中山市小榄镇东升社区资产经营有限公司“工改工”宗地项目“三旧”改造方案.docx

中山市小榄镇东升社区资产经营有限公司 “工改工”宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规 划条件论证，小榄镇人民政府拟对位于小榄镇万福路32号的 中山市小榄镇东升社区资产经营有限公司旧厂房用地进行改 造，由土地权利人中山市小榄镇东升社区资产经营有限公司自 主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于小榄镇万福路32号，北至万昌路，南至万 福路，东至裕隆三路，西至华乐路，用地面积2. 9578公顷 （29578. 2平方米,折合约44.3673亩）。（二）标图入库情况改造地块于纲且年2月纳入“三旧”标图入库，图斑编 号，图斑面积2. 9582公顷（2958L 6平方米，折合约44. 37亩）， 改造地块已全部纳入“三旧”标图入库。（三）权属情况改造范围内全部属国有建设用地，土地用途为工业，改造 涉及的土地已经确权、登记，不动产权证号为粤（2022）中山 市不动产权第号，为土地权利人中山市小榄镇东升社区资产经 营有限公司自1998年H月开始使用。（四）土地利用现状情况改造地块现现有卫栋建筑物，为中山市小榄镇东升社区资 产经营有限公司自1998年11月建成开始使用。现有建筑面积 25526. 49平方米无合法规划报建等手续；现状容积率0. 86, 作工业厂房所用。目前暂未拆除现状建筑，改造前年产值约为 5000万元，年税收为120万元。改造不涉及历史文化资源要素等情况，抵押给中山农村商 业银行有限公司东升支行，已取得抵押权人同意改造。改造地 块已依据中山市村镇低效工业园改造升级工作指挥部联席会 议第一次会议纪要（2022） 4号）、中山市城市更新局 关于印发中山市旧厂房升级改造实施细则第二十三条解释说 明的通知（中山更新发（2022） 16号）的规定，由小榄镇人 民政府出具的核实意见已明确该用地于2009年12月31日前 地上建筑物（构筑物）基底面积达到用地面积1/3及以上并使 用至今，符合“三旧”改造要求，未被认定为闲置土地。（五）规划情况改造地块符合土地利用总体规划、经批复规划条件论证已 纳入现行中山市“三旧”改造（城市更新）专项规划 （2017-2020）。其中，在土地利用总体规划中,属城镇建 设用地2. 9578公顷（29578. 2平方米，折合约44. 3673亩）。 在中山市小榄镇工业用地规划条件论证报告（中府函2022） 305号）中，一类工业用地2.8616公顷（28615.7平方米，折 合42.9亩），规划容积率1.0-3. 5,建筑密度35%-60%,绿地 率109675%,生产性建筑高度50米（特殊工艺除外），配套 设施建筑高度W100米;道路用地0. 0962公顷（962. 5平方米， 折合约1.44亩）。改造地块位于城镇开发边界内，不涉及到永久基本农田、 生态保护红线等管控要求。二、改造意愿情况改造范围涉及中山市小榄镇东升社区资产经营有限公司1 个权利主体，小榄镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、 土地现状、改造主体及拟改造情况等事项经征询其改造意愿， 改造主体同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划、 经批复规划条件论证管控要求实施建设。在控制性详细规划中 属道路等公益性用地部分，日后小榄镇人民政府需按规划开发 建设时，应无偿将用地交给小榄镇人民政府使用。该改造项目属工改工宗地项目，拟采取权利人自主改造方 式，由土地权利人中山市小榄镇东升社区资产经营有限公司作 为改造主体，实施全面改造。改造后用途为工业生产（将引入 五金制品、婴童用品以及印刷包装产业），在符合经批复规划 条件论证的基础上，容积率不小于14,新建建筑面积不少于 105031. 4平方米（含不计容建筑面积4479. 19平方米），不保 留原有建筑。项目相关情况符合产业结构调整指导目录、中山市 差别化环保准入促进区域发展实施细则、中山市“三线一 单”生态环境分区管控方案及中山市涉挥发性有机物项目 环保准入管理规定等环保准入条件。改造后年产值将达到约 22185万元（约500万元/亩），年税收将达到1331万元（约 30万元/亩）o四、资金筹措改造项目拟由改造主体拟投入资金13311万元，其中自有 资金2200万元，银行借贷111H万元。五、开发时序项目开发周期为3年，拟分2期开发。一期开发时间为2023 年生月，拟投入资金约6655万元,拟新建建筑面积约52919. 96 平方米（含不计容建筑面积约2623. 08平方米），主要实施建 设工业厂房：二期开发时间为2024年12月，拟投入资金约6656 万元，拟新建建筑面积约52111.44平方米（含不计容建筑面 积约1856.11平方米）,主要实施建设工业厂房。六、实施监管改造主体应按规定与小榄镇人民政府签订项目实施监管 协议，并按项目实施监管协议约定实施改造。