2023年房地产估价师之开发经营与管理自我提分评估(附答案).docx

2023年房地产估价师之开发经营与管理自我提分评估（附答案）单选题（共80题）1、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要 求其权益投资不低于开发项目总投资的（）。A. 25%30%B. 35%50%【答案】C2、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是（）。A.提高开发贷款利率B.降低开发贷款利率C.通货膨胀率下降D.降低房地产税费【答案】A3、某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设 周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。A. 10. 42%11.57%B. 31. 25%34. 72%A.超额利润B.投资回报C.内部收益D.风险报酬【答案】D29、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%,期限为15 年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%,则该家庭第8年 最后一个月的还款额为()元。A. 3627. 063634. 31B. 4818. 344842. 43【答案】A30、某企业年平均资产总额为2000万元，销售收入净额为700万元，净利润为 112万元，年平均资产负债率为60%,则该企业本年度的净资产收益率是()O5. 6%A. 9. 3%14. 00%B. 16. 00%【答案】C31、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投 入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%,资本金投资收益率为 22%,则项目全部投资收益率为（）。A. 12. 00%14. 00%B. 14. 80%17. 20%【答案】C32、在现金流量表中，不应该出现（）。A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金【答案】B33、国际上物业管理行业的专业资格，是（）。A.注册物业管理员B.注册物业管理经理C.注册物业管理师D.高级物业管理师【答案】B34、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。A.吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数【答案】A35、下列不属于产生测量误差原因的是（）。A.仪器误差B.观测者的影响C.旁观者的影响D.周围环境的影响【答案】C36、某项目各年年初的净现值分别为-2000. 00、446.35、432.32、532.59、640.67、 455. 57,单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。A. 3. 093. 48B. 3. 833. 92【答案】D37、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题 进行调查，属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】B38、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地【答案】A39、随着政府土地储备制度的建立，（ ）划拨土地使用权，已经成为政府 土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机 会逐渐减少。A.存量B.增量C.流量D.定量【答案】A40、房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场的供求关系B.房地产资产价格C.房地产空间市场的供求关系D.家庭收入水平【答案】C41、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。A.回收固定资产余值B.开发建设投资C.长期借款D.净转售收入【答案】B42、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要 差异在于（）。A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】D43、2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2,预测销售量为350万m2, 如果平滑指数=0. 65,则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为（）万 m2。A. 367. 5382. 5B. 523. 5543. 0【答案】B44、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括（）。A.调控土地供应计划B.城市规划指导C.控制人口D.税收调节【答案】C45、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔 总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（）。A. 6. 00万元7. 05万元B. 7. 59万元13. 59 万元【答案】C46、下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。A.持有期风险B.时间风险C.周期风险D.机会成本风险【答案】C47、直接投资的特点是（）。A.资金所有者和资金使用者不能分离B.资金所有者和资金使用者分离C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志【答案】A48、方案与项目投资现金流量表的说法，错误的是（）。A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费【答案】D49、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（）的特点。A. 土地费用高B.无投资风险C.投资者易与政府沟通D.开发周期长【答案】A50、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】D51、评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为 5人以上单数组成，其中经济、技术专家不得少于成员总数的（）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C52、下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（）OA.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D. 土地补偿费【答案】D53、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（）。A.养老保险费B.失业保险费C.医疗保险费D.劳动保险费【答案】D54、关于房地产投资特性的说法，错误的是（A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响【答案】B55、员工工资、医疗保险和失业保险等属于运营费用中的（）。A.人工费B.办公费C.法定税费D.保险费【答案】A56、2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平 方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适 用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空 置率是（）。A. 9%12%B. 12. 5%15%【答案】D57、某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2,实际销售量为450万 m2,如果平滑指数为0.7,则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为()万 m2o465A. 485665B. 915【答案】A58、()是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为 房屋的效率。A. 土地转化率B.开发强度系数C.开发投资杠杆率D.住房可支付性指数【答案】A59、地基单位面积所能承受的最大压力，称为()。A.地基正常承载力B.地基最大承载力C.地基最小承载力D.地基容许承载力【答案】D【答案】A4、物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租 面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元【答案】D5、开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项 目，这种业务模式下的现金流入是（）。A.销售收入B.出租收入C.利息收入D.转售收入【答案】A6、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为 2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万 元，则该投资项目的资本金利润率为（）。A. 12%32%B. 24%30%60、如果银行存款的利率为io%,为在1年后获得n ooo元，现在应该存入银 行（）。A. 12 000 元10 000 元B. 9250 元9929 元【答案】B61、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【答案】A62、下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（）。A.