向相反的 梯段和一个中间休息平台。经常两个梯段做成等长，节约面积。三跑楼梯：在两个楼板层之间，由三个梯段和两个休息平台组成，常用于层高较大的建筑 物中，其中央可设置电梯井。双分、双合式楼梯：双分式就是由一个较宽的楼梯段上至休息平台，再分成两个较窄的梯 段上至楼层。双合式相反，先由两个较窄的梯段上至休息平台，再合成一个较宽的梯段上至 楼层。（2）楼梯的组成：楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等局部组成。楼梯段：是联系两个不同标高平台的倾斜构件，由连续的一组踏步所构成。其宽度应根据 人流量的大小、家具和设备的搬运以及安全疏散的原那么确定。其最大坡度不宜超过38度，以 2633度较为适宜。休息平台：也称中间平台，是两层楼面之间的平台。当楼梯踏步超过18步时，应在中间 设置休息平台，起缓冲休息的作用。休息平台有台梁和台板组成。平台的深度应使在安装暖 气片以后的净宽度不小于楼梯段的宽度，以便于人流通行和搬运家具。栏杆、栏板和扶手：栏杆和栏板是布置在楼梯段和平台边缘有一定刚度和安全度的拦隔设 施。通常楼梯段一侧靠墙一侧临空。在栏板上面安置扶手，扶手的高度应高出踏步900mm 左右。：3）楼梯的构造钢筋混凝土楼梯是目前应用最广泛的一种楼梯，它有较高的强度和耐久性、防火性。按施工 方法可分为现浇和装配式两种。现浇钢筋混凝土楼梯是将楼梯段、平台和平台梁现场浇筑成一个整体，其整体性好，抗震性 强。其按构造的不同又分为板式楼梯和梁式楼梯两种。板式楼梯：是一块斜置的板，其两端支承在平台梁上，平台梁支承在砖墙上。梁式楼梯：是指在楼梯段两侧设有斜梁，斜梁搭置在平台梁上。荷载由踏步板传给斜梁， 再由斜梁传给平台梁装配式钢筋混凝土楼梯的使用有利于提高建筑工业化程度，改善施工条件，加快施工进度。根据预制构件的形式，可分为小型构件装配式和大型构件装配式两种。小型构件装配式楼梯：这种楼梯是将踏步、斜梁、平台梁和平台板分别预制，然后进行装 配。这种形式的踏步板是由砖墙来支承而不用斜梁，随砌砖随安装，可不用起重设备。大型构件装配式楼梯：这种楼梯是将预制的楼梯段、平台梁和平台板组成。斜梁和踏步板 可组成一块整体，平台板和平台梁也可组成一块整板，在工地上用起重设备吊装。7 .屋顶（1）屋顶的作用和要求：屋顶是房屋最上层的覆盖物，由屋面和支撑结构组成。屋顶的围护 作用是防止自然界雨、雪和风沙的侵袭及太阳辐射的影响。另一方面还要承受屋顶上部的荷 载，包括风雪荷载、屋顶自重及可能出现的构件和人群的重量，并把它传给墙体。因此，对 屋顶的要求是坚固耐久，自重要轻，具有防水、防火、保温及隔热的性能。同时要求构件简 单、施工方便、并能与建筑物整体配合，具有良好的外观。（2）屋顶的类型：按屋面形式大体可分为四类：平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶及多波式折板屋 顶。14每家加盟店独立拥有和运营房地产基础知识教程（中介版）半屋呗：屋面的最大坡度不超过10%,民用建筑常用坡度为1%3%。一般是用现浇和 预制的钢筋混凝土梁板做承重结构，屋面上做防水及保温处理。坡屋顶：屋面坡度较大，在10%以上。有单坡、双坡、四坡和歇山等多种形式。单坡用 于小跨度的房屋，双坡和四坡用于跨度较大的房屋。常用屋架做承重结构，用瓦材做屋面。曲面屋顶：屋面形状为各种曲面，如球面、双曲抛物面等。承重结构有网架、钢筋混凝土 整体薄壳、悬索结构等。多波式折板屋顶：是由钢筋混凝土薄板制成的一种多波式屋顶。折板厚约60mm,折板的 波长为2-3M,跨度9-15M,折板的倾角为30度一38度之间。按每个波的截面形状又有 三角形及梯形两种。三节房屋面积计算一.房屋面积的分类.实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用 面积，俗称地砖面积。1 .建筑醐（套内面积,轴线面积）：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。3.公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。二,计算建筑面积的范围：1、单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑物内 如果带有局部楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻 处高跨柱外线为分界线。2、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的 水平面积计算。3、建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算。4、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降 缝为界）建筑物，按其上口外墙外围水平面积计算。人防通道端头出口局部楼梯踏步时，按 楼梯上口外墙外围水平面积计算。5、用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。6、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。7、建筑物内的门厅、大厅，不管其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部 分按其水平投影计算建筑面积。