2022年上海房地产市场运行分析.docx

2022年上海房地产市场运行分析2022年上海楼市呈现量价齐升，供需两旺的格局，商品住宅 供应量为1161. 20万平米，环比上扬30%,成交面积为1282. 28万平， 环比上扬37%,成交均价为24177元/平米，环比上扬8%。从2022年 限购实施以来，走过将近三年的历程，从一开头2022年住宅成交量 受严峻政策影响明显下滑，价格涨势得到掌握，到2022年量价又开 头缓步回升，直到2022年商品住宅供求量纷纷大涨3成以上，而房 价则由前两年的-2%的涨幅被直线拉升到8%。整个楼市又消失了疯 长的趋势。受“国五条”刺激，恐慌性购房消失，2022年3月消失 整个年度的成交高峰，随后的几个月则持续高位运行，尤其是在3月 份过后的9、10月份，成交量都140万平米的水平线以上，迎来了四 年以来成色最足的“金九银十”，并且也连续两年消失了 2022年市 场最疯狂时候的供小于求的状况，同时房价照旧逐年上升，2022年 已经达到了 24177元/平米。参看发布的2022-2022年房地产行业市场进展格局及投资前 景调查分析报告许之静认为,2022年至2022年受到限购影响，市场相对低迷， 需求积压状况有所严峻，而随着房价没有消失实质性的下滑，并且市 场销量在稍有抬头后，开发商就收紧优待小幅涨价的进行，让购房者 再次在2022年年底涌入楼市，积压的需求开头逐步释放；其次，今 年“国五条”、“沪七条”两项政策出台，市场迎来多次高峰，而实 质上政策处于稳定，为市场营造了供求两旺的局面；再次，自贸区、 12号线、16号线开通等利好因素持续发酵，导致部分区域价格上扬 趋势明显，土地市场和商品房市 场影响相互交替，升温显着。12月 13日，一年一度的中央经济工作会议在北京闭幕，但在坚持了两年 “不动摇”后，本次经济会议并没有房地产调控。同策询问讨论部分 析师许之静认为：虽中央经济会议没有明确提及“调控”，但并不意 味着不进行房地产调控，只是将重点转向了以转变供求关系来调整市 场的主要手段，如加大保障房供应，提高住宅用地比例，以供求端入 手来建立长效机制。但根据目前上海的状况来看，政策层面稳定为市 场制造了良好的外部环境，土地市场上“地王”层出不穷，溢价率屡 屡创下新高，如不从地价源头进行掌握，那么单独依靠市场自我调整, 可能短期内要做到房价稳定还很难。截止2022年12月底，上海商品住宅可售余量为978. 47万平 米，较2022年年底回落2.7虬 由于市场长期处于供小于求的状态, 库存可消化速度从年初的11个月下滑到目前的9.16个月。根据同策 询问讨论部的讨论，存销比小于10个月的，就有价格上涨的危急， 所以这样来看，目前市场价格再次消失上扬的状况的确会存在。从环 线状况看，内环内住宅可售余量仅66.89万平米，仅占全市6.8%的 份额，与2022年年底相比，该环区库存量下滑12.6%,在各环区中 幅度最大，可见，市中心高品质豪宅在政策相对稳定的2022年去化 速度较快。外环外住宅可售余量为709.67万平米，占全市72. 5%, 较2022年年底微幅下滑1. 7个百分点，在各环区中处于最为稳定的 位至各，尽管，外环外是刚需市场的主战场，但由于土地供应量大，项 目推出量相对也最大，因此从区域需求供应上来说，相对平衡。从商 业市场来看，可售余量缓慢上扬，当前数值为747. 20万平米，较2022 年年底上扬4个百分点；而办公市场方面，在年末消失库存量陡增, 12月底，全市办公可售余量由第三季度末的518.70万平米，显着上 扬至573.83万平米,较2022年年末相比，增幅则达到20. 5乐 这完 全源于办公市场中一些优质项目的整体上市，如在12月份就有西郊 板块的虹桥搜候商务广场整栋入市，入市面积达2L 38平米，在整个 商品房市场中都占首位，上海作为国际贸易、航运中心，吸引着越来 越多的投资者以及中外知名企业全球总部入驻，对甲级写字楼以及宜 商宜住的酒店式公寓项目需求特别大，并且自贸区等的运作为商业地 产今后的进展都做了较好的铺垫。