市场集中化模式B.选择专业化模式C.产品专业化模式D.市场专业化模式【答案】B63、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格【答案】C64、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩 具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理【答案】C65、规范房地产市场行为的方法不包括（）。A.产权登记B.规范交易行为C.建立房地产价格评估制度D.城市规划指导【答案】D66、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初 步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%,所需费用约占总投资的 1.0%2.0%C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础 上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状 况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方 案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等【答案】B67、某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35%可以用于支 付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%,则该家庭有偿还能力的15 年期最大抵押贷款申请额是（）万元。A. 28. 6229. 16B. 35. 0048. 24【答案】C68、假设银行一年期存款利率为2.28%,贷款利率为5.85%,投资市场的平均收 益率为12%,房地产投资市场的系统性市场风险系数为0. 6。则房地产投资的预 期收益率为（）。A. 4. 42%8. 11%B. 8. 13%I）. 9. 54%【答案】B69、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其 商品房销售价格，该定价方法为（）。A.认知价值定价法B.成本加成定价法C.挑战定价法D.领导定价法【答案】B70、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入【答案】C71、有一房地产，土地面积2500m2,为7年前通过有偿出让取得，当时地价为 700元/m2, 土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面 积3000m2,于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2,现在建造 同类建筑物需800元/成，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的 资本化率为8虬该房地产建筑物部分的总价为（）万元。A. 100149B. 232. 3180【答案】C72、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该 贷款的年利率为5. 75%,期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元， 月还款额增长率为0. 2%,则该购房者在第5年后的第6个月的还款额为（）O2277. 4 元A. 2281. 9 元2728. 8 元B. 2741. 9 元【答案】A73、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销 售率所处状态的方法是（）。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析【答案】B74、一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长【答案】C75、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（）。A.密度B.表观密度C.密实度D.孔隙【答案】B76、当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数 是（）。A.绿地率B.容积率C.建筑密度D.建筑限高【答案】B77、市场定位通常要遵循的步骤是（）。A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位【答案】A78、某居住项目规划建筑面积为30000ni2,含土地费用在内的开发成本为7500 万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5. 5%,销售均价为5500 元/m2,适用的土地增值税税率为30%,则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A. 1482. 751755. 00B. 1932. 752205. 00【答案】A79、下列方法中，属于风险辨识方法的是（）。A.蒙特卡洛模拟法B.调查和专家打分法C.解析方法D.故障树分析法【答案】D80、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入 问题，购买该公司的股票属于（）。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资于房地产投资信托基金【答案】B多选题（共40题）1、一般来说，房地产投资风险分析主要包括（）等分析。A.投入资金的安全性B.投资项目的变现性C.投资收益的长期性D.项目定位的科学性E资产管理的复杂性【答案】AB2、房地产开发项目策划的主要工作内容有（）。A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择E.融资方式的分析与选择【答案】ACD3、细分市场评价主要涉及（）等三个方面的评价。A.细分市场的可衡量性B.细分市场的规模和发展前景C.细分市场的差异性大小D.企业的目标和资源E细分市场结构的吸引力【答案】BD4、房地产投资的风险主要体现在（）四个方面。A.投入资金的安全性B.相关政策的影响性C.投资项目的变现性D.资产管理的复杂性E.期望收益的可靠性【答案】ACD5、收益性物业的经营费用包括（）。A.人工费B.公共设施设备日常运行、维修及保养费C.绿地管理费D.抵押贷款还本付息额E清洁卫生费【答案】ABC6、盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设 条件有（）。A.产品总成本不随产销量变化B.产品销售量等于生产量C.单位产品变动成本不随产销量变化D.单位产品销售价格不随产销量变化E.单位产品固定成本不随产销量变化【答案】BCD7、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地 产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资 产负债表，以计算（）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A.速动比率B.借款偿还期C.投资回收期D.流动比率E.资产负债率【答案】AD8、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.协议中规定的有关费用D.租售收益E.股息【答案】BC9、甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进 行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率【答案】AB10、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。【答案】B7、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是 ()oA.在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%,研究费用一般占总投资的 0. 5%0. 9%B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定 的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机 会C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概 略的投资建议，使投资者可据以决策D.投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状 况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等【答案】A8、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距 (),说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越大B.越小C.没有关系D.无法判断【答案】A9、房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括()。A.对原材料的检验B.对配套设施的检验C.确立质量文件档案制度A.是否有足够的资金来源B.是否有较为广阔的市场C.是否具有较理想的盈利能力D.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力E.项目是否可行【答案】CD11、将多项式27+25+22+20表示为十六进制数，值为（请作答此空）；表示为d 进制数，值为（）。A. 5595B. A5EF【答案】C12、常用的风险评价方法有（）。A.解析方法B.幕景分析法C.筛选监测诊断技术D.蒙特卡洛模拟法E.调查和专家打分法【答案】AD13、关于房屋存量的说法，正确的有（）。A.存量属于房地产市场的需求指标B.