8、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。9、建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高 虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用局部外围水平 面积计算建筑面积。10、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一 半计算建筑面积。11、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站 台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。12、突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。13、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一般计 算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。14、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积；无柱的走廊、每家加盟店独立拥有和运营15房地产基础知识教程（中介版）Qnlug情郦，狡县咬影面积的一半计算建筑面积。15、两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护结构 的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。16、建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内 有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。17、各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时， 其建筑面积并入低跨建筑面积内。三、不计算建筑面积的范围1、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨 罩等。2、检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。3、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的设备层。4、深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。5、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6、单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。7、地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。8、宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储 水池、储仓等。9、建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。四节中西建筑风格概述随着改革开放，各种特色的建筑如雨后春笋般在中华大地上耸立起来。从建筑风格上来看， 有新颖、豪华的现代建筑风格、独树一帜的中国建筑风格以及西式建筑风格等。一.中式建筑特点：1 .组群分布，主次清楚，富有节奏感。在中轴线上采取横向构图，把重要的建筑物布置在中 轴线上，次要的建筑那么对称地列于中轴线两侧。结构以“间”为单位，构成单座建筑，再以 单座建筑组成庭院，进而以庭院为单位组合成各种形式的组群。2 .讲究色彩的搭配。中国的建筑具有浓郁的地域特色，但不管是什么地方，都很讲究色彩的 搭配，如江南水乡的白墙、黑瓦、与山明水秀的自然环境相融合。而北方的建筑物多色彩浓 艳，比照强烈，如红墙黄瓦的北京故宫，红色的院墙，金光闪闪的屋顶，配上蔚蓝色的天空 作背景，强烈的比照，给人留下深刻的印象。3 .装饰具有多样性：中式建筑物的窗是装饰的重点。窗的形状有方、圆、椭圆、花形、扇形、 多角形等，窗中的格纹及种类更是多得无法统计。如被誉为“古民居博物馆”的安徽夥县西 递村中，举目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，将一栋动楼舍装点得古 朴典雅。4 .建筑物具有明显的等级规定：一般可从建筑物的屋顶式样和檐来区别。庆殿式建筑：最高级，只有皇家重要建筑、宫殿或大殿才使用。它是四面斜坡、一正脊、四 斜脊。屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翘起。歇山式建筑：采用四面坡和二面坡的结合，即东西两侧的屋面上部转折成垂直的三角形，下 部仍为斜坡。攒尖式建筑：平面是圆形或多边形，上为锥形的屋顶。多见于坛、阁、亭、塔之顶。悬山式建筑：屋面双坡，两侧伸出于山墙之外。有正脊一条和垂脊4条。16硬山式建筑：规格最低，两侧山墙同屋面齐平或略高于屋面。屋脊同悬山式。每家加盟店独立拥有和运营房地产基础知识教程（中介版）H3CS筑阿格特点：1 .罗马式建筑：罗马式建筑兴起于公元九世纪至十五世纪，是欧洲基督教堂的主要建筑形式 之一。罗马式建筑线条简单明确，造型重厚、敦实，其中有一局部最有封建城堡的特征，是 教会威力的化身。如天津老西开教堂，它的平面呈长十字形，正面和后部耸立高大的塔楼3 座。楼座以黄、红花砖砌成，上砌翠绿色圆肚形顶，檐下为半圆形拱窗，色彩比照鲜明。堂 内为三通廊式，内墙彩绘壁画，装饰华丽。2 .哥特式建筑：哥特式建筑也是欧洲中世纪的主要建筑风格之一。哥特式建筑与罗马式建筑 造型稳重、线条圆浑的风格恰恰相反，它以动式取胜，统贯全身、直刺苍穹的垂直线条，锋 利的尖顶是其主要特征，是超凡入胜的宗教情绪的集中表现。如黑龙江哈尔滨市的南岗尼古 拉教堂，为哥特式全木结构的建筑，它的外表是两根交叉曲线复杂结合，线条轻快的尖拱形 拱门，内部具有庞大的空间，顶上是巨大的苍隆，光线通过彩色玻璃窗射入，变作血红、紫 石英和黄玉的华彩，造成一种向上的、天国的神秘幻觉，从而突出上帝的至高无上的权威。3、复兴时期的建筑：此类建筑是十五世纪至十七世纪流行欧洲的建筑风格。其造型上排斥象 征神权至上的哥特式建筑风格，以人体美的对称、和谐为其意表。如矗立在上海外滩的浦东 开展银行大楼，大理石外墙，古典式圆柱、半圆形拱穹，以拱穹为中心的对称的建筑形式， 显示出庄重、华贵、典雅的审美趣味。建筑物的内顶及回音壁上有展示宗教故事的作品，表 现了文艺复兴时期所提倡的人文主义思想。4、巴洛克式建筑：巴洛克式建筑，着意追求在建筑空间组合中产生复杂变化的效果。如上海 和平饭店，就具有巴洛克式建筑风格。它圆形屋顶，柱子很多，在不同的光线下产生各种明 暗变幻。色彩运用也十分大胆，以红色和白色为主调。更值得注意的是窗子，不仅式样多， 而且呈现波浪式曲线，使整个建筑物充满了活力。钢材、玻璃、5 .西期见代建筑：以新型的高层摩天大厦为代表。这些高楼大厦以钢筋混凝土、塑料、预制构件为材料，采取与基本结构体系无关的建筑物内部空间分割法，强调材料本身 的质感和比例的美。如深圳的国际贸易大楼，它高160米，有53层楼面。外形线条简洁、 明快、挺拔流畅，象征着这座新型城市的开拓精神。大厦设有观光电梯，即使是在乘坐电梯 的片刻也能欣赏到室外风光。6 .庭院式建筑：是指运用几何图形，把古代传统的建筑艺术与现代化的最新技术巧妙地融合 在一起，建造成各种自成体系、独具风格的庭院式建筑物。如北京香山饭店是庭院式建筑物 的代表。这座拥有325房间的大饭店，因山就势，由5座式样不同的斜顶楼群构成，最低的 一层楼高，最高的只有4层。屋顶采用中国式的歇山式顶、悬山式顶、硬山式顶、墙面上的 窗子仿照中国江南的花窗、漏窗建造。灰瓦白墙，色彩淡雅别致，多走廊，拥有精巧的庭园， 充满了江南书卷气息。它的内部设施却很现代化，如溢香厅，上用透明玻璃顶，充分运用电 脑、空调、光感应等新技术。走进饭店，江南秀气扑面而来；踏入房间，又能得到最现代化 的享受。中西合璧把西式建筑风格和中式建筑风格揉和在一起所建造的建筑物，如坐落在上海西区的龙柏饭店 就是典型。它的外形运用参差不齐的几何图形组成。主楼周围是一片绿色的大草坪，上面有 数只白色的躺椅，供旅客休憩。主楼旁还建有水池、静中有动，生机盎然。大楼的北侧，有 一幽静小道通向“小村”。在“小村”中，有许多栋小巧别致的日本式乡村别墅，充满了东方情 调。17每家加盟店独立拥有和运营OtHj 也OtHj 也房地产基础知识教程（中介版）口五节建筑识图学会识别、使用建筑剖面图、平面图、立面图、及水、电、暖图。口三章房地产交易口一节房地产价格一.房地产价格的特点：房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：A都是价格，用货币 表示；B都有波动，受供求等因素的影响；C按质论价，优质高价，劣质低价。房地产价格 与一般物价的不同，表现出房地产价格的特征。房地产价格的特征主要有以下四个：1 .房地产价格既可表示为代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金房地产价格与租金的关系，犹如本金与利息的关系。假设要求取价格，只要能把握纯收益和资 本化率，依照收益法将纯收益资本化即可。相反，假设要求取租金，只要能把握价格及期待的 资本化率，即可求得。2 .房地产价格实质上是房地产权益的价格由于房地产的自然地理位置有不可移动性，结果其可以转移的并非是房地产实物本身，而是 有关该房地产的所有权、使用权或其他权益，所以房地产价格实质上是这些无形的权益的价 格。房地产的实物状态与其权益状况并不总是一致的。因此，房地产估价与对房地产权益的 了解、分析之间有密切关系是必然的。由于每种权益均会影响价格，同一宗房地产转移的权 益不同，估价结果也会不同。3 .房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区，但该地区并非固定不变，尤其是社会经 济位置经常在不断变化，所以房地产价格是考虑该房地产过去如何使用，将来能作何种使用， 总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格（或某特定时间的价格）。在估价时，应密切 注意把握今日的价格为昨日的展开、明日的反映这一事实。4 .房地产现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体间的个别因素容易起作用 这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然特性，使房地产不同于一般物品。 