存量单位可以是建筑面积或套数C.存量可按物业类型分别统计D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量【答案】BC14、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划 管理包括（）。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】BCD15、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须 具备（）。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实现性E.可衡量性【答案】BCD16、下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有（）。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此 现象重复发生B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的【答案】ABD17、投资项目可行性研究的根本目的包括（）。A.减少或避免投资决策的失误B.提高项目开发建设的经济效益C.提高项目开发建设的社会和环境效益D.为项目决策提供依据E.为项目后期的经营决策提供依据【答案】ABC18、制订租售方案的工作内容主要包括（）。A.租售价格确定B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排E市场租售对比分析【答案】AC19、房地产权益融资的方式有（）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券【答案】AB20、2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块 建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45 层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆 ±0. 000的绝对标高为45. 000m,建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设 中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商 品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B 房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元 的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集 到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。A.贴现债券B.抵押债券C.附息债券D.担保债券【答案】AD21、房地产企业债务融资的主要资金来源有（）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E信用贷款【答案】CD22、房地产投资的可行性研究工作阶段包括（）。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策【答案】BCD23、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。A.政策风险B,资金供应风险C.经营风险D.利率风险E.汇率风险【答案】BD24、金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）等工作。A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价【答案】ACD25、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A.应纳税所得额;收入总额一不征税收入一免税收入一各项扣除一允许弥补的以 前年度亏损B.所得税应纳税额=应纳税所得额错误适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税 清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E.企业所得税税率为25%【答案】AC26、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。A. 土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】ACD27、市场总需求是指在（）的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A.特定地理范围内B.特定时期C.特定的政治环境D.特定市场营销环境E特定市场营销计划【答案】ABD28、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对 数，包括（）。A.房屋销售价格指数B.房屋租赁价格指数C.房屋抵押价格指数D.房屋消费价格指数E 土地交易价格指数【答案】B29、物业资产管理的职能包括（）。A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.运营管理E组合投资管理【答案】ABC30、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有 （）OA.可预测性B.不可控制性C.不可逆性D.可延期性E.不可变更性【答案】CD31、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须 具备（）。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实现性E.可衡量性【答案】BCD32、会计的目的是建立一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统的内 容包括（）。A.会计信息流通系统B.会计信息控制系统C.会计信息解释系统D.会计信息处理系统E.会计信息调节系统【答案】ACD33、房地产投资项目经济评价指标体系中以下（）属于盈利能力指标。A. FIRRB.借款偿还期C.财务净现值D.资产负债率E流动比率【答案】AC34、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。A.按地域范围细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易方式细分E.按目标市场细分【答案】ABD35、根据现行规定，下列应计入建筑安装工程费用税金的包括（）。A.增值税B.教育费附加税C.城乡维护建设税D.企业所得税E.个人所得税【答案】ABC36、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】AD37、实物期权类型主要包括（）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.刚性期权E.柔性期权【答案】ABC38、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。A.政策风险B.资金供应风险C.经营风险D.利率风险E.汇率风险【答案】BD39、在工程项目施工阶段，质量管理的任务主要有（）。A.在施工过程中及时检查施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、 规定进行比较，并作出评判D.确立成本控制档案制度【答案】D10、下列关于空置和损失的表述，不正确的是（）。A.空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收 入B.欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录C.空置虽然减少收入，但不是损失D.实际租金收入与潜在毛租金收入相等【答案】D11、在进行市场调查时，第一个原则是要采用（）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。A.科学B.客观C.准确D.全面【答案】A12、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。A.市场需求上限B.市场有效需求C.市场现实需求D.市场最低需求【答案】AE.确定质量管理的对象【答案】ABCD40、影响房地产市场发展的经济因素包括（）。A.物价水平B.家庭规模C.工资水平D.就业水平E家庭结构【答案】ACD大题（共15题）一、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活 跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可 证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估 价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该 商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估 价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的 估价结果报告的片段。一、估价委托人（略） 二、估价机构（略）三、估价对象 （一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略） 四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008年9月5日。 七、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法。2.城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）。3.房地产估价规范（GB/T502911999）。【答案】二、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2,估价目的是为确 定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵 押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析 1 .根据房地产估价规范（GB/T502911999）,主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工 程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以 采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以 采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法 三种估价方法。2 .假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出 及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押， 所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换 为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价 值。 4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将 重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建 工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资 料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因【答案】三、（一）某家庭计划5年后购买一套120nl2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下： （1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元,预计将以每月0.5%的比例递增,该收入 的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时 首付款比例为50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情 况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3肌 按 月计息）【答案】已知:i=3%/12=0. 25%, n=5 错误 12=60, s=0. 5%, Al=12000 错误 50%=6000 (元),A2=1000 元。 方法一： (1) F1=P1 (1+i) n=500000 错误(1+0.25%) 60=580808. 39 (元)；(2) F2=P2 (1+i) n=A/ (i-s)1- (1+s) / (1+i) n (1+i) n=6000/ (0.25%0.5%)错误1 (1+0. 5%) / (1+0.25%) 60错误(1+0. 25%) 60=449360. 09 (元)；(3) F3=A2 (1+i) n-1 /i 或者 F3=A2/i 1-1/ (1+i) n (1+i) n=1000 错误(1+0.25%) 60-1 /0. 25%=64646. 71 (元)；(4)F=Fl+F2+F3=580808. 39+449360. 09+64646. 71=1094815. 19 (元)；(5)可购住房总价为：1094815. 19/50%=2189630.38 (元)；(6)可购住房单价为：2189630. 38/120=18246. 92 (元/成)。方法二：(1) Pl=50 万元；四、XX商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明 （略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告 一、委托方X XXX商贸有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX号。 二、估价方X XXX房地产估价有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级：X级。 三、估价对象 XX商贸楼位于XX市XX路XX号，四至XXXX,属XXXX商贸有限公 司所有。XX XX商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月 31日），土地用途为商业。XX商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑 面积为6611nl2,总用地面积为2560m2o自筹资金开发建设，于2001年4月全 部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估义义商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。 六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】五、本次估价背景情况如下： 估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢 临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部 门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为 商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套 住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。 以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价 值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于 土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商 铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象 按照商业用途使用在法律上应视为许可。2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可 以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、 施工手段等技术方面是可能的。3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商 铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象 改建为商铺使用经济上可行。4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/ni2,类似商铺市场均价为20000元/成。若 估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余 价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。 综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前 提。【答案】六、XX商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明 （略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告 一、委托方XX XX商贸有限公司，法定代表：XXX,住所：义义市XX路义义号。 二、估价方XX XX房地产估价有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级：X级。 三、估价对象 XX商贸楼位于XX市XX路XX号，四至XXXX,属XXXX商贸有限公 司所有。xx XX商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月 31日），土地用途为商业。XX商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑 面积为66nm2,总用地面积为2560m2o自筹资金开发建设，于2001年4月全 部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估XX商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。 六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】七、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房 价的50%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额 偿还，年贷款利率为12%,问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为 多少（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须 月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第 6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额P=100X50%=50万元；月贷款利率i=12%/12=l%；月 还款额为：A=P X i （1