一般商品可以开展样品交易、品名交易，其价格可以在交易市场上形成。而房地产那么不能搬 到一处作比拟，要认识房地产，只有亲自到所在地观察。二、房地产价格的种类：进行房地产估价，必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格确实切含义。不同的房 地产价格，其所起的作用不尽相同，评估的原那么、依据和考虑的因素也不尽相同。1 .市场价格.理论价格.评估价格A市场价格房地产的市场价格，简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格。它是已经完成了的事实。 这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。 市场价格可分为公平市价和非公平市价。公平市价，是指交易双方在正常情况下的成交价格， 不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。这个价格对交易双方来 说也是经济合理的。反之那么为非公平市价。公平市价又可以说是卖方只按其要求的价格出售，买方只按其愿付的价格购入，卖方认为是 最高价而买方认为是最低价，双方均认为该项交易对己有益而自愿成交所形成的价格。18公平市价形成的条件归纳起来有以下七个每家加盟店独立拥有和运营房地产基础知识教程(中介版)Qntu%(a)公开巾场;(b)交易对象具备市场性(c)交易双方具备充分信息(d)交易双方不受任何压力(e)理性的经济行为适当的期间完成交易(g)正常合理的付款方式B理论价格房地产的理论价格，是如果将房地产放在合理的市场上交易，它应该实现的价格。理论 价格不是事实，但又是客观存在的。C评估价格房地产的评估价格，简称评估价，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、 推测或判断。评估价格也不是事实。在评估市价时，房地产的评估价与市价有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场，在 许可买卖的制度下，专门有估价机构为交易双方提供服务，这种情况下的评估价往往会 成为市价。值得注意的是，由于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等的不同，同一 宗房地产，不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同。所以为求评估价格客观合理， 必须建立健全估价制度，制定估价技术标准和估价人员的职业道德准那么。一般来说，具 有丰富经验的估价人员评估出的价格，较接近于市价。评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼。如用市场比拟法评估求得 的价格称为比准价格，用本钱法评估求得的价格称为积算价格，用收益法评估求得的价 格称为收益价格。由上可见，需要评估的是客观合理的价格，而实际评估出的可能是带有估价人员主观因 素的价格，这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理 论上所，一个良好的评估价格=公平市价=理论价格2 . 土地价格,建筑物价格,房地价格这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有以下三种：土地、 建筑物、房地。房地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。A 土地价格土地价格，简称地价。如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果 是一块附有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中纯土地局部的价格。同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的 “生熟”程度主要有以下六种：(a)未征用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿，支 付征地补偿费；(b)已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓“三通一平”，通常是指路通、 水通、电通和场地平整；(c)已做三通一平的土地(e)已做三通一平以上的开发土地，如已 做七通一平的土地。“七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设 施和条件，“一平”是指土地平整；(d)在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。购此土地 者需进行拆迁安置，支付拆迁补偿安置费已做拆迁安置的城市空地。B建筑物价格建筑物价格是指建筑物局部的价格，不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价， 如购买一套商品房的价格，购买一栋别墅的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价 格在内，与这里的建筑物价格的含义不同。C房地产价格房地价格又称房地混合价，是指建筑物连